Chương 2: Tổng Quan về Kinh Doanh Bất Động Sản

Theo Khoản 1 Điều 3 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, kinh doanh bất động sản bao gồm các hoạt động đầu tư, xây dựng, mua, bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản, thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản, dịch vụ sàn giao dịch bất động sản, dịch vụ quản lý bất động sản. Điều này bao gồm cả kinh doanh bất động sản online và kinh doanh bất động sản cá nhân. Do đó, cần nắm rõ khung pháp lý kinh doanh bất động sản để tránh các rủi ro pháp lý không đáng có.

Điều 5 của Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 quy định rõ các loại bất động sản được phép đưa vào kinh doanh. Bao gồm: Bất động sản nhà ở, bất động sản thương mại, bất động sản công nghiệp, nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng có sẵn và hình thành trong tương lai, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật. Cần lưu ý, các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì được phép kinh doanh quyền sử dụng đất.

Rủi ro pháp lý là một trong những thách thức lớn nhất trong kinh doanh bất động sản. Các vấn đề liên quan đến quyền sở hữu, tranh chấp hợp đồng, vi phạm quy định xây dựng có thể gây thiệt hại lớn. Để phòng ngừa, cần kiểm tra kỹ lưỡng tính pháp lý của bất động sản, tuân thủ nghiêm ngặt các quy định của pháp luật và tham khảo ý kiến của luật sư chuyên về pháp luật bất động sản. Điều 45 LKDBĐS 2023 Tổ chức, cá nhân khi xác lập hợp đồng kinh doanh bất động sản phải tuân thủ pháp luật.

Doanh nghiệp và cá nhân kinh doanh bất động sản phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thuế theo quy định. Các loại thuế phổ biến bao gồm thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế giá trị gia tăng, thuế trước bạ. Việc quản lý tài chính hiệu quả, lập kế hoạch thuế hợp lý giúp tối ưu hóa lợi nhuận và tránh các rủi ro liên quan đến thuế trong kinh doanh bất động sản.

Điều 6 LKDBĐS 2023 quy định trước khi đưa bất động sản, dự án bất động sản vào kinh doanh, chủ đầu tư phải công khai đầy đủ, trung thực và chính xác; cập nhật khi có sự thay đổi thông tin trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản theo quy định và trên trang thông tin điện tử của DNKDBĐS. Trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà ở thì phải nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải đảm bảo tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn chủ sở hữu. Theo Điều 9 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thông qua dự án bất động sản phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên.

Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 quy định nhiều hình thức kinh doanh bất động sản khác nhau, bao gồm: đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật; thuê nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng để cho thuê lại. Xem K1, 2, 5 Đ 10 LKDBĐS 2023

Cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ không phải thành lập doanh nghiệp, nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật. Điều 7 NĐ 96/2024 quy định cá nhân không thuộc trường hợp phải lập dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về xây dựng, nhà ở; không thuộc trường hợp có giá trị quá 300 tỷ đồng trên một hợp đồng và có số lần giao dịch quá 10 lần trong một năm.

Các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản bao gồm: Hợp đồng mua bán nhà ở; công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng; hợp đồng thuê mua nhà ở; hợp đồng cho thuê bất động sản; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án. Xem K1 Đ44, K1 Đ 49 LKDBĐS 2023 để hiểu rõ hơn về các loại hợp đồng này.

Hợp đồng mua bán nhà ở cần nêu rõ thông tin các bên, thông tin nhà ở, giá bán, phương thức thanh toán, thời gian bàn giao, quyền và nghĩa vụ của các bên, và các điều khoản phạt vi phạm. Cần kiểm tra kỹ tính pháp lý của nhà ở trước khi ký hợp đồng. Khoản 3, 4, 5 Điều 44 LKDBĐS 2023 quy định hợp đồng kinh doanh bất động sản được ký kết khi bất động sản đã có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải thực hiện công khai hợp đồng mẫu trước khi áp dụng. Khi xác lập, ký kết, thực hiện hợp đồng mẫu phải tuân thủ các nguyên tắc không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội, không làm thay đổi hoặc trái với các nội dung đã có trong hợp đồng mẫu. Khoản 3 Điều 12 NĐ 96/2024 quy định rõ về vấn đề này.

Theo Điều 48 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải nhận tiền thanh toán từ khách hàng thông qua tài khoản mở tại tổ chức tín dụng trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam. Điều này giúp đảm bảo tính minh bạch và an toàn trong giao dịch.

Việc phạt và bồi thường thiệt hại do bên mua, bên nhận chuyển nhượng, bên thuê chậm tiến độ thanh toán hoặc bên bán chậm tiến độ bàn giao bất động sản do các bên thỏa thuận và phải được ghi trong hợp đồng. Điều này giúp bảo vệ quyền lợi của các bên trong trường hợp vi phạm hợp đồng.

Thị trường bất động sản năm 2024 dự kiến sẽ có nhiều biến động do tác động của các yếu tố kinh tế vĩ mô, chính sách pháp luật, và sự thay đổi trong nhu cầu của người mua. Cần theo dõi sát sao các thông tin thị trường để đưa ra quyết định đầu tư hợp lý. Cần cập nhật những tin tức mới nhất về thị trường và những thay đổi về pháp luật kinh doanh bất động sản để có những chiến lược phù hợp.

Kinh doanh bất động sản online mang lại nhiều cơ hội tiếp cận khách hàng tiềm năng, giảm chi phí marketing, và tăng tính linh hoạt trong hoạt động. Tuy nhiên, cũng đối mặt với thách thức về cạnh tranh, bảo mật thông tin, và xây dựng uy tín trực tuyến. Cần có chiến lược marketing online hiệu quả để tận dụng tối đa cơ hội và vượt qua thách thức.