Chương 1 TỔNG QUAN VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1. Khái quát về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 1. Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở nước ta thường được người dân quen gọi là sổ đỏ và khái niệm về GCNQSDĐ qua các năm có sự thay đổi. Theo Luật Đất đai năm 2003 quy định “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng dất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất”.
Đến năm 2013, khái niệm này có sự bổ sung thêm tại khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013, bổ sung thêm phần giấy chứng nhận sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. GCNQSDĐ là một thuật ngữ được sử dụng phổ biến và được quy định trong các văn bản pháp luật đất đai; thuật ngữ GCNQSDĐ lần đầu tiên được quy định khi Luật Đất đai năm 1987 được ban hành. Thuật ngữ này tiếp tục được pháp luật công nhận, quy định trong điều luật và sử dụng trong Luật Đất đai năm 2003 và Luật Đất đai năm 2013. Xét dưới góc độ nghiên cứu thuật ngữ GCNQSDĐ dưới góc độ khoa học pháp lý thì có nhiều cách hiểu và giải thích về thuật ngữ này như sau: - Luật Đất đai năm 2013 quy định “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất” [55, Điều 3].
Đây là khái niệm được hiểu và giải thích theo quy định pháp luật hiện nay. Theo khái niệm này thì ngoài GCNQSDĐ thì còn có quy định về giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, các giấy này được thể hiện và nhìn thấy được dưới dạng văn bản, chứng thư pháp lý, chứa nội dung về quyền sử dụng, quyền sở hữu, quyền và nghĩa vụ khác liên quan đến sử dụng đất đai, sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đai. - Theo Giáo trình Luật Đất đai xuất bản năm 2010 của Trường Đại học Luật Hà Nội nêu khái niệm về GCNQSDĐ như sau: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng 8 đất là chứng thư Nhà nước cấp cho người sử dụng đất để người sử dụng đất được hưởng mọi quyền lợi hợp pháp về đất đai và được Nhà nước bảo hộ khi quyền của người sử dụng đất bị xâm phạm”. Khái niệm này cũng mang hàm ý rất giống với nội quy khái niệm quy định trong Luật Đất đai năm 2013, tuy nhiên lại chỉ nêu khái niệm của GCNQSDĐ chứ chưa nêu khái niệm của giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Như vậy, khái niệm về GCNQSDĐ là một khái niệm rất phức tạp, được hiểu và diễn giải theo nhiều cách hiểu, nhiều cách thể hiện khái niệm, có nhiều quan niệm khác nhau về GCNQSDĐ như theo từ điển, theo khoa học pháp lý, theo quy định pháp luật và nhiều cách hiểu về khái niệm này dưới nhiều góc độ khoa học. Tuy nhiên, để có thể diễn giải hết nội hàm của khái niệm này thì hầu hết giới Luật học và những nhà nghiên cứu pháp luật đều thống nhất với nhau quan điểm về khái niệm chung nhất của GCNQSDĐ là một chứng thư pháp lý thể hiện bằng văn bản do Nhà nước cấp cho người sử dụng đất để công nhận quyền sử dụng đất của người sử dụng đất là hợp pháp. - Tương tự về khái niệm giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cũng được giới Luật học thống nhất là chứng thư pháp lý bằng văn bản do Nhà nước cấp cho người sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Tuy nhiên có sự khác nhau về quy định quyền sử dụng của đất đai và quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Cơ sở của việc ra đời giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Dựa trên lịch sử hình thành và phát triển, quan điểm, đường lối, chủ trương, chính sách của Đảng và quy định pháp luật Nhà nước trong công tác quản lý và sử dụng đất đai thì tác giả thấy rằng sự ra đời của GCNQSDĐ dựa trên một số cơ sở chủ yếu sau đây: Thứ nhất: Trong giai đoạn nền kinh tế đất nước gặp nhiều khó khăn, cơ chế quản lý tập trung, quan liêu, bao cấp, pháp luật đất đai thời kỳ này nghiêm cấm việc cá nhân, tổ chức mua bán, chuyển nhượng đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức [52, Điều 5] và chưa đề cập đến quyền sử dụng ruộng đất. Theo đó, Nhà nước 9 cấp đất không thu tiền sử dụng đất cho tổ chức, cá nhân khi không có nhu cầu sử dụng đất với tư cách là quyền tài sản chưa được thừa nhận chính thức. Kể từ khi nền kinh tế chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường, đánh dấu sự phát triển trong đời sống kinh tế- xã hội, đổi mới tư duy kinh tế tạo diện mạo mới cho đất nước, Ban Bí thư, Bộ Chính trị đã thừa nhận hộ gia đình là đơn vị kinh tế từ đó có những chính sách về giao đất, cho thuê đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân và được quyền sử dụng đất trong thời hạn giao đất, cho thuê đất. Như vậy, quyền sử dụng đất trở thành một loại quyền về tài sản, song để người sử dụng đất yên tâm gắn bó lâu dài với đất đai, nâng cao giá trị đất đai, sử dụng đất đai hợp lý và có hiệu quả, bảo vệ quyền sử dụng đất đai, khuyến khích họ đầu tư bồi bổ, cải tạo đất đai thì quyền sử dụng đất được Nhà nước bảo hộ và đảm bảo về mặt pháp lý thông qua việc họ được Nhà nước cấp GCNQSDĐ.
Thứ hai: Với những phân tích và lập luận trên, dường như ở nước ta quy định hình thức sở hữu kép trong lĩnh vực đất đai, về mặt chính trị - pháp lý, đất đai thuộc sở hữu của toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu; về mặt thực tế, người sử dụng đất có các quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Pháp luật quy định trong Luật Đất đai năm 2013, Nhà nước bảo đảm đối với người sử dụng đất: Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất khi có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật và được bảo hộ quyền hợp pháp liên quan việc sử dụng đất. Thứ ba: Quyền sử dụng đất đối với đất đai được Nhà nước đảm bảo về mặt pháp lý bằng những quy định pháp luật cụ thể, rõ ràng và công nhận, bảo vệ quyền sử dụng đất; quy định, công nhận và bảo vệ quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bằng việc cấp GCNQSDĐ, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, như: được cấp GCN, được hưởng thành quả lao động trên đất, hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước, phục vụ bảo vệ cải tạo đất nông nghiệp. Thứ tư: Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất và bảo hộ các quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình cá nhân quy định tại Hiến 10 pháp năm 2013.
Để cụ thể hóa, Luật Đất đai năm 2013 đã quy định rõ các quyền sử dụng đất được bảo hộ, ngoài ra, thông qua việc cấp GCNQSDĐ, người sử dụng đất được Nhà nước bảo đảm thể hiện tại một số điều như: Điều 75 quy định đối với diện tích đất đã được cấp GCNQSDĐ, đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ nhưng chưa được cấp, khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế- xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì được xem xét bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất… 1. Nội dung của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thể hiện: Một là, thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất tại trang 1 của Giấy chứng nhận. Theo đó, trang 1 ghi thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được cấp GCNQSDĐ (Điều 5) Hai là, thể hiện thông tin thửa đất tại trang 2 của Giấy chứng nhận (Điều 6):Thông tin về thửa đất được thể hiện trên Giấy chứng nhận đối với tất cả các trường hợp được cấp Giấy chứng nhận theo quy định như sau: Thửa đất số: ghi số hiệu của thửa đất trên bản đồ địa chính theo quy định về thành lập bản đồ địa chính của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Trường hợp sử dụng bản trích đo địa chính (đối với nơi chưa có bản đồ địa chính) để cấp Giấy chứng nhận thì ghi số hiệu thửa đất trên bản trích đo; trường hợp trích đo địa chính một thửa đất thì số hiệu thửa đất được ghi "01".
Tờ bản đồ số: ghi số thứ tự tờ bản đồ địa chính có thửa đất cấp Giấy chứng nhận trong phạm vi mỗi đơn vị hành chính cấp xã. Trường hợp sử dụng bản trích đo địa chính để cấp Giấy chứng nhận thì ghi số hiệu tờ trích đo thửa đất. Địa chỉ thửa đất: ghi tên khu vực (xứ đồng, điểm dân cư,.); số nhà, tên đường phố (nếu có), tên đơn vị hành chính cấp xã, cấp huyện, cấp tỉnh, nơi có thửa đất. Diện tích: ghi diện tích của thửa đất bằng số Ả Rập theo đơn vị mét vuông (m2), được làm tròn số đến một chữ số thập phân.
11 Mục đích sử dụng (ghi theo khoản 6 Điều này): việc xác định mục đích sử dụng đất để ghi vào GCNQSDĐ được thực hiện theo Điều 11 Luật Đất đai năm 2013 và Điều 3 Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Thời hạn sử dụng đất được ghi theo quy định như sau: Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thì ghi thời hạn theo quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất thì ghi thời hạn sử dụng được công nhận theo quy định của pháp luật đất đai; Trường hợp sử dụng đất có thời hạn thì ghi "Thời hạn sử dụng đất đến ngày …/…/.