Tổng quan nghiên cứu

Trong bối cảnh nền kinh tế Việt Nam hội nhập sâu rộng sau khi gia nhập Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO), nhu cầu thẩm định giá tài sản phục vụ mua bán, thế chấp, góp vốn và cổ phần hóa doanh nghiệp tăng trưởng nhanh chóng. Tại các quốc gia phát triển, ngành dịch vụ thẩm định giá đã có bề dày lịch sử vững chắc như tại Mỹ với gần 80 năm, Canada và Malaysia hơn 60 năm, New Zealand hơn 100 năm. Trong khi đó, thị trường thẩm định giá tại Việt Nam mới hình thành và phát triển khoảng hơn 10 năm, đặt ra yêu cầu cấp thiết về việc xây dựng chiến lược phát triển chuyên nghiệp, minh bạch và đáp ứng tiêu chuẩn quốc tế.

Công ty Cổ phần Thông tin và Thẩm định giá miền Nam (SIVC), tiền thân là Trung tâm trực thuộc Bộ Tài chính thành lập năm 1999 và tiến hành cổ phần hóa từ năm 2008, là một trong những đơn vị tiên phong trong ngành. Luận văn Thạc sĩ Quản trị kinh doanh của tác giả Đặng Tiến Phong tại Trường Đại học Kinh tế – Đại học Quốc gia Hà Nội tập trung giải quyết bài toán: Phân tích toàn diện môi trường hoạt động và thực trạng cung ứng dịch vụ tại SIVC giai đoạn 2008–2014, từ đó xác lập hệ thống giải pháp chiến lược phát triển đến năm 2020.

Phạm vi nghiên cứu bao quát các hoạt động cung ứng dịch vụ thẩm định giá động sản, bất động sản, dự án đầu tư và giá trị doanh nghiệp tại trụ sở chính và hệ thống chi nhánh của SIVC. Đề tài mang ý nghĩa thực tiễn to lớn khi đưa ra các giải pháp định lượng giúp công ty tối ưu hóa doanh thu vượt mốc 56,98 tỷ đồng, kiểm soát tỷ lệ nợ ngắn hạn vốn chiếm tới 84% tổng nợ phải trả, và nâng cao năng suất xử lý hơn 8.165 hợp đồng mỗi năm nhằm khẳng định vị thế dẫn đầu trong ngành.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn tiếp cận hệ thống lý thuyết quản trị chiến lược hiện đại của Fred David (2006), William Glueck (1988) và Michael Porter (1996, 2009). Bản chất của chiến lược phát triển dịch vụ là sự kết hợp tối ưu giữa nguồn lực nội bộ của doanh nghiệp và thời cơ thị trường nhằm tạo dựng lợi thế cạnh tranh bền vững. Mô hình nghiên cứu tích hợp lý thuyết 5 áp lực cạnh tranh của Michael Porter và khung phân tích chuyên ngành của Michael A. Crain (2012), bao gồm: Nguy cơ từ đối thủ mới gia nhập, quyền thương lượng của khách hàng, áp lực từ dịch vụ thay thế, áp lực từ nhà cung ứng nguồn nhân lực và cường độ cạnh tranh nội bộ ngành.

Nghiên cứu làm rõ 4 khái niệm nền tảng:

  • Thẩm định giá: Xác định giá trị bằng tiền của tài sản theo quy định của pháp luật phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo Luật Giá số 11/2012/QH13.
  • Dịch vụ thẩm định giá: Dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp độc lập, khách quan nhằm xác định giá trị tài sản phục vụ các mục đích kinh tế cụ thể.
  • Cơ sở giá trị thị trường: Mức giá ước tính tài sản được giao dịch bình thường theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 01 (TCTDGVN01).
  • Cơ sở giá trị phi thị trường: Mức giá ước tính theo các căn cứ đầu tư, thanh lý, bảo hiểm hoặc tính thuế theo tiêu chuẩn TCTDGVN02.

Hệ thống pháp lý tham chiếu xuyên suốt gồm 13 Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam và Thông tư số 06/2014/TT-BTC về thẩm định giá tài sản vô hình, trong đó cho phép biên độ chênh lệch giá trị giữa các thẩm định viên độc lập đối với bất động sản dao động trong khoảng 10%.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu kết hợp chặt chẽ giữa phương pháp định tính và định lượng, sử dụng nguồn dữ liệu đa tầng thu thập trong giai đoạn 2008–2014:

  • Dữ liệu thứ cấp: Báo cáo tài chính kiểm toán, báo cáo tổng kết kinh doanh của SIVC qua 7 năm, kỷ yếu Hội nghị Hiệp hội Thẩm định giá ASEAN lần thứ 18 (AVA 18), hệ thống văn bản pháp quy từ Bộ Tài chính và Hiệp hội Thẩm định giá Việt Nam.
  • Dữ liệu sơ cấp: Thu thập qua quan sát thực tế tại doanh nghiệp; tổ chức thảo luận nhóm tập trung với 6 đến 8 chuyên viên phòng Thẩm định giá và Bất động sản có trình độ đại học trở lên và thâm niên công tác trên 3 năm; thực hiện phỏng vấn sâu bán cấu trúc kéo dài từ 30 đến 50 phút với 3 lãnh đạo chủ chốt gồm Chủ tịch Hội đồng quản trị kiêm Tổng giám đốc, Phó Tổng giám đốc và Phó Giám đốc Chi nhánh SIVC Hà Nội. Ngoài ra, tác giả tham vấn ý kiến từ 5 chuyên gia thuộc Cục Quản lý giá – Bộ Tài chính và các giảng viên chuyên ngành Quản trị kinh doanh.

Phương pháp phân tích dựa trên quy trình 3 giai đoạn: Giai đoạn nhập thông tin sử dụng Ma trận đánh giá yếu tố bên ngoài (EFE), Ma trận đánh giá yếu tố bên trong (IFE) và Ma trận hình ảnh cạnh tranh; giai đoạn kết hợp sử dụng Ma trận SWOT để định hình 4 nhóm chiến lược; giai đoạn ra quyết định lựa chọn các giải pháp tối ưu. Việc lựa chọn phương pháp này giúp lượng hóa các nhận định định tính, phản ánh khách quan năng lực cạnh tranh thực tế của SIVC.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Phân tích số liệu thực chứng giai đoạn 2008–2014 tại SIVC làm nổi bật 4 phát hiện quan trọng:

Thứ nhất, quy mô thẩm định giá tăng trưởng vượt bậc nhưng cơ cấu sản phẩm còn lệch trục. Tổng giá trị tài sản thẩm định tăng gần 200% sau 7 năm, đạt 41.652 tỷ đồng vào năm 2014. Trong đó, thẩm định bất động sản tăng trưởng bình quân 18%/năm, đạt 30.458 tỷ đồng và chiếm hơn 73% tổng giá trị tài sản thẩm định. Số lượng hợp đồng thẩm định duy trì mức tăng trưởng ổn định khoảng 3%/năm, đạt 8.165 hồ sơ vào năm 2014.

Thứ hai, doanh thu thuần tăng trưởng tích cực nhưng bị suy giảm biên lợi nhuận. Doanh thu thuần năm 2014 đạt mức kỷ lục 56.981 triệu đồng, tăng 10,7 tỷ đồng (tương đương tăng hơn 23%) so với mức bình quân 44.981 triệu đồng các năm trước. Tuy nhiên, chi phí quản lý doanh nghiệp tăng vọt lên 9.265 triệu đồng vào năm 2014, tăng 49,3% so với năm 2013 và tăng hơn 103% so với năm 2010.

Thứ ba, cơ cấu nợ ngắn hạn và chi phí lãi vay tăng đột biến. Tỷ trọng nợ ngắn hạn trong tổng nợ phải trả từ mức 68-69% giai đoạn 2010–2012 đã tăng vọt lên 86,8% năm 2013 và giữ mức 84% năm 2014, tương đương 12.552 triệu đồng trên tổng nợ 18.095 triệu đồng. Điều này dẫn đến chi phí lãi vay năm 2013 tăng 238% lên 501 triệu đồng và năm 2014 ở mức 421 triệu đồng.

Thứ tư, chỉ số hiệu quả kinh doanh suy giảm rõ rệt. Tỷ số giữa doanh thu thuần và chi phí quản lý doanh nghiệp giảm liên tục từ mức 10,95 năm 2011 xuống 9,39 năm 2012, 8,28 năm 2013 và chỉ còn 6,15 vào năm 2014.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân cốt lõi khiến chi phí quản lý của SIVC tăng cao là do khoản chi phí hoa hồng môi giới và tìm kiếm hợp đồng chiếm tỷ trọng trên 50% trong tổng chi phí quản lý nhưng chưa được kiểm soát định mức chặt chẽ. Bên cạnh đó, việc lạm dụng đòn bẩy tài chính ngắn hạn để tài trợ vốn lưu động đã tạo gánh nặng lãi vay, làm giảm hiệu suất sinh lời trên mỗi đồng vốn.

Khi so sánh với các đối thủ cạnh tranh lớn trên thị trường như Công ty Cổ phần Thẩm định giá và Dịch vụ Tài chính Việt Nam (VVFC), Công ty Cổ phần Thẩm định giá Đông Nam Á (SIAC) và DCSC thông qua ma trận hình ảnh cạnh tranh, SIVC có lợi thế vượt trội về bề dày thương hiệu, hệ thống chứng nhận ISO 9001:2008 và mạng lưới 257 lao động với 29 thẩm định viên có thẻ hành nghề (kinh nghiệm từ 8 đến 31 năm). Tuy nhiên, năng suất lao động và khả năng kiểm soát chi phí của SIVC lại thấp hơn các đối thủ cùng phân khúc.

Dữ liệu nghiên cứu được tác giả trực quan hóa sinh động qua hệ thống biểu đồ cột biểu diễn biến động doanh thu 2010–2014, biểu đồ tròn thể hiện cơ cấu tài sản thẩm định năm 2014 và bảng ma trận IFE với điểm số tổng hợp đạt trên mức trung bình 2,5, chứng minh nội lực SIVC vẫn đủ mạnh để bứt phá nếu tái cấu trúc chi phí hiệu quả.

Đề xuất và khuyến nghị

Dựa trên kết quả phân tích ma trận SWOT, luận văn đề xuất 4 nhóm giải pháp chiến lược trọng tâm triển khai đến năm 2020:

Thứ nhất, củng cố và đa dạng hóa thị trường mục tiêu. SIVC cần giữ vững thị phần thẩm định bất động sản truyền thống, đồng thời đẩy mạnh mở rộng sang mảng thẩm định giá trị doanh nghiệp cổ phần hóa, mua bán sáp nhập (M&A) và định giá tài sản vô hình theo Thông tư số 06/2014/TT-BTC, phấn đấu nâng tỷ trọng doanh thu mảng phi bất động sản lên 35% tổng doanh thu vào năm 2020. Chủ thể thực hiện là Phòng Nghiệp vụ Thẩm định giá và các Chi nhánh.

Thứ hai, tái cấu trúc tài chính và tối ưu hóa chi phí vận hành. Ban Giám đốc và Phòng Kế toán cần thực hiện ngay lộ trình cơ cấu lại nợ, đưa tỷ trọng nợ ngắn hạn từ 84% xuống dưới 65%, giảm chi phí lãi vay hàng năm về dưới 200 triệu đồng. Đồng thời, thiết lập hạn mức chi phí tìm kiếm khách hàng nhằm nâng chỉ số hiệu quả kinh doanh từ 6,15 lên trên mức 8,50 trong giai đoạn 2016–2020.

Thứ ba, chuẩn hóa và nâng cao chất lượng nguồn nhân lực. Phòng Tổ chức cán bộ chủ trì kế hoạch đào tạo chuyên môn định kỳ cho 257 cán bộ nhân viên, bồi dưỡng chuyên sâu cho đội ngũ 29 thẩm định viên thẻ quốc gia, khuyến khích học tập để nâng tỷ lệ nhân sự có trình độ sau đại học từ 1,95% lên 5% trước năm 2018.

Thứ tư, đổi mới chiến lược Marketing hỗn hợp (4P). Xây dựng chính sách phí dịch vụ linh hoạt, đẩy mạnh truyền thông nhận diện thương hiệu gắn liền với chuẩn ISO 9001:2008 và xây dựng phần mềm cơ sở dữ liệu giá số hóa kết nối mạng lưới chi nhánh trong quý 1/2016.

Kiến nghị cơ quan quản lý: Bộ Tài chính cần tiếp tục hoàn thiện hành lang pháp lý, tăng cường kiểm tra giám sát đạo đức hành nghề thẩm định viên; Hiệp hội Thẩm định giá Việt Nam cần đẩy mạnh liên kết đào tạo theo chuẩn mực quốc tế của Hiệp hội Thẩm định giá ASEAN.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Công trình nghiên cứu mang giá trị ứng dụng cao cho 4 nhóm đối tượng trọng tâm:

  • Ban lãnh đạo và nhà quản trị các doanh nghiệp thẩm định giá: Cung cấp khung phân tích thực tế về phương pháp xây dựng ma trận EFE, IFE, SWOT và các giải pháp quản trị dòng tiền, tối ưu hóa cơ cấu nợ ngắn hạn và kiểm soát chi phí hoa hồng môi giới.
  • Thẩm định viên và chuyên viên tư vấn tài sản: Cung cấp nguồn tham chiếu chuẩn mực về quy trình 5 phương pháp định giá (so sánh, chi phí, thu nhập, thặng dư, lợi nhuận) cùng bài học xử lý hồ sơ thực tế từ 8.165 hợp đồng tài sản đa dạng.
  • Cơ quan quản lý nhà nước (Bộ Tài chính, Cục Quản lý giá): Cung cấp góc nhìn thực tiễn về khó khăn của doanh nghiệp dịch vụ thẩm định giá sau cổ phần hóa, làm căn cứ điều chỉnh chính sách cấp thẻ hành nghề và hoàn thiện hệ thống 13 Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam.
  • Học viên cao học và nhà nghiên cứu chuyên ngành Quản trị kinh doanh: Cung cấp tài liệu tham khảo mẫu mực về phương pháp kết hợp nghiên cứu định tính và định lượng trong luận văn thạc sĩ định hướng thực hành.

Câu hỏi thường gặp

SIVC có những ưu thế cạnh tranh nổi bật nào trên thị trường thẩm định giá?

SIVC sở hữu bề dày lịch sử từ năm 1999, là đơn vị thẩm định giá đầu tiên tại Việt Nam đạt chứng nhận chất lượng ISO 9001:2008. Công ty có quy mô nhân sự lớn với 257 cán bộ, trong đó có 29 thẩm định viên dày dặn kinh nghiệm từ 8 đến 31 năm, phục vụ hơn 8.165 hợp đồng với tổng giá trị thẩm định vượt 41.652 tỷ đồng năm 2014.

Vấn đề tài chính lớn nhất mà SIVC gặp phải trong giai đoạn 2010–2014 là gì?

Thách thức lớn nhất của SIVC là cơ cấu nợ ngắn hạn tăng cao tới 86,8% năm 2013 và 84% năm 2014, kéo theo chi phí lãi vay tăng 238% lên 501 triệu đồng. Chi phí quản lý doanh nghiệp tăng hơn 103%, làm suy giảm chỉ tiêu hiệu quả kinh doanh từ 10,95 năm 2011 xuống 6,15 năm 2014.

Mảng dịch vụ nào đóng góp tỷ trọng lớn nhất vào giá trị thẩm định của SIVC?

Dịch vụ thẩm định giá bất động sản đóng vai trò chủ lực tuyệt đối, đạt giá trị 30.458 tỷ đồng vào năm 2014, chiếm trên 73% tổng giá trị tài sản thẩm định của SIVC và duy trì tốc độ tăng trưởng doanh số bình quân ổn định 18%/năm trong suốt giai đoạn 2008–2014.

Tác giả sử dụng những công cụ nào để xây dựng chiến lược cho SIVC?

Tác giả đã vận dụng quy trình 3 giai đoạn gồm: Ma trận đánh giá các yếu tố bên ngoài (EFE), Ma trận đánh giá các yếu tố nội bộ (IFE), Ma trận hình ảnh cạnh tranh với các đối thủ VVFC, SIAC, DCSC, và Ma trận SWOT để định hình các chiến lược SO, WO, ST, WT.

Mục tiêu chiến lược trọng tâm của SIVC đến năm 2020 là gì?

Đến năm 2020, SIVC hướng tới duy trì vị thế dẫn đầu ngành thẩm định giá Việt Nam, mở rộng thị phần định giá doanh nghiệp và tài sản vô hình lên 35%, tái cơ cấu giảm tỷ lệ nợ ngắn hạn xuống dưới 65% và nâng hệ số hiệu quả kinh doanh đạt trên mức 8,50.

Kết luận

  • Luận văn hệ thống hóa toàn diện cơ sở lý luận về quản trị chiến lược dịch vụ thẩm định giá trong nền kinh tế thị trường theo Luật Giá số 11/2012/QH13.
  • Phân tích bức tranh thực chứng của SIVC giai đoạn 2008–2014 với quy mô tài sản thẩm định đạt 41.652 tỷ đồng và doanh thu thuần đạt 56,98 tỷ đồng.
  • Nhận diện chính xác các điểm nghẽn nội bộ khi chi phí quản lý tăng hơn 103% và tỷ lệ nợ ngắn hạn chiếm 84% tổng nợ phải trả.
  • Đề xuất 4 nhóm giải pháp chiến lược khả thi về thị trường, tài chính, nhân lực và marketing hỗn hợp định hướng đến năm 2020.
  • Cung cấp các kiến nghị chính sách thiết thực gửi tới Bộ Tài chính và Hiệp hội Thẩm định giá Việt Nam nhằm nâng tầm tính minh bạch của thị trường.

SIVC cần khẩn trương thiết lập ban chỉ đạo chiến lược để triển khai đồng bộ các giải pháp tái cơ cấu theo 2 giai đoạn 2015–2017 và 2018–2020. Quý độc giả, nhà nghiên cứu và các nhà quản trị quan tâm có thể khai thác toàn văn tài liệu luận văn để ứng dụng hiệu quả các mô hình hoạch định chiến lược vào thực tiễn quản trị doanh nghiệp dịch vụ.