Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN CỦA VIỆC THỐNG NHẤT PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 1. KHÁI QUÁT CHUNG PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN 1. Khái niệm bất động sản Bộ luật Dân sự năm 2005 có quy định: "Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ trị giá được bằng tiền và các quyền tài sản." Trong đó, "vật" được coi là tài sản phải thỏa mãn ba điều kiện: là một bộ phận của thế giới vật chất, có lợi ích cho con người và là vật con người có thể kiểm soát được. Tiền là một loại hàng hóa đặc biệt, có chức năng dùng để trao đổi, đại diện cho giá trị thực của hàng hóa, do đó cũng coi là tài sản.
Các quyền tài sản cũng được coi là tài sản, vì đáp ứng được yêu cầu trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao lưu dân sự. Sự phân loại tài sản trong khoa học pháp lý rất đa dạng. Tài sản được phân loại dựa trên nhiều căn cứ khác nhau. Tuy nhiên, trong khoa học pháp lý hiện đại, tài sản nói chung bao giờ cũng chỉ tồn tại dưới hai hình thức cơ bản: tài sản hữu hình và tài sản vô hình.
Căn cứ vào tính chất không di dời được của tài sản, pháp luật có sự phân chia tài sản thành động sản và bất động sản. Pháp luật của hầu hết các nước đều coi đây là sự phân loại phổ biến và cơ bản nhất. Cơ sở cho sự phân loại này còn dựa vào một số tiêu chí như mục đích, phương cách sử dụng và giá trị của tài sản. Việc phân loại tài sản thành động sản và bất động sản ở Việt Nam dựa trên tính chất, tính năng sử dụng của tài sản và các quy định của pháp luật.
Để phân loại, pháp luật Việt Nam đã sử dụng phương pháp loại trừ: quy định những tài sản là bất động sản và sau đó, khẳng định "động sản là những tài sản không phải là bất động sản". Điều 174 Bộ luật Dân sự 2005 quy định: 1. Bất động sản là các tài sản bao gồm: a) Đất đai; b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó. c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai; d) Các tài sản khác do pháp luật quy định 2.
Động sản là những tài sản không phải là bất động sản [19]. Như vậy, đặc trưng để nhận biết được về bất động sản là "gắn liền với đất đai". Đây là đặc điểm đầu tiên và cơ bản nhất để phân biệt bất động sản với động sản. Bên cạnh việc quy định bất động sản căn cứ vào thuộc tính "gắn liền với đất đai", pháp luật còn định ra những tài sản khác được coi là bất động sản.
Tuy nhiên, hiện nay, đất đai, nhà ở và các công trình xây dựng gắn liền với đất đai là những bất động sản chủ yếu và phổ biến trong giao lưu dân sự. Pháp luật Việt Nam không có sự phân biệt quyền tài sản thành các quyền đối vật và quyền đối nhân như một số nước trên thế giới. Song, nếu hiểu quyền đối vật như trong khoa học pháp lý nói chung thì Việt Nam có một số quyền đối vật đối với bất động sản như sau: quyền sở hữu, quyền sử dụng đất, quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, quyền cầm cố, quyền thế chấp và một số quyền khác. Trong đó, quyền sở hữu bất động sản được quy định có một số điểm khác biệt với các nước trên thế giới.
Xuất phát từ đặc trưng riêng của mình mà pháp luật có các quy định khá chặt chẽ về chế độ sở hữu đối với bất động sản. Điều này như một tất yếu để quản lý và bảo vệ sự ổn định trong giao lưu dân sự. Hiến pháp Việt Nam quy định chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Bộ luật Dân sự năm 2005 có quy định các hình thức sở hữu, trong đó có sở hữu nhà nước.
Điều này dẫn đến việc quy định chế độ pháp lý về quyền đối với đất đai có những đặc thù. Luật Đất đai năm 2003 quy định cho cá nhân có nhiều quyền, trong đó có quyền định đoạt về quyền sử dụng đất. Bên cạnh đó, Nhà nước cũng trao cho cá nhân, tập thể những quyền khác để phù hợp với thực tế hơn. Ngoài ra, nhà ở, các công trình xây dựng cũng là tài sản chịu sự quản lý chặt chẽ của pháp luật.
Các chủ thể nếu muốn xác lập quyền sở hữu đối với nhà ở phải tuân theo yêu cầu về đăng ký và các thủ tục khác để đảm bảo sự quản lý của Nhà nước. Theo pháp luật Việt Nam chủ sở hữu tài sản có ba quyền năng chiếm hữu, sử dụng, định đoạt. Một người không phải là chủ sở hữu cũng có những quyền năng trên song không mang tính độc lập mà phụ thuộc vào ý chí của chủ sở hữu. Thực tế, trong giao lưu dân sự, việc một người không phải là chủ sở hữu có quyền chiếm hữu, sử dụng hay định đoạt tài sản của người khác là điều phổ biến.
Điều này cho thấy việc pháp luật bảo vệ một cách thích đáng quyền lợi của những người được chủ sở hữu chuyển giao quyền chiếm hữu, sử dụng hay định đoạt tài sản là hết sức quan trọng. Điển hình là quyền sử dụng đất. Chính chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai đã khiến cho việc quy định về quyền sử dụng đất có những đặc trưng riêng so với các quyền sử dụng khác. Dù pháp luật mỗi nước có chế độ sở hữu khác nhau đối với đất đai, nhưng một điều không thể phủ nhận là: tất cả các nước đều coi đất đai là bất động sản có vị trí quan trọng nhất.
Việc sử dụng đất đai phụ thuộc rất nhiều vào chế độ sở hữu đất. Việt Nam và một số nước xã hội chủ nghĩa khác (như Cu Ba, Trung Quốc) thừa nhận chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai. Ngoài hình thức sở hữu nhà nước thì không có bất cứ hình thức sở hữu nào khác đối với đất đai, do đó, Nhà nước là chủ thể duy nhất có quyền định đoạt đối với đất đai. Trong đa số các trường hợp Nhà nước không thể tự mình trực tiếp thực hiện quyền sử dụng đối với đất đai mà trao quyền đó cho các chủ thể khác trong xã hội.
Chính hiện tượng này đã dẫn đến những quy định về quyền sử dụng đất có điểm đặc biệt so với quyền sử dụng trong khái niệm quyền sở hữu tài sản thông thường. Nhà nước, thông qua các quy định pháp luật, cho phép các chủ thể có quyền sử dụng đất được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất (Điều 106 Luật Đất đai). Riêng với bảo lãnh quyền sử dụng đất, đến Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên Môi trường đã quy định: "Thế chấp quyền sử dụng đất của người thứ ba mà trong Luật Đất đai gọi là bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất được gọi chung là thế chấp quyền sử dụng đất". Như vậy, mặc dù không phải là chủ sở hữu nhưng thực ra, quyền sử dụng đất của các chủ thể được mở rộng một cách tối đa.
Đăng ký bất động sản Trước kia, khi thực hiện các giao dịch như chuyển nhượng đất, các bên gặp nhau trên đất cùng với người làm chứng và thực hiện một vài cử chỉ mang tính biểu tượng (như trao một nắm đất…). Tuy nhiên, biện pháp này tỏ ra không an toàn. Người làm chứng có thể chết đi, trí nhớ không thể tồn tại mãi theo thời gian. Từ đó, một loại Sổ sách công ra đời, do một thẩm phán hay một quan chức địa phương bảo quản.
Loại sổ này trở thành Sổ ghi chứng thư - quyền sở hữu của cả cộng đồng, khi mà các giao dịch chưa trở nên phức tạp. Cho đến nay, người ta còn lưu giữ được các Sổ sách như vậy. Ở cơ quan đăng ký đất của Vienna, còn có số seri Sổ đăng ký từ năm 1368; ở Praha: từ năm 1377, ở Munich: từ năm 1440…[33]. Tiếp sau đó là giai đoạn phát triển thứ hai của lĩnh vực đăng ký đất đai, gọi là đăng ký chứng thư.
Người có quyền đối với bất động sản xuất trình các chứng thư xác lập quyền của mình tại cơ quan đăng ký bất động sản. Sau khi kiểm tra, cơ quan đăng ký sẽ chứng nhận tính hợp pháp của việc xác lập quyền đó vào chứng thư, trả lại cho người có quyền như là bằng chứng của việc đã thực hiện đăng ký, đồng thời lưu giữ một bản sao của chứng thư đó tại cơ quan đăng ký. Đăng ký chứng thư phát triển mạnh ở Pháp, Bỉ, Thụy Sĩ, Italia, Tây Ban Nha, Ấn Độ và hầu hết các thuộc địa của Anh (trừ Australia và Canada), hầu hết các bang của Mỹ, các nước Nam Mỹ, Scotland và Irland, các quận của Anh quốc. Nhưng hệ thống đăng ký chứng thư cũng đã thể hiện các điểm hạn chế của nó.
Đó là sự chậm trễ, mất thời gian thẩm tra, tìm hiểu tính xác thực của các chứng thư (từ cả phía cơ quan đăng ký lẫn người tìm hiểu thông tin về tình trạng pháp lý của bất động sản), đặc biệt là trong các trường hợp người lập chứng thư có sai sót hoặc cố ý gian lận. Điều này dẫn đến rủi ro cao cho những người mua hoặc tham gia giao dịch khác về bất động sản. Để khắc phục những nhược điểm này, đã dẫn đến việc hình thành hệ thống đăng ký các quyền, bao gồm cả các giao dịch liên quan đến một bất động sản. Hệ thống này phát triển mạnh ở Đức, Áo, Hungary, các thuộc địa của Áo, phần lớn lãnh thổ Canada, một số bang của Hoa kỳ, ở Irland, Anh và xứ Wales.
Nội dung đăng ký theo hệ thống này bao gồm ba thành phần như sau: (1) Mô tả tài sản là đất, kèm theo bản đồ thửa đất; (2) Quyền sở hữu, gồm có tên, địa chỉ của người có các quyền đối với đất như quyền bán hay định đoạt đất; (3) Những ràng buộc đối với đất, thứ tự ưu tiên, các biến động như bán đất, thế chấp, giải chấp… Hệ thống đăng ký quyền về bất động sản được hình thành trên cơ sở hệ thống đăng ký Torrens.