CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1. Khái niệm, đặc điểm đầu tư kinh doanh bất động sản 1.1 Bất động sản Về mặt lịch sử, pháp luật của nhiều quốc gia được hình thành và phát triển dưới tác động của bối cảnh lịch sử dân tộc, tập quán, các cuộc chiến tranh và mở rộng thuộc địa. Đằng sau tiếng vó ngựa và tiếng đại bác là sự áp đặt các quy tắc pháp lý. Nhiều hệ thống pháp luật đã ra đời trên cơ sở các tập quán và tục lệ của cư dân tồn tại lâu đời trên 9 các lãnh thổ của họ.
Có thể kể đến các hệ thống pháp luật lớn hiện nay của các nước như Anh, Đức, Ý, Tây Ban Nha… Hiện nay, pháp luật của nhiều quốc gia trên thế giới đa phần đều thống nhất thuật ngữ pháp lý “bất động sản gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai”. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi quốc gia cũng có những nét đặc thù riêng với các định nghĩa và quan niệm phân loại khác nhau. Cụ thể, pháp luật mỗi nước có các quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn liền” với đất đai được coi là bất động sản. Theo Bộ luật Dân sự Pháp, bất động sản là tài sản không thể di dời hay được chuyển giao mà không làm thay đổi bản chất của nó.
Bất động sản trong pháp luật Pháp được chia thành 03 loại dựa vào tiêu chí về bản chất (tính chất), mục đích sử dụng và đối tượng gắn liền với tài sản. Cụ thể: (1) Bất động sản được phân loại dựa trên bản chất tự nhiên là đất đai và các công trình xây dựng; các cối xay chạy bằng gió hay bằng nước, đặt cố định trên cột và là một bộ phận của công trình xây dựng. (2) Bất động sản được phân loại dựa vào mục đích sử dụng những tài sản về mặt bản chất có thể di dời được nhưng gắn liền với bất động sản phục vụ vào các mục đích sử dụng đặc biệt như động vật mà người chủ sở hữu ruộng đất giao cho người thuê đất canh tác hoặc người lĩnh canh với thỏa thuận là để dùng vào việc canh tác, cho dù có định giá hay không; các đường ống dùng để dẫn nước trong một ngôi nhà hay một công trình,… (3) Bất động sản được phân loại dựa vào đối tượng gắn liền với tài sản là những tài sản thuộc về chủ sở hữu bất động sản và được dành cho việc sử dụng và các dịch vụ của tài sản đó chẳng hạn như công cụ, thiết bị, cây trồng,…1 Theo pháp luật Ấn Độ, các định nghĩa về bất động sản được quy định trong General Clauses Act, 1897. Cụ thể, thuật ngữ “Bất động sản bao gồm đất đai, lợi tức phát sinh từ trái đất và những thứ gắn liền với đất hoặc gắn chặt vĩnh viễn với bất cứ thứ gì gắn liền với trái đất”2.
Đồng thời, theo quy định của Transfer of Property Act, 1882 (Đạo luật Chuyển nhượng Tài sản, 1882), theo đó đã cung cấp rõ ràng cho cụm từ “gắn liền với trái đất” được sử dụng trong General Clauses Act 1897 gồm: “ (a) bén rễ trên đất, như trong trường hợp cây cối và cây bụi; (b) ngâm mình trong lòng đất, như trong trường hợp tường hoặc tòa nhà; hoặc 1 Chapter I, Title I, Book II, “French Civil Code (Bộ luật Dân sự Pháp 1804)”, [https://www.org/research/government/code/book2/c_title01. 2 “The Transfer of Property Act 1882 (Đạo luật chuyển nhượng tài sản 1882)”, [https://www.pk/pdflaw/Property-Law-Transfer-of-Property-Act-1872. 10 (c) gắn liền với những gì được nhúng vào để hưởng thụ lợi ích vĩnh viễn của những gì mà nó được gắn vào” 3 Sự kết hợp của hai định nghĩa này dẫn đến định nghĩa toàn diện nhất của pháp luật Ấn Độ về thuật ngữ “Bất động sản là tài sản bao gồm đất đai, lợi tức phát sinh từ đất đai , cũng như những thứ gắn liền với trái đất”. Ở Việt Nam, trước khi ban hành Bộ luật Dân sự 1995, ở Việt Nam theo quy định tại Điều 450 Dân luật Bắc Kỳ (1931), Điều 459 Dân luật Trung Kỳ (1936) và Sắc luật Điền thổ năm 1925 đều chia tài sản làm hai loại: động sản và bất động sản.
Theo pháp luật thời kỳ này thì bất động sản được phân loại4: (1) Dựa vào tính chất gồm điền địa, nhà cửa (trừ những nhà có thể tháo ra, lắp lại mà không hư hại nhiều); tường vây xung quanh, hàng lũy, hàng rào, ao hồ, hào rãnh, sông đào,… (2) Dựa vào công dụng là những động sản mà người chủ đặt trong nhà, trên đất của mình một cách vĩnh viễn hay tạm thời, để trang trí, để khai thác để mưu lợi ích (Điều 4 Sắc lệnh Điền thổ năm 1925). (3) Dựa vào đối tượng: theo quy định tại Điều 5 Sắc lệnh Điền thổ năm 1925 thì những vật quyền thuộc về bất động sản như quyền sở hữu, quyền dụng ích, quyền dùng và quyền ở, quyền cho thuê dài hạn, quyền địa dịch, quyền cầm cố bất động sản, quyền để đương và quyền đi kiện đòi một bất động sản đều thuộc về vật quyền. Theo Bộ luật Dân sự năm 1995 có giải thích “Bất động sản là các tài sản không di dời được” và cũng liệt kê những tài sản nào được xem là bất động sản, cụ thể bao gồm: đất đai; nhà ở; công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai và các tài sản khác do pháp luật quy định. Tuy nhiên, đến Bộ luật Dân sự 2005, khái niệm về bất động sản đã không còn nữa, thay vào đó, luật chỉ liệt kê các loại tài sản nào được xem là bất động sản.
Cụ thể, tại Điều 174 có quy định: “Bất động sản là các tài sản bao gồm : Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định”. Bộ luật Dân sự 2015 cũng quy định theo hướng giữ nguyên quy định tại Điều 174 Bộ luật Dân sự 2005, theo đó “Bất động sản bao gồm: đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; tài sản khác theo quy định của pháp luật”. 3 “The General Clauses Act 1897”, [https://www.pk/pdflaw/General%20Clauses%20Act%201897. 4 Đỗ Duyên, “Quy định pháp luật về động sản, bất động sản”, Legal Zone, [https://legalzone.vn/quy- dinh-phap-luat-ve-dong-san-bat-dong-san/] (truy cập ngày 10/8/2023).
11 Nói tóm lại, bất động sản dù ở pháp luật của bất kỳ quốc gia nào, nhìn chung, cũng được định nghĩa là bao gồm đất đai và tất cả mọi thứ gắn liền vững chắc và lâu dài với nó. Để một tài sản được coi là bất động sản, thông thường phải có đủ các điều kiện sau: trước tiên, nó phải là một loại tài sản có ích cho chủ sở hữu đang chiếm giữ nó; thứ hai, tài sản có thể được xác định bằng giá trị nhất định; cuối cùng là không thể di dời hoặc di dời hạn chế và tồn tại lâu dài. Đầu tư kinh doanh bất động sản Trong bối cảnh phát triển toàn cầu, cụm từ “đầu tư kinh doanh” không còn là thuật ngữ xa lạ. Trong khoa học pháp lý, đầu tư là việc “nhà đầu tư bỏ vốn đầu tư để thực hiện hoạt động kinh doanh”5.
Còn trong kinh tế học, đầu tư là hành động “bỏ vốn ngày hôm nay với kỳ vọng sẽ thu được khoản lợi nhuận mong muốn trong tương lai” hoặc “một thứ đáng mua vì nó có thể sinh lời trong tương lai”. 6 Kinh doanh được hiểu là “việc thực hiện liên tục một, một số hoặc tất cả các công đoạn của quá trình đầu tư, từ sản xuất đến tiêu thụ sản phẩm hoặc cung ứng dịch vụ trên thị trường nhằm mục đích sinh lợi”.7 Như vậy, hai thuật ngữ “đầu tư” và “kinh doanh” đều có điểm chung là nhằm mục đích sinh lợi, thu lại lợi nhuận. Vì mối quan hệ mật thiết này, bản chất của hoạt động đầu tư và kinh doanh dường như gắn liền với nhau. Do đó, Luật Đầu tư 2020, các nhà làm luật chỉ định nghĩa thuật ngữ “đầu tư kinh doanh” chứ không định nghĩa thuật ngữ “đầu tư”.
Cụ thể, theo khoản 8 Điều 3 Luật này, “Đầu tư kinh doanh là việc nhà đầu tư bỏ vốn đầu tư để thực hiện hoạt động kinh doanh. Như vậy, theo nghĩa chung nhất, đầu tư kinh doanh được hiểu là việc các nhà đầu tư (có thể là cá nhân hoặc tổ chức) bỏ vốn đầu tư cho việc tạo lập, phát triển, điều hành hoặc mở rộng hoạt động kinh doanh; với kỳ vọng thu được lợi nhuận trong tương lai. Bất động sản là động lực quan trọng cho sự tăng trưởng kinh tế của các nước phát triển và đang phát triển. Các hoạt động liên quan đến bất động sản hiện nay bị ảnh hưởng đáng kể bởi các yếu tố như vị trí, tỷ lệ việc làm, nền kinh tế địa phương, cơ sở giao thông, chất lượng hạ tầng, dịch vụ đô thị, thuế tài sản,.
Vì thế, trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, nhà đầu tư không chỉ bỏ vốn và thời gian. Nhà đầu tư còn phải đầu tư cả chất xám và công sức cho việc xem xét và đánh giá khả năng phát triển và giá trị của bất động sản tại các thời điểm xác định. Hoạt động này có thể hiểu đơn giản là hoạt động đầu tư bất động sản. 5 Khoản 23 Điều 3 Luật Đầu tư 2020.
6 Nguyễn Văn Tranh, Chính sách về đầu tư kinh doanh trong Luật Đầu tư năm 2020, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, [http://www.vn/Pages/TinTuc/211003/Chinh-sach-ve-dau-tu-kinh-doanh-trong-Luat-dau-tu- nam-2020. 7 Khoản 21 Điều 4 Luật Doanh nghiệp 2020. 12 Tìm hiểu trong các quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản 2006 lẫn Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì khái niệm “đầu tư bất động sản” lại không được giải thích mà chỉ được hiểu thông qua các quy định cụ thể trong hai Luật này. Trong hai văn bản này, chúng ta chỉ có thuật ngữ “Kinh doanh bất động sản”.
Theo khoản 1 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định “Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi”.