Chương 1 TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU 1. Cơ sở lý luận và pháp lý của hoạt động đăng ký đất đai 1. Cơ sở lý luận của hoạt động đăng ký đất đai 1. Chủ trương, chính sách của Đảng, Nhà nước về cải cách thủ tục hành chính và đăng ký đất đai Cải cách hành chính ở Việt Nam là một công việc mới mẻ, diễn ra trong điều kiện thiếu kiến thức và kinh nghiệm về quản lý nhà nước trong thời kỳ mới, có nhiều vấn đề phải vừa làm, vừa tìm tòi rút kinh nghiệm.
Vì vậy, việc hình thành quan niệm, những nguyên tắc cơ bản chỉ đạo công cuộc cải cách hành chính cũng như việc đề ra những nội dung, chủ trương, phương hướng, giải pháp thực hiện trong từng giai đoạn là một quá trình tìm tòi sáng tạo không ngừng, là cả một quá trình nhận thức liên tục, thống nhất trong tiến trình đổi mới được khởi đầu từ Đại hội lần thứ VI của Đảng Cộng sản Việt Nam năm 1986. Sau khi Quốc hội ban hành Luật Đất đai năm 2013, Bộ TN&MT đã trình Chính phủ ban hành 6 Nghị định, đồng thời Bộ cũng đã phối hợp với các Bộ, ngành có liên quan ban hành theo thẩm quyền 35 Thông tư và Thông tư liên tịch quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai trên tinh thần cải cách thủ tục hành chính theo hướng đơn giản hóa, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân và doanh nghiệp giảm tối đa chi phí thực hiện TTHC. Tổng số TTHC về đất đai là 41 thủ tục đối với nơi đã thành lập Văn phòng đăng ký đất đai một cấp (giảm 30 thủ tục), 62 thủ tục đối với nơi chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai một cấp (giảm 9 thủ tục). Trong thời gian qua, Bộ TN&MT đã tích cực rà soát, bãi bỏ một số thủ tục hoặc công việc không cần thiết trong giao đất, cho thuê đất và đăng ký cấp giấy chứng nhận theo hướng bãi bỏ một số công việc thuộc thẩm quyền của cấp xã, phường trước đây như xác nhận tình trạng tranh chấp đối với trường Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.vn 5 hợp đăng ký cấp GCN mà người sử dụng có giấy tờ về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (đây là nội dung gây nhiều ách tắc nhất trong quá trình cấp GCN trước đây), lập phương án giao đất ở, lập hội đồng tư vấn giao đất của xã trong trường hợp giao đất cho hộ gia đình, cá nhân tại nông thôn.
Quy định cụ thể nơi tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả thực hiện TTHC thông qua bộ phận một cửa, giúp tiết kiệm được thời gian và chi phí đi lại trong quá trình thực hiện. Thời gian trả kết quả cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không quá 03 ngày làm việc sau khi có kết quả giải quyết TTHC, trừ thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính. Đối với các địa phương đã thành lập Văn phòng đăng ký đất đai một cấp, các tổ chức sử dụng đất được phép nộp hồ sơ tại các Chi nhánh nơi gần nhất (đối với địa phương chưa có Văn phòng đăng ký một cấp, tổ chức phải nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở TN&MT), qua đó đã giúp tiết kiệm được thời gian và chi phí đi lại trong quá trình thực hiện TTHC. So với quy định trước đây, thời gian thực hiện TTHC giảm đối với tất cả các thủ tục, đặc biệt đối với thủ tục thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích công cộng, lợi ích quốc gia.
Cụ thể: - Cho phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền được thực hiện thu hồi đất trước khi hết thời hạn thông báo thu hồi đất (trước 90 ngày đối với đất nông nghiệp và 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp) nếu người sử dụng đất trong khu vực thu hồi đất đồng ý. - Bổ sung quy định cưỡng chế kiểm đếm bắt buộc trong trường hợp người sử dụng đất không hợp tác để đảm bảo thời gian kiểm đếm. - Bỏ quy định về xây dựng và phê duyệt phương án tổng thể bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.vn 6 - Cho phép ủy quyền thu hồi.
- Quyết định thu hồi đất và phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được thực hiện trong cùng một ngày. - Bổ sung quy định mới thời gian chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ cho người có đất thu hồi (30 ngày kể từ ngày quyết định thu hồi đất), thủ tục đăng ký cấp GCN giảm thời gian thực hiện từ 5 - 25 ngày so với trước đây. Ở một số địa phương thí điểm mô hình đăng ký quyền sử dụng đất thời gian thực hiện thủ tục đăng ký giảm, loại bỏ một số loại giấy tờ cần phải nộp trong thành phần các loại hồ sơ. Bên cạnh việc đơn giản hóa TTHC và loại bỏ một số loại giấy tờ phải nộp, đã bổ sung quy định về hồ sơ, thủ tục đăng ký lập dạng số đối với địa phương đã triển khai thực hiện đăng ký điện tử, bổ sung quy định giao dịch điện tử, quy định cụ thể việc cung cấp thông tin, luân chuyển hồ sơ giữa Văn phòng đăng ký đất đai, cơ quan thuế và kho bạc trong việc phải thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.
Không yêu cầu nhà đầu tư phải nộp trích lục bản đồ địa chính. Liên thông thủ tục thẩm định nhu cầu sử dụng đất, thẩm định điều kiện giao đất cho thuê đất đối với các dự án đầu tư. Các định hướng tiếp tục được tập trung vào việc rà soát, hoàn thiện thể chế, chính sách trong lĩnh vực đất đai nhằm tạo điều kiện thuận lợi hơn nữa cho người dân và doanh nghiệp, đẩy nhanh việc xây dựng hệ thống thông tin đất đai hiện đại, đa mục tiêu. Tăng cường ứng dụng công nghệ thông tin vào tất cả các khâu trong công tác của quá trình giải quyết TTHC như tiếp nhận hồ sơ, luân chuyển hồ sơ và giải quyết hồ sơ.
Đồng thời, tiếp tục kiểm soát chặt chẽ việc ban hành mới, sửa đổi, bổ sung các TTHC về đất đai, thường xuyên rà soát, cập nhật và công bố công khai các TTHC về đất đai. Đặc biệt, Bộ cũng sẽ tăng cường chỉ đạo thực hiện công tác thanh tra, kiểm tra, giám sát việc thực thi các quy định về TTHC về đất đai tại các địa phương, xử lý nghiêm và kịp thời các trường hợp vi phạm trong việc quy định thêm thủ tục, Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.vn 7 hồ sơ, không thực hiện nghiêm túc việc công khai, minh bạch TTHC. Thời gian ký, cấp GCN giảm 1/3 đến 1/2 thời gian so với trước đây (Haminhgiap, 2019). Các lý luận cơ bản của hoạt động đăng ký đất đai * Khái niệm về đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất 1.
Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau. Đăng ký lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau đây: a) Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng; b) Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký; c) Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký; d) Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký. Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây: a) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; b) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên; c) Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất; Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.vn 8 d) Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký; đ) Chuyển mục đích sử dụng đất; e) Có thay đổi thời hạn sử dụng đất; g) Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này.
h) Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng; i) Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất; k) Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật; l) Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề; m) Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất.