Chương I TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1. Cơ sở pháp lý Ngày nay, sử dụng đất bền vững, tiết kiệm và có hiệu quả trở thành chiến lược quan trọng có tính toàn cầu. Nó đặc biệt quan trọng đối với sự tồn tại và phát triển của nhân loại. Nhằm quản lý và bảo vệ nguồn tài nguyên đất đai một cách hợp lý phục vụ mục tiêu phát triển bền vững cho nhu cầu của hiện tại những không làm ảnh hưởng đến lợi ích của thế hệ tương lai, trong những năm qua Đảng và Nhà nước ta đã tập trung tháo gỡ những khó khăn, mà bước đột phá đầu tiên là Luật Đất đai năm 1993, sửa đổi năm 1998, năm 2001, Luật Đất đai năm 2003 và Luật Đất đai năm 2013 đã được Quốc hội thông qua.
Các Nghị định, Thông tư, Văn bản hướng dẫn thi hành Luật do Chính phủ, các bộ, ngành và UBND tỉnh Vĩnh Phúc đã được ban hành. Sau đây là những cơ sở pháp lý được nghiên cứu để thực hiện đề tài: a) Các văn bản của Trung ương ban hành: - Luật đất đai năm 2013; - Các Văn bản hướng dẫn thi hành luật đất đai 2013: + Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai; + Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất; + Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất; LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 5 + Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; + Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; + Nghị định số 102/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 của Chính phủ về sử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; + Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 của Chính phủ quy định về khung giá đất; + Nghị định số 135/2016/NĐ-CP ngày 09/9/2016 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định quy định về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; + Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai; + Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính; + Thông tư số 29/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về việc lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; + Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất; + Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất; b) Các văn bản của UBND tỉnh Vĩnh Phúc ban hành: LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 6 + Quyết định số 42/2014/QĐ-UBND ngày 15/9/2014 của UBND tỉnh về việc ban hành quy định về giao đất xây dựng nhà ở không qua đấu giá quyền sử dụng đất, hạn mức giao đất ở, hạn mức công nhận diện tích đất ở và diện tích chia, tách thửa đất ở tối thiểu; hạn mức giao đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước thuộc cho nhóm đất chưa sử dụng cho hộ gia đình cá nhân trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc; + Quyết định số 28/2016/QĐ-UBND ngày 18/5/2016 của UBND tỉnh Vĩnh Phúc về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của bản quy định về giao đất xây dựng nhà ở, hạn mức giao đất ở và diện tích chia, tách tối thiểu; hạn mức giao đất trống đồi núi trọc, đất có mặt nước thuộc nhóm đất chưa sử dụng cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc ban hành kèm theo Quyết định số 42/2014/QĐ-UBND ngày 15/9/2014 của UBND tỉnh Vĩnh Phúc; + Quyết định số 35/QĐ-UBND ngày 15/8/2014 của UBND tình Vĩnh Phúc ban hành quy định chi tiết một số điều về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và đơn giá bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc; + Quyết định số 32/2015/QĐ-UBND ngày 16/11/2015 của UBND tỉnh Vĩnh Phúc về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của bản quy định chi tiết một số điều về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và đơn giá bồi thường, hỗ tợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc; + Quyết định số 02/2015/QĐ-UBND ngày 03/02/2015 của UBND tỉnh Vĩnh Phúc về hệ số điều chỉnh giá đất trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc năm 2015; + Quyết định số 61/2014/QĐ-UBND ngày 31/12/2014 của UBND tỉnh về việc ban hành quy định về giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc 5 năm 2015-2019; + Quyết định số 75/QĐ-UBND ngày 10/01/2014 của UBND tỉnh Vĩnh LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 7 Phúc về việc phê duyệt Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020, Kế hoạch sử dụng đất 5 năm (2011-2016) thành phố Vĩnh Yên; + Quyết định số 959/QĐ-UBND ngày 21/3/2016 của UBND tỉnh Vĩnh Phúc về việc phê duyệt Kế hoạch sử dụng đất năm 2016 của thành phố Vĩnh Yên; + Quyết định số 2370/QĐ-UBND ngày 30/8/2017 của UBND tỉnh Vĩnh Phúc về việc phê duyệt Kế hoạch sử dụng đất năm 2017 của thành phố Vĩnh Yên; 1. Cơ sở lý luận của đề tài 1. Tầm quan trọng của công tác giao và cho thuê đất đối với các dự án đầu tư 1.
Khái niệm và bản chất của việc giao đất và cho thuê đất a) Khái niệm Tại Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 quy định rõ khái niệm về công tác giao đất và cho thuê quyền sử dụng đất (cho thuê đất): - “Nhà nước giao quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước giao đất) là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.”; - “Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước cho thuê đất) là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này. Từ những khái niệm nêu trên đã cho ta thấy bản chất việc giao đất, cho LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 8 thuê đất đều là các hoạt động trao quyền sử dụng đất từ Nhà nước cho người sử dụng (Người được giao đất, cho thuê đất không có quyền định đoạt đối với mảnh đất được giao, cho thuê mà chỉ được quyền sử dụng, khai thác công năng, tính dụng và các nguồn lợi từ mảnh đất được giao hay cho thuê). Các hoạt động này đều nhằm: Đảm bảo cho đất đai được phân phối và phân phối lại cho các đối tượng sử dụng được sử dụng hợp pháp, đúng mục đích mà Nhà nước đã quy định, đạt hiệu quả cao, thúc đẩy nền kinh tế phát triển; đáp ứng được nhu cầu của mọi đối tượng sử dụng đất, kể cả trong nước và nước ngoài; xác lập mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nước với người sử dụng làm cơ sở để giải quyết mọi mối quan hệ về đất đai và người sử dụng yên tâm thực hiện các quyền của mình trên diện tích đất đó.
Tầm quan trọng của công tác giao và cho thuê đất Khi Nhà nước có quyết định giao đất, cho thuê đất, người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì các quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất được bảo đảm, đi đôi với quyền lợi thì người sử dụng đất cũng cần phải thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ của mình đối với Nhà nước. Người sử dụng đất hoàn thành nghĩa vụ sử dụng đất là họ đã góp phần vào việc quản lý sử dụng đất cũng như việc duy trì bộ máy quản lý Nhà nước về đất đai. Quy định của nhà nước về giao đất và cho thuê đất đối với các dự án đầu tư 1. Căn cứ để giao đất và cho thuê đất đối với các dự án đầu tư Tại Điều 52 Luật đất đai quy định căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất: “1.
Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 9 đất, chuyển mục đích sử dụng đất. Điều 58 Luật đất đai quy định về điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư: - Đối với dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào các mục đích khác mà không thuộc trường hợp được Quốc hội quyết định, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất khi có một trong các văn bản sau đây: + Văn bản chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ 10 héc ta đất trồng lúa trở lên; từ 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng trở lên; + Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng dưới 10 héc ta đất trồng lúa; dưới 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng. - Đối với dự án sử dụng đất tại đảo và xã, phường, thị trấn biên giới, ven biển thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất khi được sự chấp thuận bằng văn bản của các bộ, ngành có liên quan.
- Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư phải có các điều kiện sau đây: + Có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư; + Ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư; + Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác. LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.