Kế Toán Doanh Thu Trong Doanh Nghiệp Kinh Doanh Bất Động Sản

Khám phá quy trình kế toán doanh thu trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, giúp tối ưu hóa quản lý tài chính và tăng trưởng bền vững.

• Người hướng dẫn: PGS. TS
• Trường học: Học viện Tài chính
• Chuyên ngành: Kế toán
• Đề tài: Kế Toán Doanh Thu Trong Doanh Nghiệp Kinh Doanh Bất Động Sản
• Loại tài liệu: luận án tiến sĩ
• Năm xuất bản: 2023
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• LỜI CẢM ƠN
• 1. CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ KẾ TOÁN DOANH THU TRONG DOANH NGHIỆP
• 1.1. Khái quát về doanh thu trong doanh nghiệp
• 1.2. Khái niệm doanh thu
• 1.3. Phân loại doanh thu trong doanh nghiệp
• 1.4. Nguyên tắc kế toán chi phối đến kế toán doanh thu trong doanh nghiệp
• 1.5. Nguyên tắc cơ sở dồn tích
• 1.6. Nguyên tắc phù hợp
• 1.7. Nguyên tắc nhất quán
• 1.8. Nguyên tắc bản chất hơn hình thức
• 1.9. Nguyên tắc trọng yếu
• 1.10. Kế toán doanh thu trong doanh nghiệp
• 1.11. Xác định hợp đồng với khách hàng
• 1.12. Xác định nghĩa vụ thực hiện trong hợp đồng
• 1.13. Xác định giá trị của hợp đồng
• 1.14. Phân bổ giá trị hợp đồng cho các nghĩa vụ thực hiện
• 1.15. Ghi nhận doanh thu trong doanh nghiệp
• 1.16. Trình bày doanh thu trên báo cáo tài chính
• 1.17. Các nhân tố ảnh hưởng kế toán doanh thu trong doanh nghiệp
• 1.18. Các lý thuyết nền tảng
• 1.19. Các nhân tố ảnh hưởng đến kế toán doanh thu trong doanh nghiệp
• 1.20. Kế toán doanh thu tại một số quốc gia trên thế giới và bài học kinh nghiệm cho Việt Nam
• 1.21. Kế toán doanh thu tại một số quốc gia trên thế giới
• 1.22. Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam
• KẾT LUẬN CHƯƠNG 1
• 2. CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG KẾ TOÁN DOANH THU TRONG DOANH NGHIỆP KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
• 2.1. Khái quát về doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tại Việt Nam
• 2.2. Quá trình hình thành và phát triển của thị trường kinh doanh bất động sản tại Việt Nam
• 2.3. Thực trạng thị trường kinh doanh bất động sản ở Việt Nam hiện nay
• 2.4. Đặc điểm của hoạt động kinh doanh bất động sản ảnh hưởng đến kế toán doanh thu trong doanh nghiệp
• 2.5. Đặc điểm tổ chức quản lý trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Việt Nam
• 2.6. Đặc điểm tổ chức bộ máy kế toán trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Việt Nam
• 2.7. Kế toán doanh thu bất động sản theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện nay
• 2.8. Khung pháp lý kế toán doanh thu
• 2.9. Kế toán doanh thu bất động sản theo chuẩn mực và chế độ kế toán Việt Nam hiện nay
• 2.10. Thực trạng kế toán doanh thu trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
• 2.11. Thực trạng xác định hợp đồng với khách hàng trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
• 2.12. Thực trạng xác định nghĩa vụ thực hiện hợp đồng trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
• 2.13. Thực trạng xác định giá trị hợp đồng trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
• 2.14. Thực trạng phân bổ giá trị hợp đồng cho các nghĩa vụ thực hiện trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
• 2.15. Thực trạng ghi nhận doanh thu trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
• 2.16. Thực trạng trình bày doanh thu trên báo cáo tài chính trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
• 2.17. Thực trạng các nhân tố ảnh hưởng đến kế toán doanh thu trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
• 2.18. Mô hình nghiên cứu
• 2.19. Phương pháp xử lý dữ liệu về các nhân tố ảnh hưởng đến kế toán doanh thu trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
• 2.20. Đánh giá thực trạng các nhân tố ảnh hưởng đến kế toán doanh thu trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
• 2.21. Đánh giá thực trạng kế toán doanh thu trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Việt Nam
• 2.22. Nguyên nhân của những hạn chế
• KẾT LUẬN CHƯƠNG 2
• 3. CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN KẾ TOÁN DOANH THU TRONG DOANH NGHIỆP KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
• 3.1. Định hướng phát triển của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Việt Nam
• 3.2. Bối cảnh kinh tế thế giới và Việt Nam
• 3.3. Định hướng phát triển hoạt động kinh doanh bất động sản Việt Nam
• 3.4. Các yêu cầu hoàn thiện kế toán doanh thu trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
• 3.5. Giải pháp hoàn thiện kế toán doanh thu trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
• 3.6. Hoàn thiện xác định hợp đồng với khách hàng trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
• 3.7. Hoàn thiện xác định nghĩa vụ thực hiện hợp đồng
• 3.8. Hoàn thiện xác định giá trị hợp đồng
• 3.9. Hoàn thiện phân bổ giá trị hợp đồng cho các nghĩa vụ thực hiện
• 3.10. Hoàn thiện ghi nhận doanh thu trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
• 3.11. Hoàn thiện trình bày thông tin trên báo cáo tài chính
• 3.12. Một số giải pháp khác nhằm hoàn thiện kế toán doanh thu trong doanh nghiệp kinh doanh BĐS
• 3.13. Điều kiện áp dụng các giải pháp hoàn thiện kế toán doanh thu trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Việt Nam
• 3.14. Về phía Nhà nước và ngành chủ quản
• 3.15. Về phía các doanh nghiệp
• 3.16. Về phía các Sở giao dịch chứng khoán
• 3.17. Về phía các cơ sở đào tạo
• KẾT LUẬN CHƯƠNG 3
• DANH MỤC CÁC CÔNG TRÌNH KHOA HỌC CỦA TÁC GIẢ ĐÃ CÔNG BỐ LIÊN QUAN ĐẾN LUẬN ÁN
• DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Tổng quan về Kế Toán Doanh Thu Trong Doanh Nghiệp Kinh Doanh Bất Động Sản

Kế toán doanh thu là một phần quan trọng trong quản lý tài chính của doanh nghiệp, đặc biệt là trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Doanh thu không chỉ phản ánh hiệu quả hoạt động kinh doanh mà còn ảnh hưởng đến quyết định đầu tư và chiến lược phát triển của doanh nghiệp. Việc ghi nhận doanh thu đúng cách giúp doanh nghiệp tối ưu hóa lợi nhuận và nâng cao uy tín trên thị trường.

1.1. Khái niệm và vai trò của kế toán doanh thu

Kế toán doanh thu được định nghĩa là quá trình ghi nhận và báo cáo doanh thu từ hoạt động kinh doanh. Vai trò của nó không chỉ dừng lại ở việc cung cấp thông tin tài chính mà còn hỗ trợ quản lý trong việc ra quyết định chiến lược.

1.2. Tầm quan trọng của doanh thu trong doanh nghiệp bất động sản

Doanh thu là chỉ tiêu kinh tế quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng thanh toán và phát triển bền vững của doanh nghiệp. Đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản, doanh thu từ việc bán hoặc cho thuê tài sản là nguồn thu chính.

II. Những Thách Thức Trong Kế Toán Doanh Thu Bất Động Sản

Kế toán doanh thu trong lĩnh vực bất động sản đối mặt với nhiều thách thức. Các yếu tố như sự biến động của thị trường, quy định pháp lý và tính phức tạp của hợp đồng đều ảnh hưởng đến việc ghi nhận doanh thu. Những thách thức này đòi hỏi doanh nghiệp phải có hệ thống kế toán linh hoạt và chính xác.

2.1. Biến động thị trường và ảnh hưởng đến doanh thu

Thị trường bất động sản thường xuyên biến động, ảnh hưởng đến giá trị tài sản và doanh thu. Doanh nghiệp cần theo dõi sát sao các yếu tố này để điều chỉnh chiến lược kinh doanh kịp thời.

2.2. Quy định pháp lý và sự phức tạp trong hợp đồng

Các quy định pháp lý liên quan đến bất động sản thường xuyên thay đổi, tạo ra khó khăn trong việc ghi nhận doanh thu. Hợp đồng bất động sản cũng thường phức tạp, yêu cầu doanh nghiệp phải có kiến thức sâu rộng để đảm bảo tuân thủ.

III. Phương Pháp Ghi Nhận Doanh Thu Trong Doanh Nghiệp Bất Động Sản

Việc ghi nhận doanh thu trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cần tuân thủ các nguyên tắc kế toán nhất định. Các phương pháp ghi nhận doanh thu như theo hợp đồng hoặc theo tiến độ thực hiện là rất quan trọng để đảm bảo tính chính xác và minh bạch.

3.1. Ghi nhận doanh thu theo hợp đồng

Phương pháp ghi nhận doanh thu theo hợp đồng yêu cầu doanh nghiệp xác định rõ các nghĩa vụ và giá trị hợp đồng. Điều này giúp đảm bảo rằng doanh thu được ghi nhận đúng thời điểm và đúng số tiền.

3.2. Ghi nhận doanh thu theo tiến độ thực hiện

Ghi nhận doanh thu theo tiến độ thực hiện cho phép doanh nghiệp ghi nhận doanh thu dần dần trong suốt quá trình thực hiện hợp đồng. Phương pháp này giúp phản ánh chính xác hơn tình hình tài chính của doanh nghiệp.

IV. Ứng Dụng Thực Tiễn Kế Toán Doanh Thu Trong Doanh Nghiệp Bất Động Sản

Việc áp dụng các phương pháp kế toán doanh thu trong thực tiễn giúp doanh nghiệp bất động sản nâng cao hiệu quả quản lý tài chính. Các doanh nghiệp cần xây dựng hệ thống kế toán phù hợp để theo dõi và báo cáo doanh thu một cách chính xác.

4.1. Các công cụ hỗ trợ kế toán doanh thu

Sử dụng phần mềm kế toán hiện đại giúp doanh nghiệp theo dõi doanh thu một cách hiệu quả. Các công cụ này cung cấp báo cáo chi tiết và phân tích giúp quản lý đưa ra quyết định chính xác.

4.2. Kết quả nghiên cứu và ứng dụng thực tiễn

Nghiên cứu cho thấy rằng các doanh nghiệp áp dụng kế toán doanh thu một cách khoa học có khả năng tối ưu hóa lợi nhuận và nâng cao uy tín trên thị trường. Điều này chứng tỏ tầm quan trọng của kế toán doanh thu trong quản lý tài chính.

V. Kết Luận và Tương Lai Của Kế Toán Doanh Thu Trong Bất Động Sản

Kế toán doanh thu trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đang ngày càng trở nên quan trọng. Với sự phát triển của công nghệ và thay đổi trong quy định pháp lý, doanh nghiệp cần cập nhật và cải tiến phương pháp ghi nhận doanh thu để đáp ứng yêu cầu thị trường.

5.1. Xu hướng phát triển trong kế toán doanh thu

Xu hướng chuyển đổi sang các chuẩn mực kế toán quốc tế như IFRS 15 sẽ ảnh hưởng lớn đến cách ghi nhận doanh thu. Doanh nghiệp cần chuẩn bị để thích ứng với những thay đổi này.

5.2. Tương lai của kế toán doanh thu trong doanh nghiệp bất động sản

Tương lai của kế toán doanh thu trong lĩnh vực bất động sản sẽ phụ thuộc vào khả năng thích ứng của doanh nghiệp với các thay đổi trong quy định và công nghệ. Doanh nghiệp cần đầu tư vào hệ thống kế toán hiện đại để nâng cao hiệu quả quản lý.

Nội dung chính

Tổng quan luận án

Hoạt động kinh doanh bất động sản giữ vai trò quan trọng trong nền kinh tế, tác động trực tiếp đến sự tăng trưởng và phát triển kinh tế vĩ mô cũng như hiệu quả hoạt động của các doanh nghiệp trong ngành. Trong giai đoạn đại dịch Covid-19, chuỗi hoạt động sản xuất kinh doanh bị đình trệ nghiêm trọng; số liệu từ Tổng cục Thống kê cho thấy trong 5 tháng đầu năm 2020 có 717 doanh nghiệp bất động sản tạm ngừng kinh doanh có thời hạn (tăng 88,7% so với cùng kỳ năm 2019) và 342 doanh nghiệp giải thể (tăng 52% so với cùng kỳ năm 2019). Tỷ lệ tiêu thụ sản phẩm nhà ở thương mại năm 2020 chỉ đạt khoảng 14%, mức thấp nhất trong vòng 4 năm. Bước sang giai đoạn cuối năm 2021 đến năm 2022, thị trường ghi nhận sự phục hồi với 14.464 doanh nghiệp hoạt động năm 2021 và 6.573 doanh nghiệp thành lập mới trong 8 tháng đầu năm 2022 (tăng 27,3% so với cùng kỳ năm trước).

Hoạt động kinh doanh bất động sản có tính chất phức tạp và tiềm ẩn nhiều rủi ro xuất phát từ các đặc thù: mang tính khu vực; đòi hỏi quy mô vốn đầu tư lớn và dài hạn; chịu sự chi phối mạnh mẽ của hệ thống chính sách, pháp luật của Nhà nước cũng như sự ổn định kinh tế - chính trị - xã hội. Kế toán doanh thu là phần hành cung cấp thông tin trực tiếp về kết quả và hiệu quả kinh doanh, làm căn cứ cho các quyết định quản trị và đầu tư. Tuy nhiên, trong suốt hơn 20 năm qua, quy định kế toán doanh thu tại Việt Nam chưa có sự cập nhật đáng kể. Chuẩn mực kế toán Việt Nam số 14 (VAS 14) và Thông tư số 200/2014/TT-BTC đã bộc lộ nhiều bất cập đối với các giao dịch bất động sản phức hợp khi đặt cạnh Chuẩn mực Báo cáo tài chính quốc tế IFRS 15. Trong bối cảnh Việt Nam triển khai áp dụng thí điểm và chuẩn bị bắt buộc áp dụng IFRS sau năm 2025, việc nghiên cứu kế toán doanh thu bất động sản theo cách tiếp cận hợp đồng với khách hàng là yêu cầu cấp thiết.

Khoảng trống nghiên cứu của luận án được xác định từ thực tế: các công trình trong nước trước đây chủ yếu tập trung vào bất động sản đầu tư hoặc nghiên cứu kế toán doanh thu ở các ngành viễn thông, vận tải, dược phẩm, lâm nghiệp, sản xuất thép, xi măng; chưa có nghiên cứu chuyên sâu về kế toán doanh thu bất động sản theo mô hình 5 bước của IFRS 15 đối với các hợp đồng phức hợp, đồng thời chưa có công trình nào sử dụng phương pháp nghiên cứu định lượng để đánh giá các nhân tố ảnh hưởng đến kế toán doanh thu trong doanh nghiệp bất động sản tại Việt Nam.

Mục tiêu nghiên cứu của luận án:

• Mục tiêu chung: Nghiên cứu lý luận về kế toán doanh thu trong doanh nghiệp nói chung và doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Việt Nam nói riêng theo cách tiếp cận doanh thu từ hợp đồng với khách hàng nhằm cung cấp thông tin hữu ích về doanh thu cho các đối tượng sử dụng thông tin.
• Mục tiêu cụ thể:
  1. Nghiên cứu lý luận chung về kế toán doanh thu theo cách tiếp cận doanh thu từ hợp đồng với khách hàng và các nhân tố ảnh hưởng đến kế toán doanh thu trong doanh nghiệp.
  2. Nghiên cứu kế toán doanh thu của một số nước trên thế giới và rút ra bài học kinh nghiệm cho Việt Nam.
  3. Nghiên cứu thực trạng kế toán doanh thu và thực trạng các nhân tố ảnh hưởng đến kế toán doanh thu trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Việt Nam; phân tích mặt đạt được, hạn chế và nguyên nhân.
  4. Đưa ra các đề xuất, khuyến nghị nhằm hoàn thiện kế toán doanh thu trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Việt Nam đến năm 2030.

Câu hỏi nghiên cứu:

1. Các vấn đề lý luận về kế toán doanh thu theo cách tiếp cận doanh thu từ hợp đồng với khách hàng được hiểu như thế nào?
2. Các hướng dẫn và quy định về kế toán doanh thu theo chuẩn mực và chế độ kế toán Việt Nam hiện nay như thế nào?
3. Thực trạng kế toán doanh thu trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hiện nay như thế nào?
4. Mức độ ảnh hưởng của các nhân tố đến kế toán doanh thu trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hiện nay như thế nào?
5. Các vấn đề cần hoàn thiện về kế toán doanh thu trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản là gì?

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

• Đối tượng nghiên cứu: Lý luận và thực trạng kế toán doanh thu trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản dưới góc độ kế toán tài chính theo cách tiếp cận doanh thu từ hợp đồng với khách hàng.
• Phạm vi nội dung: Nghiên cứu kế toán doanh thu của hoạt động mua bán nhà ở đã hình thành (căn hộ chung cư, biệt thự, nhà liền kề; không nghiên cứu giai đoạn đầu tư xây dựng cơ bản) và hoạt động cho thuê mặt bằng kinh doanh tại các trung tâm thương mại (không nghiên cứu hình thức cho thuê tài chính).
• Phạm vi không gian: 65 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam, gồm 17 doanh nghiệp trên Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX) và 48 doanh nghiệp trên Sở Giao dịch Chứng khoán Thành phố Hồ Chí Minh (HOSE), không bao gồm sàn UPCoM. Số liệu điển hình được phân tích trên báo cáo tài chính hợp nhất của Tập đoàn Vingroup, Công ty Cổ phần Vinhomes, Công ty Cổ phần Đầu tư IDJ Việt Nam.
• Phạm vi thời gian: Dữ liệu kế toán thu thập giai đoạn 2017 – 2022; các giải pháp hoàn thiện được định hướng đến năm 2030.

Tổng quan tài liệu và vị trí của luận án

Luận án đã tổng quan hệ thống các công trình nghiên cứu trong nước và quốc tế theo ba nhóm hướng nghiên cứu chính:

Nhóm nghiên cứu quốc tế về kế toán doanh thu và chuẩn mực IFRS 15: Jonathan C. Glover và Yuji Ijiri (2000) phân tích khuôn khổ kế toán doanh thu trong thời đại thương mại điện tử, chỉ ra hạn chế của kế toán truyền thống trong việc xác định cột mốc doanh thu và đo lường tính bền vững của doanh thu. Yuri Biondi, Robert J. Glover, Karim Jamal, James A. Penman và Eiko Tsujiyama (2011) đề xuất khuôn mẫu chuẩn mực doanh thu dựa trên tiêu chí khách quan về giải quyết rủi ro hợp đồng, so sánh phương pháp hoàn thành hợp đồng và phương pháp tỷ suất lợi nhuận. Jack (2014) hệ thống hóa quy trình 5 bước ghi nhận doanh thu từ hợp đồng với khách hàng. Luis Benavides (2015) phân tích sự cần thiết của IFRS 15 nhằm thay thế IAS 18, giúp báo cáo tài chính phản ánh chính xác hơn các giao dịch phức tạp. Karina Kasztelnik (2015) sử dụng phương pháp phân tích thống kê tại các công ty đại chúng ở Hoa Kỳ, chứng minh việc áp dụng IFRS 15 làm tăng mức độ phù hợp về giá trị của thông tin doanh thu. Nghiên cứu năm 2016 chỉ ra tác động sâu rộng của IFRS 15 đến kế toán doanh thu ngành phần mềm, viễn thông và bất động sản. Shuyu Zhou (2021) so sánh nguyên tắc ghi nhận doanh thu giữa IFRS 15, ASC 606 (Mỹ) và CAS 14 (Trung Quốc), chỉ ra tính phức tạp trong việc xác định nghĩa vụ theo từng giai đoạn đối với hợp đồng kết hợp.

Nhóm nghiên cứu về kế toán bất động sản: Quagli và Avallone (2010) đánh giá thực trạng áp dụng IAS 40 (Bất động sản đầu tư) tại Pháp, Đức, Ý, Tây Ban Nha, Phần Lan, Hy Lạp, Thụy Điển dưới góc độ bất cân xứng thông tin. Muller và Sellhorn (2011) nghiên cứu tác động của việc áp dụng mô hình giá trị hợp lý theo IAS 40 tại các công ty bất động sản châu Âu. Steve Collings (2012) phân tích sự thay đổi trong kế toán bất động sản đầu tư từ UK GAAP sang FRS 102 tại Anh. Grant Thornton (2016) làm rõ việc vận dụng xét đoán chuyên môn trong 5 bước của IFRS 15 để xác định ghi nhận doanh thu bất động sản theo thời gian hay theo thời điểm. Yolanda Sibanda (2019) phân tích sự khác biệt giữa IFRIC 15 và IFRS 15 đối với hợp đồng xây dựng bất động sản, khẳng định IFRS 15 cung cấp hướng dẫn rõ ràng về chuyển giao quyền kiểm soát tài sản. Tại Việt Nam, Nguyễn Thị Hồng Nga (2010) nghiên cứu kế toán bất động sản đầu tư dưới góc độ kế toán tài chính và kế toán quản trị; Nguyễn Trung Thị Châm phân tích sự khác biệt giữa Thông tư 200/2014/TT-BTC và Quyết định 15/2006/QĐ-BTC về thời điểm ghi nhận doanh thu bất động sản; Hà Thị Thúy Vân (2016) chỉ ra hạn chế của VAS 05 khi chưa áp dụng mô hình giá trị hợp lý; Phạm Thanh Hương (2017) nghiên cứu mô hình định giá và kế toán hoạt động kinh doanh bất động sản tại các doanh nghiệp trên địa bàn Hà Nội.

Nhóm nghiên cứu về các nhân tố ảnh hưởng đến kế toán doanh thu: Nghiên cứu của Gray (1988), Salter và Niswander (1995) chỉ ra ảnh hưởng của yếu tố văn hóa, thị trường tài chính và thuế đến hệ thống kế toán quốc gia. Krzywda và Schroeder (2007) phân tích chênh lệch ghi nhận doanh thu và vốn chủ sở hữu giữa quy định Ba Lan và IFRS. Grimm và Hoag (2011), Nakpodia (2015), Apostolov (2015) làm rõ vai trò chi phối của thể chế và khung pháp lý đến kế toán doanh thu. Page (1984), Meek (1995) phân tích tác động của quy mô doanh nghiệp; Arrow (1962), Uzawa (1965), Sidrauski (1976), Simon (1947), Pfeffer và Salancik (1978) nhấn mạnh trình độ nhân sự kế toán trong lý thuyết tăng trưởng nội sinh và phụ thuộc nguồn lực; Chalmers cùng cộng sự (2019) chứng minh ảnh hưởng của kiểm soát nội bộ đến chất lượng thông tin kế toán. Tại Việt Nam, các tác giả Trương Thị Thanh Hằng (2014), Nguyễn Thị Thanh Loan (2014), Đỗ Thị Hồng Hạnh (2015), Đinh Thị Thủy (2017), Phạm Thị Minh Tuệ (2017), Lương Khánh Chi (2017), Vũ Thị Quỳnh Chi (2019), Nguyễn Diệu Linh (2020), Nguyễn Thị Quỳnh Trang (2021), Nguyễn Thị Hường (2021), Ngô Xuân Tú (2022) đã nghiên cứu kế toán doanh thu và kiểm định các nhân tố ảnh hưởng trong các ngành vận tải, xây dựng, thép, viễn thông, xi măng, lâm nghiệp, thương mại và dược phẩm.

Khoảng trống luận án lựa chọn giải quyết: Luận án tập trung giải quyết khoảng trống về cơ sở lý luận và thực tiễn của kế toán doanh thu trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản niêm yết tại Việt Nam theo mô hình 5 bước của IFRS 15, đặc biệt là xử lý các giao dịch phức hợp (hợp đồng kết hợp, điều khoản thanh toán biến đổi, quyền trả lại, bóc tách nhiều nghĩa vụ thực hiện), đồng thời thực hiện kiểm định định lượng các nhân tố ảnh hưởng đến kế toán doanh thu trong lĩnh vực này.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Luận án dựa trên phương pháp luận duy vật biện chứng và duy vật lịch sử, kết hợp phương pháp nghiên cứu định tính và định lượng:

Khung lý thuyết và nguyên tắc kế toán:

• Khung lý thuyết nhận diện doanh thu theo IFRS 15: Doanh thu được tiếp cận trên cơ sở hợp đồng với khách hàng qua mô hình 5 bước, lấy sự chuyển giao quyền kiểm soát (khả năng điều khiển việc sử dụng và thu được phần lớn lợi ích còn lại từ tài sản) làm điều kiện ghi nhận thay vì chuyển giao rủi ro và lợi ích kinh tế như VAS 14 và IAS 18.
• Các nguyên tắc kế toán chi phối: Nguyên tắc cơ sở dồn tích (ghi nhận doanh thu tại thời điểm phát sinh nghĩa vụ, không phụ thuộc dòng tiền thu); nguyên tắc phù hợp (chi phí tích lũy trong tài sản được ghi nhận tương ứng vào giá vốn khi doanh thu phát sinh); nguyên tắc nhất quán (áp dụng ổn định chính sách kế toán qua các kỳ); nguyên tắc bản chất hơn hình thức (phân bổ doanh thu theo bản chất nghĩa vụ thực hiện thay vì hình thức tên gọi giao dịch); nguyên tắc trọng yếu (xem xét trên phương diện định tính và định lượng để xử lý và trình bày thông tin).
• Các lý thuyết nền tảng giải thích nhân tố ảnh hưởng: Lý thuyết thể chế, lý thuyết ngẫu nhiên, lý thuyết ủy nhiệm, lý thuyết tín hiệu, lý thuyết tăng trưởng nội sinh, lý thuyết hành vi quản lý và lý thuyết phụ thuộc nguồn lực.

Phương pháp nghiên cứu định tính:

• Phương pháp nghiên cứu tài liệu: Nghiên cứu hệ thống văn bản pháp luật, chính sách kế toán của Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, hệ thống chuẩn mực VAS, IAS, IFRS, US GAAP, CAS 14, FRS 102.
• Phương pháp quan sát: Quan sát thực tế quy trình ký kết hợp đồng, chính sách bán hàng, kỳ hạn thanh toán, bàn giao sản phẩm tại các dự án bất động sản nhà ở.
• Phương pháp phỏng vấn: Phỏng vấn chuyên sâu kế toán viên phần hành doanh thu, kế toán trưởng, cán bộ quản lý, chuyên gia và kiểm toán viên theo bộ câu hỏi tại Phụ lục 4 và Phụ lục 8.
• Thu thập dữ liệu định tính sơ cấp: Gửi phiếu khảo sát online qua Email và Zalo tới 62 doanh nghiệp bất động sản niêm yết, thu về 54 phiếu hợp lệ (tỷ lệ 87,1%).
• Thu thập dữ liệu thứ cấp: Niên giám thống kê giai đoạn 2017 – 2022 của Tổng cục Thống kê, Báo cáo thị trường của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, báo cáo tài chính kiểm toán và chính sách kế toán công bố trên website của HNX và HOSE.

Phương pháp nghiên cứu định lượng:

• Thiết kế mẫu khảo sát: Phiếu điều tra gồm 3 phần được gửi tới hai nhóm đối tượng (nhóm nội bộ doanh nghiệp bất động sản và nhóm chuyên gia, kiểm toán viên bên ngoài).
• Quy mô mẫu: Phát ra 273 phiếu khảo sát, thu về 203 phiếu hợp lệ (tỷ lệ 74,36%). Cơ cấu mẫu khảo sát được tổng hợp trong bảng sau:

Đối tượng khảo sát	Số phiếu phát ra	Số phiếu thu về	Tỷ lệ thu hồi hợp lệ (%)
Tổng Giám đốc / Giám đốc	62	28	45,16%
Kế toán trưởng / Trưởng phòng kế toán	62	54	87,10%
Kế toán viên trực tiếp làm kế toán doanh thu	62	54	87,10%
Kiểm soát viên nội bộ	62	38	61,29%
Kiểm toán viên, chuyên gia	25	29	116,00%
Tổng cộng	273	203	74,36%

• Kỹ thuật phân tích dữ liệu trên phần mềm SPSS 26:
  • Kiểm định độ tin cậy thang đo bằng hệ số Cronbach’s Alpha (loại thang đo có Cronbach’s Alpha < 0,6; loại biến quan sát có hệ số tương quan biến tổng < 0,3 hoặc Cronbach’s Alpha if Item Deleted lớn hơn Cronbach’s Alpha của biến tổng).
  • Phân tích nhân tố khám phá (EFA) với hệ số tải nhân tố (Factor Loading) tiêu chuẩn từ 0,5 trở lên; kiểm định tính thích hợp của mô hình qua chỉ số KMO và kiểm định Bartlett.
  • Phân tích hồi quy tuyến tính đa biến nhằm xác định hệ số hồi quy chuẩn hóa Beta (β) để lượng hóa mức độ và chiều hướng tác động của từng nhân tố đến kế toán doanh thu.

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1: Cơ sở lý luận về kế toán doanh thu trong doanh nghiệp

Chương 1 hệ thống hóa cơ sở lý thuyết về doanh thu và quy trình kế toán doanh thu theo thông lệ quốc tế và Việt Nam. Luận án phân loại doanh thu theo các tiêu thức: theo hoạt động sản xuất kinh doanh (doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ, doanh thu hoạt động tài chính, thu nhập khác); theo phương thức thanh toán (thu tiền ngay, bán chịu); theo đối tượng (tiêu thụ nội bộ, bán ra bên ngoài); theo phương thức bán (bán buôn, bán lẻ, bán đại lý); theo nguồn gốc sản phẩm (bán thành phẩm, bán hàng hóa); theo thời điểm xác định (doanh thu dự toán, doanh thu kế hoạch, doanh thu thực tế).

Luận án phân tích sâu 5 nguyên tắc kế toán chi phối (cơ sở dồn tích, phù hợp, nhất quán, bản chất hơn hình thức, trọng yếu) và làm rõ mô hình 5 bước ghi nhận doanh thu từ hợp đồng với khách hàng theo IFRS 15:

• Bước 1: Xác định hợp đồng với khách hàng. Hợp đồng được nhận diện khi thỏa mãn đồng thời 5 tiêu chí: các bên cam kết thực hiện nghĩa vụ; quyền của mỗi bên được xác định rõ; điều khoản thanh toán rõ ràng; hợp đồng có bản chất thương mại; có khả năng thu hồi khoản thanh toán. Phân biệt rõ hợp đồng với khách hàng và hợp đồng hợp tác kinh doanh (BCC) – thỏa thuận cùng chia sẻ rủi ro, lợi ích kinh doanh và không tạo ra doanh thu trực tiếp từ khách hàng. Luận án làm rõ điều kiện xử lý sửa đổi hợp đồng thành một hợp đồng riêng biệt (khi phạm vi bổ sung hàng hóa/dịch vụ tách biệt và giá trị tăng thêm phản ánh giá bán đơn lẻ tương ứng) và các tiêu chí kết hợp nhiều hợp đồng thành một hợp đồng duy nhất.
• Bước 2: Xác định các nghĩa vụ thực hiện trong hợp đồng. Phân tích các cam kết chuyển giao hàng hóa hoặc dịch vụ riêng biệt, hoặc một chuỗi các hàng hóa/dịch vụ riêng biệt có tính chất tương tự nhau.
• Bước 3: Xác định giá trị của hợp đồng (giá giao dịch). Đo lường khoản thanh toán doanh nghiệp kỳ vọng nhận được, bao gồm việc ước tính các yếu tố thanh toán biến đổi (chiết khấu, giảm giá, bồi thường), điều chỉnh thành phần tài chính đáng kể, các khoản thanh toán phi tiền mặt và khoản phải trả cho khách hàng.
• Bước 4: Phân bổ giá trị hợp đồng cho các nghĩa vụ thực hiện. Thực hiện phân bổ giá giao dịch cho từng nghĩa vụ riêng biệt dựa trên tỷ lệ giá bán đơn lẻ độc lập (Stand-alone Selling Price) của từng hàng hóa, dịch vụ tại thời điểm ký kết.
• Bước 5: Ghi nhận doanh thu. Doanh thu được ghi nhận khi (hoặc trong khi) doanh nghiệp hoàn thành nghĩa vụ thực hiện thông qua việc chuyển giao quyền kiểm soát tài sản cho khách hàng. Doanh thu được ghi nhận theo thời gian nếu thỏa mãn một trong các tiêu chí của chuẩn mực, hoặc ghi nhận tại một thời điểm khi quyền kiểm soát được chuyển giao hoàn toàn.

Chương 1 cũng tổng kết các lý thuyết nền tảng chi phối kế toán doanh thu và kinh nghiệm áp dụng chuẩn mực kế toán doanh thu tại các quốc gia để rút ra bài học cho Việt Nam.

Chương 2: Thực trạng kế toán doanh thu trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

Chương 2 tập trung phân tích thực trạng thị trường bất động sản Việt Nam và đặc điểm tổ chức hoạt động kinh doanh, bộ máy kế toán tại 65 doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên HNX và HOSE (khảo sát chi tiết tại 54 doanh nghiệp):

• Phân tích khung pháp lý hiện hành: Đối chiếu quy định của VAS 14 và Thông tư số 200/2014/TT-BTC với IFRS 15. Theo Thông tư 200/2014/TT-BTC, doanh thu bán bất động sản chỉ được ghi nhận khi bất động sản đã hoàn thành và được bàn giao cho khách hàng (không ghi nhận theo tiến độ thanh toán như Quyết định 15/2006/QĐ-BTC trước đây), điều này phản ánh đúng thời điểm chuyển giao nhưng chưa đáp ứng việc phân bổ cho các nghĩa vụ phức hợp đi kèm.
• Thực trạng thực hiện quy trình kế toán doanh thu tại các doanh nghiệp bất động sản:
  • Xác định hợp đồng: Các doanh nghiệp đã ký kết hợp đồng mua bán căn hộ, biệt thự, nhà liền kề và hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh; tuy nhiên việc phân loại và xử lý kế toán giữa hợp đồng bán hàng thông thường với các hợp đồng hợp tác kinh doanh (BCC) còn thiếu nhất quán.
  • Xác định nghĩa vụ thực hiện: Các doanh nghiệp chưa bóc tách riêng biệt các nghĩa vụ cam kết trong hợp đồng phức hợp (như bàn giao nhà ở kèm gói hoàn thiện nội thất, miễn phí phí quản lý dịch vụ tòa nhà từ 1 – 5 năm, cam kết thuê lại bất động sản sinh lời, voucher ưu đãi dịch vụ trong hệ sinh thái).
  • Xác định và phân bổ giá giao dịch: Giá bán thường được ghi nhận gộp, chưa phân bổ giá trị cho từng nghĩa vụ dựa trên giá bán đơn lẻ tương đối; chưa ước tính đầy đủ các khoản biến đổi (chiết khấu thanh toán sớm, hỗ trợ lãi suất ngân hàng 0% trong giai đoạn xây dựng).
  • Ghi nhận và trình bày doanh thu: Đa số doanh nghiệp ghi nhận toàn bộ doanh thu tại thời điểm bàn giao nhà, chưa phân loại điều kiện ghi nhận theo thời gian đối với các dịch vụ đi kèm; thông tin thuyết minh trên báo cáo tài chính về nghĩa vụ chưa thực hiện và nợ phải trả theo hợp đồng còn sơ sài.
• Kết quả nghiên cứu định lượng về các nhân tố ảnh hưởng (mẫu N = 203):
  • Kiểm định Cronbach's Alpha và phân tích EFA xác nhận tính đơn hướng, giá trị hội tụ và giá trị phân biệt của các thang đo.
  • Phân tích hồi quy tuyến tính đa biến chỉ ra các nhóm nhân tố tác động có ý nghĩa thống kê đến kế toán doanh thu trong doanh nghiệp bất động sản: Hệ thống pháp luật, chuẩn mực và chế độ kế toán; Trình độ, năng lực chuyên môn của nhân viên kế toán; Nhận thức và quan điểm của nhà quản trị doanh nghiệp; Chất lượng của hệ thống kiểm soát nội bộ; Quy mô và đặc điểm hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp.
• Đánh giá tổng quát: Luận án chỉ ra ưu điểm trong việc tuân thủ quy định hiện hành của Thông tư 200, đồng thời phân tích các hạn chế: chưa tiếp cận bản chất chuyển giao quyền kiểm soát theo IFRS 15; chưa bóc tách nghĩa vụ đa dạng trong hợp đồng; việc hạch toán các ưu đãi tài chính và chính sách bán hàng còn gộp chung, làm sai lệch thời điểm và giá trị ghi nhận doanh thu thực tế. Nguyên nhân xuất phát từ sự chậm trễ trong việc cập nhật chuẩn mực kế toán quốc gia, hạn chế về trình độ nhân sự kế toán đối với IFRS và hệ thống phần mềm quản lý chưa đáp ứng việc theo dõi chi tiết hợp đồng phức hợp.

Chương 3: Một số giải pháp nhằm hoàn thiện kế toán doanh thu trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

Trên cơ sở định hướng phát triển thị trường bất động sản Việt Nam và lộ trình chuyển đổi áp dụng IFRS đến năm 2030, Chương 3 đề xuất hệ thống giải pháp hoàn thiện kế toán doanh thu theo mô hình 5 bước:

• Hoàn thiện xác định hợp đồng với khách hàng: Xây dựng quy trình rà soát, đánh giá tính khả thi và khả năng thu hồi công nợ trước khi ghi nhận hợp đồng; phân loại rõ ràng giữa hợp đồng với khách hàng và hợp đồng hợp tác kinh doanh (BCC); ban hành quy chế kế toán xử lý việc sửa đổi hợp đồng và gộp các hợp đồng có mối liên hệ thương mại chặt chẽ thành hợp đồng duy nhất.
• Hoàn thiện xác định nghĩa vụ thực hiện: Tách bạch nghĩa vụ chuyển giao quyền sở hữu bất động sản với các nghĩa vụ cung cấp dịch vụ bổ trợ (dịch vụ quản lý vận hành, gói hoàn thiện nội thất, quyền sử dụng tiện ích thương mại, cam kết bảo hành mở rộng).
• Hoàn thiện xác định giá trị hợp đồng: Lượng hóa chính xác các khoản thanh toán biến đổi (chiết khấu thương mại, phạt chậm tiến độ); tách riêng yếu tố lãi suất hỗ trợ (thành phần tài chính đáng kể) ra khỏi giá trị giao dịch của bất động sản khi khách hàng thanh toán sớm hoặc được hỗ trợ vay vốn ưu đãi lãi suất 0%.
• Hoàn thiện phân bổ giá trị hợp đồng: Áp dụng phương pháp phân bổ giá giao dịch cho từng nghĩa vụ riêng biệt dựa trên tỷ lệ giá bán đơn lẻ độc lập ước tính (sử dụng phương pháp giá thị trường điều chỉnh hoặc chi phí dự tính cộng biên lợi nhuận hợp lý).
• Hoàn thiện ghi nhận doanh thu: Xác định chính xác tiêu chí ghi nhận theo thời gian (đối với dịch vụ cung cấp theo kỳ) hoặc ghi nhận tại một thời điểm (khi khách hàng thực sự nhận bàn giao và nắm quyền kiểm soát bất động sản); ghi nhận giá vốn tương ứng đồng thời với doanh thu phân bổ.
• Hoàn thiện trình bày thông tin trên báo cáo tài chính: Mở rộng thuyết minh chi tiết về cơ cấu doanh thu theo từng loại hình sản phẩm, dư nợ hợp đồng với khách hàng, các nghĩa vụ thực hiện chưa hoàn thành và các giả định ước tính kế toán trọng yếu liên quan đến giá giao dịch biến đổi.
• Điều kiện thực hiện giải pháp:
  • Phía Nhà nước và Bộ Tài chính: Ban hành Chuẩn mực Báo cáo tài chính Việt Nam (VFRS 15) tương thích với IFRS 15; ban hành thông tư hướng dẫn chi tiết phương pháp kế toán doanh thu đối với các giao dịch bất động sản đặc thù.
  • Phía doanh nghiệp bất động sản: Đầu tư nâng cấp hệ thống phần mềm kế toán và hệ thống ERP; đào tạo, bồi dưỡng nâng cao năng lực chuyên môn cho đội ngũ nhân sự kế toán về IFRS 15; tăng cường hệ thống kiểm soát nội bộ.
  • Phía các Sở Giao dịch Chứng khoán: Nâng cao yêu cầu công bố thông tin minh bạch về doanh thu và hợp đồng khách hàng của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết.
  • Phía cơ sở đào tạo: Đổi mới chương trình giảng dạy, đưa các chuẩn mực IFRS vào chương trình đào tạo kế toán tài chính chuyên sâu.

Kết quả và những đóng góp mới

Luận án mang lại các đóng góp cụ thể về lý luận và thực tiễn:

Đóng góp về mặt lý luận:

• Hệ thống hóa và làm rõ cơ sở lý luận về kế toán doanh thu trong doanh nghiệp theo cách tiếp cận doanh thu từ hợp đồng với khách hàng theo IFRS 15, phân tích sự chuyển dịch căn bản từ tiêu chí chuyển giao phần lớn rủi ro và lợi ích kinh tế (VAS 14, IAS 18) sang tiêu chí chuyển giao quyền kiểm soát tài sản (IFRS 15).
• Phân định rõ ràng việc ghi nhận doanh thu theo thời điểm (áp dụng cho bán hàng hóa, chuyển giao bất động sản) và ghi nhận doanh thu theo thời gian (áp dụng cho cung cấp dịch vụ).
• Tổng hợp khung lý thuyết về các nhân tố tác động đến kế toán doanh thu và đúc kết các bài học kinh nghiệm quốc tế có giá trị tham khảo cho quá trình hội nhập kế toán tại Việt Nam.

Đóng góp về mặt thực tiễn:

• Đánh giá toàn diện thực trạng kế toán doanh thu tại 54 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản niêm yết trên HOSE và HNX giai đoạn 2017 – 2022, chỉ ra các khoảng trống và điểm bất cập trong việc nhận diện hợp đồng, bóc tách nghĩa vụ và hạch toán các chính sách bán hàng phức tạp.
• Lượng hóa mức độ ảnh hưởng của các nhân tố đến kế toán doanh thu thông qua phân tích hồi quy đa biến trên mẫu khảo sát 203 đối tượng (gồm Ban Giám đốc, Kế toán trưởng, Kế toán viên doanh thu, Kiểm soát viên nội bộ, Kiểm toán viên và Chuyên gia).
• Đề xuất hệ thống giải pháp hoàn thiện quy trình kế toán doanh thu 5 bước theo IFRS 15 phù hợp với đặc thù giao dịch bất động sản tại Việt Nam, đồng thời xác định đồng bộ các điều kiện thực thi từ phía cơ quan quản lý, doanh nghiệp, sở giao dịch chứng khoán và cơ sở đào tạo đến năm 2030.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

Hạn chế của luận án:

• Về phạm vi không gian: Luận án chỉ tập trung nghiên cứu các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản niêm yết trên sàn HOSE và HNX, chưa khảo sát các doanh nghiệp bất động sản chưa niêm yết, doanh nghiệp quy mô vừa và nhỏ hoặc doanh nghiệp trên sàn UPCoM.
• Về phạm vi nội dung: Luận án chỉ giới hạn nghiên cứu kế toán doanh thu đối với hoạt động mua bán nhà ở đã hình thành (căn hộ chung cư, biệt thự, nhà liền kề) và cho thuê mặt bằng thương mại tại trung tâm thương mại; chưa bao quát toàn bộ các loại hình bất động sản phức tạp khác như bất động sản công nghiệp, bất động sản nghỉ dưỡng, bất động sản sinh thái, cũng như không nghiên cứu giai đoạn đầu tư xây dựng cơ bản và thuê tài chính.
• Về phạm vi thời gian: Dữ liệu kế toán và khảo sát thực nghiệm tập trung trong giai đoạn 2017 – 2022.

Hướng nghiên cứu tiếp theo:

• Mở rộng phạm vi nghiên cứu sang các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chưa niêm yết và các doanh nghiệp có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) hoạt động trong lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam.
• Nghiên cứu chuyên sâu kế toán doanh thu cho các loại hình bất động sản hỗn hợp mới (như condotel, officetel, shophouse) và các hợp đồng xây dựng hạ tầng quy mô lớn khi Việt Nam chính thức áp dụng bắt buộc Chuẩn mực Báo cáo tài chính quốc tế IFRS sau năm 2025.

Giá trị tham khảo

Luận án là tài liệu tham khảo có giá trị chuyên môn cao đối với các nhóm đối tượng:

• Nghiên cứu sinh, học viên cao học, giảng viên chuyên ngành Kế toán - Kiểm toán và Tài chính: Tham khảo khung lý thuyết mô hình 5 bước theo IFRS 15, bảng phân tích so sánh đối chiếu giữa VAS 14, Thông tư 200/2014/TT-BTC và IFRS 15, cùng phương pháp luận kết hợp định tính và định lượng trong nghiên cứu kế toán doanh thu.
• Nhà quản trị, Giám đốc tài chính (CFO), Kế toán trưởng và nhân viên kế toán tại các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản: Tham khảo quy trình nhận diện hợp đồng, phương pháp bóc tách các nghĩa vụ thực hiện riêng biệt, kỹ thuật xử lý các khoản thanh toán biến đổi (chiết khấu, hỗ trợ lãi suất) và phân bổ giá giao dịch để chuẩn bị lộ trình chuyển đổi báo cáo tài chính sang chuẩn mực quốc tế.
• Cơ quan quản lý nhà nước (Bộ Tài chính, Ủy ban Chứng khoán Nhà nước): Sử dụng các phát hiện thực nghiệm và đề xuất của luận án làm luận cứ khoa học để hoàn thiện hệ thống Chuẩn mực Báo cáo tài chính Việt Nam (VFRS 15) và ban hành các văn bản hướng dẫn kế toán doanh thu phù hợp với thực tiễn ngành bất động sản.

Câu hỏi thường gặp

1. Điểm khác biệt căn bản giữa IFRS 15 và VAS 14 trong việc xác định thời điểm ghi nhận doanh thu là gì?
VAS 14 xác định thời điểm ghi nhận doanh thu dựa trên nguyên tắc chuyển giao phần lớn rủi ro và lợi ích kinh tế gắn liền với quyền sở hữu tài sản cho người mua. Trong khi đó, IFRS 15 xác định thời điểm ghi nhận doanh thu căn cứ vào sự chuyển giao quyền kiểm soát hàng hóa hoặc dịch vụ cho khách hàng (khả năng điều khiển việc sử dụng và thu được phần lớn lợi ích còn lại từ tài sản), được thực hiện theo quy trình 5 bước và có thể ghi nhận tại một thời điểm hoặc ghi nhận theo thời gian.

2. Tại sao hợp đồng hợp tác kinh doanh (BCC) trong lĩnh vực bất động sản không được coi là hợp đồng với khách hàng theo IFRS 15?
Hợp đồng BCC là thỏa thuận trong đó các đối tác cùng tham gia vào một hoạt động kinh doanh để chia sẻ rủi ro và lợi ích kinh tế (như cùng đầu tư phát triển một dự án bất động sản). Đối tác trong hợp đồng BCC không phải là bên mua để tiêu thụ sản phẩm hay dịch vụ đầu ra của doanh nghiệp, do đó hợp đồng BCC không thỏa mãn khái niệm hợp đồng với khách hàng và không tạo ra doanh thu bán hàng trực tiếp theo IFRS 15.

3. Điều kiện để một thỏa thuận sửa đổi hợp đồng được hạch toán như một hợp đồng riêng biệt là gì?
Theo IFRS 15, thỏa thuận sửa đổi hợp đồng được ghi nhận là một hợp đồng riêng biệt khi đáp ứng đồng thời hai điều kiện: (1) Phạm vi hợp đồng được mở rộng do bổ sung thêm các hàng hóa hoặc dịch vụ đã cam kết và các hàng hóa/dịch vụ bổ sung này có tính tách biệt; (2) Giá giao dịch của hợp đồng tăng thêm một khoản tương ứng với giá bán đơn lẻ độc lập của các hàng hóa/dịch vụ bổ sung đó (có thể điều chỉnh chiết khấu phù hợp với bối cảnh hợp đồng cụ thể).

4. Mẫu khảo sát định lượng đánh giá các nhân tố ảnh hưởng đến kế toán doanh thu trong luận án được thiết kế với quy mô và cơ cấu ra sao?
Luận án thực hiện khảo sát với tổng số 273 phiếu phát ra và thu về 203 phiếu hợp lệ (tỷ lệ 74,36%). Cơ cấu mẫu gồm 5 nhóm đối tượng: Tổng Giám đốc/Giám đốc (28 phiếu), Kế toán trưởng/Trưởng phòng kế toán (54 phiếu), Kế toán viên trực tiếp làm kế toán doanh thu (54 phiếu), Kiểm soát viên nội bộ (38 phiếu) và Kiểm toán viên cùng các chuyên gia (29 phiếu).

5. Quy định về ghi nhận doanh thu bán bất động sản tại Thông tư số 200/2014/TT-BTC có điểm gì thay đổi so với Quyết định số 15/2006/QĐ-BTC?
Theo Quyết định số 15/2006/QĐ-BTC trước đây, doanh nghiệp được ghi nhận doanh thu theo tiến độ thu tiền khi khách hàng thanh toán trước tiền mua bất động sản. Tuy nhiên, theo Thông tư số 200/2014/TT-BTC, doanh thu kinh doanh bất động sản chỉ được ghi nhận khi bất động sản đã hoàn thành và được bàn giao chính thức cho khách hàng, không được ghi nhận doanh thu thu tiền theo tiến độ xây dựng.

Kết luận

Luận án tiến sĩ "Kế toán doanh thu trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản" là công trình nghiên cứu chuyên khảo có đóng góp quan trọng cả về phương diện lý luận và thực tiễn đối với chuyên ngành Kế toán tại Việt Nam. Bằng việc kết hợp phương pháp nghiên cứu định tính và định lượng trên dữ liệu thực tế của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết giai đoạn 2017 – 2022, tác giả đã làm rõ thực trạng hạch toán doanh thu và kiểm định các nhân tố ảnh hưởng chi phối phần hành này. Hệ thống giải pháp hoàn thiện theo mô hình 5 bước của IFRS 15 được đề xuất đồng bộ với các điều kiện thực thi cụ thể, cung cấp cơ sở khoa học và thực tiễn giá trị nhằm nâng cao tính minh bạch của thông tin tài chính trong ngành bất động sản giai đoạn đến năm 2030.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG 1. 71 Chương 2 THỰC TRẠNG KẾ TOÁN DOANH THU TRONG DOANH NGHIỆP KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN. Khái quát về doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tại Việt Nam. Quá trình hình thành và phát triển của thị trường kinh doanh bất động sản tại Việt Nam.

Thực trạng thị trường kinh doanh bất động sản ở Việt Nam hiện nay. Đặc điểm của hoạt động kinh doanh bất động sản ảnh hưởng đến kế toán doanh thu trong doanh nghiệp. Đặc điểm tổ chức quản lý trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Việt Nam. Đặc điểm tổ chức bộ máy kế toán trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Việt Nam.

Kế toán doanh thu bất động sản theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện nay. Khung pháp lý kế toán doanh thu. Kế toán doanh thu bất động sản theo chuẩn mực và chế độ kế toán Việt Nam hiện nay. Thực trạng kế toán doanh thu trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

Thực trạng xác định hợp đồng với khách hàng trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Thực trạng xác định nghĩa vụ thực hiện hợp đồng trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Thực trạng xác định giá trị hợp đồng trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Thực trạng phân bổ giá trị hợp đồng cho các nghĩa vụ thực hiện trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

Thực trạng ghi nhận doanh thu trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Thực trạng trình bày doanh thu trên báo cáo tài chính trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Thực trạng các nhân tố ảnh hưởng đến kế toán doanh thu trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Mô hình nghiên cứu.

Phương pháp xử lý dữ liệu về các nhân tố ảnh hưởng đến kế toán doanh thu trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Đánh giá thực trạng các nhân tố ảnh hưởng đến kế toán doanh thu trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Đánh giá thực trạng kế toán doanh thu trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Việt Nam. Nguyên nhân của những hạn chế.

130 KẾT LUẬN CHƯƠNG 2. 134 Chương 3 MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN KẾ TOÁN DOANH THU TRONG DOANH NGHIỆP KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN. Định hướng phát triển của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Việt Nam. Bối cảnh kinh tế thế giới và Việt Nam.

Định hướng phát triển hoạt động kinh doanh bất động sản Việt Nam. Các yêu cầu hoàn thiện kế toán doanh thu trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Giải pháp hoàn thiện kế toán doanh thu trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Hoàn thiện xác định hợp đồng với khách hàng trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

Hoàn thiện xác định nghĩa vụ thực hiện hợp đồng. Hoàn thiện xác định giá trị hợp đồng. Hoàn thiện phân bổ giá trị hợp đồng cho các nghĩa vụ thực hiện. Hoàn thiện ghi nhận doanh thu trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

Hoàn thiện trình bày thông tin trên báo cáo tài chính. Một số giải pháp khác nhằm hoàn thiện kế toán doanh thu trong doanh nghiệp kinh doanh BĐS. Điề u kiện áp du ̣ng các giải pháp hoàn thiện kế toán doanh thu trong doanh nghiệp kinh doanh bấ t động sản Việt Nam. Về phiá Nhà nước và ngành chủ quản.

Về phiá các doanh nghiệp. Về phía các Sở giao dịch chứng khooán. Về phiá các cơ sở đào tạo. 173 KẾT LUẬN CHƯƠNG 3.

175 DANH MỤC CÁC CÔNG TRÌNH KHOA HỌC CỦA TÁC GIẢ ĐÃ CÔNG BỐ LIÊN QUAN ĐẾN LUẬN ÁN. 178 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO. 190 vi DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT AICPA American Institute of Certified Public Accountants Hội kế toán viên công chứng Hoa kỳ APB Accounting Principles Board Uỷ ban các nguyên tắc kế toán BCTC Báo cáo tài chính BĐS Bất động sản BTC Bộ Tài chính CCDV Cung cấp dịch vụ CĐKT Cân đối kế toán CMKT Chuẩn mực kế toán DN Doanh nghiệp DT Doanh thu FASB Financial Accounting Standards Board Uỷ ban chuẩn mực kế toán tài chính FRS 102 Financial Reporting Standard applicable in the UK and Republic of Ireland Chuẩn mực Báo cáo tài chính áp dụng cho Anh và Cộng hoà Ireland GAAP Generally accepted accounting principles Các nguyên tắc kế toán chung được thừa nhận GTGT Giá trị gia tăng HĐ Hợp đồng IAS International Accounting Standards Chuẩn mực kế toán quốc tế IASB International Accounting Standards Board Hội đồng chuẩn mực kế toán quốc tế IASC International Financial Reporting Committee Uỷ ban chuẩn mực kế toán quốc tế IFRS International Financial Reporting Standards Chuẩn mực báo cáo tài chính quốc tế IFRIC International Financial Reporting Interpretations Cơ quan chuyên về diễn giải của tổ chức IASB KTTC Kế toán tài chính KTQT Kế toán quản trị NPT Nợ phải trả NSNN Ngân sách Nhà nước SXKD Sản xuất kinh doanh TK Tài khoản VAS Vietnamese Accounting Standard Chuẩn mực kế toán Việt Nam vii DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU Bảng 1.1: Bảng tổng hợp các công trình nghiên cứu liên quan đến các nhân tố ảnh hưởng đến kế toán doanh thu trong DN .1: Các DN kinh doanh BĐS nhà ở có lợi nhuận cao năm 2021 .2: Cơ cấu doanh thu thuần của CTCP Vinhomes .3: Cơ cấu doanh thu thuần của tập đoàn Vingroup .4: Một số loại hợp đồng với khách hàng điển hình tại DN kinh doanh BĐS .5: Mô tả nhân tố ảnh hưởng đến kế toán doan thu trong DN kinh doanh BĐS .6: Kết quả kiểm định độ tin cậy của các thang đo.7: Kết quả kiểm định KMO và Bartlett .8: Kết quả kiểm định độ tin cậy của các nhân tố sau khi rút trích .9: Tình hình áp du ̣ng IFRS trên thế giới .1: Đánh giá mức độ quan trọng của các giải pháp hoàn thiện kế toán doanh thu trong DN kinh doanh BĐS .2: Nhóm chỉ số đánh giá khả năng thanh toán của khách hàng DN .3: Bảng xác định số tiền thanh toán theo tiến độ hợp đồng .4: Bảng xác định khoản tín dụng do khách hàng thanh toán trước .5: Bảng xác định số tiền khách hàng thanh toán tại thời điểm bàn giao nhà.6: Tổng hợp một số điểm khác biệt điển hình giữa IFRS 15 và VAS 14. 169 viii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 1.1: Các bước xác định doanh thu HĐ với khách hàng .2: Dấu hiệu nhận biết một hợp đồng với khách hàng .3: Ghi nhận hợp đồng đơn nhất hoặc riêng lẻ .4: Phương pháp ước tính khoản thanh toán biến đổi .5: Thời điểm ghi nhận doanh thu theo hơp đồng với khách hàng .1: Lĩnh vực hoạt động của DN BĐS Việt Nam niêm yết .2: Tình hình thị trường BĐS của một số tỉnh thành trên cả nước .3: Thống kê số lượng căn hộ mở bán tại Hà Nội .4: Thống kê số lượng căn hộ mở bán tại TP.5: Thống kê số lượng biệt thự/ nhà liền kề mở bán tại Hà Nội .6: Thống kê số lượng biệt thự/ nhà liền kề mở bán tại TP.7: Thống kê diện tích giao dịch cho thuê kinh doanh tại Hà Nội .8: Thống kê diện tích giao dịch cho thuê kinh doanh tại TP.9: Tổ chức kế toán theo hình thức tập trung .10: Tổ chức kế toán theo hình thức phân tán.11: Quy trình thực hiện hợp đồng với khách hàng .12: Mô hình nghiên cứu các nhân tố ảnh hưởng kế toán doanh thu .13: Điều kiện ghi nhận doanh thu theo thời gian và thời điểm .1: Biến động giá cổ phiếu BĐS so với VNIndex trong 6 tháng đầu năm 2022 .2: Trái phiếu DN và trái phiếu BĐS phát hành .3: Top 10 DN có quỹ đất lớn nhất trên thị trường chứng khoán .4: Lộ trình chuyển đổi từ VAS sang IFRS .5: Các mốc thời gian thực hiện chuyển đổi và áp dụng IFRS 15.

Sự cần thiết của đề tài nghiên cứu BĐS và thị trường BĐS có vai trò quan trọng đối với nền kinh tế, nó tác động trực tiếp đến sự tăng trưởng và phát triển của nền kinh tế nói chung và các DN kinh doanh BĐS nói riêng. Đại dịch Covid - 19 đã làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến kinh tế thế giới và Việt Nam, gây đình trệ, đứt gãy chuỗi hoạt động sản xuất kinh doanh của nhiều lĩnh vực trong đó có lĩnh vực kinh doanh BĐS. Theo số liệu của Tổng cục Thống kê, trong 5 tháng đầu năm 2020, có 717 DN BĐS ngừng kinh doanh có thời hạn, tăng 88,7% so với cùng kỳ năm 2019, số DN hoàn tất giải thể là 342 DN, tăng 52% so với cùng kỳ [58]. Tỷ lệ tiêu thụ sản phẩm chỉ tính riêng nhà ở thương mại năm 2020 đạt khoảng 14%, thấp nhất trong vòng 4 năm qua.

Từ cuối năm 2021 cho đến nay, số lượng DN hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh BĐS tăng từ 14.464 DN (năm 2021) [60], trong 8 tháng đầu năm 2022 số lượng DN kinh doanh BĐS thành lập mới là 6.573 DN, tăng 27,3% so với cùng kỳ năm ngoái [59] và lượng khách hàng giao dịch tăng đã cho thấy thị trường kinh doanh BĐS đang có nhiều khởi sắc. Hoạt động kinh doanh BĐS có tính chất rất phức tạp và tồn tại nhiều rủi ro, một phần là do đặc điểm của hoạt động kinh doanh BĐS có nhiều khác biệt so với các hoạt động khác như: (i) Hoạt động kinh doanh BĐS mang tính khu vực; (ii) Hoạt động kinh doanh BĐS đòi hỏi phải có vốn đầu tư lớn và dài hạn; (iii) Hoạt động kinh doanh BĐS chịu ảnh hưởng lớn bởi các chính sách pháp luật của Nhà nước, sự ổn định và phát triển kinh tế, chính trị - xã hội. Hơn nữa, trong thời gian gần đây, các vụ án xôn xao dư luận liên quan đến lĩnh vực kinh doanh BĐS ngày một nhiều và phức tạp, điều này đòi hỏi các DN kinh doanh BĐS phải có nguồn lực đủ mạnh và có mối quan hệ đa chiều để có thể phục vụ công tác quản lý nói chung và công tác kế toán nói riêng. Các chính sách của Nhà nước thường xuyên thay đổi và chỉnh sửa để phù hợp với tình hình thực tế, vì vậy các quy định pháp luật liên quan đến lĩnh vực BĐS ngày càng được thắt chặt.

Nhà nước không ngừng tăng cường các quy định nhằm mục đích cung cấp thông tin kinh tế tài chính nói chung và thông tin về doanh thu của DN nói riêng một cách minh bạch cho các đối tượng sử dụng thông tin. Về phía DN, DN muốn kiểm soát được hoạt động sản xuất kinh doanh của mình phải xây dựng hệ thống công cụ quản lý hiệu quả.