CHƯƠNG 1. 71 Chương 2 THỰC TRẠNG KẾ TOÁN DOANH THU TRONG DOANH NGHIỆP KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN. Khái quát về doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tại Việt Nam. Quá trình hình thành và phát triển của thị trường kinh doanh bất động sản tại Việt Nam.
Thực trạng thị trường kinh doanh bất động sản ở Việt Nam hiện nay. Đặc điểm của hoạt động kinh doanh bất động sản ảnh hưởng đến kế toán doanh thu trong doanh nghiệp. Đặc điểm tổ chức quản lý trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Việt Nam. Đặc điểm tổ chức bộ máy kế toán trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Việt Nam.
Kế toán doanh thu bất động sản theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện nay. Khung pháp lý kế toán doanh thu. Kế toán doanh thu bất động sản theo chuẩn mực và chế độ kế toán Việt Nam hiện nay. Thực trạng kế toán doanh thu trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.
Thực trạng xác định hợp đồng với khách hàng trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Thực trạng xác định nghĩa vụ thực hiện hợp đồng trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Thực trạng xác định giá trị hợp đồng trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Thực trạng phân bổ giá trị hợp đồng cho các nghĩa vụ thực hiện trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.
Thực trạng ghi nhận doanh thu trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Thực trạng trình bày doanh thu trên báo cáo tài chính trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Thực trạng các nhân tố ảnh hưởng đến kế toán doanh thu trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Mô hình nghiên cứu.
Phương pháp xử lý dữ liệu về các nhân tố ảnh hưởng đến kế toán doanh thu trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Đánh giá thực trạng các nhân tố ảnh hưởng đến kế toán doanh thu trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Đánh giá thực trạng kế toán doanh thu trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Việt Nam. Nguyên nhân của những hạn chế.
130 KẾT LUẬN CHƯƠNG 2. 134 Chương 3 MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN KẾ TOÁN DOANH THU TRONG DOANH NGHIỆP KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN. Định hướng phát triển của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Việt Nam. Bối cảnh kinh tế thế giới và Việt Nam.
Định hướng phát triển hoạt động kinh doanh bất động sản Việt Nam. Các yêu cầu hoàn thiện kế toán doanh thu trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Giải pháp hoàn thiện kế toán doanh thu trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Hoàn thiện xác định hợp đồng với khách hàng trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.
Hoàn thiện xác định nghĩa vụ thực hiện hợp đồng. Hoàn thiện xác định giá trị hợp đồng. Hoàn thiện phân bổ giá trị hợp đồng cho các nghĩa vụ thực hiện. Hoàn thiện ghi nhận doanh thu trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.
Hoàn thiện trình bày thông tin trên báo cáo tài chính. Một số giải pháp khác nhằm hoàn thiện kế toán doanh thu trong doanh nghiệp kinh doanh BĐS. Điề u kiện áp du ̣ng các giải pháp hoàn thiện kế toán doanh thu trong doanh nghiệp kinh doanh bấ t động sản Việt Nam. Về phiá Nhà nước và ngành chủ quản.
Về phiá các doanh nghiệp. Về phía các Sở giao dịch chứng khooán. Về phiá các cơ sở đào tạo. 173 KẾT LUẬN CHƯƠNG 3.
175 DANH MỤC CÁC CÔNG TRÌNH KHOA HỌC CỦA TÁC GIẢ ĐÃ CÔNG BỐ LIÊN QUAN ĐẾN LUẬN ÁN. 178 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO. 190 vi DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT AICPA American Institute of Certified Public Accountants Hội kế toán viên công chứng Hoa kỳ APB Accounting Principles Board Uỷ ban các nguyên tắc kế toán BCTC Báo cáo tài chính BĐS Bất động sản BTC Bộ Tài chính CCDV Cung cấp dịch vụ CĐKT Cân đối kế toán CMKT Chuẩn mực kế toán DN Doanh nghiệp DT Doanh thu FASB Financial Accounting Standards Board Uỷ ban chuẩn mực kế toán tài chính FRS 102 Financial Reporting Standard applicable in the UK and Republic of Ireland Chuẩn mực Báo cáo tài chính áp dụng cho Anh và Cộng hoà Ireland GAAP Generally accepted accounting principles Các nguyên tắc kế toán chung được thừa nhận GTGT Giá trị gia tăng HĐ Hợp đồng IAS International Accounting Standards Chuẩn mực kế toán quốc tế IASB International Accounting Standards Board Hội đồng chuẩn mực kế toán quốc tế IASC International Financial Reporting Committee Uỷ ban chuẩn mực kế toán quốc tế IFRS International Financial Reporting Standards Chuẩn mực báo cáo tài chính quốc tế IFRIC International Financial Reporting Interpretations Cơ quan chuyên về diễn giải của tổ chức IASB KTTC Kế toán tài chính KTQT Kế toán quản trị NPT Nợ phải trả NSNN Ngân sách Nhà nước SXKD Sản xuất kinh doanh TK Tài khoản VAS Vietnamese Accounting Standard Chuẩn mực kế toán Việt Nam vii DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU Bảng 1.1: Bảng tổng hợp các công trình nghiên cứu liên quan đến các nhân tố ảnh hưởng đến kế toán doanh thu trong DN .1: Các DN kinh doanh BĐS nhà ở có lợi nhuận cao năm 2021 .2: Cơ cấu doanh thu thuần của CTCP Vinhomes .3: Cơ cấu doanh thu thuần của tập đoàn Vingroup .4: Một số loại hợp đồng với khách hàng điển hình tại DN kinh doanh BĐS .5: Mô tả nhân tố ảnh hưởng đến kế toán doan thu trong DN kinh doanh BĐS .6: Kết quả kiểm định độ tin cậy của các thang đo.7: Kết quả kiểm định KMO và Bartlett .8: Kết quả kiểm định độ tin cậy của các nhân tố sau khi rút trích .9: Tình hình áp du ̣ng IFRS trên thế giới .1: Đánh giá mức độ quan trọng của các giải pháp hoàn thiện kế toán doanh thu trong DN kinh doanh BĐS .2: Nhóm chỉ số đánh giá khả năng thanh toán của khách hàng DN .3: Bảng xác định số tiền thanh toán theo tiến độ hợp đồng .4: Bảng xác định khoản tín dụng do khách hàng thanh toán trước .5: Bảng xác định số tiền khách hàng thanh toán tại thời điểm bàn giao nhà.6: Tổng hợp một số điểm khác biệt điển hình giữa IFRS 15 và VAS 14. 169 viii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 1.1: Các bước xác định doanh thu HĐ với khách hàng .2: Dấu hiệu nhận biết một hợp đồng với khách hàng .3: Ghi nhận hợp đồng đơn nhất hoặc riêng lẻ .4: Phương pháp ước tính khoản thanh toán biến đổi .5: Thời điểm ghi nhận doanh thu theo hơp đồng với khách hàng .1: Lĩnh vực hoạt động của DN BĐS Việt Nam niêm yết .2: Tình hình thị trường BĐS của một số tỉnh thành trên cả nước .3: Thống kê số lượng căn hộ mở bán tại Hà Nội .4: Thống kê số lượng căn hộ mở bán tại TP.5: Thống kê số lượng biệt thự/ nhà liền kề mở bán tại Hà Nội .6: Thống kê số lượng biệt thự/ nhà liền kề mở bán tại TP.7: Thống kê diện tích giao dịch cho thuê kinh doanh tại Hà Nội .8: Thống kê diện tích giao dịch cho thuê kinh doanh tại TP.9: Tổ chức kế toán theo hình thức tập trung .10: Tổ chức kế toán theo hình thức phân tán.11: Quy trình thực hiện hợp đồng với khách hàng .12: Mô hình nghiên cứu các nhân tố ảnh hưởng kế toán doanh thu .13: Điều kiện ghi nhận doanh thu theo thời gian và thời điểm .1: Biến động giá cổ phiếu BĐS so với VNIndex trong 6 tháng đầu năm 2022 .2: Trái phiếu DN và trái phiếu BĐS phát hành .3: Top 10 DN có quỹ đất lớn nhất trên thị trường chứng khoán .4: Lộ trình chuyển đổi từ VAS sang IFRS .5: Các mốc thời gian thực hiện chuyển đổi và áp dụng IFRS 15.
Sự cần thiết của đề tài nghiên cứu BĐS và thị trường BĐS có vai trò quan trọng đối với nền kinh tế, nó tác động trực tiếp đến sự tăng trưởng và phát triển của nền kinh tế nói chung và các DN kinh doanh BĐS nói riêng. Đại dịch Covid - 19 đã làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến kinh tế thế giới và Việt Nam, gây đình trệ, đứt gãy chuỗi hoạt động sản xuất kinh doanh của nhiều lĩnh vực trong đó có lĩnh vực kinh doanh BĐS. Theo số liệu của Tổng cục Thống kê, trong 5 tháng đầu năm 2020, có 717 DN BĐS ngừng kinh doanh có thời hạn, tăng 88,7% so với cùng kỳ năm 2019, số DN hoàn tất giải thể là 342 DN, tăng 52% so với cùng kỳ [58]. Tỷ lệ tiêu thụ sản phẩm chỉ tính riêng nhà ở thương mại năm 2020 đạt khoảng 14%, thấp nhất trong vòng 4 năm qua.
Từ cuối năm 2021 cho đến nay, số lượng DN hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh BĐS tăng từ 14.464 DN (năm 2021) [60], trong 8 tháng đầu năm 2022 số lượng DN kinh doanh BĐS thành lập mới là 6.573 DN, tăng 27,3% so với cùng kỳ năm ngoái [59] và lượng khách hàng giao dịch tăng đã cho thấy thị trường kinh doanh BĐS đang có nhiều khởi sắc. Hoạt động kinh doanh BĐS có tính chất rất phức tạp và tồn tại nhiều rủi ro, một phần là do đặc điểm của hoạt động kinh doanh BĐS có nhiều khác biệt so với các hoạt động khác như: (i) Hoạt động kinh doanh BĐS mang tính khu vực; (ii) Hoạt động kinh doanh BĐS đòi hỏi phải có vốn đầu tư lớn và dài hạn; (iii) Hoạt động kinh doanh BĐS chịu ảnh hưởng lớn bởi các chính sách pháp luật của Nhà nước, sự ổn định và phát triển kinh tế, chính trị - xã hội. Hơn nữa, trong thời gian gần đây, các vụ án xôn xao dư luận liên quan đến lĩnh vực kinh doanh BĐS ngày một nhiều và phức tạp, điều này đòi hỏi các DN kinh doanh BĐS phải có nguồn lực đủ mạnh và có mối quan hệ đa chiều để có thể phục vụ công tác quản lý nói chung và công tác kế toán nói riêng. Các chính sách của Nhà nước thường xuyên thay đổi và chỉnh sửa để phù hợp với tình hình thực tế, vì vậy các quy định pháp luật liên quan đến lĩnh vực BĐS ngày càng được thắt chặt.
Nhà nước không ngừng tăng cường các quy định nhằm mục đích cung cấp thông tin kinh tế tài chính nói chung và thông tin về doanh thu của DN nói riêng một cách minh bạch cho các đối tượng sử dụng thông tin. Về phía DN, DN muốn kiểm soát được hoạt động sản xuất kinh doanh của mình phải xây dựng hệ thống công cụ quản lý hiệu quả.