CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN Faculty of Valuation and Real Estate Business 8 4 1/1/2024 Nội dung • 1. Phân loại bất động sản • 3. Thuộc tính của bất động sản • 4. Những nguyên lý cơ bản về bất động sản • 5.
Bất động sản và khung pháp lý • 6. Thị trường việc làm trong ngành bất động sản 9 Khái niệm 10 5 1/1/2024 Khái niệm Theo Luật Dân sự 2015: Bất động sản là các tài sản bao gồm: • a) Đất đai; • b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; • c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai; • d) Các tài sản khác do pháp luật quy định. • Những tài sản không phải là bất động sản là động sản. 11 Khái niệm Bất động sản là loại tài sản bao gồm: - Đất - Tài sản gắn liền với đất - Quyền và lợi ích có liên quan 12 6 1/1/2024 Khái niệm Quyền sở hữu theo pháp luật Việt Nam: - Quyền sử dụng - Quyền định đoạt - Quyền chiếm hữu 13 Khái niệm 14 7 1/1/2024 Khái niệm 15 Phân loại bất động sản Bất động sản dân cư (nhà ở) 16 8 1/1/2024 Phân loại bất động sản Bất động sản dân cư (nhà ở) 17 Phân loại bất động sản Bất động sản thương mại 18 9 1/1/2024 Phân loại bất động sản Bất động sản công nghiệp 19 Phân loại bất động sản Bất động sản nông nghiệp 20 10 1/1/2024 Phân loại bất động sản Bất động sản khác 21 Thuộc tính của bất động sản a) Tính bất động b) Tính dị biệt c) Tính khan hiếm d) Tính bền vững 22 11 1/1/2024 Thuộc tính của bất động sản Tính bền vững Bậc I: Loại công trình có niên hạn sử dụng trên 100 năm.
Bậc II: Loại công trình có niên hạn sử dụng từ 50 năm – 100 năm. Bậc III: Loại công trình có niên hạn sử dụng từ 20 năm – dưới 50 năm. Bậc IV: Loại công trình có niên hạn sử dụng dưới 20 năm. 23 MINI GAME 24 12 1/1/2024 Các nguyên lý cơ bản về bất động sản 4.1 Đòn bẩy Sử dụng tiền của người khác (vốn vay) để sở hữu tài sản.
25 Các nguyên lý cơ bản về bất động sản 4.2 Hiệu ứng số nhân Tăng trưởng kinh tế có thể tăng lên nhiều lần từ sự thay đổi của ngành bất động sản: 26 13 1/1/2024 Các nguyên lý cơ bản về bất động sản 4.3 Tiết kiệm và kỳ vọng Nếu kỳ vọng về tương lai là tiêu cực thì người tiêu dùng sẽ tiết kiệm với tỷ lệ lớn hơn. 27 Các nguyên lý cơ bản về bất động sản 4.4 Tiêu dùng và kỳ vọng Nếu kỳ vọng về tương lai là tích cực thì người tiêu dùng sẽ chi tiêu với tỷ lệ lớn hơn. 28 14 1/1/2024 Các nguyên lý cơ bản về bất động sản 4.5 Xu hướng chuyển dịch Nhà ở có xu hướng chuyển dịch sang nhóm người có thu nhập thấp hơn. 29 Các nguyên lý cơ bản về bất động sản 4.6 Hiệu quả kinh tế theo quy mô Đạt được khi sản xuất nhiều hơn trong khi chi phí cố định không đổi -> Chi phí trung bình giảm 30 15 1/1/2024 Các nguyên lý cơ bản về bất động sản 4.7 Lợi nhuận biên giảm dần Khi gia tăng sản lượng, chi phí của sản phẩm tăng lên nhiều hơn so với doanh thu biên.
31 Các nguyên lý cơ bản về bất động sản 4.8 Lợi ích từ phân chia Những lô đất lớn có thể phân chia (phân lô, tách thửa) thành nhiều lô đất nhỏ -> Thanh khoản cao hơn. 32 16 1/1/2024 Các nguyên lý cơ bản về bất động sản 4.9 Lợi ích từ hợp nhất Những lô đất nhỏ có thể hợp lại (hợp thửa) để tạo thành lô đất lớn -> Lợi nhuận lớn hơn 33 Các nguyên lý cơ bản về bất động sản 4.10 Ngoại tác Ngoại tác là sự tác động ra bên ngoài của đối tượng này đến lợi ích hay chi phí của đối tượng khác mà không thông qua giao dịch và không được phản ánh qua giá cả. 34 17 1/1/2024 Bất động sản và khung pháp lý Bất động sản bị chi phối bởi các luật chuyên ngành: • Luật đất đai 2013 • Luật kinh doanh bất động sản 2015 • Luật nhà ở 2014 Hệ thống luật cơ sở: • Luật dân sự 2015 • Luật đầu tư 2014 • v.v 35 Bất động sản và khung pháp lý Kinh doanh bất động sản: Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi. 36 18 1/1/2024 Bất động sản và khung pháp lý Kinh doanh bất động sản: Vốn pháp định tối thiểu 20 tỷ đồng Phải có pháp nhân Dự án dưới 20ha: số vốn tối thiểu 20% tổng mức đầu tư Dự án trên 20ha: số vốn tối thiểu 15% tổng mức đầu tư 37 Bất động sản và khung pháp lý Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp và phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản.
Nếu không thành lập doanh nghiệp, thì cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và đăng ký nộp thuế theo quy định của pháp luật về thuế. 38 19 1/1/2024 MINI GAME 39 Thị trường việc làm trong ngành bất động sản Dịch vụ bất động sản: • Môi giới bất động sản • Quản lý bất động sản • Marketing bất động sản • Thẩm định giá bất động sản • Tư vấn bất động sản – Nghiên cứu thị trường Đầu tư và phát triển bất động sản • Nhà đầu tư cá nhân • Phát triển bất động sản 40 20 1/1/2024 NGUYÊN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN Chương 2: Thị trường bất động sản Th.S Hoàng Tuấn Dũng 41 Nội dung 1. Các chủ thể tham gia thị trường 3. Đặc điểm của thị trường bất động sản 4.
Các giai đoạn phát triển của thị trường 5. Vai trò của thị trường bất động sản 42 21 1/1/2024 Khái niệm Thị trường bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch về tài sản liên quan đến bất động sản. 43 Khái niệm Giao dịch về tài sản liên quan đến bất động sản: - Tài sản hữu hình và quyền tài sản. - Bất động sản đã hình thành và tài sản hình thành trong tương lai 44 22 1/1/2024 Khái niệm Phân loại theo mối quan hệ tài sản – quyền • Thị trường tài sản • Thị trường không gian 45 Khái niệm Phân loại theo thể chế • Thị trường chính thức • Thị trường phi chính thức 46 23 1/1/2024 Khái niệm Phân loại theo loại tài sản • Thị trường bất động sản dân cư, thương mại, công nghiệp… 47 Khái niệm Phân loại theo thứ tự gia nhập thị trường • Thị trường sơ cấp • Thị trường thứ cấp 48 24 1/1/2024 Các chủ thể tham gia vào thị trường Người bán: Nhà phát triển dự án Nhà đầu tư thứ cấp Người bán bất động sản đơn lẻ 49 Các chủ thể tham gia vào thị trường Người mua: Nhà phát triển dự án Nhà đầu tư thứ cấp Người mua bất động sản đơn lẻ 50 25 1/1/2024 Các chủ thể tham gia vào thị trường Đại lý môi giới Công ty môi giới bất động sản độc lập Sàn giao dịch bất động sản của chủ đầu tư Nhà môi giới cá nhân 51 Các chủ thể tham gia vào thị trường Thể chế hỗ trợ thị trường Nhà nước Định chế tài chính Tổ chức hỗ trợ thị trường (định giá, đấu giá…) 52 26 1/1/2024 Các chủ thể tham gia vào thị trường Mini Game 53 Đặc điểm của thị trường bất động sản Cung không co giãn trong ngắn hạn Sản phẩm không đồng nhất Thị trường mang tính chất địa phương Thị trường đa phân khúc 54 27 1/1/2024 Đặc điểm của thị trường bất động sản Thời gian đàm phán và chi phí giao dịch cao Không có thị trường trung tâm Thị trường có tính độc quyền 55 Các giai đoạn phát triển của thị trường Giai đoạn sơ khai: • Giai đoạn thị trường bất động sản bắt đầu hình thành • Hoạt động chủ yếu trên thị trường phi chính thức 56 28 1/1/2024 Các giai đoạn phát triển của thị trường Giai đoạn tập trung hóa: • Xuất hiện các nhà phát triển dự án • Hoạt động chủ yếu trên thị trường chính thức 57 Các giai đoạn phát triển của thị trường Giai đoạn tiền tệ hóa: • Vai trò của thị trường tài chính là quan trọng • Hoạt động chủ yếu trên thị trường chính thức 58 29 1/1/2024 Các giai đoạn phát triển của thị trường Giai đoạn tài chính hóa: • Tài chính hóa bất động sản • Xuất hiện các công cụ tài chính như MBS (mortgage-backed securities) 59 Vai trò của thị trường bất động sản Chiếm tỷ trọng lớn về mặt giá trị của nền kinh tế Nguồn huy động vốn lớn Kích thích sự phát triển của các ngành khác Tạo ra nhu cầu sử dụng lao động Tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước Giải quyết nhu cầu của xã hội 60 30 1/1/2024 NGUYÊN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN Chương 3: Chu kỳ bất động sản 61 Nội dung 1.
Các giai đoạn trong chu kỳ bất động sản 3. Chu kỳ của thị trường bất động sản Việt Nam 4. Đầu cơ và chu kỳ bất động sản 5. Hiện tượng “bong bóng bất động sản” 62 31 1/1/2024 Khái niệm Chu kỳ kinh tế là sự biến động của GDP thực theo trình tự 4 giai đoạn bao gồm: phục hồi, tăng trưởng, bão hòa và suy thoái.
63 Khái niệm 64 32 1/1/2024 Khái niệm Chu kỳ bất động sản là sự biến động của giá bất động sản theo thời gian xoay quanh giá trị thực.