ĐẶT VẤN ĐỀ Luật Kinh doanh BĐS (2014) đã được Quốc hội ban hành, có hiệu lực từ ngày 01/07/2015 quy định: “Kinh doanh BĐS là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua BĐS; thực hiện dịch vụ môi giới BĐS, dịch vụ sàn giao dịch bất đống sản, dịch vụ tư vấn BĐS hoặc quản lý BĐS nhằm nhằm mục đích sinh lợi ”, “ Môi giới BĐS là việc làm trung gian cho các bên trong mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua BĐS. Như vậy, pháp luật hiện hành đã xác nhận: Nghề môi giới BĐS là một trong các nghề kinh doanh dịch vụ BĐS, bao gồm các hoạt động dịch vụ hỗ trợ kinh doanh BĐS và thị trường BĐS. Năm 2015, hoạt động của doanh nghiệp BĐS có nhiều khởi sắc, nhiều khu nhà đã được tái khởi động. Năm 2015 có nhiều sự thay đổi trong các lĩnh vực, đặc biệt là nhà ở và kinh doanh BĐS.
Đáng chú ý có 2 luật được thi hành có tác động trực tiếp đến thi trường là Luật nhà ở và Luật kinh doanh BĐS.Tiếp theo đó, chính phủ ban hành 5 Nghị định hướng dẫn, liên quan đến kinh doanh của đơn vị phát triển BĐS lẫn quản lý tòa nhà của doanh nghiệp (có hiệu lực từ ngày 10/12/2015). Sang năm 2016, thị trường BĐS sẽ khởi sắc mạnh hơn nữa vì đã có đầy đủ cơ chế chính sách, quy định pháp luật liên quan để điều chỉnh thị trường. Hai luật và 5 Nghị định đi vào cuộc sống quy định rất cụ thể, tạo hành lang pháp lý đầy đủ cho các chủ đầu tư hoạt động. Về cơ bản, hoạt động của chủ đầu tư được đảm bảo, khi đó, họ sẽ đưa ra thị trường nhiều sản phẩm và kéo theo sự phát triển của các công ty dịch vụ, đặc biệt là doanh nghiệp quản lý.
c 2 Bắc Ninh với vị trí ở gần trung tâm thủ đô Hà Nội, được nhắc đến như là một điểm đầu tư mới, hấp dẫn nhờ tốc độ phát triển kinh tế bình quân trên 10%/năm đứng tốp dẫn đầu của cả nước. Việc đầu tư cơ sở hạ tầng hoàn chỉnh cộng với việc phát triển công nghiệp trên hơn 10 năm qua tạo đà cho việc phát triển hạ tầng xã hội và các khu đô thị. Chính vì vậy, BĐS Bắc Ninh sẽ tạo lên một cơn sóng trên thị trường do tại đây đã hình thành một lượng cầu cực lớn cho thị trường BĐS nhờ vào lực lượng lao động đông đảo cũng như hàng chục ngàn cán bộ quản lý, chuyên gia làm việc trong các nhà máy, khu công nghiệp tại địa bàn Hà Nội và Bắc Ninh. Một trong những nguyên nhân khiến Bắc Ninh hút khách nữa là trong những năm gần đây Bắc Ninh hấp dẫn các nhà đầu tư bởi tình hình kinh tế xã hội ổn định, phát triển môi trường đầu tư thuận lợi, chỉ số năng lực cạnh tranh cao.
Nhờ những yếu tố về nguồn cầu, về vị trí chiến lược và định hướng phát triển, Bắc Ninh đã trở thành một điểm đến lý tưởng để các nhà đầu tư BĐS tập trung nguồn lực đầu tư dài hạn.Trên cơ sở này, đồng thời xuất phát từ yêu cầu thực tiễn, được sự nhất trí của Ban giám hiệu nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, dưới sự hướng dẫn của cô giáo ThS. Nông Thu Huyền, em tiến hành nghiên cứu đề tài: “ Đánh giá ảnh hưởng của hoạt động môi giới BĐS tới sự phát triển thị trường BĐS trên địa bàn thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh ”. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI 1. Mục tiêu tổng quát Đánh giá thực trạng hoạt động môi giới BĐS đến tình hình phát triển thị trường bât động sản tại thành phố Bắc Ninh giai đoạn 2014-2016.
Từ đó đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động môi giới BĐS, tạo điều kiện thuận lợi cho việc phát triển thị trường BĐS tại thành phố Bắc Ninh trong thời gian tới. Mục tiêu cụ thể - Đánh giá được thực trạng thị trường BĐS tại thành phố Bắc Ninh. c 3 - Đánh giá được thực trạng hoạt động môi giới BĐS tại thành phố Bắc Ninh theo loại hình hoạt động, theo thời gian và theo nội dung. - Đánh giá thực trạng của hoạt động môi giới BĐS tới sự phát triển thị trường BĐS tại thành phố Bắc Ninh giai đoạn 2014-2016.
-Đề xuất một sô giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động môi giới BĐS đến sự phát triển thị trường BĐS trên địa bàn thành phố Bắc Ninh trong thời gian tới 1. YÊU CẦU CỦA ĐỀ TÀI - Điều tra, thu thập và tổng hợp các nguồn thông tin có liên quan đến thị trường BĐS, giá đất ở, nhà ở tại địa bàn nghiên cứu một cách đầy đủ, chính xác, khách quan, trung thực. - Khái quát được tình hình môi giới BĐS trên địa bàn thành phố Bắc Ninh - Tổng hợp đánh giá được các loại hình môi giới và ảnh hưởng của chúng đến lĩnh vực phát triển nhà đất từ đó đề xuất giải pháp cho việc phát triển hoạt động môi giới BĐS tại tỉnh Bắc Ninh. Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI Ý nghĩa khoa học của đề tài: Việc nghiên cứu đề tài giúp học viên củng cố những kiến thức chuyên ngành quản lý đất đai, trong đó có lĩnh vực chuyên môn về quản lý thị trường BĐS đã được học tập trong trường, đồng thời rèn luyện khả năng nghiên cứu, viết một báo cáo khoa học, góp phần nâng cao trình độ chuyên môn, phục vụ tốt cho công tác sau này.
Ý nghĩa thực tiễn của đề tài: Kết quả nghiên cứu của đề tài góp phần phản ánh thực trạng, mối liên hệ đặc biệt đối với nhà đất và đề xuất các giải pháp tăng cường quản lý hoạt động môi giới BĐS, góp phần thực hiện chủ trương phát triển thị trường BĐS thành phố Bắc Ninh. c 4 PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2. CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỀ TÀI 2. Cơ sở lý luận Trong thị trường hàng hóa nói chung, khi có cầu về một sản phẩm nào đó thì sẽ có cung về hàng hóa, sản phẩm đó.
Thị trường đất đai (ở nước ta là thị trường quyền sử dụng đất) cũng không nằm ngoài quy luật trên, khi thị trường có nhu cầu về nhà, đất thì sẽ có người đáp ứng nhu cầu đó, tuy nhiên hoạt động mua bán nhà đất, BĐS là một lĩnh vực rất nhạy cảm, thường xuyên biến động. Nhiều khi người muốn mua không biết mua đất ở đâu, hay người muốn bán không biết bán ngôi nhà, mảnh đất của mình cho ai, và một bộ phận người trong xã hội đã đứng ra làm nhiệm vụ cầu nối giữa những người mua - người bán đó. Ngày nay cùng với tốc độ đô thị hóa đang diễn ra nhanh chóng, cơ cấu dân số có sự chuyển dịch mạnh mẽ từ nông thôn lên thành thị, dân số tập trung ở các thành phố lớn, các khu đô thị không ngừng gia tăng, chính điều này làm gia tăng sức ép về nhà ở tại các khu đô thị và các thành phố lớn. Các giao dịch về BĐS diễn ra mạnh mẽ và đi liền với nó là các hoạt động dịch vụ về BĐS.
Bởi những lý do trên mà khi thực hiện các giao dịch về BĐS cần phải có các chuyên gia môi giới, tư vấn, đó là những người được đào tạo bài bản am hiểu về thị trường BĐS, nắm bắt tốt các nguồn thông tin, nhiều kinh nghiệm, hiểu biết đầy đủ về pháp luật. Họ chính là người giúp cho thị trường vận hành một cách có hiệu quả, các giao dịch về BĐS diễn ra nhanh hơn, và đặc biệt là quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia giao dịch về BĐS được đảm bảo, phù hợp với quy định của pháp luật. Cơ sở thực tiễn Thực tế từ khi Luật Đất đai năm 1993 thừa nhận quyền sử dụng đất có c 5 giá trị và cho phép người sử dụng chuyển quyền rộng rãi thì các địa phương đều phát sinh những chủ thể hoạt động dịch vụ môi giới BĐS để đáp ứng nhu cầu mua, bán quyền sử dụng đất và các loại BĐS khác. Hoạt động dịch vụ môi giới BĐS là một phần của hoạt động kinh doanh BĐS, nó có ảnh hưởng rất lớn đối với thị trường BĐS.
Chính vì vậy, để cho thị trường BĐS hoạt động công khai, đúng pháp luật thì cần phải đánh giá nghiêm túc về hoạt động dịch vụ môi giới BĐS, từ đó thấy được những mặt ưu điểm và những tồn tại, từ đó đưa ra những giải pháp tăng cường hiệu quả của hoạt động này. Hiện nay môi giới BĐS đã được công nhận là một nghề và thực tế yêu cầu nhân viên tư vấn phải được trang bị những kiến thức cơ bản về nhiều lĩnh vực: pháp luật, kinh tế, xã hội, xây dựng, kiến trúc, và phải rất thành thạo các kĩ năng như soạn thảo hợp đồng, kĩ năng thu thập thông tin, kĩ năng quản lý và sử lý thông tin, kĩ năng giao tiếp với khách hàng. Để trở thành người môi giới giỏi yêu cầu nhân viên môi giới phải có tầm nhận thức rộng, kiến thức chuyên môn vững vàng và đặc biệt là phải rất nhậy bén và sáng tạo trong việc tiếp nhận và làm chủ kiến thức xã hội. Ngoài ra những nhà môi giới còn cần chú ý đến tác phong khi làm việc, thái độ khi gặp đối tác, sự lịch thiệp, nhã nhặn và tuân thủ nghiêm các nguyên tắc về đạo đức nghề nghiệp.
Hoạt động môi giới BĐS sẽ góp phần cung cấp thông tin đầy đủ, chính xác cho các chủ thể tham gia vào hoạt động giao dịch BĐS, quản lý tốt hoạt động môi giới cũng sẽ là tiền đề cho sự phát triển của thị trường BĐS nói chung, là công cụ quan trọng đề đảm bảo và tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước. Hoạt động kinh doanh dịch vụ về môi giới BĐS phát triển sẽ góp phần ổn định trật tự, an ninh xã hội, thông qua các tổ chức môi giới BĐS, các chủ thể tham gia thị trường BĐS sẽ được cung cấp đầy đủ thông tin, hạn chế được các tiêu cực phát sinh trong khi thực hiện giao dịch. Cơ sở pháp lý - Luật Đất đai 2013; - Luật Xây dựng 2014; - Luật Nhà ở 2014; - Bộ luật Dân sự 2015; - Luật Doanh nghiệp 2014; - Luật Đầu tư 2014; - Luật Thương mại 2015; - Luật Kinh doanh BĐS 2014; - Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai 2013.