CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1. Cơ sở lý luận và căn cứ pháp lý của công tác chuyển quyền sử dụng đất 1.1 Cơ sở lý luận của công tác chuyển quyền sử dụng đất Khái niệm Việc chuyển giao QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất đai. Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay luôn luôn có sự biến động do chuyển QSDĐ. Mặc dù, trong Luật Đất đai 1987 Nhà nước chỉ quy định một phạm vi hẹp trong việc chuyển QSDĐ như chỉ quy định cho phép chuyển quyền sử dụng đất đối với đất nông nghiệp, còn khả năng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp các loại đất khác hầu như bị cấm đoán, nhưng thực tế các quyền này diễn ra rất sôi động và trốn tránh sự kiểm soát của Nhà nước Đến Luật Đất đai 1993, Nhà nước đã thừa ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ đất đai toàn diện.
Nhà nước đã thừa nhận đất đai đã có giá trị sử dụng và coi nó như một loại hàng hóa đặc biệt, cho phép người sử dụng được quyền chuyển quyền khá rộng rãi theo quy định của pháp luật dưới các hình thức chuyển đổi chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế QSDĐ. Sau 10 năm thực hiện đã thu được kết quả đáng kể, góp phần to lớn vào công tác quản lý đất đai của nhà nước trong thời kỳ đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển. Song trong quá trình thực hiện luật Đất đai 1993 cũng còn bộc lộ những điểm chưa phù hợp với sự đổi mới và phát triền của đất nước trong thời CNH – HĐH. Để khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai 1993, đồng thới tạo hành lang pháp lý điều chính các quan hệ về đất đai, tại kỳ họp 4, Quốc hội khóa XI thông qua Luật Đất đai 2003.
Và Luật Đất đai 2013 ra đời thay thế Luật Đất đai năm 2003 hoàn thiện hơn phù hợp với sựu phát triển của nước ta hiện nay. 5 Như vậy, việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đất nông nghiệp mà còn đối với mọi loại đất. Nhà nước chỉ không cho phép chuyển quyền sử dụng đất trong 3 trường hợp sau: - Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp - Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật quy định không được chuyển quyền sử dụng - Đất đang có tranh chấp Chương IX, Luật Đất đai năm 2013 đã quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất; trong đó tại điều 167 quy định người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây (Điều 188, Luật Đất đai năm 2013): - Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai năm 2013; - Đất không có tranhchấp; - Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; - Trong thời hạn sử dụng đất.
- Ngoài các điều kiện quy định trên, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật Đất đai năm 2013. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất: Luật đất đai năm 2013 quy định có 7 hình thức chuyển QSD đất: - Chuyển đổi quyền sử dụng đất là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất. Hình thức này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa 6 các chủ thể sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay.
- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức phổ thông nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất. Đây là hình thức chuyển quyền sử dụng đất từ người này cho người khác trên cơ sở có giá trị. Trong trường hợp này người được nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được quyền sử dụng đất và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó. - Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất cho người khác theo quan hệ tình cảm mà người chuyển quyền sử dụng không thu lại tiền hoặc hiện vật nào cả.
Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ ngoài quan hệ này. Tuy nhiên, để tránh lợi dụng trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước qui định cụ thể những trường hợp nào thì được phép tặng cho không phải chịu thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ và những trường hợp nào vẫn phải chịu loại thuế này. - Thừa kế quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất khi chết để lại quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo phápluật. Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa văn hoá, xã hội.
Nếu người chết để lại di chúc và di chúc là hợp pháp thì chia theo di chúc; trường hợp người chết không để lại di chúc thì chia theo thoả thuận phân chia của các hàng thừa kế; nếu những người được hưởng thừa kế quyền sử dụng đất của người đã chết mà không tự thoả thuận được thì phân chia theo pháp luật. - Góp vốn bằng quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất có quyền coi giá trị quyền sử dụng đất của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp này được thực hiện theo thoả thuận giữa 2 hay nhiều đối tác, các đối tác có thể góp đất, góp tiền, hoặc góp tài sản khác như sức lao động, công nghệ, máy móc. Qui định này tạo cơ hội cho 7 sản xuất hàng hoá phát triển, các đối tác có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình; từ đó thành sức mạnh tổng hợp để nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh doanh nói chung.
* Quy trình thủ tục - Trình tự, thủ tục chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, góp vốn bằng quyền sử dụng đất được quy định chi tiết tại điều 79, Nghị định số 43/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai năm 2013. (N/Đ 43/2014/NĐ-CP) Thời gian thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai (bao gồm cả chuyển quyền sử dụng đất) được quy định cụ thể tại điều 61, Nghị định số 43/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai năm 2013. (N/Đ 43/2014/NĐ-CP) Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được quy định tại điều 64, Nghị định số 43/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai năm 2013 như sau (N/Đ 43/2014/NĐ-CP): - Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên. - Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư.
Tại Phần thứ 5, Bộ Luật dân sự năm 2005 quy định cụ thể về chuyển quyền sử dụng đất như: hợp đồng chuyển nhượng, chuyển đổi, tặng cho quyền sử dụng đất; nguyên tắc chuyển quyền; nghĩa vụ các bên chuyển quyền.
