mở đầu; kết luận, tài liệu tham khảo; nội dung của luận văn gồm 4 chƣơng: - Chƣơng 1: Tổng quan tình hình nghiên cứu, cơ sở lý luận và thực tiễn về DVTĐG - Chƣơng 2: Phƣơng pháp luận và thiết kế nghiên cứu - Chƣơng 3: Phân tích về DVTĐG tại SIVC - Chƣơng 4: Đề xuất chiến lƣợc phát triển DVTĐG tại SIVC 3 CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU, CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CHIẾN LƢỢC VÀ THỰC TIỄN VỀ CHIẾN LƢỢC PHÁT TRIỂN DVTĐG 1. Tổng quan tình hình nghiên cứu DVTĐG ở Việt Nam tuy ra đời muộn nhƣng cũng đã có một số công trình nghiên cứu. Tác giả xin đƣa ra một số công trình tiêu biểu nhƣ sau: - Bộ Tài chính (2008) “Đề án nâng cao năng lực và phát triển nghề TĐG giai đoạn 2008 – 2020”. Nghiên cứu này thông qua việc nêu lên sự cần thiết của nghề thẩm định giá, đánh giá thực trạng hoạt động thẩm định giá ở Việt Nam, từ đó đề ra mục tiêu và giải pháp nâng cao năng lực và phát triển nghề thẩm định giá ở Việt Nam.
Nghiên cứu trình bày khá cơ bản những vấn đề cần thiết cho sự phát triển của hoạt động thẩm định giá, tuy nhiên chƣa đề cập đến sự phát triển thẩm định giá nhƣ là một dịch vụ. Dựa trên nghiên cứu này, luận văn rút ra những bài học kinh nghiệm trong quá trình phát triển DVTĐG tại Việt Nam. - Nguyễn Văn Thọ (2009) “Nâng cao năng lực và phát triển nghề thẩm định giá ở Việt Nam”. Đây là bài viết nhằm nói lên sự cần thiết của ngành thẩm định giá, thẩm định giá bất động sản.
Thông qua việc đánh giá thực trạng nghề thẩm định giá ở Việt Nam, tác giả đƣa ra 04 giải pháp nhằm phát triển nghề thẩm định giá ở Việt Nam. Có thể thấy, nghiên cứu này đã hƣớng đến sự phát triển của nghề thẩm định giá nên kết quả của nó đúc kết là những bài học kinh nghiệm để luận văn có thể tham khảo cho quá trình nghiên cứu phát triển DVTĐG ở Việt Nam. - Nguyễn Duy Thiện, Nguyễn Ngọc Tuấn, Tô Công Thành (2009) “Thẩm định giá Bất động sản”. Nghiên cứu mang đến một cái nhìn tổng thể về thẩm định giá bất động sản ở nƣớc ngoài, và có một số ví dụ cụ thể về thẩm định một số loại hình bất động sản cụ thể.
Nghiên cứu có một số kết quả khá hữu ích để luận văn tham khảo, và so sánh đối chiếu với phƣơng pháp thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam. - Bài báo Phân tích cạnh tranh trong DVTĐG (A Competitive Analysis of Business Valuation Services) của Michael A. Nội dung chính là xác định 4 đƣợc những “lực lƣợng” ảnh hƣởng đến sự phát triển DVTĐG. Đó là: Sự đe dọa của các đối thủ gia nhập ngành; Áp lực của ngƣời mua; Sự đe dọa của các sản phẩm hoặc dịch vụ thay thế; Áp lực của nhà cung cấp; và sự cạnh tranh nội bộ ngành.
Mỗi DN trong ngành thẩm định giá chịu sự tác động của từng lực lƣợng ở một mức độ nào đó. Trên cơ sở nhận thức này, các công ty có thể tự xác định vị trí của mình để đối phó lại lực lƣợng cạnh tranh, và dự đoán đƣợc những thay đổi có thể giúp công ty giành đƣợc lợi thế hơn các đối thủ cạnh tranh. - Bộ Tài chính (2011) “Báo cáo kinh nghiệm quốc tế về quản lý giá”. So với các hoạt động dịch vụ khác trong xã hội, DVTĐG phát triển ở mỗi nƣớc trên thế giới có sự khác nhau về loại hình DVTĐG, phía cung ứng DVTĐG cũng nhƣ tiêu chuẩn của thẩm định viên, cụ thể: Về dịch vụ thẩm định giá đƣợc chia thành 9 nhóm (1) điều tra phục vụ công bố giá đất của Chính phủ, (2) thẩm định giá phục vụ mục đích bồi thƣờng giải phóng mặt bằng, (3) thẩm định giá để phục vụ cho việc thực thi các quyết định của tòa án, (4) thẩm định giá tài sản của chính phủ, (5) thẩm định giá bất động sản, (6) thẩm định giá cho mục đích thế chấp, (7) thẩm định giá tƣ vấn, (8) thẩm định giá lại, và (9) thẩm định giá phục vụ các giao dịch tài sản nói chung.
Về tiêu chuẩn của thẩm định viên đa số các nƣớc đều quy định thí sinh dự thi để đƣợc cấp thẻ thẩm định viên phải có bằng tốt nghiệp đại học về những chuyên ngành phù hợp tại các trƣờng đại học đƣợc công nhận và phải có tối thiểu 2 năm kinh nghiệm công tác làm việc cho một thẩm định viên. Về phía cung ứng DVTĐG, Các công ty hoạt động trong lĩnh vực DVTĐG có nghiệp vụ chuyên môn, tính chuyên nghiệp cao. Số trƣờng hợp thẩm định hoàn thành trong một năm của tất cả các công ty loại này khoảng từ 100 vụ đến trên 6. Do góc độ và thời điểm nghiên cứu khác nhau, mục đích, phƣơng pháp tiếp cận khác nhau nên có thể nói các công trình nghiên cứu trên chƣa có công trình nào nghiên cứu chuyên sâu về chiến lƣợc phát triển DVTĐG của DN.
Tuy nhiên, các thông tin và tƣ liệu trên sẽ là nguồn tài liệu tham khảo cho việc nghiên cứu tổng hợp về phát triển DVTĐG, góp phần hoàn thiện định hƣớng chiến lƣợc phát triển DVTĐG tại SIVC. Cơ sở lý luận về DVTĐG 1. Khái niệm TĐG Quan niệm về TĐG ở nƣớc ta và trên thế giới vẫn còn có nhiều những khác biệt. Lim Lan Yuan (2002) cho rằng TĐG là một nghệ thuật hay khoa học về ƣớc tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản cũng nhƣ xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trƣờng bao gồm các loại đầu tƣ lựa chọn.
Theo Luật Giá số 11/2012/QH13 (2012) đã giải thích “Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trƣờng tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá”. Tổng hợp những quan niệm khác nhau về TĐG, tác giả đƣa ra quan quan niệm chung nhất về TĐG: TĐG là một nghệ thuật hay khoa học về ƣớc tính giá trị của tài sản (quyền tài sản) phù hợp với thị trƣờng tại một địa điểm, thời điểm nhất định, cho một mục đích nhất định theo những tiêu chuẩn đƣợc công nhận nhƣ những thông lệ quốc tế hoặc quốc gia. Khái niệm DVTĐG - DVTĐG là một loại hình của dịch vụ chuyên nghiệp cần thiết đối với sự vận hành của nền kinh tế thị trƣờng; DVTĐG dựa trên giao dịch có tính chất thị trƣờng. DVTĐG là một dạng đặc biệt của việc xác định giá cả các loại tài sản do các nhà chuyên môn đƣợc đào tạo có kiến thức, có kinh nghiệm và có tính trung thực trong nghề nghiệp.
- DVTĐG phải đƣợc thực hiện một cách độc lập và khách quan, kết quả của nó là phản ánh đúng đắn giá trị của tài sản theo mục đích đã đƣợc xác định trƣớc mà không bị ràng buộc bởi bất cứ bên thứ ba nào. Nhƣ vậy, có thể định nghĩa DVTĐG nhƣ sau: DVTĐG là một loại hình dịch vụ tƣ vấn chuyên nghiệp về lĩnh vực TĐG, mang tính độc lập, khách quan nhằm xác định giá trị của tài sản phục vụ cho các mục đích khác nhau, đồng thời chịu trách nhiệm về kết quả của DVTĐG. 6 Tài sản TĐG đƣợc hiểu ở đây bao gồm tài sản hữu hình và tài sản vô hình. Nhà cung cấp DVTĐG là những cá nhân hay tổ chức cung cấp các thông tin về giá trị tài sản (tài sản đƣợc TĐG) cho những cá nhân hay tổ chức có nhu cầu để phục vụ cho các mục đích khác nhau.
Khái niệm DVTĐG ở trên cho thấy bản chất của DVTĐG bao gồm các vấn đề sau: + DVTĐG cung cấp thông tin về giá trị tài sản trên cơ sở hợp đồng TĐG, trong đó quy định rõ trách nhiệm và quyền lợi của ngƣời cung ứng và ngƣời sử dụng dịch vụ. + Đối tƣợng cung cấp DVTĐG là cá nhân, tổ chức có chuyên môn, phải đạt những tiêu chuẩn cụ thể do pháp luật quy định về TĐG. Các cá nhân cung ứng DV phải có điều kiện về học vấn và nhất thiết phải đạt trong kỳ thi về thẩm định viên. Đối với các tổ chức, thông thƣờng pháp luật quy định phải có một số lƣợng tối thiểu nhất định các thẩm định viên mới đƣợc cung ứng DVTĐG.
Ở các nƣớc đã có DVTĐG phát triển, DVTĐG thƣờng đƣợc chia làm hai khu vực, khu vực DVTĐG công và DVTĐG tƣ. Trong đó, DVTĐG công chuyên cung cấp DVTĐG cho các tài sản của nhà nƣớc và DVTĐG tƣ chuyên cung cấp DVTĐG cho các tài sản của tƣ nhân và cho Nhà nƣớc nếu có yêu cầu. + Đối tƣợng sử dụng dịch vụ là cá nhân, hộ gia đình, và các tổ chức. Các đối tƣợng này sử dụng DVTĐG cho rất nhiều mục đích khác nhau.
Đối tƣợng sử dụng DVTĐG không chỉ giới hạn ở ngƣời yêu cầu đƣợc cung ứng DVTĐG mà còn là các bên thứ ba có liên quan. Tuy nhiên, tất cả các bên đều chỉ sử dụng DVTĐG với các mục đích đã đƣợc xác định trƣớc giới hạn trong kết quả của DVTĐG (chứng thƣ TĐG). + DVTĐG luôn đòi hỏi kiến thức và kinh nghiệm của ngƣời cung cấp dịch vụ, thực hiện cung ứng DVTĐG một cách khách quan, độc lập với khách hàng để cung cấp những thông tin cần thiết về giá trị tài sản với những mục đích đã đƣợc xác định trƣớc. Nhà cung ứng DVTĐG cũng đồng thời chịu trách nhiệm trƣớc khách hàng và trƣớc pháp luật về giá trị tài sản mình đã đƣa ra.
Là dịch vụ mang tính độc lập, nhà cung ứng DVTĐG không đƣợc có bất cứ ràng buộc nào về hành chính hoặc tài chính với ngƣời sử dụng dịch vụ để làm sai lệch kết quả dịch vụ. 7 + DVTĐG là một dịch vụ đặc biệt và bị tác động bởi quy luật giá trị và quan hệ cung cầu của thị trƣờng. DVTĐG xuất phát từ nhu cầu tất yếu khách quan của nền kinh tế thị trƣờng, góp phần làm rõ ràng minh bạch các loại tài sản, góp phần phát triển kinh tế đất nƣớc. Đặc điểm DVTĐG Theo định nghĩa của WTO, “dịch vụ tài chính là các dịch vụ của các định chế tài chính, bao gồm tất cả các dịch vụ liên quan đến bảo hiểm, cùng tất cả các loại dịch vụ ngân hàng và tài chính khác”.
Do vậy, nếu xét theo sự phân loại của WTO thì DVTĐG thuộc loại hình dịch vụ tài chính.
