CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN 1. Bất động sản 1. Khái niệm Khái niệm bất động sản rất đa dạng và rộng lớn, tùy vào quan niệm, thể chế khác nhau của mỗi đất nước. Hiện nay có nhiều quan niệm khác nhau về Bất động sản, được nêu: Tại Điều 107 Bộ Luật dân sự (2015): "Bất động sản là các tài sản không di dời được, bao gồm: Đất đai; Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; Tài sản khác theo quy định của pháp luật.
Như vậy bất động sản là tài sản không thể di dời được, yếu tố không thể di dời được như: vật gắn liền với nhà xây dựng trên đất và các tài sản cố định theo quy định. Tóm lại bất động sản bao gồm đất và các công trình xây dựng trên đất. Các thuộc tính của bất động sản1 Theo tác giả Bài giảng Thẩm định giá bất động sản 1 (2019), thì bất động sản có 4 thuộc tính cụ thể như sau: Thứ nhất tính bất động: Với mỗi bất động sản đều có vị trí cố định về mặt địa lý, được xác định bởi một tọa độ nhất định vì đó mà vị trí mỗi bất động sản là duy nhất. Đây cũng là thuộc tính đặc trưng nhất tạo sự khác biệt cơ bản giữa bất động sản với các loại tài sản khác hiện hữu trong đời sống.
Vì tính bất động nên con người không thể di chuyển bất động sản từ nơi dồi dào đến nơi kham hiếm, lẽ đó nếu trong một khoảng thời gian ngắn bất động sản xảy ra tình trạng mất cân bằng giữa cung và cầu thì rất khó có thể điều 1 Khoa Thẩm định giá – kinh doanh bất động sản (2019), Bài giảng Thẩm định giá bất động sản 1, Đại học Tài Chính – Marketing, lưu hành nội bộ. 6 tiết phù hợp và đúng thời điểm. Đồng thời yếu tố môi trường xung quanh cũng tác động rất lớn tới bất động sản bởi vị trí của chúng bất động. Thứ hai là tính dị biệt: Với thuộc tính này bất động sản thể hiện ở chỗ hiếm khi có cùng đặc điểm giống hệt nhau trên hai bất động sản.
Thông thường, có rất ít hai bất động sản nào có đặc điểm giống hệt nhau. Vì mỗi bất động tọa lạc một nơi nhất định nên chúng khác nhau về vị trị, cũng tùy thuộc vào người sở hữu, sử dụng, nên theo sở thích cá nhân của mỗii người mà phần kiến nội thất bên trong và bên ngoài bất động sản cũng hiếm khi giống nhau, ngoài ra không phải bất động sản nào cũng vuông vức mà tùy thuộc vào diện tích, hình dáng, quy mô của chúng cũng khác nhau. Thứ ba là tính khan hiếm: Diện tích đất mỗi khu vực, vùng miền, lãnh thổ,… là khác nhau và chúng có giới hạn. Sự phát triển của con người là vô hạn vượt quá sự phát triển của đất đai chính vì đó nên trong thời gian dài đất đai có xu hướng khan hiếm không đáp ứng đủ nhu cầu của con người.
Với một thị trường đang sôi động hay suy thoái thì đất đai cũng không sinh ra được nên trong giai đoạn đó tính kham hiếm có thể tăng hoặc giảm như chỉ nhất thời, tuơng đối. Cuối cùng là tính bền vững: Bất động sản nói chung và đặc biệt là đất đai có tính bền vững cao bởi đây là tài sản thiên nhiên ban tặng đời sống kinh tế dài vi hầu như nó không hư hỏng gì trừ khi có thiên tai. Đối với các công trình trên đất đã được sử dụng nếu thường xuyên nâng cấp và cải tạo thì có tuổi thọ rất cao hàng trăm năm hoặc hơn thế nửa. Vì vậy tính bền vững của bất động sản được tính dựa trên tuổi thọ và công trình xây dựng trên nó.
Đặc điểm của bất động sản2 2 Khoa Thẩm định giá – kinh doanh bất động sản (2018), Bài giảng Kinh tế bất động sản 1, Đại học Tài Chính – Marketing, lưu hành nội bộ. 7 Để nhận dạng bất cứ thứ gì đó, thì không thể bỏ qua chi tiết đặc điểm và bất động sản cũng vậy cũng có những đặc điểm riêng biệt. Theo Bài giảng Kinh tế Bất động sản 1 (2018), thì đặc điểm của bất động sản đa dạng với các đặc điểm sau: Đầu tiên là khả năng co giãn của cung bất động sản kém: Đặc điểm này được hình thành từ tính bất động và khan hiếm của bất động sản. Vì là một hàng hóa đặc biệt không di chuyển được từ nơi có cung cầu thặng dư đến khan hiếm.
Tổng cung bất động sản không thay đổi hoặc đi theo chiều ngang, nếu có sự thay đổi sẽ thay đổi mục đích sử dụng cụ thể. Thứ hai là thời gian mua, bán giao dịch dài, chi phí mua, bán giao dịch cao: vì bất động sản là tài sản có giá trị cao đối với cá nhân, tổ chức nên đây là giao dịch được xem như dài và phức tạp, vì nó không chỉ là mua bán mà kèm theo đó là chuyển nhượng, công chứng, thuế,… rất nhiều thủ tục, pháp lý, nhưng vẫn phải thực hiện đúng quy định của pháp luật, các giao dịch đều được tiến hành cẩn trọng, cần thời gian để cân nhắc, xem xét. Mỗi bất động sản đều có giá trị cao vì vậy mà chi phí mua và bán cũng cao bởi kèm theo lúc mua bán có các khoản phải nộp tương ứng với số tiền của bất động sản đó. Thứ ba là khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt: Vì giá trị cao nên tình thanh khoản hay còn gọi là khả năng chuyển hóa tiền mặt của bất động kém bởi như đặc điểm ở trên đây là tài sản có thời gian giao dịch dài nên người sở hữu thường đưa ra quyết định bán lại hoặc mua sau khi đã suy nghĩ rất kĩ chính vì vậy nên tính thanh khoản thấp, chủ sở hữu bất động sản sẽ lựa chọn bán những tài sản khác thay vì đất đai của mình vì mất thời gian và tốn kém.
Thứ tư là sự can thiệp và quản lý của Nhà nước chặt chẽ: Đối với bất kì thị trường nào cũng cần sự can thiệp và quản lý của Nhà nước và bất động sản cũng không ngoại lệ vì đất đai được xem là tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, dân tộc, cơ quan, địa phương và quyền sử dụng của mỗi người dân có vai trò quan trọng mật thiết với đời sống kinh tế, chính trị, xã hội của Đất nước. Trong một thời điểm nhất định các giao dịch về 8 bất động sản có tác động rất lớn đến nền kinh tế chính vì thế Nhà nước ban hành các văn bản pháp luật, chủ trương, chính sách từ đó kiểm soát và phát triển được thị trường. Mặt khác, bất động sản có chế độ sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu chính ì vậy mà có các quy định về tạo lập, chuyển nhượng, kinh doanh,… để kiểm soát và điều tiết. Không những như vậy giá bất động sản cũng phụ thuộc vào các chính sách của Nhà nước như tăng lãi suất, siết tín dụng,… để hạn chế các tình trạng tăng trưởng quá mức hay suy thoái của thị trường.
Đặc điểm cuối cùng là giá cả bất động sản chịu sự tác động của môi trường xung quanh: Đây cũng là một trong những đặc điểm đặc biệt hành thành nên bất động sản bởi chúng không giống những hàng hóa khác là chỉ phụ thuộc vào bản thân chúng hay nhu cầu tiêu dùng mà không phụ thuộc vào môi trường xung quanh, quay lại với bất động sản kể cả phần giá trị và giá cả đều phụ thuộc rất lớn vào môi trường tự nhiên (sông, suối, biển, núi), kinh doanh (trung tâm thương mại, chợ, khu mua sắm) và xã hội (con ngừoi, dân cư, lối sống) từ đó tạo nên tính hữu dụng và hơn thế nửa là khả năng sinh lời trong tương lai. Phân loại 3 Đối với bất động sản hay bất cứ thứ gì cũng có các loại hình khác nhau và để nhận dạng được ta cần phân loại chúng. Theo Bài giảng Thẩm định giá bất động sản (2019) thì bất động sản được phân loại như sau: Nhóm đất đai phân loại theo mục đích sử dụng có đất nông nghiệp dùng với mục đích trông trọt cây nông nghiệp, đất trồng rừng ngoài ra nuôi trồng thủy hải sản cũng thuộc nhóm này,… Đất phi nghiệp dùng với mục đích để ở hay công trình, kiến trúc,… Đất sử dụng với mục đích công cộng giao thông, văn 3 Khoa Thẩm định giá – kinh doanh bất động sản (2019), Bài giảng Thẩm định giá bất động sản, Đại học Tài Chính – Marketing, lưu hành nội bộ. 9 hóa, y tế, giá dục,… Cuối cùng là đất chưa xác định sử dụng, bỏ hoang.
Nhóm đất đai phân loại theo công trình xây dựng trên đất gồm công trình dân dụng, công cộng, công nghiệp, thủy lợi và công trình hạ tầng kĩ thuật. Giá trị và giá cả của bất động sản4 Trong lĩnh vực bất động sản thì một trong những yếu tố không thể bỏ qua là giá trị và giá cả bất động sản, hai yếu tố này được giải thích từ giá trị thị trường, giá trị đầu tư và giá bán của chúng. Theo Bài giảng Phân tích và dự báo thị trường bất động sản (2019) thì: Giá trị là tâm điểm của các hoạt động kinh doanh bất động sản. Thuật ngữ giá trị thường được sử dụng không chuẩn xác trong ngôn ngữ nói, nhưng trong kinh tế nó có ý nghĩa đặc biệt, nó được phân biệt với những khái niệm có liên quan như giá cả và chi phí.
Giá trị thị trường được hiểu là giá có nhiều khả năng hình thành nhất của một bất động sản trên một thị trường cạnh tranh và công khai dưới tất cả các điều kiện cần thiết đối với việc mua bán sòng phẳng, người mua và người bán đều hành xử thận trọng, có hiểu biết. Giá trị đầu tư được đánh giá dựa trên những thông số, giả định của nhà đầu tư. Giá cả thường được xem là giá bán hoặc giá cả giao dịch, nó ẩn ý sự trao đổi; giá cả là một sự kiện đi kèm trong giao dịch bất động sản. Giá cả thể hiện số lượng mà một người mua cụ thể đồng ý trả và người bán cụ thể đồng ý chấp nhận dưới các hoàn cảnh xung quanh giao dịch của họ.
Giá cả bất động sản trên thị trường được cấu thành từ nhiều yếu tố không thể không kể đến cơ sở quan hệ cung cầu vì nó có mối quan hệ mật thiết đến giá cả.