Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Thị trường bất động sản Việt Nam chính thức hình thành từ năm 1993 sau khi Quốc hội thông qua Luật Đất đai đầu tiên và Pháp lệnh Nhà ở. Sau hơn 25 năm phát triển, thị trường đã đóng vai trò quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân, liên kết trực tiếp với các thị trường tài chính tiền tệ, xây dựng, vật liệu xây dựng và lao động. Bước sang giai đoạn năm 2020, đại dịch COVID-19 đã tạo ra những tác động tiêu cực đến hầu hết các phân khúc bất động sản. Theo dữ liệu từ Batdongsan.vn, mức độ quan tâm đến loại hình nhà mặt phố cho thuê tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh trong quý III/2020 giảm 11% so với quý II/2020. Tuy nhiên, căn hộ chung cư vẫn duy trì được sự quan tâm ổn định và là phân khúc chủ đạo trong định hướng phát triển sản phẩm của các chủ đầu tư.

Tại TP. Hồ Chí Minh, phân khúc căn hộ cao cấp chiếm tỷ trọng áp đảo nguồn cung. Dữ liệu từ Hiệp hội Bất động sản ghi nhận trong năm khảo sát, toàn thành phố có các đợt chào bán với sự tham gia chủ đạo của loại hình căn hộ cao cấp (đạt 15.758 căn, tập trung phần lớn tại khu Đông và khu Nam, chiếm tỷ lệ 67,1%). Sự hình thành và phát triển của TP. Thủ Đức cùng xu hướng dịch chuyển dòng vốn đầu tư nhằm tránh lạm phát đã tạo động lực cho các dự án căn hộ quy mô lớn.

Từ thực tiễn đó, đề tài "Thu thập, phân tích và đánh giá tình hình thị trường bất động sản chung cư TP. Thủ Đức, TP.HCM" được tác giả Lê Dương Hào thực hiện trong khuôn khổ học phần Thực hành nghề nghiệp 1 (năm 2022) thuộc Khoa Thẩm định giá – Kinh doanh Bất động sản, Trường Đại học Tài chính – Marketing, dưới sự hướng dẫn của Th.S Lê Minh Phương Mai.

Mục tiêu nghiên cứu của đề án được xác định gồm 3 nhiệm vụ chính:

  1. Hệ thống hóa cơ sở lý luận và kiến thức các môn học cơ sở ngành kinh doanh bất động sản, bước đầu vận dụng kiến thức chuyên ngành để phân tích, đánh giá tài sản thực tế.
  2. Thiết lập bức tranh tổng quan về thị trường bất động sản nói chung và thị trường bất động sản tại địa bàn TP. Thủ Đức nói riêng.
  3. Thu thập dữ liệu chi tiết liên quan đến các dự án căn hộ chung cư trên địa bàn TP. Thủ Đức (thông tin tổng quan, tình hình kinh tế, xã hội, dân cư, quy hoạch pháp lý); từ đó phân tích, so sánh và đưa ra đánh giá về thực trạng thị trường thông qua các dự án khảo sát điển hình.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

  • Đối tượng nghiên cứu: Thị trường bất động sản phân khúc căn hộ chung cư và các dự án cụ thể tại TP. Thủ Đức.
  • Phạm vi không gian: Địa bàn TP. Thủ Đức, TP. Hồ Chí Minh, trọng tâm là các dự án nằm trong đại đô thị Vinhomes Grand Park (phường Long Bình và phường Long Thạnh Mỹ).
  • Phạm vi thời gian: Dữ liệu nghiên cứu, khảo sát thực tế và các giao dịch trong giai đoạn 2021 – 2022 (thời điểm khảo sát sâu từ tháng 10 đến tháng 11/2022).

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Đề án xây dựng hệ thống nền tảng lý luận dựa trên các quy định pháp lý hiện hành và chuẩn mực chuyên môn về bất động sản và thẩm định giá:

  • Khái niệm pháp lý và thuộc tính bất động sản: Tiếp cận phân loại tài sản theo nguồn gốc luật La Mã (bất động sản và động sản) và định nghĩa pháp lý theo Điều 181 Bộ luật Dân sự Việt Nam (bất động sản bao gồm đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai và các tài sản khác do pháp luật quy định). Hệ thống hóa 4 thuộc tính cơ bản: tính bất động, tính dị biệt (không đồng nhất), tính khan hiếm và tính bền vững với đời sống kinh tế lâu dài.
  • Khái niệm giá trị và giá cả: Áp dụng Chuẩn mực thống nhất về thực hành định giá chuyên nghiệp (USPAP) để làm rõ khái niệm giá trị thị trường (Market Value). Phân định các loại giá cả bất động sản trong giao dịch: giá mua bán/chuyển nhượng (tính bằng giá nhà cộng giá quyền sử dụng đất), giá thuê, giá hạch toán và giá bảo hiểm.
  • Đặc điểm thị trường bất động sản: Hệ thống hóa 5 đặc trưng bản chất bao gồm: sự cách biệt giữa hàng hóa và địa điểm giao dịch (quy trình giao dịch 3 bước: đàm phán – kiểm tra thực địa – đăng ký pháp lý); tính khu vực; thị trường cạnh tranh không hoàn hảo; cung chậm co giãn khi giá thay đổi; và tính phụ thuộc chặt chẽ vào sự kiểm soát của Nhà nước.

Phương pháp nghiên cứu:

  • Phương pháp thu thập dữ liệu: Thu thập dữ liệu thứ cấp từ các sàn giao dịch trực tuyến, cổng thông tin chuyên ngành bất động sản (Batdongsan.vn), các văn bản pháp lý quy hoạch của UBND TP.HCM; kết hợp thu thập dữ liệu sơ cấp thông qua phỏng vấn trực tiếp chuyên viên môi giới tại các sàn giao dịch trên địa bàn TP. Thủ Đức.
  • Phương pháp phân tích SWOT: Xác định điểm mạnh (Strengths), điểm yếu (Weaknesses), cơ hội (Opportunities) và thách thức (Threats) đối với từng dự án căn hộ được khảo sát.
  • Phương pháp so sánh và tổng hợp: Đối chiếu các chỉ tiêu về quy mô, cơ cấu sản phẩm, pháp lý, đơn vị phát triển, tiến độ thi công, chính sách bán hàng và mức giá của các dự án để rút ra nhận định tổng thể về thị trường.

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1 – Cơ sở lý luận

Chương 1 tập trung chuẩn hóa hệ thống khái niệm chuyên ngành phục vụ công tác đánh giá thị trường và thẩm định giá bất động sản:

  • Bất động sản và đặc điểm hàng hóa bất động sản: Phân tích các đặc trưng riêng biệt như tính cố định, tính tăng trị, tính cá biệt và tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau. Đề án làm rõ sự khác biệt giữa tuổi thọ vật lý (chấm dứt khi kết cấu chịu lực bị hư hỏng) và tuổi thọ kinh tế (chấm dứt khi chi phí vận hành ngang bằng lợi ích thu được). Tuổi thọ kinh tế của công trình nhà ở, khách sạn thường đạt trên 40 năm, nhà xưởng công nghiệp và nhà ở phổ thông đạt trên 45 năm.
  • Cơ chế vận hành thị trường bất động sản: Phân tích cấu trúc thị trường gồm 3 yếu tố (chủ thể, khách thể, giới trung gian) và 6 nhóm chủ thể chính: Cơ quan quản lý Nhà nước, nhà thầu xây dựng, ngân hàng/tổ chức tài chính, tổ chức tư vấn môi giới, doanh nghiệp kinh doanh phát triển BĐS, và các nhà đầu tư. Bên cạnh đó, chương này phân tích hành vi của hai lực lượng thị trường căn bản là bên bán và bên mua.

Chương 2 – Thông tin các dự án bất động sản căn hộ, chung cư trên địa bàn Thành phố Thủ Đức

Chương 2 trình bày hồ sơ thông tin chi tiết được thu thập thực tế từ 3 phân khu/dự án căn hộ tiêu biểu tại TP. Thủ Đức:

1. Dự án The Beverly Solari

  • Vị trí: Nội khu Vinhomes Grand Park, Phường Long Thạnh Mỹ, TP. Thủ Đức, TP.HCM.
  • Chủ đầu tư và đối tác: Tập đoàn Vingroup hợp tác cùng Tập đoàn Mitsubishi và Nomura Real Estate (Nhật Bản) với quy mô vốn đầu tư 100 tỷ Yen (tương đương khoảng 908 triệu USD). Đơn vị tư vấn thiết kế: Tập đoàn EDSA (Mỹ).
  • Quy mô và sản phẩm: Diện tích 8,7 ha, gồm 13 tòa tháp cao tầng chia thành 3 tiểu khu: The Oasis (4 tòa), The Tropical (4 tòa), The Sunset (5 tòa), cung cấp hơn 9.500 căn hộ. Cơ cấu diện tích: Studio (30 – 39,4 m²), 1PN (40 – 52 m²), 2PN (58,3 – 70,4 m²), 3PN (81,2 – 108 m²).
  • Hồ sơ pháp lý: Quyết định số 6398/QĐ-UBND ngày 11/12/2017 duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 Khu dân cư và công viên Phước Thiện (Khu A); Quyết định giao đất số 5703/QĐ-UBND ngày 13/12/2018; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CP638226 (vào sổ cấp GCN số CT 81021) do Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM cấp ngày 07/12/2020; Giấy phép xây dựng số 80/GPXD ngày 29/06/2020 cấp cho Công ty Cổ phần Phát triển Thành phố Xanh; Văn bản số 3110/BXD-HĐXD ngày 04/08/2021 của Bộ Xây dựng.
  • Tiến độ thi công (cập nhật 29/09/2022): Tiểu khu The Oasis (các tòa BS11, BS12, BS15, BS16) đã xây thô đến tầng 19; tiểu khu The Tropical (các tòa BS7, BS8, BS9, BS10) đang thi công hầm móng và lên sàn tầng; trung tâm thương mại Vincom Mega Mall liền kề thi công lên sàn tầng 2.
  • Giao dịch và giá bán: Mở bán tháng 2/2022, tiêu thụ 3.000 căn hộ thuộc phân khu The Oasis và The Tropical trong vòng 8 giờ. Giá bán công bố: Căn Studio từ 1,5 tỷ đồng; 1PN từ 2,1 tỷ đồng; 1PN+1 từ 2,7 tỷ đồng; 2PN từ 3,4 tỷ đồng; 2PN+1 từ 4,0 tỷ đồng; 3PN từ 4,8 tỷ đồng. Thanh toán chia làm 6 đợt.

2. Dự án The Origami (Vinhomes Grand Park)

  • Vị trí: Tuyến đường Cầu Vồng, đường Nguyễn Xiển, Phường Long Thạnh Mỹ, TP. Thủ Đức.
  • Cơ cấu đầu tư và phát triển: Hợp tác liên doanh gồm Mitsubishi (40%), Nomura Real Estate Asia (40%) và Vingroup (20%). Nhà thầu xây dựng chính: Coteccons, cùng Hòa Bình, Central, An Phong, Delta. Đơn vị giám sát: IICI. Đơn vị quản lý vận hành: CBRE. Đại lý phân phối chính thức: ALPHAREAL, VIP Realty.
  • Quy mô: Gồm 21 tòa tháp căn hộ cao từ 21 đến 30 tầng, phân bổ tại 5 tiểu khu (S6, S7, S8, S9, S10). Khởi công từ Quý 4/2019, thời điểm bắt đầu bàn giao từ tháng 12/2021.
  • Tình hình giao dịch: Mở bán chính thức ngày 30/07/2020. Trong vòng hơn 1 tháng đầu bán ra hơn 8.000 căn; tính đến ngày 10/10/2020 đã phân phối 90% giỏ hàng các tiểu khu S7, S8, S9 (khoảng 5.000 căn).
  • Chính sách tài chính: Tiến độ thanh toán chuẩn 5 đợt (Đặt cọc 50 triệu đồng; Đợt 1 đóng 15%; Đợt 2 đóng 20%; Đợt 3 đóng 15%; Đợt 4 đóng 45% + VAT của 5% + 100% kinh phí bảo trì; Đợt 5 đóng 5% khi nhận sổ). Chính sách hỗ trợ lãi suất ngân hàng: MB/Techcombank cho vay 80% giá trị căn hộ hỗ trợ 0% lãi suất và ân hạn nợ gốc 18 tháng; Vietcombank cho vay 70% hỗ trợ lãi suất 24 tháng (không quá ngày 20/03/2023); gói vay 100% hỗ trợ lãi suất 15 tháng (không quá ngày 20/04/2023).

3. Dự án Lumière Boulevard

  • Vị trí: Đường Nguyễn Xiển, Phường Long Bình và Long Thạnh Mỹ, TP. Thủ Đức.
  • Chủ đầu tư: Masterise Homes (thành viên Masterise Group). Đơn vị thiết kế kiến trúc: Tange Associates (Nhật Bản); thiết kế nội thất: Studio HBA (Mỹ); thiết kế cảnh quan: Land Sculptor (Thái Lan); quản lý dự án và giám sát: Tập đoàn Mace (Anh).
  • Quy mô và cơ cấu căn hộ: Diện tích khu đất 33.672 m² (gần 3,4 ha), gồm 5 block cao từ 22 đến 30 tầng, tổng cộng 2.422 sản phẩm. Diện tích căn hộ: 1PN (50 – 53 m²), 1PN+ (51 – 54 m²), 2PN (67 – 76 m²), 3PN (90 – 99 m²), Duplex (50 – 97 m²), Penthouse (224 – 370 m²), Shophouse (70 – 121 m²).
  • Tiến độ thi công (cập nhật tháng 10/2022): Hoàn thiện phần thô đến tầng 30, xây tường gạch đến tầng 16 và tô trát ngoài đến tầng 14; dự kiến bàn giao vào Quý 2/2023.
  • Tình hình giao dịch: Mở bán chính thức ngày 27/05/2022. Tính đến các đợt mở bán, tỷ lệ hấp thụ đạt khoảng 75% sản phẩm. Giá bán công bố từ 33 triệu đồng/m² (đợt 1) và 36 triệu đồng/m² (đợt 2).

Chương 3 – Phân tích các dự án bất động sản căn hộ, chung cư trên địa bàn Thành phố Thủ Đức

Chương 3 đi sâu vào phân tích bối cảnh kinh tế - xã hội, quy hoạch hạ tầng giao thông và đối chiếu so sánh trực tiếp các dự án:

  • Đặc điểm khu vực: Đánh giá lợi thế liên kết vùng của TP. Thủ Đức với hệ thống giao thông huyết mạch (Cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây, Vành đai 2, Vành đai 3, Xa lộ Hà Nội, Ga metro Bến Thành – Suối Tiên, Bến xe Miền Đông mới, khoảng cách tiếp cận Khu công nghệ cao 2 km, Làng Đại học Quốc gia 10 phút di chuyển).
  • Phân tích ma trận SWOT: Tổng hợp điểm mạnh, điểm yếu, cơ hội và thách thức của 3 dự án căn hộ khảo sát:
    • Điểm mạnh: Pháp lý minh bạch, chủ đầu tư uy tín (Vingroup, Masterise Homes, Mitsubishi, Nomura), hệ sinh thái tiện ích khép kín đồng bộ (Vincom Mega Mall, Vinschool, Vinmec, công viên 36 ha Grand Forest), mật độ mảng xanh và kiến trúc hiện đại.
    • Điểm yếu: Vị trí cách xa trung tâm truyền thống TP.HCM (Quận 1, Quận 3), áp lực giao thông trên các trục đường kết nối hiện hữu (đường Nguyễn Xiển, Nguyễn Văn Tăng còn hẹp).
    • Cơ hội: Hưởng lợi từ định hướng quy hoạch phát triển đô thị sáng tạo TP. Thủ Đức và các công trình hạ tầng trọng điểm đang hoàn thiện.
    • Thách thức: Cạnh tranh nguồn cung nội khu lớn, áp lực tài chính của người mua khi hết thời gian ân hạn lãi suất ngân hàng trong bối cảnh thị trường biến động.
  • So sánh mức độ phù hợp an cư: Đánh giá tổng hợp giữa The Beverly Solari, The Origami và Lumière Boulevard về mặt vị trí, không gian sống xanh, tiêu chuẩn bàn giao và giá bán nhằm đưa ra khuyến nghị cho các nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực hoặc đầu tư tích sản.

Kết quả và đóng góp

Bảng tổng hợp so sánh các dự án khảo sát tại TP. Thủ Đức

Tiêu chí The Beverly Solari The Origami Lumière Boulevard
Chủ đầu tư / Hợp tác Vingroup, Mitsubishi, Nomura Mitsubishi (40%), Nomura (40%), Vingroup (20%) Masterise Homes (Masterise Group)
Quy mô đất / Số block 8,7 ha / 13 tòa tháp 21 tòa tháp (5 tiểu khu S6 - S10) 33.672 m² / 5 block tháp
Số lượng sản phẩm > 9.500 căn hộ > 12.000 căn hộ 2.422 căn hộ
Đơn vị thiết kế / Giám sát EDSA (Mỹ) Mitsubishi / IICI Tange (Nhật), HBA (Mỹ), Land Sculptor (Thái Lan) / Mace (Anh)
Khởi công / Bàn giao Khởi công 2021 Khởi công Q4/2019; Bàn giao từ 12/2021 Khởi công 2021; Bàn giao dự kiến Q2/2023
Tiến độ (tháng 9-10/2022) Xây thô đến tầng 19 (The Oasis) Đã bàn giao một phần, bán các giỏ cuối Xây thô tầng 30, xây gạch tầng 16
Tỷ lệ hấp thụ ban đầu Bán 3.000 căn trong 8 giờ Bán >8.000 căn sau 1 tháng mở bán Đạt 75% lượng hàng qua 2 đợt mở bán
Mức giá công bố Từ 1,5 tỷ (Studio) đến 4,8 tỷ (3PN) Dao động theo phân khu và thời điểm Từ 33 – 36 triệu đồng/m²
Hình thức sở hữu Sổ hồng lâu dài (VN); 50 năm (Nước ngoài) Sổ hồng lâu dài (VN); 50 năm (Nước ngoài) Sổ hồng lâu dài (VN); 50 năm (Nước ngoài)

Kết quả chính và đóng góp của đề tài

  1. Hệ thống hóa dữ liệu thực địa: Cung cấp hồ sơ pháp lý, văn bản quy hoạch (QĐ 6398, QĐ 5703, GPXD 80/GPXD) và cập nhật tiến độ xây lắp thực tế tại công trường đến tháng 10/2022 của cụm dự án đô thị phía Đông TP.HCM.
  2. Làm rõ cấu trúc giao dịch và giải pháp tài chính: Phân tích chi tiết các phương thức thanh toán giãn tiến độ và các gói hỗ trợ lãi suất ngân hàng (gói vay 70% – 80% – 100% từ MB, Techcombank, Vietcombank) áp dụng cho người mua căn hộ.
  3. Đóng góp ứng dụng: Kết hợp lý thuyết thẩm định giá và kinh doanh bất động sản vào phân tích tình hình thị trường cục bộ tại TP. Thủ Đức, làm tài liệu tham khảo cho người mua nhà và các nhà đầu tư cá nhân trong việc đánh giá tính khả thi và pháp lý dự án.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

  • Hạn chế về phạm vi mẫu khảo sát: Đề tài tập trung chủ yếu vào 3 dự án/phân khu nằm trong quần thể đại đô thị Vinhomes Grand Park (phường Long Thạnh Mỹ và Long Bình), chưa mở rộng khảo sát so sánh với các dự án chung cư độc lập khác thuộc khu vực trung tâm TP. Thủ Đức (như khu vực Thủ Thiêm, Thảo Điền, Hiệp Bình Chánh).
  • Hạn chế về dữ liệu thời gian: Các chỉ tiêu về tỷ lệ bán hàng và tiến độ thanh toán phản ánh thực trạng tại thời điểm cuối năm 2022.
  • Hướng mở rộng nghiên cứu: Mở rộng nghiên cứu biến động giá thứ cấp sau khi các dự án bàn giao hoàn chỉnh; đánh giá tác động của tiến độ hoàn thành đường Vành đai 3 và tuyến Metro số 1 đến tỷ suất sinh lời cho thuê của các căn hộ tại khu vực này.

Giá trị tham khảo

Báo cáo thực hành nghề nghiệp có giá trị tham khảo thiết thực cho:

  • Sinh viên ngành Kinh doanh Bất động sản và Thẩm định giá: Tham khảo phương pháp thu thập hồ sơ pháp lý dự án (quy hoạch 1/500, quyết định giao đất, giấy phép xây dựng), cách lập bảng ma trận SWOT và cấu trúc bài báo cáo khảo sát thị trường thực tế.
  • Chuyên viên tư vấn và nhà đầu tư cá nhân: Sử dụng các số liệu so sánh về diện tích, cơ cấu căn hộ, chính sách ân hạn nợ gốc và tiến độ xây lắp thực tế của The Beverly Solari, The Origami và Lumière Boulevard tại thời điểm năm 2022.

Câu hỏi thường gặp

1. Đề tài khảo sát chuyên sâu những dự án căn hộ nào tại TP. Thủ Đức?
Đề tài tập trung thu thập số liệu, pháp lý và tiến độ của 3 dự án/phân khu: The Beverly Solari, The Origami (đều thuộc đại đô thị Vinhomes Grand Park) và Lumière Boulevard (chủ đầu tư Masterise Homes).

2. Dự án The Beverly Solari có sự tham gia của các đối tác phát triển nào?
The Beverly Solari là dự án hợp tác giữa Tập đoàn Vingroup (Việt Nam) cùng hai tập đoàn Nhật Bản là Mitsubishi và Nomura Real Estate với quy mô vốn đầu tư khoảng 100 tỷ Yen (~908 triệu USD), được tư vấn thiết kế bởi Tập đoàn EDSA (Mỹ).

3. Cơ cấu sản phẩm và diện tích tại dự án Lumière Boulevard được quy hoạch ra sao?
Lumière Boulevard có quy mô 33.672 m² gồm 5 block cao 22–30 tầng với 2.422 sản phẩm, bao gồm: căn 1PN (50–53 m²), 1PN+ (51–54 m²), 2PN (67–76 m²), 3PN (90–99 m²), Duplex (50–97 m²), Penthouse (224–370 m²) và Shophouse (70–121 m²).

4. Chính sách hỗ trợ tài chính ngân hàng tại dự án The Origami gồm những lựa chọn nào?
Khách hàng mua The Origami được hỗ trợ 3 phương án vay: Vay 80% giá trị căn hộ qua MB/Techcombank với ưu đãi 0% lãi suất và ân hạn nợ gốc trong 18 tháng; vay 70% qua Vietcombank với ưu đãi 0% lãi suất trong 24 tháng (tối đa đến 20/03/2023); hoặc vay 100% giá trị căn hộ với ưu đãi 0% lãi suất trong 15 tháng (tối đa đến 20/04/2023).

Kết luận

Đề tài Thực hành nghề nghiệp 1 của sinh viên Lê Dương Hào đã hệ thống hóa đầy đủ cơ sở lý thuyết về bất động sản, đặc điểm thị trường và phương pháp phân tích bất động sản căn hộ chung cư. Thông qua việc khảo sát thực tế các dự án The Beverly Solari, The Origami và Lumière Boulevard tại TP. Thủ Đức năm 2022, tác giả đã cung cấp dữ liệu chi tiết về pháp lý quy hoạch, tiến độ thi công, chính sách bán hàng và phân tích SWOT cho từng dự án. Báo cáo là tài liệu học thuật hoàn chỉnh, đáp ứng chuẩn mực thực hành nghề nghiệp ngành Kinh doanh Bất động sản và Thẩm định giá.