Tổng quan nghiên cứu

Trong giai đoạn 2013 - 2017, thành phố Thanh Hóa đã triển khai 201 dự án bồi thường giải phóng mặt bằng với tổng diện tích lên tới 764,74 ha nhằm phục vụ mục tiêu phát triển hạ tầng và đô thị hóa. Sự chuyển dịch mạnh mẽ từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp thúc đẩy tăng trưởng kinh tế địa phương với GDP bình quân đạt 4.922 USD/người/năm vào năm 2018. Tuy nhiên, việc thu hồi đất cũng đặt ra bài toán phức tạp về giải quyết xung đột lợi ích giữa Nhà nước, chủ đầu tư và người dân, khi đất đai luôn được coi là tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế.

Vấn đề nghiên cứu trọng tâm của đề tài tập trung vào việc đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại Dự án Số 1 Khu đô thị mới trung tâm thành phố Thanh Hóa do Tập đoàn Vingroup làm chủ đầu tư. Dự án có tổng diện tích thu hồi là 1.185.156,8 m2, tác động trực tiếp đến hàng nghìn hộ dân tại phường Đông Hương và phường Đông Hải, đồng thời chuẩn bị không gian sống cho khoảng 19.444 cư dân.

Mục tiêu cụ thể của luận văn bao gồm: hệ thống hóa thực trạng bồi thường giải phóng mặt bằng trên địa bàn thành phố Thanh Hóa; phân tích sâu tác động của việc thu hồi đất đến đời sống, việc làm và thu nhập của cộng đồng dân cư tại dự án số 1; từ đó đề xuất hệ thống giải pháp khả thi nhằm nâng cao hiệu quả giải phóng mặt bằng và ổn định đời sống người dân. Phạm vi nghiên cứu bao quát số liệu thứ cấp giai đoạn 2013 - 2018 và dữ liệu điều tra thực địa năm 2019. Đề tài mang ý nghĩa thực tiễn lớn khi hướng tới mục tiêu nâng tỷ lệ hoàn thành bàn giao mặt bằng từ mức 73,13% năm 2017 lên trên 90%, đồng thời bảo đảm 100% hộ dân thuộc diện di dời được tái định cư an toàn và khôi phục sinh kế bền vững.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn vận dụng lý thuyết địa tô kinh tế của trường phái kinh tế học cổ điển kết hợp với khung lý thuyết về quyền tài sản và phân bổ nguồn lực công. Cơ sở lý luận khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện quản lý; khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế - xã hội, cơ chế bồi thường phải phản ánh đúng giá trị thị trường và bù đắp đầy đủ các tổn thất về chi phí cơ hội cho người sử dụng đất.

Bên cạnh đó, đề tài áp dụng mô hình Đánh giá tác động xã hội và Khung sinh kế bền vững để phân tích sự chuyển dịch của 5 nguồn vốn sinh kế (tự nhiên, tài chính, vật chất, con người, xã hội) của các nông hộ sau khi mất đất canh tác. Nghiên cứu chuẩn hóa 4 khái niệm pháp lý then chốt theo Luật Đất đai năm 2013, bao gồm: thu hồi đất, bồi thường thiệt hại về đất, hỗ trợ ổn định đời sống sản xuất và tái định cư.

Cơ sở pháp lý nền tảng được xây dựng dựa trên Luật Đất đai 2013, Nghị định 43/2014/NĐ-CP, Nghị định 47/2014/NĐ-CP, Thông tư 37/2014/TT-BTNMT cùng các quyết định đặc thù của địa phương như Quyết định 3162/2014/QĐ-UBND và Quyết định 4545/2014/QĐ-UBND tỉnh Thanh Hóa. Đề tài cũng mở rộng đối sánh với kinh nghiệm quản lý đất đai quốc tế, tiêu biểu là chính sách bồi thường cao hơn thị trường tại Thái Lan, mô hình bố trí căn hộ tái định cư trong bán kính 5 km ở Hàn Quốc và chính sách tích hợp 3 khoản bồi thường tại Trung Quốc.

Phương pháp nghiên cứu

Nguồn dữ liệu thứ cấp được thu thập toàn diện từ Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Thanh Hóa, Ban Giải phóng mặt bằng, Niên giám thống kê thành phố năm 2018 (ghi nhận quy mô 145.125 hộ với 612.052 nhân khẩu) và các báo cáo quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 theo Quyết định 2827/QĐ-UBND.

Nguồn dữ liệu sơ cấp được thiết lập thông qua điều tra xã hội học với cỡ mẫu chuẩn 120 hộ dân sinh sống tại khu vực dự án. Phương pháp chọn mẫu phân tầng ngẫu nhiên được áp dụng để chia đối tượng khảo sát thành 2 nhóm độc lập: nhóm 1 gồm 60 hộ gia đình bị thu hồi đất trực tiếp; nhóm 2 gồm 60 hộ gia đình không bị thu hồi đất nhưng chịu ảnh hưởng ngoại ứng từ dự án. Việc lựa chọn phương pháp này giúp phân lập rõ ràng các tác động chuyên biệt giữa mất mát tư liệu sản xuất và biến đổi môi trường sống.

Dữ liệu khảo sát được xử lý và phân tích thống kê mô tả, phân tích so sánh liên thời gian bằng phần mềm Microsoft Excel 2007 trong timeline từ năm 2018 đến tháng 6 năm 2019. Phương pháp so sánh giá bồi thường quy định với giá giao dịch thực tế giúp lượng hóa khách quan các khoảng chênh lệch tài chính, tạo căn cứ khoa học vững chắc cho các nhận định của luận văn.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Thứ nhất, kết quả tổng hợp công tác bồi thường giải phóng mặt bằng trên toàn thành phố Thanh Hóa giai đoạn 2013 - 2017 đạt tổng cộng 177 dự án hoàn thành (tương ứng tỷ lệ 88,06%) trên tổng số 201 dự án triển khai. Tuy nhiên, tốc độ hoàn thành có xu hướng giảm rõ rệt: năm 2013 và 2014 đạt tuyệt đối 100%, năm 2015 đạt 95,35%, năm 2016 đạt 92,16% và đến năm 2017 chỉ đạt 73,13% với 18 dự án tồn đọng chưa hoàn thành.

Thứ hai, tại Dự án Số 1 Khu đô thị mới trung tâm, cơ cấu đất thu hồi chiếm quy mô rất lớn với tổng diện tích 1.185.156,8 m2. Trong đó, diện tích đất nông nghiệp bị thu hồi là 926.127,5 m2 (chiếm 78,14% tổng diện tích dự án), đất phi nông nghiệp bị thu hồi là 259.029,3 m2 (chiếm 21,86%). Cơ cấu đất tự nhiên năm 2018 của thành phố ghi nhận đất nông nghiệp chiếm 47,27% (6.873,75 ha) và đất phi nông nghiệp chiếm 50,80% (7.400,77 ha), cho thấy áp lực chuyển đổi mục đích sử dụng đất tại dự án là cực kỳ nặng nề.

Thứ ba, việc thu hồi đất nông nghiệp tạo ra bước ngoặt lớn về cơ cấu việc làm và thu nhập của 120 hộ dân được phỏng vấn. Tỷ lệ lao động nông nghiệp thuần túy giảm mạnh từ 68,5% trước dự án xuống còn 24,3% sau thu hồi đất, trong khi tỷ lệ lao động tham gia thương mại, dịch vụ và công nghiệp tăng từ 31,5% lên 75,7%. Mặc dù thu nhập bình quân năm 2018 toàn thành phố đạt mức 108 triệu đồng/người, một bộ phận nông dân lớn tuổi gặp khó khăn lớn trong việc thích ứng với các ngành nghề phi nông nghiệp.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân cốt lõi dẫn đến tình trạng 26,87% dự án năm 2017 chưa hoàn thành tiến độ xuất phát từ sự chênh lệch đáng kể giữa bảng giá đất bồi thường do Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành và giá giao dịch thực tế trên thị trường tự do. Người dân có xu hướng so sánh mức giá bồi thường với giá thương mại của các khu đô thị lân cận, dẫn đến tâm lý chờ đợi và khiếu nại kéo dài.

Bên cạnh đó, hồ sơ quản lý địa chính cấp cơ sở còn bộc lộ nhiều điểm hạn chế, tình trạng sai lệch giữa diện tích thực tế canh tác và diện tích ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất xảy ra ở nhiều thửa đất nông nghiệp, gây ách tắc cho việc kiểm đếm và lập phương án hỗ trợ.

Các phát hiện nghiên cứu được trực quan hóa hiệu quả thông qua hệ thống bảng biểu so sánh tiến độ giải phóng mặt bằng 5 năm (Bảng 3.4) và biểu đồ phân bổ cơ cấu sử dụng đất tự nhiên (Bảng 3.3). So với các nghiên cứu tương tự tại Hà Nội (nơi chi trả hơn 5.911 tỷ đồng cho 428 dự án năm 2009) hay Thành phố Hồ Chí Minh, thực trạng tại thành phố Thanh Hóa phản ánh đúng quy luật chung của các đô thị loại I đang trong giai đoạn chuyển mình. Kết quả nghiên cứu khẳng định tính cấp thiết của việc tuân thủ nguyên tắc bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng theo quy định tại Điều 74 Luật Đất đai 2013 nhằm tạo sự đồng thuận xã hội.

Đề xuất và khuyến nghị

Dựa trên kết quả đánh giá thực trạng, luận văn đề xuất 4 nhóm giải pháp trọng tâm nhằm tháo gỡ khó khăn trong công tác giải phóng mặt bằng:

Thứ nhất, hoàn thiện cơ chế xác định giá đất bồi thường tiệm cận thị trường. Ủy ban nhân dân tỉnh Thanh Hóa chỉ đạo Sở Tài nguyên và Môi trường phối hợp cùng các đơn vị tư vấn độc lập áp dụng linh hoạt phương pháp so sánh trực tiếp và hệ số điều chỉnh giá đất cụ thể tại thời điểm ban hành quyết định thu hồi. Mục tiêu thu hẹp khoảng cách chênh lệch giữa giá bồi thường và giá thị trường xuống dưới 15%, hoàn thành khung quy chế định giá mới trong giai đoạn 2020 - 2021.

Thứ hai, hiện đại hóa và chuẩn hóa cơ sở dữ liệu hồ sơ địa chính. Ủy ban nhân dân thành phố Thanh Hóa cùng Ủy ban nhân dân phường Đông Hương và Đông Hải tiến hành rà soát, đo đạc chỉnh lý biến động đất đai cho 100% diện tích đất nông nghiệp trước khi ban hành thông báo thu hồi đất tối thiểu 90 ngày. Thời gian thực hiện hoàn thành dứt điểm trong 6 tháng đầu của mỗi phân kỳ dự án.

Thứ ba, đổi mới chương trình đào tạo nghề và chuyển đổi sinh kế bền vững. Phòng Lao động - Thương binh và Xã hội thành phố phối hợp với chủ đầu tư Tập đoàn Vingroup thiết lập các khóa đào tạo nghề ngắn hạn từ 3 đến 6 tháng. Chủ đầu tư cam kết tuyển dụng tối thiểu 60% lao động địa phương bị thu hồi đất vào làm việc tại các trung tâm thương mại, dịch vụ đô thị; bảo đảm đạt chỉ tiêu 85% lao động trong độ tuổi có việc làm và thu nhập ổn định sau 12 tháng bàn giao mặt bằng.

Thứ tư, tăng cường tính công khai, minh bạch và đối thoại trực tiếp trong quy trình chi trả bồi thường. Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thành phố thực hiện niêm yết công khai phương án đền bù ít nhất 15 ngày tại trụ sở ủy ban nhân dân cấp xã và nhà văn hóa phố; giải quyết 100% khiếu nại của người dân trong thời hạn 30 ngày theo đúng quy định tại Điều 93 Luật Đất đai năm 2013.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Luận văn là nguồn tài liệu tham khảo học thuật và thực tiễn có giá trị cao cho 4 nhóm đối tượng cụ thể:

Nhóm thứ nhất là cán bộ quản lý nhà nước tại Sở Tài nguyên và Môi trường, Phòng Tài nguyên và Môi trường, Ban Giải phóng mặt bằng cấp quận, huyện. Luận văn cung cấp khung phân tích thực tế từ 201 dự án để xây dựng quy trình lập phương án bồi thường chặt chẽ, giảm thiểu sai sót trong khâu xác định nguồn gốc đất.

Nhóm thứ hai là các chủ đầu tư, doanh nghiệp phát triển dự án bất động sản và khu đô thị mới. Doanh nghiệp có thể tham khảo mô hình phối hợp và bài học kinh nghiệm từ dự án quy mô 1.185.156,8 m2 để chủ động xây dựng chính sách an sinh hỗ trợ người dân, giúp rút ngắn tiến độ bàn giao mặt bằng từ 24 tháng xuống dưới 12 tháng.

Nhóm thứ ba là giảng viên, học viên cao học và sinh viên các chuyên ngành Quản lý đất đai, Quản lý công, Kinh tế phát triển. Đề tài cung cấp phương pháp luận kết hợp giữa nghiên cứu luật học và khảo sát xã hội học 120 mẫu thực địa như một case study điển hình về đô thị hóa.

Nhóm thứ tư là các tổ chức tư vấn luật đất đai và đại diện cộng đồng dân cư. Tài liệu giúp người dân nắm vững các quy định pháp luật về điều kiện bồi thường (Điều 75) và các chính sách hỗ trợ chuyển đổi nghề (Điều 83) nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp khi Nhà nước thu hồi đất.

Câu hỏi thường gặp

Dự án Số 1 Khu đô thị mới trung tâm thành phố Thanh Hóa có quy mô thu hồi đất như thế nào? Dự án có tổng diện tích quy hoạch 1.185.156,8 m2 phục vụ quy mô dân số dự kiến 19.444 người. Trong đó, diện tích đất nông nghiệp bị thu hồi chiếm tỷ trọng 78,14% (926.127,5 m2) và đất phi nông nghiệp là 259.029,3 m2, tác động trực tiếp đến đời sống sản xuất của hơn 1.200 hộ dân tại hai phường Đông Hương và Đông Hải.

Tỷ lệ hoàn thành công tác giải phóng mặt bằng tại thành phố Thanh Hóa giai đoạn 2013 - 2017 đạt bao nhiêu? Theo số liệu thống kê của Phòng Tài nguyên và Môi trường, toàn thành phố đã triển khai 201 dự án với tổng diện tích 764,74 ha. Kết quả ghi nhận 177 dự án hoàn thành (đạt tỷ lệ 88,06%) và 24 dự án chưa hoàn thành (chiếm 11,94%), trong đó năm 2017 có số dự án chưa hoàn thành cao nhất với 18 dự án.

Khó khăn lớn nhất trong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng tại dự án số 1 là gì? Khó khăn lớn nhất là việc xác định đơn giá bồi thường đất nông nghiệp khi mức giá quy định của Nhà nước thấp hơn giá chuyển nhượng thực tế ngoài thị trường. Điều này dẫn đến tâm lý chờ đợi của người dân, kết hợp với bất cập trong việc quản lý hồ sơ địa chính ban đầu làm phát sinh khiếu nại.

Quy định về thời hạn thông báo thu hồi đất và chi trả bồi thường được thực hiện như thế nào? Căn cứ Điều 67 và Điều 93 Luật Đất đai 2013, cơ quan nhà nước phải thông báo thu hồi đất trước ít nhất 90 ngày đối với đất nông nghiệp và 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp. Tổ chức thực hiện bồi thường phải tiến hành chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ cho người dân trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày quyết định thu hồi đất có hiệu lực.

Làm thế nào để đảm bảo sinh kế ổn định cho nông dân sau khi bị thu hồi đất canh tác? Giải pháp then chốt là kết hợp bồi thường tài chính với việc mở các lớp đào tạo nghề ngắn hạn 3 - 6 tháng và gắn kết trách nhiệm của doanh nghiệp đầu tư. Chủ đầu tư cam kết tuyển dụng tối thiểu 60% lao động địa phương, giúp trên 85% hộ dân ổn định thu nhập sau 1 năm bàn giao đất.

Kết luận

  • Đánh giá toàn diện bức tranh giải phóng mặt bằng tại thành phố Thanh Hóa giai đoạn 2013 - 2017 với 201 dự án quy mô 764,74 ha, đạt tỷ lệ hoàn thành chung 88,06%.
  • Phân tích chi tiết thực trạng thu hồi 1.185.156,8 m2 đất tại Dự án Số 1 Khu đô thị mới trung tâm, chỉ rõ tác động sâu sắc đến sinh kế của hàng nghìn người dân khi 926.127,5 m2 đất nông nghiệp chuyển sang mục đích đô thị.
  • Xác định nguyên nhân trọng yếu làm chậm tiến độ xuất phát từ khoảng cách giá đất bồi thường và sự thiếu đồng bộ của hồ sơ địa chính cơ sở.
  • Đề xuất hệ thống 4 giải pháp khả thi gắn liền với lộ trình cụ thể, kết hợp hài hòa giữa định giá thị trường, số hóa địa chính và đào tạo nghề cam kết tuyển dụng.
  • Đóng góp luận cứ khoa học quan trọng nhằm cân bằng bền vững lợi ích giữa 3 chủ thể: Nhà nước, doanh nghiệp phát triển đô thị và cộng đồng người có đất bị thu hồi.

Đóng góp chính của luận văn là cung cấp bộ dữ liệu thực chứng và khung giải pháp đồng bộ cho công tác quản lý đất đai đô thị. Trong giai đoạn tiếp theo từ năm 2020 đến năm 2025, các cấp chính quyền cần tập trung hoàn thiện bảng giá đất cụ thể và triển khai số hóa 100% dữ liệu địa chính. Độc giả và các nhà quản lý quan tâm có thể khai thác toàn văn công trình nghiên cứu để áp dụng hiệu quả vào thực tiễn quản trị các dự án phát triển đô thị.