Tổng quan nghiên cứu

Theo thống kê của Quỹ Dân số Liên Hiệp Quốc (UNFPA), hiện có khoảng 25% cư dân thành thị Việt Nam không đủ khả năng tài chính để mua nhà ở, đồng thời 20% nhà ở tại các đô thị không đạt tiêu chuẩn tối thiểu về chất lượng. Tại Thành phố Hồ Chí Minh, có khoảng 300.000 người đang sống trong các khu nhà ổ chuột, gây áp lực lớn lên hạ tầng và an ninh đô thị. Trong bối cảnh quỹ đất trung tâm ngày càng hạn hẹp và đắt đỏ, mô hình nhà chung cư được xem là giải pháp phù hợp để đáp ứng nhu cầu nhà ở ngày càng tăng, đặc biệt tại Thành phố Thủ Đức, nơi phát triển mạnh mẽ các dự án chung cư đa dạng phân khúc và thiết kế.

Mục tiêu nghiên cứu nhằm xác định các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà chung cư để ở của khách hàng tại Thành phố Thủ Đức, đo lường mức độ tác động của từng nhân tố và đề xuất các hàm ý quản trị giúp các doanh nghiệp bất động sản xây dựng chiến lược kinh doanh, tiếp thị hiệu quả hơn. Nghiên cứu được thực hiện trong khoảng thời gian từ tháng 6/2022 đến tháng 12/2022, với phạm vi khảo sát tập trung vào khách hàng đã có quyết định mua nhà chung cư tại Thành phố Thủ Đức.

Nghiên cứu có ý nghĩa quan trọng trong việc cung cấp dữ liệu thực tiễn và phân tích chuyên sâu về hành vi khách hàng trong lĩnh vực bất động sản, góp phần hỗ trợ các chủ đầu tư và đơn vị cung ứng nhà chung cư nâng cao hiệu quả kinh doanh, đồng thời giúp khách hàng có quyết định mua nhà nhanh chóng và phù hợp hơn với nhu cầu thực tế.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu dựa trên các lý thuyết về hành vi khách hàng và quyết định mua hàng, trong đó có mô hình tiến trình ra quyết định mua hàng gồm năm giai đoạn: nhận dạng vấn đề, tìm kiếm thông tin, xem xét lựa chọn thay thế, đưa ra lựa chọn và quyết định mua. Các nhân tố ảnh hưởng được phân loại theo bốn nhóm chính: văn hóa, xã hội, cá nhân và tâm lý (Philip Kotler, 2001).

Mô hình nghiên cứu đề xuất gồm 7 nhân tố chính ảnh hưởng đến quyết định mua nhà chung cư:

  • Tình hình tài chính: thu nhập, khả năng vay vốn, giá cả căn hộ.
  • Vị trí nhà chung cư: gần tiện ích công cộng, nơi làm việc, người thân.
  • Môi trường sống: an ninh, văn minh, không gian xanh.
  • Tiện ích nội, ngoại khu: hồ bơi, phòng gym, trường học, bệnh viện.
  • Ảnh hưởng xã hội: gia đình, bạn bè, xu hướng xã hội.
  • Thiết kế nhà chung cư: hiện đại, cách âm, tối ưu diện tích.
  • Truyền thông: danh tiếng chủ đầu tư, chất lượng dự án, đội ngũ bán hàng.

Các khái niệm này được xây dựng dựa trên tổng hợp các nghiên cứu trong và ngoài nước, đồng thời được hiệu chỉnh phù hợp với đặc điểm thị trường bất động sản tại Thành phố Thủ Đức.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu sử dụng phương pháp kết hợp định tính và định lượng. Giai đoạn định tính được thực hiện qua thảo luận nhóm với các chuyên gia và nhà quản lý trong ngành bất động sản nhằm hiệu chỉnh mô hình và thang đo. Giai đoạn định lượng tiến hành khảo sát bằng bảng câu hỏi với cỡ mẫu 350 khách hàng, thu về 298 mẫu hợp lệ.

Phương pháp chọn mẫu thuận tiện được áp dụng, phù hợp với đặc điểm nghiên cứu và đối tượng khảo sát. Dữ liệu được thu thập trực tiếp và qua hình thức online trong khoảng thời gian từ tháng 6/2022 đến tháng 12/2022.

Phân tích dữ liệu sử dụng phần mềm SPSS 20.0 với các kỹ thuật:

  • Kiểm định độ tin cậy thang đo bằng Cronbach’s Alpha (tất cả các thang đo đều đạt hệ số trên 0.8, đảm bảo độ tin cậy cao).
  • Phân tích nhân tố khám phá (EFA) để xác định cấu trúc nhân tố và loại bỏ biến không phù hợp.
  • Phân tích hồi quy bội để đo lường mức độ ảnh hưởng của các nhân tố đến quyết định mua nhà chung cư.
  • Kiểm định các giả định hồi quy như đa cộng tuyến (VIF), phân phối phần dư.

Quy trình nghiên cứu được thực hiện bài bản, đảm bảo tính khoa học và độ tin cậy của kết quả.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

  1. Chủ đầu tư là nhân tố ảnh hưởng mạnh nhất với hệ số hồi quy β = 0.369, cho thấy uy tín, danh tiếng và chất lượng dự án của chủ đầu tư đóng vai trò quyết định trong việc khách hàng lựa chọn mua nhà chung cư tại Thành phố Thủ Đức.

  2. Môi trường sống có ảnh hưởng đáng kể với β = 0.162, khách hàng ưu tiên các khu chung cư có môi trường an ninh, văn minh, không gian xanh sạch đẹp.

  3. Tài chính cũng là nhân tố quan trọng, tuy nhiên mức độ ảnh hưởng thấp hơn so với chủ đầu tư và môi trường, phản ánh qua các biến như thu nhập, khả năng vay vốn và giá cả căn hộ.

  4. Vị trí và tiện ích nội, ngoại khu có tác động tích cực nhưng mức độ ảnh hưởng thấp hơn, cho thấy khách hàng quan tâm đến sự thuận tiện trong di chuyển và các tiện ích đi kèm nhưng không phải là yếu tố quyết định hàng đầu.

Mô hình nghiên cứu giải thích được 67.8% sự biến thiên của quyết định mua nhà chung cư, cho thấy các nhân tố được lựa chọn phù hợp và có ý nghĩa thống kê cao.

Thảo luận kết quả

Kết quả cho thấy uy tín chủ đầu tư là yếu tố then chốt, phù hợp với các nghiên cứu trước đây tại Việt Nam và quốc tế, khi khách hàng thường đặt niềm tin vào các chủ đầu tư có thương hiệu và dự án đã được chứng minh về chất lượng. Môi trường sống được đánh giá cao do nhu cầu ngày càng tăng về không gian sống an toàn, thân thiện và xanh sạch trong các khu đô thị hiện đại.

Mức độ ảnh hưởng của tài chính phản ánh thực tế rằng mặc dù khách hàng có nhu cầu lớn, nhưng khả năng tài chính vẫn là rào cản quan trọng trong quyết định mua nhà. Vị trí và tiện ích tuy không phải là yếu tố quyết định hàng đầu nhưng vẫn đóng vai trò hỗ trợ, nhất là trong bối cảnh các dự án chung cư tại Thủ Đức đa dạng về phân khúc và thiết kế.

Dữ liệu có thể được trình bày qua biểu đồ cột thể hiện hệ số β của từng nhân tố, hoặc bảng tổng hợp kết quả phân tích hồi quy để minh họa mức độ ảnh hưởng cụ thể.

Đề xuất và khuyến nghị

  1. Tăng cường xây dựng uy tín chủ đầu tư: Chủ đầu tư cần chú trọng nâng cao chất lượng dự án, minh bạch thông tin và xây dựng thương hiệu bền vững nhằm tăng niềm tin khách hàng. Thời gian thực hiện: liên tục, chủ thể: các doanh nghiệp bất động sản.

  2. Cải thiện môi trường sống trong các khu chung cư: Đầu tư vào an ninh, cảnh quan xanh, hệ thống quản lý vận hành chuyên nghiệp để đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của cư dân. Thời gian: 1-3 năm, chủ thể: chủ đầu tư và ban quản lý tòa nhà.

  3. Đa dạng hóa các gói tài chính hỗ trợ khách hàng: Hợp tác với ngân hàng để cung cấp các gói vay ưu đãi, linh hoạt về lãi suất và thời hạn trả góp, giúp khách hàng dễ dàng tiếp cận nguồn vốn. Thời gian: 6-12 tháng, chủ thể: chủ đầu tư, ngân hàng.

  4. Tối ưu vị trí và tiện ích nội, ngoại khu: Lựa chọn vị trí thuận lợi gần các tiện ích công cộng, đồng thời phát triển các tiện ích đa dạng như hồ bơi, phòng gym, trường học trong khuôn viên dự án để tăng sức hấp dẫn. Thời gian: 1-2 năm, chủ thể: chủ đầu tư, chính quyền địa phương.

  5. Đẩy mạnh truyền thông và marketing hiệu quả: Xây dựng chiến lược truyền thông rõ ràng, tập trung vào các điểm mạnh của dự án và chủ đầu tư, sử dụng đa kênh để tiếp cận khách hàng mục tiêu. Thời gian: liên tục, chủ thể: bộ phận marketing doanh nghiệp.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

  1. Doanh nghiệp bất động sản và chủ đầu tư: Nghiên cứu cung cấp thông tin chi tiết về các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà chung cư, giúp doanh nghiệp xây dựng chiến lược phát triển sản phẩm và tiếp thị phù hợp.

  2. Ngân hàng và tổ chức tài chính: Hiểu rõ nhu cầu và khả năng tài chính của khách hàng để thiết kế các gói vay mua nhà hiệu quả, hỗ trợ khách hàng tiếp cận nguồn vốn dễ dàng hơn.

  3. Nhà quản lý đô thị và chính quyền địa phương: Tham khảo để hoạch định chính sách phát triển nhà ở xã hội, quy hoạch đô thị và cải thiện môi trường sống nhằm nâng cao chất lượng cuộc sống cư dân.

  4. Các nhà nghiên cứu và sinh viên chuyên ngành quản trị kinh doanh, bất động sản: Tài liệu tham khảo quý giá về phương pháp nghiên cứu, mô hình phân tích và thực tiễn thị trường bất động sản tại Việt Nam.

Câu hỏi thường gặp

  1. Những nhân tố nào ảnh hưởng mạnh nhất đến quyết định mua nhà chung cư tại Thủ Đức?
    Chủ đầu tư và môi trường sống là hai nhân tố có ảnh hưởng mạnh nhất, với hệ số hồi quy lần lượt là 0.369 và 0.162, cho thấy uy tín chủ đầu tư và chất lượng môi trường sống là yếu tố quyết định.

  2. Phương pháp nghiên cứu được sử dụng trong luận văn là gì?
    Nghiên cứu kết hợp phương pháp định tính (thảo luận nhóm với chuyên gia) và định lượng (khảo sát 298 khách hàng, phân tích bằng SPSS 20), đảm bảo tính khoa học và thực tiễn.

  3. Mô hình nghiên cứu giải thích được bao nhiêu phần trăm sự biến thiên của quyết định mua nhà?
    Mô hình giải thích được 67.8% sự biến thiên, cho thấy các nhân tố được lựa chọn phù hợp và có ý nghĩa thống kê cao.

  4. Làm thế nào để các doanh nghiệp bất động sản áp dụng kết quả nghiên cứu?
    Doanh nghiệp có thể tập trung nâng cao uy tín chủ đầu tư, cải thiện môi trường sống, đa dạng hóa gói tài chính và tối ưu tiện ích để thu hút khách hàng và tăng tỷ lệ bán hàng.

  5. Nghiên cứu có giới hạn nào cần lưu ý không?
    Nghiên cứu tập trung vào khách hàng tại Thành phố Thủ Đức trong khoảng thời gian 6 tháng, do đó kết quả có thể chưa phản ánh đầy đủ các biến động thị trường rộng hơn hoặc các khu vực khác.

Kết luận

  • Nghiên cứu xác định 5 nhân tố chính ảnh hưởng đến quyết định mua nhà chung cư tại Thành phố Thủ Đức, trong đó chủ đầu tư có ảnh hưởng mạnh nhất.
  • Mô hình nghiên cứu giải thích được 67.8% sự biến thiên của quyết định mua nhà, đảm bảo tính phù hợp và thực tiễn.
  • Kết quả nghiên cứu cung cấp cơ sở khoa học để các doanh nghiệp bất động sản xây dựng chiến lược kinh doanh và tiếp thị hiệu quả.
  • Các đề xuất về cải thiện uy tín chủ đầu tư, môi trường sống, tài chính, vị trí và tiện ích được đưa ra nhằm hỗ trợ tăng trưởng thị trường nhà chung cư.
  • Nghiên cứu mở ra hướng đi cho các nghiên cứu tiếp theo về hành vi khách hàng và phát triển thị trường bất động sản tại các đô thị lớn khác.

Để tiếp tục phát triển, các doanh nghiệp và nhà quản lý nên áp dụng các giải pháp đề xuất, đồng thời mở rộng nghiên cứu sang các khu vực khác để có cái nhìn toàn diện hơn về thị trường nhà chung cư tại Việt Nam.