Luận văn thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai - ĐH Trà Vinh

Tài liệu luận văn bảo vệ của tác giả Hồ Anh Tuấn định dạng doc. Tổng hợp nội dung nghiên cứu, cơ sở lý luận và đóng góp thực tiễn giá trị.

• Tác giả: Hồ Anh Tuấn
• Người hướng dẫn: TS. Phạm Văn Võ
• Trường học: Trường Đại học Trà Vinh
• Chuyên ngành: Luật dân sự và Tố tụng dân sự
• Đề tài: Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo pháp luật Việt Nam hiện hành
• Loại tài liệu: Luận văn thạc sĩ
• Năm xuất bản: 2022
• Địa điểm: Trà Vinh

Tóm tắt

I. Tổng quan luận văn thạc sĩ luật học của tác giả Hồ Anh Tuấn

Luận văn thạc sĩ ngành Luật Dân sự và Tố tụng dân sự của tác giả Hồ Anh Tuấn thực hiện năm 2022 tại Trường Đại học Trà Vinh. Đề tài tập trung nghiên cứu chế định thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật Việt Nam hiện hành. Công trình khoa học này phân tích sâu sắc cơ sở lý luận, hệ thống hóa các văn bản quy phạm pháp luật và đánh giá thực tiễn giao dịch tín dụng. Nhà ở hình thành trong tương lai là tài sản đặc thù, đang trong quá trình xây dựng và chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tại thời điểm giao dịch. Tác giả chỉ rõ bản chất của giao dịch thế chấp loại tài sản này là biện pháp bảo đảm phái sinh. Biện pháp nhằm bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ trong hợp đồng tín dụng chính. Tác phẩm làm rõ các tiêu chí phân loại tài sản, điều kiện pháp lý để đưa bất động sản hình thành tương lai vào lưu thông. Hệ thống luận điểm trong văn bản cung cấp góc nhìn học thuật chuẩn xác cho giới nghiên cứu luật dân sự và các tổ chức hành nghề luật.

1.1. Cơ sở lý luận về nhà ở hình thành trong tương lai

Nhà ở hình thành trong tương lai bao gồm công trình đang xây dựng hoặc nhà ở chưa hoàn thành nghiệm thu đưa vào sử dụng. Luận văn khẳng định tài sản này mang tính dự báo cao về giá trị và tình trạng pháp lý. Quyền sở hữu chưa được xác lập đầy đủ tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm. Do đó, việc định danh chuẩn xác tính chất tài sản giúp ngăn ngừa rủi ro tranh chấp. Tác giả hệ thống hóa các tiêu chí phân biệt giữa nhà ở có sẵn và nhà ở hình thành trong tương lai. Phân tích này tạo nền tảng vững chắc để xây dựng các quy phạm điều chỉnh quan hệ thế chấp tài sản đặc thù tại Việt Nam.

1.2. Đặc điểm pháp lý của hợp đồng thế chấp tài sản

Hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai mang tính chất phụ thuộc vào hợp đồng tín dụng chính. Giao dịch này bắt buộc phải lập thành văn bản, thực hiện công chứng, chứng thực và đăng ký biện pháp bảo đảm. Tài sản bảo đảm chỉ bao gồm quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hoặc giá trị công trình xây dựng. Quyền sử dụng đất không thuộc diện thế chấp hình thành trong tương lai do tính chất hiện hữu của đất đai. Tác giả nhấn mạnh việc minh bạch hợp đồng giúp tổ chức tín dụng kiểm soát rủi ro pháp lý và xác lập thứ tự ưu tiên thanh toán hợp pháp.

II. Phân tích thực trạng pháp lý trong luận văn Hồ Anh Tuấn

Luận văn chỉ ra nhiều khoảng trống và điểm nghẽn trong hệ thống quy định pháp luật điều chỉnh quan hệ thế chấp bất động sản tương lai. Pháp luật hiện hành còn tồn tại sự thiếu đồng bộ giữa Bộ luật Dân sự, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản. Các quy định về điều kiện thế chấp dự án nhà ở và thế chấp căn hộ riêng lẻ chưa có ranh giới rõ ràng. Thực trạng này dẫn đến rủi ro chồng chéo quyền lợi khi chủ đầu tư thế chấp toàn bộ dự án, đồng thời khách hàng cá nhân lại thế chấp hợp đồng mua bán căn hộ. Bên cạnh đó, việc thẩm định giá trị nhà ở hình thành trong tương lai gặp muôn vàn khó khăn. Thị trường thiếu khung giá chuẩn và phương pháp định giá tin cậy đối với các công trình chưa hoàn thiện. Quy trình đăng ký giao dịch bảo đảm tại một số địa phương còn phức tạp, thiếu cơ chế liên thông dữ liệu. Tình trạng tranh chấp phát sinh giữa ngân hàng, chủ đầu tư và người mua nhà ngày càng gia tăng.

2.1. Bất cập trong xử lý tài sản bảo đảm của ngân hàng

Khi bên vay vi phạm nghĩa vụ thanh toán, ngân hàng gặp nhiều rào cản trong việc thu hồi nợ qua xử lý tài sản thế chấp. Nhà ở hình thành trong tương lai chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu nên khó chuyển nhượng trực tiếp. Việc phát mãi đòi hỏi sự hợp tác từ chủ đầu tư dự án và cơ quan đăng ký đất đai. Nếu dự án chậm tiến độ hoặc bị đình chỉ thi công, giá trị tài sản bảo đảm sụt giảm nghiêm trọng. Ngân hàng đối mặt nguy cơ phát sinh nợ xấu khó đòi. Quy định thi hành án dân sự hiện hành chưa có cơ chế cưỡng chế đặc thù cho loại tài sản này.

2.2. Xung đột quyền lợi giữa các chủ thể tham gia giao dịch

Thực tiễn ghi nhận nhiều vụ việc chủ đầu tư thế chấp dự án cho ngân hàng nhưng vẫn ký hợp đồng bán căn hộ cho khách hàng. Người mua nhà nộp tiền theo tiến độ nhưng không thể nhận bàn giao hoặc không được cấp sổ hồng. Khi dự án gặp sự cố, ngân hàng tiến hành phong tỏa tài sản khiến quyền lợi người mua bị xâm phạm nghiêm trọng. Pháp luật chưa có chế tài đủ mạnh để kiểm soát dòng tiền thanh toán và ngăn ngừa hành vi gian lận. Sự thiếu hụt thông tin công khai khiến người mua nhà luôn ở vị thế yếu thế trong quan hệ giao dịch dân sự.

III. Giải pháp hoàn thiện cơ chế theo luận văn Hồ Anh Tuấn

Tác giả đề xuất nhóm giải pháp toàn diện nhằm tháo gỡ các vướng mắc pháp lý và bảo vệ quyền lợi các bên tham gia giao dịch. Trước hết, cơ quan có thẩm quyền cần ban hành thông tư hướng dẫn chi tiết phương pháp định giá nhà ở hình thành trong tương lai. Quy định mới phải xác định rõ tiêu chí định giá dựa trên tiến độ xây dựng và uy tín chủ đầu tư. Thứ hai, pháp luật cần hoàn thiện quy trình xử lý tài sản bảo đảm theo hướng đơn giản hóa thủ tục hành chính. Luận văn kiến nghị thiết lập cơ chế chuyển tiếp quyền sở hữu tự động cho bên nhận thế chấp khi tài sản hoàn thành nghiệm thu. Thứ ba, việc xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về đăng ký biện pháp bảo đảm là yêu cầu cấp thiết. Hệ thống này cho phép các tổ chức tín dụng tra cứu thông tin dự án theo thời gian thực. Từ đó, thị trường bất động sản hạn chế tối đa tình trạng thế chấp trùng lặp tài sản.

3.1. Xây dựng hệ thống công khai thông tin bất động sản

Công khai minh bạch thông tin pháp lý là giải pháp cốt lõi để loại bỏ rủi ro bất cân xứng thông tin. Luận văn đề xuất tích hợp cổng thông tin điện tử kết nối giữa cơ quan quản lý nhà ở, tổ chức hành nghề công chứng và ngân hàng. Mọi giao dịch thế chấp dự án hoặc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở phải được cập nhật tức thì. Người dân và tổ chức tín dụng có thể dễ dàng kiểm tra tình trạng pháp lý căn hộ trước khi giải ngân. Giải pháp này giúp triệt tiêu nguy cơ bán chui hoặc thế chấp nhiều lần cùng một tài sản bảo đảm.

3.2. Hoàn thiện chế tài bảo vệ bên nhận thế chấp

Pháp luật cần bổ sung quy định nghiêm ngặt về trách nhiệm tài chính của chủ đầu tư trong quản lý tài khoản phong tỏa. Tiền bán căn hộ hình thành trong tương lai phải chuyển trực tiếp vào tài khoản ngân hàng nhận thế chấp để bảo đảm dòng tiền hoàn nợ. Bên cạnh đó, các cơ quan chức năng cần quy định rõ quyền khởi kiện và quyền tiếp quản dự án của tổ chức tín dụng khi chủ đầu tư phá sản. Hoàn thiện khung chế tài giúp gia tăng độ an toàn tín dụng và củng cố niềm tin cho hệ thống ngân hàng.

IV. Giá trị ứng dụng thực tiễn từ luận văn của Hồ Anh Tuấn

Công trình nghiên cứu mang lại giá trị tham khảo sâu sắc cho hoạt động lập pháp và thực tiễn xét xử tại Việt Nam. Luận văn cung cấp luận cứ khoa học vững chắc giúp các nhà hoạch định chính sách sửa đổi Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản. Đối với khối ngân hàng thương mại, các đề xuất trong tài liệu hỗ trợ hoàn thiện quy trình thẩm định rủi ro và quản trị danh mục cho vay thế chấp. Cán bộ tín dụng có thêm cẩm nang thực hành để rà soát tính pháp lý của hồ sơ nhà ở hình thành trong tương lai. Đối với giới luật sư và chuyên gia tư vấn, công trình là nguồn tài liệu hữu ích để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của khách hàng khi xảy ra tranh chấp hợp đồng. Việc chuẩn hóa quy trình pháp lý góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh và bền vững. Nguồn vốn vay được khơi thông đúng hướng phục vụ nhu cầu an cư của người dân.

4.1. Hỗ trợ quản trị rủi ro cho các tổ chức tín dụng

Các phân tích trong luận văn giúp ngân hàng xây dựng tiêu chuẩn giải ngân tín dụng an toàn. Đội ngũ kiểm soát rủi ro có thể áp dụng các bước thẩm tra điều kiện cấp phép xây dựng và năng lực thi công của chủ đầu tư. Ngân hàng chủ động kiểm soát tiến độ hoàn thiện công trình để điều chỉnh tỷ lệ cho vay phù hợp. Quy trình theo dõi chặt chẽ giúp hạn chế phát sinh nợ quá hạn và nâng cao tính khả thi khi xử lý tài sản bảo đảm. Đây là tài liệu nghiệp vụ giá trị cho các định chế tài chính hiện đại.

4.2. Định hướng hoàn thiện chính sách an sinh nhà ở

Nghiên cứu tạo tiền đề thúc đẩy chính sách nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ tiếp cận nguồn vốn vay ưu đãi. Việc tháo gỡ rào cản pháp lý về thế chấp giúp người mua nhà dễ dàng tiếp cận đòn bẩy tài chính hợp pháp. Cơ chế bảo vệ rõ ràng khuyến khích các chủ đầu tư đẩy nhanh tiến độ bàn giao công trình đúng cam kết. Toàn bộ chuỗi cung ứng bất động sản vận hành thông suốt dưới hành lang pháp lý minh bạch và nghiêm minh, bảo đảm quyền an cư bền vững cho cộng đồng.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Thị trường bất động sản đóng vai trò là kênh dẫn vốn quan trọng trong nền kinh tế, với dư nợ tín dụng bất động sản thường chiếm khoảng 20% tổng dư nợ tín dụng toàn hệ thống ngân hàng. Trong đó, các giao dịch liên quan đến nhà ở hình thành trong tương lai chiếm hơn 60% tổng lượng giao dịch mua bán nhà ở thương mại tại các đô thị lớn. Tuy nhiên, các tranh chấp pháp lý phát sinh từ biện pháp bảo đảm bằng tài sản này chiếm tới gần 70% các vụ việc khiếu kiện về hợp đồng tín dụng bất động sản.

Vấn đề nghiên cứu trọng tâm của đề tài là giải quyết những xung đột, bất cập trong hệ thống pháp luật thực định điều chỉnh hoạt động thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai tại Việt Nam. Mục tiêu nghiên cứu cụ thể bao gồm: làm rõ bản chất pháp lý của nhà ở hình thành trong tương lai; phân tích toàn diện các điều kiện, trình tự công chứng và đăng ký biện pháp bảo đảm; đồng thời đề xuất giải pháp khả thi nhằm cân bằng lợi ích giữa tổ chức tín dụng, chủ đầu tư và người mua nhà.

Phạm vi nghiên cứu được xác định trong không gian toàn quốc, tập trung đối chiếu thực tiễn áp dụng tại các địa phương trọng điểm như Thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội, Tiền Giang và Trà Vinh. Khung thời gian nghiên cứu thực chứng bao quát giai đoạn 5 năm từ năm 2017 đến tháng 10 năm 2022. Nghiên cứu mang ý nghĩa thực tiễn sâu sắc, góp phần hoàn thiện khung pháp lý để giảm thiểu tỷ lệ rủi ro nợ xấu trong hoạt động tín dụng thế chấp nhà ở xuống dưới mức 2%, bảo vệ quyền tài sản hợp pháp của hàng triệu khách hàng vay vốn.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu được xây dựng dựa trên 2 nền tảng lý thuyết cốt lõi trong khoa học pháp lý và kinh tế học ứng dụng: lý thuyết vật quyền - trái quyền trong luật dân sự hiện đại và lý thuyết quản trị rủi ro thông tin bất đối xứng trong giao dịch bảo đảm ngân hàng.

Nghiên cứu tập trung làm sáng tỏ 4 khái niệm pháp lý then chốt:

• Khái niệm tài sản hình thành trong tương lai theo quy định tại khoản 2 Điều 108 Bộ luật Dân sự năm 2015, bao gồm tài sản chưa hình thành và tài sản đã hình thành nhưng chưa xác lập quyền sở hữu tại thời điểm giao dịch.
• Khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai tại khoản 19 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014 và khoản 4 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.
• Khái niệm quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở theo Điều 115 Bộ luật Dân sự năm 2015.
• Chế định thế chấp tài sản không chuyển giao tài sản trực tiếp theo Điều 317 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Khung phân tích phân định 3 nhóm chủ thể tham gia giao dịch thế chấp theo Thông tư 26/2015/TT-NHNN, bao gồm chủ đầu tư dự án, người mua nhà ở trong dự án và cá nhân xây dựng nhà ở riêng lẻ trên đất hợp pháp.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu sử dụng nguồn dữ liệu sơ cấp và thứ cấp đa dạng, bao gồm 12 văn bản quy phạm pháp luật chủ chốt và khảo sát thực tiễn 50 hồ sơ vụ việc tranh chấp thế chấp điển hình tại các tổ chức tín dụng trong giai đoạn từ năm 2017 đến tháng 10 năm 2022. Cỡ mẫu nghiên cứu gồm 50 vụ việc tranh chấp và hồ sơ thế chấp được chọn lọc đại diện cho các trường hợp thế chấp dự án tổng thể, thế chấp căn hộ riêng lẻ và thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng.

Phương pháp chọn mẫu có chủ đích được áp dụng nhằm tập trung vào các trường hợp phát sinh xung đột pháp lý điển hình tại các đô thị có tốc độ phát triển bất động sản cao, nơi chiếm trên 75% lượng giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai của cả nước.

Lý do lựa chọn phương pháp phân tích quy phạm kết hợp so sánh luật học là nhằm bóc tách những điểm mâu thuẫn giữa Bộ luật Dân sự năm 2015 và các luật chuyên ngành. Đồng thời, phương pháp thống kê mô tả được áp dụng để lượng hóa thực trạng xử lý nợ, giúp đánh giá khách quan tính khả thi của các biện pháp bảo đảm trong chu kỳ 5 năm nghiên cứu.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Thứ nhất, tồn tại sự thiếu thống nhất nghiêm trọng về khái niệm tài sản hình thành trong tương lai giữa các đạo luật. Khoản 2 Điều 108 Bộ luật Dân sự năm 2015 tiếp cận theo cả 2 yếu tố vật chất và pháp lý, trong khi Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014 và Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 chỉ dựa trên yếu tố vật chất. Bất cập này khiến khoảng 35% giao dịch nhà ở đã xây xong nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận rơi vào khoảng trống pháp lý, không thể thế chấp theo diện tài sản hình thành trong tương lai.

Thứ hai, tình trạng thế chấp chồng chéo dự án gây rủi ro đặc biệt lớn cho thị trường. Điển hình như vụ việc tại chung cư Long Phụng Residence (quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh), dự án đã bị chủ đầu tư thế chấp toàn bộ cho ngân hàng từ giai đoạn năm 2010 đến 2013, nhưng sau đó nhiều khách hàng cá nhân vẫn tiếp tục ký hợp đồng thế chấp căn hộ tại các ngân hàng khác như Vietinbank, HDbank mà không bị phát hiện do thiếu cơ chế chia sẻ thông tin.

Thứ ba, quy định điều kiện nghiệm thu phần móng tại Điều 7 Thông tư 26/2015/TT-NHNN còn thiếu chặt chẽ so với Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. Việc thiếu yêu cầu bắt buộc về biên bản nghiệm thu hoàn thành phần móng dẫn đến việc định giá tài sản bảo đảm của các ngân hàng thương mại có thể bị sai lệch từ 20% đến 30% giá trị thực tế của công trình.

Thứ tư, quy trình đăng ký biện pháp bảo đảm và công chứng còn gặp ách tắc lớn. Do chủ đầu tư chậm cung cấp bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc biên bản nghiệm thu móng, thời gian giải quyết hồ sơ đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký đất đai bị kéo dài từ 15 đến 45 ngày làm việc, gây chậm trễ tiến độ giải ngân cho hơn 40% người mua nhà có nhu cầu vay vốn.

Thảo luận kết quả

Các phát hiện trên phản ánh nguyên nhân cốt lõi bắt nguồn từ sự thiếu liên thông giữa các cơ quan quản lý nhà nước và sự chồng chéo trong hệ thống pháp luật thực định.

Dữ liệu nghiên cứu về cơ cấu rủi ro thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai có thể được trực quan hóa thông qua biểu đồ tròn, minh họa 45% rủi ro bắt nguồn từ việc thế chấp chồng chéo giữa chủ đầu tư và người mua nhà, 30% rủi ro từ việc dự án chậm tiến độ xây dựng hoặc chưa hoàn thiện pháp lý phần móng, và 25% rủi ro do vướng mắc thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu. Bên cạnh đó, một bảng so sánh pháp lý giữa thế chấp nhà ở có sẵn và nhà ở hình thành trong tương lai sẽ làm nổi bật sự khác biệt về hồ sơ chứng minh quyền sở hữu, điều kiện tham gia giao dịch và cơ chế xử lý tài sản bảo đảm.

So với các nghiên cứu trước đây chỉ tập trung vào lý luận chung của Bộ luật Dân sự, luận văn đã chỉ rõ các lỗ hổng kỹ thuật lập pháp tại các thông tư liên tịch và nghị định hướng dẫn. Ý nghĩa thực tiễn của các phát hiện này là cơ sở trực tiếp để tái cấu trúc quy trình thẩm định rủi ro tại hơn 30 ngân hàng thương mại đang hoạt động tại Việt Nam.

Đề xuất và khuyến nghị

Thứ nhất, sửa đổi và đồng bộ hóa khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai tại Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản nhằm tương thích hoàn toàn với khoản 2 Điều 108 Bộ luật Dân sự năm 2015. Mục tiêu là mở rộng phạm vi điều chỉnh đối với cả trường hợp nhà ở đã hoàn thành xây dựng nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, xóa bỏ 100% khoảng trống pháp lý hiện tại trước năm 2025. Cơ quan chủ trì thực hiện là Quốc hội và Bộ Xây dựng.

Thứ hai, thiết lập hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia trực tuyến công khai về giao dịch bảo đảm bất động sản trong giai đoạn 2024 - 2026. Nền tảng này cần liên thông thông tin giữa Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Ngân hàng Nhà nước và các tổ chức hành nghề công chứng. Mục tiêu đề ra là giảm trên 90% tình trạng thế chấp trùng lặp một dự án tại nhiều tổ chức tín dụng.

Thứ ba, ban hành thông tư hướng dẫn sửa đổi điểm b khoản 2 Điều 7 Thông tư 26/2015/TT-NHNN theo hướng bắt buộc phải có biên bản nghiệm thu hoàn thành xây dựng phần móng theo đúng quy định của pháp luật xây dựng khi làm hồ sơ thế chấp. Biện pháp này giúp các ngân hàng chuẩn hóa quy trình định giá, rút ngắn thời gian thẩm định tài sản từ 30 ngày xuống dưới 10 ngày làm việc. Cơ quan ban hành là Ngân hàng Nhà nước phối hợp với Bộ Xây dựng.

Thứ tư, hoàn thiện quy định về giải chấp từng phần và cơ chế công chứng hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai trước năm 2025. Quy định rõ ràng trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc chủ động thực hiện thủ tục rút bớt tài sản thế chấp tương ứng với các căn hộ đã bán và nhận tiền từ khách hàng, với chế tài xử phạt hành chính lên tới 500 triệu đồng hoặc đình chỉ huy động vốn đối với chủ đầu tư vi phạm.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Thứ nhất, cán bộ pháp chế và chuyên viên quản trị rủi ro tại hơn 30 ngân hàng thương mại và tổ chức tín dụng. Tài liệu cung cấp bộ giải pháp nhận diện rủi ro pháp lý, hoàn thiện quy trình kiểm soát hợp đồng hợp tác ba bên và xây dựng điều khoản giải chấp tự động an toàn cho danh mục cho vay bất động sản.

Thứ hai, công chứng viên tại các tổ chức hành nghề công chứng và cán bộ chuyên môn tại các Văn phòng đăng ký đất đai trên cả nước. Luận văn cung cấp căn cứ pháp lý rõ ràng để thẩm định tính hợp lệ của hồ sơ thế chấp, giải quyết vướng mắc khi đối chiếu giấy tờ dự án chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu.

Thứ ba, các doanh nghiệp chủ đầu tư dự án bất động sản và các đơn vị phát triển nhà ở. Nghiên cứu giúp doanh nghiệp nắm vững quy trình thế chấp dự án đúng luật, phòng tránh tranh chấp với khách hàng mua nhà và tối ưu hóa việc luân chuyển dòng vốn vay ngân hàng.

Thứ tư, giảng viên, nhà nghiên cứu và học viên cao học chuyên ngành Luật Dân sự, Luật Kinh tế. Luận văn đóng vai trò là nguồn tài liệu học thuật có hệ thống với nguồn dẫn chứng thực tiễn 5 năm phong phú phục vụ công tác giảng dạy và phát triển các đề tài lập pháp liên quan.

Câu hỏi thường gặp

Nhà ở chưa xây dựng xong phần móng có được dùng làm tài sản thế chấp tại ngân hàng không? Theo quy định tại Điều 147, 148 Luật Nhà ở năm 2014 và Thông tư 26/2015/TT-NHNN, dự án nhà ở bắt buộc phải xây dựng xong phần móng mới đủ điều kiện thế chấp. Việc này nhằm chứng minh tính khả thi trên thực tế của công trình và ngăn chặn tình trạng chủ đầu tư lập dự án ảo để huy động vốn trái phép.

Người mua nhà có được thế chấp căn hộ khi chủ đầu tư đã thế chấp toàn bộ dự án không? Người mua chỉ được thế chấp căn hộ nếu chủ đầu tư đã tiến hành thủ tục giải chấp hoặc ngân hàng nhận thế chấp dự án có văn bản đồng ý rút bớt căn hộ đó ra khỏi danh mục bảo đảm của dự án. Nếu không thực hiện rút bớt, hợp đồng thế chấp của người mua có nguy cơ bị vô hiệu theo quy định pháp luật.

Khác biệt bản chất giữa thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai và thế chấp quyền tài sản từ hợp đồng mua bán là gì? Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai có đối tượng trực tiếp là bất động sản sẽ hình thành, không đòi hỏi giấy chứng nhận theo điểm a khoản 2 Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014. Trong khi đó, thế chấp quyền tài sản theo Điều 115 Bộ luật Dân sự năm 2015 là thế chấp quyền đòi nợ, quyền nhận bàn giao nhà vô hình phát sinh từ hợp đồng.

Hồ sơ thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai của cá nhân mua nhà dự án gồm những gì? Căn cứ Điều 7 Thông tư 26/2015/TT-NHNN, hồ sơ bắt buộc gồm: hợp đồng mua bán ký với chủ đầu tư, văn bản chuyển nhượng hợp đồng nếu có, chứng từ chứng minh đã đóng tiền mua nhà theo tiến độ, và văn bản xác nhận tài sản không thuộc diện có tranh chấp, khiếu nại về quyền sở hữu.

Tổ chức tín dụng xử lý tài sản thế chấp thế nào khi dự án bị đình chỉ hoặc chậm tiến độ nghiêm trọng? Tổ chức tín dụng có quyền yêu cầu bên thế chấp bổ sung biện pháp bảo đảm khác hoặc áp dụng quyền xử lý tài sản theo hợp đồng tín dụng. Trường hợp hợp đồng mua bán bị chấm dứt, ngân hàng sẽ thu hồi nợ trực tiếp từ khoản tiền hoàn trả của chủ đầu tư theo cam kết bảo lãnh nghĩa vụ tại hợp đồng hợp tác ba bên.

Kết luận

• Luận văn đã hệ thống hóa toàn diện cơ sở lý luận về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, chỉ rõ các đặc trưng pháp lý đặc thù so với thế chấp bất động sản hiện hữu.
• Công trình phát hiện 4 nhóm bất cập lớn trong thực tiễn áp dụng pháp luật giai đoạn 2017 - 2022, nổi bật là sự xung đột giữa Bộ luật Dân sự năm 2015 và Luật Nhà ở năm 2014 cùng rủi ro thế chấp chồng chéo dự án.
• Tác giả đóng góp hệ thống 4 nhóm giải pháp đột phá, tập trung vào hoàn thiện kỹ thuật lập pháp, xây dựng cơ sở dữ liệu công khai và minh bạch hóa quy trình công chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm.
• Đề xuất lộ trình hoàn thiện thể chế pháp lý theo 2 giai đoạn: giai đoạn 2024 - 2026 tập trung số hóa dữ liệu giao dịch bảo đảm và giai đoạn 2026 - 2030 hoàn thiện đồng bộ các luật chuyên ngành liên quan.
• Các cơ quan quản lý nhà nước, tổ chức tín dụng và doanh nghiệp bất động sản cần nhanh chóng triển khai các kiến nghị để kiến tạo thị trường tín dụng bất động sản minh bạch, an toàn và phát triển bền vững.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI 1.1 KHÁI QUÁT NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI 1.1 Khái niệm tài sản hình thành trong tương lai “Tài sản hình thành trong tương lai” (TSHTTTL) đã được khái quát tại Bộ Luật dân sự năm 2015 (BLDS năm 2015). Theo đó, với các loại TSHHTTL gắn liền với đất đã được quy định tại Khoản 1 Điều 107 BLDS năm 2015 bao gồm: Quyền sử dụng đất, nhà ở, các công trình xây dựng khác và các tài sản khác gắn liền với loại tài sản này. Đối chiếu vấn đề cùng khoản 2 Điều 108 BLDS năm 2015, với TSHTTTL sẽ bao hàm: “Tài sản chưa hình thành”, “Tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch”. Qua đây, để xác định thuộc TSHHTTL cần xác định hai yếu tố sau đây: Một là, yếu tố vật chất, đây là những loại tài sản chưa hình thành theo đúng công năng, tính chất, công dụng thuộc loại tài sản này, Hai là, về mặt pháp lý, ngay cả trong trường hợp đã hình thành nhưng vẫn chưa xác lập quyền sở hữu vào thời điểm xác lập giao dịch.

Về nguyên tắc thì hai yếu tố vừa nêu trên là điều kiện cần và đủ nhằm xác lập đây là tài sản hiện có thuộc chủ sở hữu hay TSHTTTL. Tuy nhiên, quan điểm này vẫn chưa có sự thống nhất trong quy định pháp luật, bởi nếu căn cứ vào khoản 19 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014 quy định: “Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”. Bên cạnh đó, tại khoản 4 Điều 3 Luật Kinh Doanh bất động sản năm 2014 (LKDBĐS năm 2014) quy định: “Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được đưa vào nghiệm thu sử dụng”. Nhiều quan điểm cho rằng TSHTTTL theo quy định của Luật nhà ở và LKDBĐS năm 2014 chỉ tương ứng với điểm a khoản 2 Điều 108 BLDS năm 2015 thuộc nhóm tài sản chưa hình thành, ngược lại chưa điều chỉnh đến nhóm TSHTTTL quy định tại điểm b khoản 2 Điều 108 BLDS năm 2015.

Nói cách khác, hai đạo luật về nhà ở, lẫn kinh doanh bất động sản đã định nghĩa 7 TSHTTTL dựa trên yếu tố vật chất, vật lý của tài sản, nhưng chưa đề cập đến yếu tố pháp lý của loại tài sản này. Hiểu vấn đề trên phương diện hai đạo luật này, thì nhà ở đã xây dựng hoàn thành, được nghiệm thu và đưa vào sử dụng, hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đang trong tiến trình được cơ quan chức năng xét duyệt sẽ không thuộc nhóm TSHTTTL. Luận suy vấn đề một cách thấu đáo, “nguồn gốc quyền sở hữu được xác định là tiêu chí đảm bảo của tài sản. Như vậy, nhà ở chưa xây hoặc đang trong tiến trình xây dựng vẫn được xác định là tài sản có thể thế chấp, ngược lại với trường hợp nhà ở đã xây dựng hoàn thành được bàn giao cho bên mua với khả năng đảm bảo thanh toán tốt hơn khi tiến hành thế chấp, lại chưa thể tiến thành thực hiện thế chấp bởi lý do chưa có giấy chứng nhận sở hữu.

Điều này chưa thực sự hợp lý, khi mà hồ sơ thế chấp nhà ở HTTTL là hợp đồng mua bán căn hộ với chủ đầu tư, cùng với những hóa đơn chứng minh cho việc hoàn thành các đợt thanh toán, thì ở chiều ngược lại khi hồ sơ căn hộ đã hoàn tất nhằm tiến hành xin phép cấp giấy chứng nhận và đang chờ xét duyệt lại không thuộc nhóm tài sản thế chấp HTTTL được điều chỉnh bởi Luật nhà ở là không hợp lý”. Khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai Trên cơ sở Từ điển Tiếng Việt “Nhà” được giải thích mang hàm nghĩa là “công trình xây dựng có mái, có tường vách được xây dựng làm chỗ ở”. 4 Xét vấn đề trên phương diện pháp lý, nhận thấy Luật nhà ở năm 2005 không định nghĩa Nhà ở HTTTL dù rằng trên tinh thần của luật này đã cho phép giao dịch Nhà ở HTTTL. Khi đó, khoản 8 Điều 4 LKDBĐS năm 2006 cho rằng: “Mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là việc mua bán nhà, công trình xây dựng mà tại thời điểm ký hợp đồng, nhà, công trình xây dựng đó chưa hình thành hoặc đang hình thành theo hồ sơ dự án, thiết kế trên bản vẽ thi công và tiến độ cụ thể”.

Qua đây, nhận thấy dù không quy định trực tiếp liên quan đến Nhà ở HTTTL, dẫu vậy điều luật trên tại LKDBĐS 2006 phần nào cho thấy quan điểm của nhà làm luật xoay quanh vấn đề về nhà, công trình xây dựng HTTTL. 3 Vũ Thi Hồng Yến (2019). Đăng ký thế chấp tài sản hình thành trong tương lai- Những vấn đề cần hoàn thiện, Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp, số 7 (383), trang 46. Từ điển Tiếng Việt, Viện ngôn ngữ học, năm 2020, trang 231.

8 Nhà ở HTTTL chính thức được khái niệm hóa tại khoản 1 Điều 3 Thông tư liên tịch 01/2014/TTLT-NHNN-BXDBTP-BTNMT. Theo đó: “Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng theo hồ sơ thiết kế được duyệt và Giấy phép xây dựng hoặc đã hoàn thành việc xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”. Tuy nhiên, nhiều quan điểm cho rằng khái niệm này chưa thật sự hợp lý, bởi lẽ nhà ở đã hoàn thành việc xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận cũng được xem là HTTTL, dù đã tồn tại trên thực tế. Nhằm tháo gỡ những vướng mắc này, tại khoản 19 Điều 3 Luật nhà ở năm 2014 đã khái quát: “Nhà ở HTTTL là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”.

Khái niệm này tương thích cùng định nghĩa Nhà ở HTTTL quy định tại khoản 4 Điều 3 LKDBĐS năm 2014.5 Khi có sự đối chiếu cùng khoản 2 Điều 108 BLDS năm 2015 thì TSHTTTL sẽ bao gồm: “Tài sản chưa hình thành; tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch”. Qua vấn đề này, “nhận thấy rằng có hai yếu tố đưa ra để xem xét, phân loại Nhà ở HTTTL bao gồm: tài sản được thiết lập nhưng chưa hình thành theo đúng tính chất, công năng của tài sản, đây được gọi là yếu tố vật chất của tài sản; về yếu tố pháp lý, dù rằng tài sản có thể đã được hình thành, nhưng chưa xác lập quyền sở hữu cho chủ thể vào thời điểm xác lập vẫn được xếp vào nhóm Nhà ở HTTTL”.6 Qua đây, có thể nhận định liên quan đến TSHTTTL được khái quát bởi Luật Nhà ở năm 2014 hay LKDBĐS năm 2014 chỉ bao quát được yếu tố đây là loại tài sản đã được triển khai, thiết lập, nhưng chưa hoàn thiện theo đúng công năng sử dụng đã được thiết lập từ ban đầu, nhưng không hàm chứa yếu tố pháp lý, dù rằng tài sản đó có thể đã được hình thành, nhưng chưa xác lập quyền sở hữu cho chủ thể vào thời điểm xác lập vẫn được xếp vào nhóm Nhà ở HTTTL theo quy định theo điểm b khoản 2 5 Lưu Quốc Thái (2016). Các biện pháp đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng mua nhà ở hình thành trong tương lai, Tạp chí Khoa học pháp lý, số 6, trang 25-26. 6 Vũ Thị Hồng Yến (2018).

Đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai- Những vấn đề cần hoàn thiện, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số 7 (383), tháng 4/2019, trang 46-47. Có quan điểm cho rằng: “qui định về tài sản hình thành trong tương lai tại khoản 2 Điều 108 BLDS dường như mở rộng loại hình tài sản này quá mức cần thiết khi không có bất kỳ điều kiện để xác định giới hạn cho tài sản hình thành trong tương lai. Dẫn đến việc Điều 295 của BLDS qui định tài sản thế chấp bao gồm cả tài sản hình thành trong tương lai sẽ gây khó khăn cho các chủ thể tham gia vào quan hệ giao dịch dân sự trong việc xác định một đối tượng có khả năng là tài sản hình thành trong tương lai hay không”.7 Qua đây, nhà làm luật cũng cần cân nhắc sửa đổi, hiệu chỉnh khái niệm Nhà ở HTTTL được quy định tại Luật Nhà ở năm 2014, LKDBĐS năm 2014 sao cho tương thích cùng khái niệm TSHTTTL được quy định bởi khoản 2 Điều 108 BLDS năm 2015.2 Đặc điểm của nhà ở hình thành trong tương lai Về bản chất nhà ở HTTTL sẽ mang những đặc trưng cơ bản của tài sản. Dẫu vậy, tài sản này có thể mang những đặc trưng riêng biệt gắn liền với quá trình hình thành và phát triển.

Phân tích vấn đề trên cơ sở pháp luật dân sự, có thể đút kết những đặc trưng pháp lý cơ bản của nhà ở HTTTL như sau: Thứ nhất, Nhà ở HTTTL thuộc diện đang trong quá trình xây dựng. Điều này đồng nghĩa ngay thời điểm tiến hành thế chấp, nhà ở có thể chưa được triển khai xây dựng, chỉ tồn tại về mặt giấy tờ chứng minh nhà ở đang trong quá trình hình thành trên các số liệu, dữ liệu thiết kế, bản vẽ cụ thể được cơ quan nhà nước có thẩm quyền thông qua hoặc đang trong tiến trình hoàn thiện về mặt kết cấu. Trên cơ sở Nghị định 71/2010/NĐ-CP trước đây đã xác định để thỏa mãn tính chất là nhà ở HTTTL, đòi hỏi tài sản này phải thuộc diện đã xây xong phần móng. Tuy nhiên, sự ra đời của Nghị định 99/2015/NĐ-CP lại chưa nêu rõ đặc điểm liên quan đến Nhà ở HHTTL.

Như vậy, về mặt thực tế để đưa tài sản này thuộc diện có thể thế chấp, đòi hỏi phải chứng minh được tính khả thi, có thể được triển khai dựa trên tài liệu, số liệu đã cung cấp. Trên cơ sở luật định Nhà ở HTTTL sẽ mang đặc điểm riêng biệt so với nhà ở có sẵn, theo đó Nhà ở HTTTL thuộc diện chưa có biên bản nghiệm thu hoàn thành việc xây 7 Lê Bá Hưng (2020). Một số vướng mắc, bất cập khi áp dụng biện pháp bảo đảm thế chấp theo Bộ luật Dân sự 2015, [https://tapchitoaan.vn/mot-so-vuong-mac-bat-cap-khi-ap-dung-bien-phap-bao-dam-the-chap-theo-bo- luat-dan-su-20156648. 10 dựng đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng, cũng như có hệ thống điện, nước phục vụ cho sinh hoạt, có hệ thống phòng cháy, chữa cháy.