Chương 2: Tổng Quan về Kinh Doanh Bất Động Sản

Tìm hiểu pháp luật kinh doanh bất động sản năm 2023. Tổng hợp quy định, điều kiện kinh doanh hàng hóa bất động sản mới nhất. Cập nhật chương 2 chi tiết.

• Người hướng dẫn: Ths. Hoàng Thị Biên Thùy
• Chuyên ngành: Kinh Doanh Bất Động Sản
• Đề tài: Những Quy Định Chung Về Kinh Doanh Bất Động Sản
• Loại tài liệu: Tài liệu tham khảo
• Năm xuất bản: 2024

Mục lục chi tiết

• 2. CHƯƠNG 2: KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
• 2.1. Những quy định chung về kinh doanh bất động sản
• 2.1.1. Một số khái niệm
• 2.1.2. Các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh bất động sản
• 2.1.3. Điều kiện đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản
• 2.1.4. Hình thức kinh doanh bất động sản
• 2.1.5. Hợp đồng trong kinh doanh bất động sản
• 2.1.6. Phương thức thanh toán trong kinh doanh bất động sản
• 2.1.7. Trách nhiệm của chủ đầu tư dự án
• 2.2. Kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng
• 2.3. Kinh doanh quyền sử dụng đất
• 2.4. Chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản

Tóm tắt

I. Tổng Quan Kinh Doanh Bất Động Sản 2024 Khái Niệm Quy Định 55 ký tự

Kinh doanh bất động sản là hoạt động đầu tư, mua bán, cho thuê và quản lý bất động sản. Hoạt động này chịu sự điều chỉnh của pháp luật bất động sản. Năm 2024, luật kinh doanh bất động sản có nhiều thay đổi quan trọng. Điều này đòi hỏi các nhà đầu tư bất động sản cần nắm vững quy định về kinh doanh bất động sản và điều kiện kinh doanh bất động sản. Bài viết này sẽ cung cấp cái nhìn tổng quan, chi tiết về các vấn đề này, giúp bạn hiểu rõ hơn về thị trường bất động sản. Tham khảo Khoản 1 Điều 3 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 để hiểu rõ hơn về định nghĩa.

1.1. Khái niệm kinh doanh bất động sản theo Luật mới nhất

Theo Khoản 1 Điều 3 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, kinh doanh bất động sản bao gồm các hoạt động đầu tư, xây dựng, mua, bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản, thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản, dịch vụ sàn giao dịch bất động sản, dịch vụ quản lý bất động sản. Điều này bao gồm cả kinh doanh bất động sản online và kinh doanh bất động sản cá nhân. Do đó, cần nắm rõ khung pháp lý kinh doanh bất động sản để tránh các rủi ro pháp lý không đáng có.

1.2. Các loại hình bất động sản được phép kinh doanh

Điều 5 của Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 quy định rõ các loại bất động sản được phép đưa vào kinh doanh. Bao gồm: Bất động sản nhà ở, bất động sản thương mại, bất động sản công nghiệp, nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng có sẵn và hình thành trong tương lai, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật. Cần lưu ý, các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì được phép kinh doanh quyền sử dụng đất.

II. Thách Thức Rủi Ro Nghĩa Vụ Kinh Doanh Bất Động Sản 57 ký tự

Tham gia kinh doanh bất động sản không chỉ mang lại lợi nhuận tiềm năng mà còn đi kèm với nhiều rủi ro trong kinh doanh bất động sản. Các doanh nghiệp và cá nhân tham gia cần hiểu rõ nghĩa vụ của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản để tuân thủ pháp luật. Đồng thời, việc quản lý thuế trong kinh doanh bất động sản cũng là một yếu tố quan trọng. Việc nắm vững các thông tin này giúp giảm thiểu rủi ro và tối ưu hóa lợi nhuận trong thị trường bất động sản đầy biến động.

2.1. Xác định và phòng ngừa rủi ro pháp lý thường gặp

Rủi ro pháp lý là một trong những thách thức lớn nhất trong kinh doanh bất động sản. Các vấn đề liên quan đến quyền sở hữu, tranh chấp hợp đồng, vi phạm quy định xây dựng có thể gây thiệt hại lớn. Để phòng ngừa, cần kiểm tra kỹ lưỡng tính pháp lý của bất động sản, tuân thủ nghiêm ngặt các quy định của pháp luật và tham khảo ý kiến của luật sư chuyên về pháp luật bất động sản. Điều 45 LKDBĐS 2023 Tổ chức, cá nhân khi xác lập hợp đồng kinh doanh bất động sản phải tuân thủ pháp luật.

2.2. Nghĩa vụ tài chính và quản lý thuế trong kinh doanh

Doanh nghiệp và cá nhân kinh doanh bất động sản phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thuế theo quy định. Các loại thuế phổ biến bao gồm thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế giá trị gia tăng, thuế trước bạ. Việc quản lý tài chính hiệu quả, lập kế hoạch thuế hợp lý giúp tối ưu hóa lợi nhuận và tránh các rủi ro liên quan đến thuế trong kinh doanh bất động sản.

2.3. Trách nhiệm của chủ đầu tư dự án bất động sản

Điều 6 LKDBĐS 2023 quy định trước khi đưa bất động sản, dự án bất động sản vào kinh doanh, chủ đầu tư phải công khai đầy đủ, trung thực và chính xác; cập nhật khi có sự thay đổi thông tin trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản theo quy định và trên trang thông tin điện tử của DNKDBĐS. Trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà ở thì phải nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

III. Điều Kiện 2024 Bí Quyết Kinh Doanh Bất Động Sản Thành Công 59 ký tự

Để kinh doanh bất động sản thành công trong năm 2024, cần đáp ứng các điều kiện kinh doanh bất động sản theo quy định mới nhất. Điều này bao gồm điều kiện về vốn, hình thức kinh doanh, và các yêu cầu khác. Việc đáp ứng đầy đủ các điều kiện này là chìa khóa để hoạt động hợp pháp và hiệu quả trong thị trường bất động sản đầy cạnh tranh. Điều 9 LKDBĐS 2023 a) Không trong thời gian bị cấm hoạt động kinh doanh bất động sản.

3.1. Điều kiện về vốn và tỷ lệ dư nợ tín dụng

Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải đảm bảo tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn chủ sở hữu. Theo Điều 9 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thông qua dự án bất động sản phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên.

3.2. Các hình thức kinh doanh bất động sản được pháp luật công nhận

Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 quy định nhiều hình thức kinh doanh bất động sản khác nhau, bao gồm: đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật; thuê nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng để cho thuê lại. Xem K1, 2, 5 Đ 10 LKDBĐS 2023

3.3. Điều kiện đối với cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ

Cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ không phải thành lập doanh nghiệp, nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật. Điều 7 NĐ 96/2024 quy định cá nhân không thuộc trường hợp phải lập dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về xây dựng, nhà ở; không thuộc trường hợp có giá trị quá 300 tỷ đồng trên một hợp đồng và có số lần giao dịch quá 10 lần trong một năm.

IV. Hợp Đồng Hướng Dẫn Soạn Thảo Theo Quy Định Mới Nhất 58 ký tự

Hợp đồng là yếu tố then chốt trong kinh doanh bất động sản. Việc soạn thảo hợp đồng phải tuân thủ quy định về kinh doanh bất động sản hiện hành. Các loại hợp đồng phổ biến bao gồm hợp đồng mua bán nhà ở, hợp đồng cho thuê, và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đảm bảo hợp đồng rõ ràng, minh bạch giúp bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan. K1 Đ44, K1 Đ 49 LKDBĐS 2023 Hợp đồng mua bán nhà ở; CTXD, phần diện tích sàn xây dựng trong CTXD có công năng phục hợp đồng thuê mua vụ mục đích du lịch, lưu trú, giáo dục, y tế.

4.1. Các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản phổ biến

Các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản bao gồm: Hợp đồng mua bán nhà ở; công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng; hợp đồng thuê mua nhà ở; hợp đồng cho thuê bất động sản; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án. Xem K1 Đ44, K1 Đ 49 LKDBĐS 2023 để hiểu rõ hơn về các loại hợp đồng này.

4.2. Lưu ý quan trọng khi soạn thảo hợp đồng mua bán nhà ở

Hợp đồng mua bán nhà ở cần nêu rõ thông tin các bên, thông tin nhà ở, giá bán, phương thức thanh toán, thời gian bàn giao, quyền và nghĩa vụ của các bên, và các điều khoản phạt vi phạm. Cần kiểm tra kỹ tính pháp lý của nhà ở trước khi ký hợp đồng. Khoản 3, 4, 5 Điều 44 LKDBĐS 2023 quy định hợp đồng kinh doanh bất động sản được ký kết khi bất động sản đã có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

4.3. Nguyên tắc công khai và sử dụng hợp đồng mẫu

Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải thực hiện công khai hợp đồng mẫu trước khi áp dụng. Khi xác lập, ký kết, thực hiện hợp đồng mẫu phải tuân thủ các nguyên tắc không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội, không làm thay đổi hoặc trái với các nội dung đã có trong hợp đồng mẫu. Khoản 3 Điều 12 NĐ 96/2024 quy định rõ về vấn đề này.

V. Phương Thức Thanh Toán Tối Ưu Hóa Lợi Nhuận An Toàn 56 ký tự

Phương thức thanh toán là yếu tố quan trọng trong giao dịch mua bán bất động sản. Cần lựa chọn phương thức thanh toán an toàn, minh bạch và phù hợp với quy định của pháp luật. Các phương thức thanh toán phổ biến bao gồm thanh toán qua ngân hàng, thanh toán bằng tiền mặt (có giới hạn), và thanh toán theo tiến độ dự án. Điều 48 LKDBĐS 2023 quy định Chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhận tiền thanh toán theo hợp đồng kinh doanh bất động sản từ khách hàng thông qua tài khoản mở tại tổ chức tín dụng.

5.1. Quy định về thanh toán qua tài khoản ngân hàng

Theo Điều 48 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải nhận tiền thanh toán từ khách hàng thông qua tài khoản mở tại tổ chức tín dụng trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam. Điều này giúp đảm bảo tính minh bạch và an toàn trong giao dịch.

5.2. Thỏa thuận về phạt và bồi thường thiệt hại

Việc phạt và bồi thường thiệt hại do bên mua, bên nhận chuyển nhượng, bên thuê chậm tiến độ thanh toán hoặc bên bán chậm tiến độ bàn giao bất động sản do các bên thỏa thuận và phải được ghi trong hợp đồng. Điều này giúp bảo vệ quyền lợi của các bên trong trường hợp vi phạm hợp đồng.

VI. Kết Luận Tương Lai Kinh Doanh Bất Động Sản 2024 52 ký tự

Kinh doanh bất động sản năm 2024 đòi hỏi sự am hiểu sâu sắc về quy định, khái niệm và điều kiện mới nhất. Nắm vững pháp luật bất động sản, quản lý rủi ro, và tuân thủ các quy định về thanh toán là chìa khóa để thành công. Với sự phát triển của công nghệ, kinh doanh bất động sản online cũng mở ra nhiều cơ hội mới. Việc cập nhật kiến thức liên tục sẽ giúp các nhà đầu tư và doanh nghiệp thích ứng với thị trường bất động sản đầy biến động.

6.1. Dự báo xu hướng thị trường bất động sản năm 2024

Thị trường bất động sản năm 2024 dự kiến sẽ có nhiều biến động do tác động của các yếu tố kinh tế vĩ mô, chính sách pháp luật, và sự thay đổi trong nhu cầu của người mua. Cần theo dõi sát sao các thông tin thị trường để đưa ra quyết định đầu tư hợp lý. Cần cập nhật những tin tức mới nhất về thị trường và những thay đổi về pháp luật kinh doanh bất động sản để có những chiến lược phù hợp.

6.2. Cơ hội và thách thức trong kinh doanh bất động sản online

Kinh doanh bất động sản online mang lại nhiều cơ hội tiếp cận khách hàng tiềm năng, giảm chi phí marketing, và tăng tính linh hoạt trong hoạt động. Tuy nhiên, cũng đối mặt với thách thức về cạnh tranh, bảo mật thông tin, và xây dựng uy tín trực tuyến. Cần có chiến lược marketing online hiệu quả để tận dụng tối đa cơ hội và vượt qua thách thức.

Nội dung chính

BÀI GIẢNG PHÁP LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN: QUY ĐỊNH PHÁP LÝ, KHÁI NIỆM VÀ ĐIỀU KIỆN THỰC THI (CHƯƠNG 2)

Tác giả biên soạn: ThS. Hoàng Thị Biên Thùy
Thời gian cập nhật: 25/08/2024
Cơ sở pháp lý nền tảng: Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Nghị định 96/2024/NĐ-CP, Luật Đầu tư 2020, Luật Nhà ở 2023, Thông tư 05/2022/TT-BXD.

---

Tổng quan về giáo trình

Tài liệu bài giảng Chương 2: "Những quy định chung về kinh doanh bất động sản và kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng" do ThS. Hoàng Thị Biên Thùy biên soạn ngày 25/08/2024, giữ vị trí then chốt trong cấu trúc môn học Pháp luật Kinh doanh Bất động sản tại các cơ sở đào tạo đại học và sau đại học chuyên ngành Luật Kinh tế, Quản trị Bất động sản và Tài chính Doanh nghiệp. Học phần cung cấp hệ thống kiến thức pháp luật thực định điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình đầu tư, tạo lập, giao dịch và quản lý các loại hình bất động sản thương mại.

flowchart TD
    A["Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 & Nghị định 96/2024/NĐ-CP"] --> B["Cấu trúc bài giảng Chương 2"]
    B --> C["1. Quy định chung về KDBĐS"]
    B --> D["2. Kinh doanh nhà ở & CTXD"]
    B --> E["3. Kinh doanh quyền sử dụng đất"]
    B --> F["4. Chuyển nhượng dự án BĐS"]
    
    C --> C1["Khái niệm & Phân loại BĐS"]
    C --> C2["Điều kiện chủ thể & Tỷ lệ vốn/dư nợ"]
    C --> C3["Hình thức KDBĐS & Hợp đồng mẫu"]
    
    D --> D1["BĐS có sẵn & BĐS hình thành tương lai"]
    D --> D2["Điều kiện mở bán & Cơ chế bảo lãnh"]
    D --> D3["Hạn mức thanh toán & Đặt cọc"]

Mục tiêu học tập của tài liệu tập trung vào việc hình thành chuẩn đầu ra toàn diện cho người học:

• Về chuẩn kiến thức: Hệ thống hóa chính xác các định nghĩa pháp lý theo Khoản 1, 3, 8, 9 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2023; phân loại các loại bất động sản được phép đưa vào kinh doanh theo Điều 5; xác định các tiêu chí năng lực tài chính của doanh nghiệp theo Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Điều 5, 6, 7 Nghị định 96/2024/NĐ-CP.
• Về phương pháp tiếp cận: Tài liệu kết hợp đối chiếu chuẩn tắc giữa khung pháp lý cũ (Luật Kinh doanh bất động sản 2014) và khung pháp lý mới (Luật Kinh doanh bất động sản 2023), đồng thời tích hợp các văn bản quy phạm kỹ thuật chuyên ngành như Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia QCVN 03:2022/BXD ban hành kèm Thông tư 05/2022/TT-BXD.
• Tính đặc thù học thuật: Tài liệu phân tách cụ thể từng nhóm chủ thể kinh doanh (trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài theo Điều 23 Luật Đầu tư 2020) để làm rõ giới hạn quyền và nghĩa vụ theo quy định hiện hành.

---

Nội dung kiến thức cốt lõi

Các chương và chủ đề chính

Tài liệu thiết kế cấu trúc giảng dạy theo 4 nhóm chuyên đề lớn, tập trung chuyên sâu vào 2 chuyên đề đầu tiên trong chương trình đào tạo:

graph LR
    subgraph CD1["1. Quy định chung về KDBĐS"]
        A1["Khái niệm pháp lý"] --> A2["Phân loại BĐS kinh doanh"]
        A2 --> A3["Điều kiện năng lực tài chính"]
        A3 --> A4["Hợp đồng & Phương thức thanh toán"]
    end
    subgraph CD2["2. Kinh doanh nhà ở & CTXD"]
        B1["Nguyên tắc xác lập quyền sở hữu"] --> B2["Điều kiện BĐS có sẵn (Đ14)"]
        B2 --> B3["Điều kiện BĐS tương lai (Đ24)"]
        B3 --> B4["Bảo lãnh & Thanh toán (Đ25, Đ26)"]
    end
    CD1 --> CD2

1. Những quy định chung về kinh doanh bất động sản

• Khái niệm cơ bản: Trích dẫn chuẩn xác định nghĩa hoạt động kinh doanh bất động sản (K1 Đ3), dự án bất động sản (K3 Đ3), hợp đồng kinh doanh bất động sản (K8 Đ3), và hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản (K9 Đ3 Luật Kinh doanh bất động sản 2023).
• Phân loại bất động sản đưa vào kinh doanh: Đối chiếu Điều 5 Luật 2014 và Điều 5 Luật 2023; chi tiết hóa diện tích sàn xây dựng thương mại, văn phòng, du lịch, lưu trú và công năng hỗn hợp theo Điều 3 Nghị định 96/2024/NĐ-CP.
• Điều kiện năng lực của tổ chức, cá nhân: Phân tích Điều 9 Luật 2023; xác định tỷ lệ vốn chủ sở hữu tối thiểu (không thấp hơn 20% đối với dự án dưới 20 ha; không thấp hơn 15% đối với dự án từ 20 ha trở lên); hạn mức dư nợ tín dụng và dư nợ trái phiếu doanh nghiệp theo Điều 5 Nghị định 96/2024/NĐ-CP (không quá 04 lần vốn chủ sở hữu đối với dự án dưới 20 ha và không quá 5,67 lần đối với dự án từ 20 ha trở lên).
• Quy chế cá nhân kinh doanh quy mô nhỏ: Áp dụng Điều 7 Nghị định 96/2024/NĐ-CP với định mức giao dịch không quá 300 tỷ đồng/hợp đồng và không quá 10 lần giao dịch/năm.
• Phạm vi hoạt động theo chủ thể: Phân định hình thức kinh doanh căn cứ Điều 10 Luật 2023 và Điều 23 Luật Đầu tư 2020 cho tổ chức trong nước, kiều bào và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (FDI).
• Hợp đồng và thanh toán: Danh mục hợp đồng mẫu theo Điều 44 Luật 2023; nguyên tắc bắt buộc sử dụng hợp đồng mẫu và công khai trước khi ký kết theo Điều 12 Nghị định 96/2024/NĐ-CP; thanh toán qua tài khoản ngân hàng theo Điều 48.
• Trách nhiệm của chủ đầu tư: Công khai thông tin hệ thống theo Điều 6 Luật 2023, Điều 4 Nghị định 96/2024/NĐ-CP; thời hạn 50 ngày nộp hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo Điều 17.

2. Kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng

• Nguyên tắc giao dịch: Gắn liền với quyền sử dụng đất; tuân thủ thời hạn sở hữu theo Luật Nhà ở và thời hạn sử dụng công trình theo Thông tư 05/2022/TT-BXD (Cấp 1: < 25 năm; Cấp 2: $\ge$ 25 năm; Cấp 3: $\ge$ 50 năm; Cấp 4: $\ge$ 100 năm). Phân định phần sở hữu chung/riêng theo Khoản 2 Điều 19 Luật 2023.
• Điều kiện đối với nhà ở, công trình xây dựng có sẵn: Phân tích chi tiết Điều 14 Luật 2023 về Giấy chứng nhận, tình trạng tranh chấp, kê biên, nghiệm thu công trình và hoàn thành nghĩa vụ tài chính đất đai.
• Điều kiện đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai: Áp dụng Điều 24 Luật 2023 về giấy tờ quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng/thông báo khởi công, nghiệm thu phần móng và thông báo đủ điều kiện bán của cơ quan quản lý nhà nước cấp tỉnh trong thời hạn 15 ngày; thủ tục giải chấp theo Khoản 2 Điều 183 Luật Nhà ở 2023.
• Cơ chế bảo lãnh nghĩa vụ tài chính: Quy định tại Điều 26 Luật 2023 về bảo lãnh ngân hàng thương mại, thời hạn cung cấp thư bảo lãnh trong 10 ngày làm việc.
• Tỷ lệ đặt cọc và tiến độ thanh toán: Khoản 5 Điều 23 (tiền đặt cọc không vượt quá 5% giá trị hợp đồng); Điều 25 (thanh toán đợt 1 tối đa 30%, tổng mức thu trước khi bàn giao tối đa 70% đối với chủ đầu tư trong nước hoặc 50% đối với doanh nghiệp FDI, thu không quá 95% khi chưa cấp Giấy chứng nhận).
• Chuyển nhượng hợp đồng: Thủ tục và điều kiện chuyển nhượng theo Điều 49, 50 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

---

Bảng tổng hợp các định mức pháp lý và tỷ lệ tài chính trọng yếu

Danh mục quy định	Căn cứ pháp lý	Định mức / Yêu cầu chi tiết
Vốn chủ sở hữu dự án < 20 ha	Điều 9 Luật KDBĐS 2023	Không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư
Vốn chủ sở hữu dự án $\ge$ 20 ha	Điều 9 Luật KDBĐS 2023	Không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư
Trần nợ vay + trái phiếu (< 20 ha)	Điều 5 NĐ 96/2024/NĐ-CP	Không quá 04 lần vốn chủ sở hữu
Trần nợ vay + trái phiếu ($\ge$ 20 ha)	Điều 5 NĐ 96/2024/NĐ-CP	Không quá 5,67 lần vốn chủ sở hữu
Tổng dư nợ + Vốn CSH dự án	Điều 5 NĐ 96/2024/NĐ-CP	Không vượt quá 100% tổng vốn đầu tư
Kinh doanh quy mô nhỏ (Cá nhân)	Điều 7 NĐ 96/2024/NĐ-CP	Giá trị $\le$ 300 tỷ đồng/HĐ và giao dịch $\le$ 10 lần/năm
Tiền đặt cọc nhà ở tương lai	K5 Điều 23 Luật KDBĐS 2023	Tối đa 5% giá trị hợp đồng
Thanh toán đợt 1	Điều 25 Luật KDBĐS 2023	Tối đa 30% giá trị hợp đồng (bao gồm cọc)
Thu trước bàn giao (Trong nước)	Điều 25 Luật KDBĐS 2023	Tối đa 70% giá trị hợp đồng
Thu trước bàn giao (Doanh nghiệp FDI)	Điều 25 Luật KDBĐS 2023	Tối đa 50% giá trị hợp đồng
Thu trước khi cấp Giấy chứng nhận	Điều 25 Luật KDBĐS 2023	Tối đa 95% giá trị hợp đồng
Thời hạn nộp hồ sơ cấp Giấy chứng nhận	Điều 17 Luật KDBĐS 2023	Trong vòng 50 ngày kể từ ngày bàn giao

---

Kiến thức nền tảng và kỹ năng phát triển

1. Khung lý thuyết nền tảng:

   • Học thuyết về quyền tài sản và phân định quyền sở hữu công trình gắn liền với quyền sử dụng đất.
   • Nguyên tắc công khai, minh bạch thị trường và cơ chế phòng ngừa rủi ro đòn bẩy tài chính thông qua kiểm soát chỉ số nợ/vốn chủ sở hữu.
   • Khung pháp lý về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng và bên nhận chuyển nhượng bất động sản thông qua hợp đồng mẫu bắt buộc.

2. Kỹ năng chuyên môn phát triển:

   • Kỹ năng thẩm tra tính pháp lý của hồ sơ dự án: Năng lực kiểm tra chuỗi hồ sơ từ quyết định giao đất/cho thuê đất, giấy phép xây dựng, biên bản nghiệm thu phần móng đến văn bản chấp thuận đủ điều kiện bán của cơ quan nhà nước cấp tỉnh.
   • Kỹ năng lập kế hoạch tài chính và giải ngân: Khả năng tính toán chính xác cơ cấu vốn chủ sở hữu phân bổ cho từng dự án đồng thời, xây dựng lộ trình thu tiền theo đúng các mốc 30% - 50% - 70% - 95%.
   • Kỹ năng rà soát và soạn thảo hợp đồng: Vận dụng hệ thống hợp đồng mẫu theo Nghị định 96/2024/NĐ-CP, bổ sung các điều khoản đặc thù không trái điều cấm của luật và không làm thay đổi nội dung chuẩn tắc.

---

Phương pháp giảng dạy và học tập

Tài liệu định hình phương pháp giảng dạy dựa trên sự kết hợp giữa thuyết giảng chuẩn tắc và phân tích án lệ/tình huống thực tế:

flowchart LR
    A["Nghiên cứu văn bản luật thực định"] --> B["Đối chiếu chuẩn tắc (2014 vs 2023)"]
    B --> C["Xử lý bài tập định lượng & Hồ sơ thực tế"]
    C --> D["Đánh giá năng lực pháp lý chuyên sâu"]

• Tiếp cận diễn dịch quy phạm: Giảng viên dẫn dắt từ các quy phạm pháp lý khái quát (Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng) đến các quy định chi tiết tại văn bản dưới luật (Nghị định 96/2024/NĐ-CP, Thông tư 05/2022/TT-BXD).
• Phương pháp tình huống (Case Studies):
  • Tình huống 1: Xử lý quan hệ tranh chấp phát sinh khi chủ đầu tư nhận tiền đặt cọc vượt quá 5% giá trị bất động sản trước khi hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật hoặc phần móng.
  • Tình huống 2: Thẩm định điều kiện giải chấp dự án theo Khoản 2 Điều 183 Luật Nhà ở 2023 khi thực hiện bán nhà ở hình thành trong tương lai đang thế chấp tại tổ chức tín dụng.
  • Tình huống 3: Xác định điều kiện đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê khi bên thuê chậm thanh toán từ 03 tháng trở lên theo Điều 18, 19 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
• Bài tập định lượng thực hành:
  • Lập mô hình tính toán vốn chủ sở hữu tối thiểu của doanh nghiệp khi triển khai đồng thời 03 dự án có quy mô diện tích khác nhau (dưới 20 ha và trên 20 ha) theo Điều 9 Luật 2023 và Điều 6 Nghị định 96/2024/NĐ-CP.
  • Xây dựng tiến độ thanh toán cho hợp đồng mua bán căn hộ hình thành trong tương lai đối với trường hợp chủ đầu tư là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài (giới hạn trần 50% trước bàn giao).
• Phương pháp đánh giá kết quả học tập:
  • Đánh giá quá trình: Kiểm tra khả năng tra cứu, đối chiếu điều khoản luật và giải quyết tình huống pháp lý tại lớp.
  • Đánh giá định kỳ: Bài thi tự luận hoặc kiểm tra hồ sơ dự án yêu cầu sinh viên phát hiện sai sót pháp lý trong hợp đồng mẫu và xác định điều kiện chuyển nhượng dự án.
• Chỉ dẫn tự học: Sinh viên cần đọc trước các điều luật tương ứng, lập bảng ma trận so sánh các điều kiện giữa bất động sản có sẵn và bất động sản hình thành trong tương lai.

---

Điểm nổi bật và cập nhật

Nội dung bài giảng phản ánh toàn diện các điểm mới mang tính bước ngoặt của hệ thống pháp luật bất động sản Việt Nam được ban hành và cập nhật đến tháng 8/2024:

graph TD
    A["Các điểm mới cốt lõi (Cập nhật 2024)"] --> B["1. Kiểm soát dòng tiền đặt cọc (Tối đa 5%)"]
    A --> C["2. Chuẩn hóa tỷ lệ an toàn nợ/vốn CSH (NĐ 96/2024)"]
    A --> D["3. Phân định chi tiết công năng sàn CTXD (Điều 3 NĐ 96)"]
    A --> E["4. Siết chặt quản trị hợp đồng mẫu & công khai thông tin"]

1. Khống chế tỷ lệ tiền đặt cọc: Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (Khoản 5 Điều 23) lần đầu tiên luật hóa trần tiền đặt cọc không vượt quá 5% giá trị hợp đồng, chấm dứt tình trạng thu tiền đặt cọc giữ chỗ quá cao khi chưa đủ điều kiện mở bán.
2. Quy định trần dư nợ tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp: Nghị định 96/2024/NĐ-CP (Điều 5) thiết lập hàng rào kỹ thuật an toàn tài chính với tỷ lệ dư nợ vay và trái phiếu tối đa không quá 04 lần (dự án < 20 ha) hoặc 5,67 lần (dự án $\ge$ 20 ha) so với vốn chủ sở hữu.
3. Chi tiết hóa diện tích sàn công trình xây dựng đưa vào kinh doanh: Phân loại rõ ràng 4 nhóm công năng sàn tại Điều 3 Nghị định 96/2024/NĐ-CP gồm diện tích sàn thương mại, văn phòng (kết hợp lưu trú), du lịch/lưu trú (căn hộ du lịch, căn hộ lưu trú) và sàn hỗn hợp.
4. Tiêu chuẩn hóa hoạt động kinh doanh quy mô nhỏ: Làm rõ định lượng cụ thể tại Điều 7 Nghị định 96/2024/NĐ-CP để xác định trường hợp cá nhân không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (dưới 300 tỷ đồng/hợp đồng và không quá 10 giao dịch/năm).
5. Cơ chế quản lý hợp đồng mẫu nghiêm ngặt: Bắt buộc áp dụng hợp đồng mẫu theo Nghị định 96/2024/NĐ-CP, công khai nội dung hợp đồng trước khi ký kết và thực hiện thanh toán 100% qua tài khoản tổ chức tín dụng hợp pháp theo Điều 48.

---

Đối tượng sử dụng giáo trình

Tài liệu bài giảng phục vụ trực tiếp cho các nhóm đối tượng học thuật và chuyên môn:

• Sinh viên bậc đại học: Sinh viên năm thứ 3 và năm thứ 4 chuyên ngành Luật học, Luật Kinh tế, Bất động sản, Thẩm định giá, Quản lý đất đai và Tài chính - Ngân hàng.
• Học viên sau đại học: Học viên cao học chuyên ngành Luật Kinh tế và Thạc sĩ Quản trị kinh doanh (MBA) định hướng quản trị dự án bất động sản.
• Yêu cầu môn học tiên quyết (Prerequisites): Người học cần hoàn thành các học phần: Lý luận chung về Nhà nước và Pháp luật, Luật Dân sự (phần Nghĩa vụ và Hợp đồng), Luật Đất đai và Luật Thương mại.
• Giảng viên chuyên ngành: Sử dụng làm đề cương bài giảng chuẩn, khung tài liệu giảng dạy tích hợp các văn bản quy phạm mới nhất.
• Chuyên viên thực hành nghề nghiệp: Luật sư tư vấn, chuyên viên pháp chế doanh nghiệp phát triển bất động sản, cán bộ thẩm định tín dụng bất động sản tại các ngân hàng thương mại và chuyên viên môi giới chuyên nghiệp cần tài liệu chuẩn để tra cứu nghiệp vụ.

---

Câu hỏi thường gặp

1. Giáo trình này phù hợp với ai?

Tài liệu được thiết kế chuyên biệt cho sinh viên, học viên cao học khối ngành Luật, Kinh tế, Quản trị Bất động sản, đồng thời là tài liệu tham chiếu chuẩn xác cho cán bộ pháp chế, luật sư và nhà quản trị dự án bất động sản.

2. Cần kiến thức nền tảng nào để học tốt học phần này?

Người học cần nắm vững kiến thức về quyền tài sản, hợp đồng trong Luật Dân sự, chế độ quản lý và sử dụng đất đai trong Luật Đất đai, cũng như các quy định về thành lập, quản trị doanh nghiệp trong Luật Doanh nghiệp và Luật Đầu tư.

3. Điểm khác biệt căn bản của tài liệu này so với các tài liệu trước năm 2024 là gì?

Tài liệu cập nhật toàn diện theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Nghị định 96/2024/NĐ-CP (có hiệu lực từ năm 2024), loại bỏ các quy định đã hết hiệu lực của Luật 2014, bổ sung quy chuẩn trần đặt cọc 5%, định mức an toàn tài chính dư nợ/vốn chủ sở hữu và quy chế kinh doanh diện tích sàn công trình xây dựng.

4. Làm sao để tự học và nắm vững các định mức tỷ lệ trong bài giảng?

Người học nên hệ thống hóa các định mức (15%, 20%, 30%, 50%, 70%, 95%, hệ số nợ 4 lần, 5,67 lần) theo bảng ma trận điều kiện, gắn liền với từng chủ thể giao dịch và từng giai đoạn triển khai dự án bất động sản.

5. Có những văn bản quy phạm pháp luật bổ trợ nào cần tra cứu song hành?

Cần tra cứu trực tiếp các văn bản được trích dẫn trong bài giảng gồm:

• Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15
• Nghị định số 96/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản
• Luật Nhà ở số 27/2023/QH15
• Luật Đầu tư số 61/2020/QH14 (Điều 23)
• Thông tư 05/2022/TT-BXD ban hành QCVN 03:2022/BXD về phân cấp công trình xây dựng.

---

Kết luận

Tài liệu bài giảng Chương 2 do ThS. Hoàng Thị Biên Thùy xây dựng thể hiện tính chuẩn mực học thuật, tính cập nhật pháp lý thực định và cấu trúc logic chặt chẽ. Nội dung bài giảng thiết lập nền tảng kiến thức pháp lý vững chắc về điều kiện chủ thể, phân loại tài sản kinh doanh, tiêu chuẩn an toàn vốn và cơ chế thực thi hợp đồng trong giao dịch bất động sản.

Lộ trình nghiên cứu được đề xuất cho người học là tiếp cận tuần tự từ khung quy định chung, phân tích chuyên sâu các điều kiện giao dịch nhà ở/công trình xây dựng (có sẵn và hình thành trong tương lai), sau đó mở rộng sang nghiệp vụ kinh doanh quyền sử dụng đất và chuyển nhượng dự án đầu tư. Việc kết hợp chặt chẽ giữa nghiên cứu slide bài giảng và hệ thống văn bản quy phạm pháp luật gốc (Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Nghị định 96/2024/NĐ-CP) là phương pháp tối ưu để đạt được các chuẩn đầu ra của học phần.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 2 8/25/2024 ThS. Hoàng Thị Biên Thùy - 0904417484 1 1.Những quy định chung về kinh doanh bất động sản 2.Kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng 3.Kinh doanh quyền sử dụng đất 4.Chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 8/25/2024 ThS. Hoàng Thị Biên Thùy - 0904417484 2 1.Những quy định chung về kinh doanh bất động sản 1. Một số khái niệm 1.

Các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh bất động sản 1. Điều kiện đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản 1. Hình thức kinh doanh bất động sản 1. Hợp đồng trong kinh doanh bất động sản 1.

Phương thức thanh toán trong kinh doanh bất động sản 1. Trách nhiệm của chủ đầu tư dự án ThS. Hoàng Thị Biên Thùy - 090441748 8/25/2024 3 4 1. Một số khái niệm Kinh doanh bất động sản: K1 Đ3 LKDBĐS 2023 Hợp đồng kinh doanh bất động sản: K8 Đ3 LKDBĐS 2023 Hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản: K9 Đ3 LKDBĐS 2023 8/25/2024 4 ThS.

Hoàng Thị Biên Thùy - 0904417484 1. Một số khái niệm Dự án bất động sản: K3 Đ3 LKDBĐS 2023 bao gồm: dự án đầu tư xây dựng nhà ở; + dự án đầu tư xây dựng khu đô thị; + dự án đầu tư xây dựng khu dân cư nông thôn; + dự án đầu tư xây dựng công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp; + ; + dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao 8/25/2024 5 ThS. Hoàng Thị Biên Thùy - 0904417484 1. Các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh bất động sản 1.

Nhà ở có sẵn và nhà ở hình thành trong tương lai. Nhà, công trình xây dựng có sẵn của các 2. Công trình xây dựng có sẵn, công trình xây dựng tổ chức, cá nhân; hình thành trong tương lai, bao gồm công trình xây 2. Nhà, công trình xây dựng hình thành dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, trong tương lai của các tổ chức, cá nhân; thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, 3.

Nhà, công trình xây dựng là tài sản công du lịch, lưu trú, công nghiệp và công trình xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho có công năng phục vụ hỗn hợp. phép đưa vào kinh doanh; 3. Các loại đất được phép chuyển nhượng, theo quy định tại khoản 2 Điều này. cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất 4.

Quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong theo quy định của pháp luật về đất đai thì dự án bất động sản. được phép kinh doanh quyền sử dụng đất. Dự án bất động sản. Điều 5 Luật KDBĐS 2014 Điều 5 Luật KDBĐS 2023 8/25/2024 ThS.

Hoàng Thị Biên Thùy - 0904417484 6 Điều 3 NĐ 96/2024: Các loại công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đưa vào kinh doanh 1. Công trình xây dựng có sẵn, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh quy định tại khoản 2 Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản được phân loại theo quy định của pháp luật về xây dựng. Phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đưa vào kinh doanh bao gồm: a) Diện tích sàn xây dựng có công năng phục vụ mục đích thương mại, gồm: gian thương mại, lô thương mại và các phần diện tích sàn xây dựng có công năng phục vụ mục đích thương mại có tên gọi khác; b) Diện tích sàn xây dựng có công năng phục vụ mục đích văn phòng, gồm: văn phòng làm việc, văn phòng kết hợp lưu trú và các phần diện tích sàn xây dựng có công năng phục vụ mục đích văn phòng có tên gọi khác; c) Diện tích sàn xây dựng có công năng phục vụ mục đích du lịch, lưu trú, gồm: căn hộ du lịch, căn hộ lưu trú và các phần diện tích sàn xây dựng có công năng phục vụ mục đích du lịch, lưu trú có tên gọi khác; d) Diện tích sàn xây dựng có công năng phục vụ mục đích hỗn hợp và diện tích sàn xây dựng có công năng phục vụ mục đích khác trong công trình xây dựng quy định tại khoản 2 Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản. Hoàng Thị Biên Thùy - 090441748 8/25/2024 7 4 1.

Điều kiện đối với tổ chức, cá nhân KDBĐS Điều kiện về hình thức tổ chức kinh doanh Điều 9 LKDBĐS 2023 a) Không trong thời gian bị cấm hoạt động kinh doanh bất động Doanh nghiệp, sản, bị tạm ngừng, bị đình chỉ hoạt động theo bản án, quyết định HTX có đăng ký của Tòa án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; chức năng KDBĐS b) Bảo đảm tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn chủ sở hữu; c) KDBĐS thông qua dự án BĐS: phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên và phải bảo đảm khả năng huy động vốn để thực hiện dự án đầu tư; trường hợp đồng thời thực hiện nhiều dự án thì phải có vốn chủ sở hữu đủ phân bổ để bảo đảm tỷ lệ nêu trên của từng dự án để thực hiện toàn bộ các dự án. Hoàng Thị Biên Thùy - 0904417484 8 Điều 5 NĐ 96/2024: Tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản 1. Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản căn cứ vốn chủ sở hữu, phương án đầu tư, kinh doanh quyết định việc vay tại tổ chức tín dụng, phát hành trái phiếu doanh nghiệp cũng như tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp bảo đảm: a) Đáp ứng các tỷ lệ an toàn tài chính của doanh nghiệp; tuân thủ các quy định của pháp luật về tín dụng và pháp luật về trái phiếu doanh nghiệp; b) Trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản vay tại tổ chức tín dụng, phát hành trái phiếu doanh nghiệp để thực hiện dự án bất động sản đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận làm chủ đầu tư thì phải đảm bảo tổng dư nợ vay tại tổ chức tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp và vốn chủ sở hữu phải có theo quy định đối với mỗi dự án không vượt quá 100% tổng vốn đầu tư của dự án đó; c) Tổng tỷ lệ dư nợ vay tại tổ chức tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp để thực hiện dự án không quá 04 lần vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp đối với mỗi dự án bất động sản có quy mô sử dụng đất dưới 20ha và không quá 5,67 lần vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp đối với mỗi dự án bất động sản có quy mô sử dụng đất từ 20ha trở lên. Vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được xác định theo quy định tại khoản 1 Điều 6 Nghị định này.

Hoàng Thị Biên Thùy - 090441748 8/25/2024 9 4 Điều 6 NĐ 96/2024. Vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và tổng vốn đầu tư dự án bất động sản 1. Vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được cơ quan nhà nước có thẩm quyền lựa chọn làm nhà đầu tư, lựa chọn làm chủ đầu tư thực hiện dự án bất động sản theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về đấu giá; pháp luật về đấu thầu, pháp luật về nhà ở, pháp luật về phát triển đô thị; được công nhận là chủ đầu tư dự án nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở, được xác định căn cứ vào: a) Kết quả báo cáo tài chính hoặc kết quả báo cáo đối với khoản mục vốn chủ sở hữu đã được kiểm toán thực hiện trong năm; trường hợp không có kết quả báo cáo tài chính hoặc kết quả báo cáo đối với khoản mục vốn chủ sở hữu đã được kiểm toán thực hiện trong năm thì dùng kết quả báo cáo tài chính hoặc kết quả báo cáo đối với khoản mục vốn chủ sở hữu đã được kiểm toán của năm liền trước theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp, pháp luật về kiểm toán, pháp luật về kế toán; b) Đối với doanh nghiệp thành lập và hoạt động chưa đủ 12 tháng thì vốn chủ sở hữu được xác định theo vốn điều lệ đã góp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp. Tổng vốn đầu tư đối với dự án bất động sản được xác định theo quy định của pháp luật về đầu tư.

Hoàng Thị Biên Thùy - 090441748 8/25/2024 10 4 1. Điều kiện đối với tổ chức, cá nhân KDBĐS Điều kiện về hình thức tổ chức kinh doanh Điều 9 LKDBĐS 2023 Cá nhân kinh doanh bất không phải thành lập doanh nghiệp kinh động sản quy mô nhỏ doanh bất động sản nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật. Hoàng Thị Biên Thùy - 0904417484 11 Điều 7 NĐ 96/2024: Kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ; không nhằm mục đích kinh doanh và dưới mức quy mô nhỏ 1. Cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ phải đáp ứng các yêu cầu sau: a) Không thuộc trường hợp phải lập dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về xây dựng, nhà ở; b) Không thuộc trường hợp có giá trị quá 300 tỷ đồng trên một hợp đồng và có số lần giao dịch quá 10 lần trong một năm.

Trường hợp giao dịch 01 lần trong một năm thì không tính giá trị. Tổ chức, cá nhân bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không nhằm mục đích kinh doanh hoặc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng dưới mức quy mô nhỏ, bao gồm: a) Cá nhân không thuộc trường hợp phải lập dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về xây dựng, pháp luật về nhà ở; b) Tổ chức không thuộc trường hợp có giá trị quá 300 tỷ đồng trên một hợp đồng và có số lần giao dịch quá 10 lần trong một năm. Trường hợp giao dịch 01 lần trong một năm thì không tính giá trị.