đặt vấn đề nghiên cứu, tác giả xác định rõ mục tiêu nghiên cứu ở dạng tổng quát và mục tiêu nghiên cứu cụ thể. Mục tiêu nghiên cứu được cụ thể hóa bằng các câu hỏi nghiên cứu. Bằng việc nhận dạng được câu hỏi nghiên cứu, tác giả quyết định lựa chọn phương pháp nghiên cứu phù hợp. Trên những đóng góp của luận văn, tác giả khẳng định rằng việc đề xuất các giải pháp và kiến nghị nhằm phát triển bền vững thị trường nhà ở tại Thành Phố Hồ Chí Minh là hết sức cần thiết và cấp bách, xét về mặt lý luận cũng như thực tiễn.
Cuối cùng, chương này giới thiệu kết cấu của bài luận văn gồm 5 chương: (1) Giới thiệu, (2) Cơ sở lý luận, (3) Phương pháp nghiên cứu, (4) Kết quả nghiên cứu, (5) Giải pháp và kiến nghị. LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 10 CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN 2.1 Lý thuyết chung về thị trường bất động sản để ở 2.1 Bất động sản nhà ở 2.1 Khái niệm bất động sản nhà ở Theo quy định của Bộ luật Dân sự: “Bất động sản là các tài sản không di dời được, bao gồm: Đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai và các tài sản khác theo pháp luật quy định”[9] Theo Phan Thị Cúc và các tác giả: “Bất động sản bao gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất”[1] Theo từ điển trực tuyến Oxford: “Bất động sản là tài sản dưới dạng đất đai và công trình xây dựng”[47] Có nhiều khái niệm khác nhau về bất động sản, nhưng phần lớn đều thống nhất rằng bất động sản là tài sản không di dời được, bao gồm yếu tố đất đai, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn vững chắc, lâu bền với đất đai hoặc công trình xây dựng. Từ đó nhận thấy, bất động sản bao gồm hai chủng loại chủ yếu là đất đai và các công trình xây dựng trên đất đai. Bất động sản nhà ở là một loại hình của bất động sản, có chức năng để ở hoặc có nhiều chức năng trong đó ít nhất một chức năng là để ở.
Bất động sản nhà ở bao gồm + Đất trống phục vụ cho mục đích xây dựng nhà ở. + Nhà ở có công trình xây dựng gắn liền với đất có chức năng phục vụ cho mục đích để ở hoặc ít nhất một chức năng là để ở. Khái niệm trên phản ánh được thực tế là nhiều công trình xây dựng, chẳng hạn như nhà phố, vừa có chức năng để ở, vừa có chức năng thương nghiệp dưới LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 11 hình thức một cửa hàng buôn bán hoặc một văn phòng dịch vụ. Ngoài ra, các lô đất trống có mục đích để xây dựng nhà ở, là một bộ phận không thể thiếu của các giao dịch trên thị trường nhà đất, và có thể chuyển thành nhà ở chỉ sau một thời gian xây dựng nhất định.
Khái niệm trên cũng bao quát được đầy đủ phạm vi các hàng hóa giao dịch trên thị trường nhà đất có chức năng phục vụ để ở.2 Phân loại bất động sản nhà ở Có nhiều tiêu thức để phân loại bất động sản nhà ở, song đa phần phân thành 2 nhóm: nhà ở riêng lẻ và nhà chung cư. Căn cứ vào thiết kế và độ bền: Bộ Xây dựng[10] phân cấp nhà ở thành 4 cấp: Nhà cấp 1, nhà cấp 2, nhà cấp 3, nhà cấp 4 theo thứ tự chất lượng thiết kế và độ bền giảm dần theo cấp phân loại. Căn cứ vào vật liệu xây dựng và độ bền: Tổng cục Thống kê[15] chia nhà ở thành 4 loại: Nhà kiên cố, nhà bán kiên cố, nhà thiếu kiên cố, nhà đơn sơ. Căn cứ vào các đặc điểm vật chất, kinh tế - kỹ thuật của bất động sản: Anna Scherbina[22] phân loại bất động sản nhà ở như sau: + Đối với nhà ở riêng lẻ, bao gồm: Nhà liên kế, nhà phố, nhà biệt thự, nhà vườn.
+ Đối với nhà ở chung cư, bao gồm: Chung cư hạng sang, chung cư cao cấp, chung cư hạng trung, chung cư bình dân.3 Đặc điểm của bất động sản nhà ở Hàng hóa bất động sản ngoài những đặc điểm chung như các hàng hóa thông thường khác, còn có những điểm riêng của hàng hóa BĐS, được kể đến như sau: Tính cố định về vị trí: Đặc điểm cố định về vị trí đã làm cho bất động sản khác với các hàng hóa thông thường là không thể di chuyển được từ nơi này sang nơi khác, vì vậy mà nó chịu tác động của các yếu tố vùng và khu vực như: yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế, tính chất xã hội, điều kiện môi trường… LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 12 Tính bền vững (về vật lý và kinh tế): Do Đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Bên cạnh đó, các kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Chính vì tính chất bền vững của hàng hoá bất động sản là do Đất đai không bị mất đi, và có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá bất động sản rất phong phú và đa dạng. Tính dị biệt: Tính dị biệt bắt nguồn từ sự khác nhau về vị trí, diện tích, kiến trúc gắng liền trên đất, kết cấu… của mỗi bất động sản.
Nguyên nhân là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn và không thể phát triển được trong khi dân số ngày càng tăng và có nhu cầu sử dụng đất không ngừng tăng lên. Do đó, không có bất động sản nào giống nhau về mọi mặt, điều này dẫn đến những vấn đề khó khăn trong việc xác định giá cả thị trường bất động sản. Tính khan hiếm: Luôn gắn liền với phạm trù nhu cầu và cầu, lợi ích mang lại từ bất động sản, chính các đặc tính này đã làm mất cân đối cung cầu và đẩy giá bất động sản không ngừng tăng lên. Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, cũng như diện tích đất đai của mỗi quốc gia.
Nhưng nhìn chung tính khan hiếm ở đây chỉ mang tính tương đối (dựa trên tính khu vực, tính thời điểm). Tính ảnh hưởng lẫn nhau: Bất động sản chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một bất động sản này có thể bị tác động tăng hoặc giảm từ ảnh hưởng của các công trình lân cận hoặc bất động sản khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm nâng cao giá trị sử dụng của bất động sản nằm trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng bất động sản này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của bất động sản khác là hiện tượng khá phổ biến.
Tính thanh khoản thấp: Bất động sản luôn có giá trị lớn và chi phí giao dịch cao, quá trình giao dịch kéo dài, trải qua nhiều bước như tìm kiếm thông tin, kiểm LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 13 tra thực địa, đàm phán, đăng ký pháp lý, thanh toán,… Do đó khả năng chuyển hóa thành tiền mặt của bất động sản kém hơn so với các hàng hóa khác. Mang nặng yếu tố thị hiếu, tâm lý xã hội và yếu tố tâm linh (phong thủy): Hàng hoá là bất động sản chịu sự chi phối của các yếu tố này lớn hơn các hàng hoá thông thường khác. Nhu cầu về bất động sản của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh của người dân sinh sống tại đó. Chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà nước: Bất động sản là loại tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc, mỗi cơ quan đơn vị cũng như của mỗi người dân.
Các quan hệ giao dịch về bất động sản thường có tác động rất mạnh đến hầu hết những hoạt động kinh tế và xã hội. Để tăng cường vai trò của mình, duy trì sự ổn định và khai thác có hiệu quả các nguồn nội lực cho phát triển nhà nước phải quan tâm đến bất động sản và thị trường bất động sản, phải ban hành các văn bản pháp luật, các chủ trương, chính sách nhằm thực hiện vai trò và chức năng quản lý đối với hoạt động của thị trường bất động sản. Mặt khác, bất động sản gắn liền với đất đai mà đất đai về bản chất thuộc sở hữu toàn xã hội. Do vậy bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và sự quản lý của Nhà nước.
Bất động sản phụ thuộc nhiều vào năng lực quản lý của chủ đầu tư. Vì bất động sản thường có giá trị lớn, bao gồm nhiều chủng loại nên việc quản lý chúng khá phức tạp, do đó, đòi hỏi người quản lý phải có năng lực cao và chi phí quản lý cũng phải cao hơn so với các hàng hóa thông thường. Đặc biệt vấn đề đầu tư xây dựng các công trình xây dựng rất phức tạp, vấn đề kinh doanh hay cho thuê đất đai, các công trình xây dựng, nhà ở, văn phòng…cũng đòi hỏi cần có những nghiên cứu cụ thể và chi phí cho quản lý cũng rất cao.2 Thị trường bất động sản nhà ở 2.1 Khái niệm thị trường bất động sản nhà ở LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 14 Theo Phan Thị Cúc và các tác giả: “Thị trường bất động sản là quá trình giao dịch hàng hóa bất động sản giữa các bên có liên quan, là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ khác có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn,… giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường bất động sản”[1]. Theo Nguyễn Văn Trình và các tác giả: “Thị trường bất động sản là tổng hòa các giao dịch kinh tế, dân sự về bất động sản tại một địa bàn nhất định, trong một thời gian nhất định”[7].