Chương 1 LÝ LUẬN CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ 1. Khái quát chung về nhà chung cư, căn hộ chung cư và vấn đề sở hữu căn hộ chung cư 1. Khái niệm và đặc điểm căn hộ chung cư, nhà chung cư 1. Khái niệm nhà chung cư, căn hộ chung cư Ở Việt Nam, có thể hiểu chung cư là một tòa nhà cao tầng, bên trong bố trí các căn hộ khép kín và dùng vào mục đích ở là chính.
Chung cư thường xuất hiện nhiều ở các thành phố lớn, có vai trò quan trọng trong sự phát triển của đô thị hóa, bởi, sự tập trung dân cư ở các thành phố đang trở thành vấn đề lớn, từ đó nảy sinh các vấn đề, nhu cầu về nhà ở. Do đó, cần thiết phải có sự phát triển nhà chung cư để tiết kiệm diện tích sử dụng đất, giảm giá thành xây dựng, tạo cơ hội nhà ở cho nhiều người ở các tầng lớp khác nhau. Tuy nhiên, kèm theo những nhu cầu này là những bức xúc, tranh chấp phát sinh theo loại giao dịch này. Vì vậy, từ năm 2005, khi Luật Nhà ở có hiệu lực, lần đầu tiên, khái niệm nhà chung cư được nhắc đến trong văn bản quy phạm pháp luật, còn trước đó nhà chung cư được gọi là nhà tập thể.
Theo quy định của pháp luật thì: Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà chung cư có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư [39, Điều 70 và 13, Điều 3, khoản 5]. Căn hộ chung cư được hiểu là phần sở hữu riêng trong nhà chung cư của mỗi cá nhân, gia đình, tổ chức bao gồm: Phần diện tích bên trong căn hộ, 5 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com bao gồm cả diện tích ban công, lôgia gắn liền với căn hộ đó; phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp luật; hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ, phần diện tích thuộc sở hữu riêng. Như vậy, có thể hiểu nhà chung cư là tập hợp các căn hộ chung cư được xây dựng trong 1 khối thống nhất mà ở đó các chủ sở hữu căn hộ chung cư bị hạn chế một phần quyền sở hữu của mình.
Chủ sở hữu nhà chung cư sẽ khác với các chủ sở hữu tài sản thông thường khác vì họ bị giới hạn quyền sở hữu riêng bằng việc sở hữu chung trong nhà chung cư và ngay cả căn hộ chung cư – vật thuộc sở hữu riêng của họ cũng bị giới hạn và “lập lờ” trong cách hiểu thế nào là sở hữu riêng 1 cách trọn vẹn. Khái niệm nhà chung cư mặc dù được quy định như trên, nhưng căn cứ vào nhu cầu sử dụng thực tế của người sử dụng và để góp phần tạo điều kiện cho các cơ quan quản lý nhà nước, các tổ chức, cá nhân có cơ sở phân hạng nhà chung cư khi tham gia giao dịch trên thị trường (chủ yếu là để phân biệt giá căn hộ chung cư), Bộ Xây dựng đã có quy định riêng về phân hạng nhà chung cư, theo đó, nhà chung cư có 4 hạng. - Hạng 1 là nhà chung cư cao cấp có chất lượng sử dụng cao, đảm bảo quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ hoàn hảo; - Nhà chung cư hạng 2 là hạng có chất lượng sử dụng cao; đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ tương đối hoàn hảo; - Chung cư hạng 3 là hạng chất lượng sử dụng ở dạng khá cao; tất cả các tiêu chí như chung cư hạng 1 và 2 đạt mức độ khá; 6 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com - Cuối cùng là nhà chung cư hạng 4 là hạng có chất lượng sử dụng trung bình và các tiêu chí chỉ đảm bảo đạt tiêu chuẩn, đủ điều kiện để đưa vào khai thác sử dụng, do đó, đây cũng là loại chung cư có giá thành rẻ nhất, thường dành cho những người có thu nhập thấp. Đây cũng chính là một giải pháp nhân đạo và thích hợp dành cho nhu cầu nhà ở ngày càng cao của những người dân ngoại thành vào các đô thị, thành phố lớn để làm việc [7].
Tuy nhiên, kể từ năm 2006 bắt đầu xuất hiện thêm 1 dạng nhà giống nhà chung cư nhưng quy mô nhỏ hơn rất nhiều, do đó, người ta gọi căn hộ này là “chung cư mini”. Đây là một khái niệm chưa được quy định trong bất kỳ văn bản pháp luật nào và đa số những “chung cư mini” này do các hộ gia đình, cá nhân xây dựng. Thời điểm này, tuy tính pháp lý của loại hình nhà ở này vẫn chưa được pháp luật thừa nhận nhưng vì giá cả hợp lý, lại nằm gần các trung tâm nên được những người có thu nhập trung bình tại các đô thị lớn ưa chuộng sử dụng. Với việc xây dựng “chung cư mini” đúng theo quy hoạch (như theo quy hoạch, địa điểm xây dựng chỉ được xây nhà 4 tầng, chủ nhà xây 4 tầng hay cho xây dựng mật độ 70%, họ làm 70%), xây dựng đầy đủ hạ tầng chung, có cầu thang riêng, có đủ các tiêu chuẩn theo quy định pháp luật, các chủ sở hữu “nhà chung cư mini” vẫn được phép cho các căn hộ của mình được tham gia giao dịch một cách hợp pháp.
Đơn cử, có thể nhìn nhận trường hợp này dưới dạng A có 1 ngôi nhà 4 tầng, mỗi tầng có 1 vài phòng với thiết kế đầy đủ tiêu chuẩn như 1 căn hộ thu nhỏ; do không có nhu cầu sử dụng và thiếu tiền, A bán 03 tầng cho người khác và đây là giao dịch hoàn toàn hợp pháp vì không thuộc điều cấm của pháp luật và thỏa mãn được nguyên tắc cơ bản nhất trong giao dịch dân sự là tự nguyện, không trái quy định pháp luật, không trái quy tắc đạo đức xã hội. Do đó , Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của 7 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở đã thực sự tạo điều kiện cho những người mua nhà ở trong các chung cư mini này. Đặc biệt, về quản lý chất lượng nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân được quy định: Trường hợp hộ gia đình, cá nhân xây dựng nhà ở tại đô thị từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng có từ hai căn hộ trở lên và mỗi căn hộ được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín (có phòng ở riêng, khu bếp riêng, nhà vệ sinh, nhà tắm riêng) thì diện tích sàn xây dựng của mỗi căn hộ tối thiểu là 30m2 và phải đáp ứng các quy định về nhà chung cư theo quy định tại điều 70 của Luật Nhà ở [12, Điều 43, Khoản 3]. Đáng chú ý, Nghị định 71/2010/NĐ-CP cũng quy định đối với nhà ở có đủ điều kiện theo quy định trên mà hộ gia đình, cá nhân có yêu cầu thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà ở đó.
Mỗi căn hộ riêng lẻ trong chung cư mini này được cho phép bán, cho thuê khi đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu. Khi bán căn hộ thì hộ gia đình, cá nhân phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất cho người mua theo hình thức đất sử dụng chung. Việc quản lý sử dụng nhà ở chung có nhiều chủ sở hữu hoặc có nhiều hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng được thực hiện theo quy định về quản lý sử dụng nhà ở chung tại đô thị. Như vậy, có thể thấy, Nghị định 71/2010/NĐ-CP đã thực sự giúp cho những người mua căn hộ trong loại hình chung cư được đảm bảo về quyền lợi sở hữu tài sản nhà ở.
Do loại hình “nhà chung cư mini” này ngày càng phát triển và được người mua lựa chọn nhiều nên Bộ Xây dựng đã quy định việc mua bán căn hộ này cũng phải thông qua sàn giao dịch bất động sản, hợp đồng phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của cơ quan có thẩm quyền; nội dung của hợp đồng phải ghi rõ phần diện tích thuộc sở hữu riêng và sở hữu chung, diện tích sàn căn hộ,… giống như hợp đồng mua bán căn hộ chung cư [9, Điều 13]. 8 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail. Đặc điểm căn hộ chung cư, nhà chung cư Do đặc tính là tài sản có giá trị nhưng người sở hữu lại bị hạn chế quyền sở hữu so với các chủ sở hữu tài sản khác nên nhà chung cư và căn hộ chung cư ngoài những đặc điểm chung của nhà ở nói chung, còn mang những đặc điểm riêng biệt như: - Nhà chung cư là loại nhà có nhiều người sử dụng, bao gồm các chủ sở hữu căn hộ, chủ sở hữu các phần diện tích không phải là nhà ở, người sử dụng là người đi thuê… Đặc biệt, nhà chung cư có nhiều diện tích thuộc sở hữu chung, sử dụng chung như cầu thang, hành lang, lối đi chung,…; Do đó việc sở hữu trong nhà chung cư cũng được chia làm 2 loại, sở hữu chung cộng đồng trong căn hộ chung cư và sở hữu riêng, cụ thể: + Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm: Phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, logia gắn liền với căn hộ đó; Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp luật; Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với các hộ, phần diện tích thuộc phần sở hữu riêng. + Phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao gồm: Phần diện tích nhà còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng trên; Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư, gồm: khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy… Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó.