Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

1. Lý do chọn đề tài và bối cảnh thực tiễn

Đất đai là nguồn tài nguyên quốc gia có hạn về diện tích, cố định về vị trí không gian và giữ vai trò là tư liệu sản xuất đặc biệt đối với ngành nông - lâm nghiệp, đồng thời là thành phần thiết yếu cấu thành môi trường sống và địa bàn phân bố dân cư. Quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa cùng áp lực gia tăng dân số đã đặt ra yêu cầu cấp thiết đối với công tác quản lý nhà nước về đất đai nhằm đảm bảo việc sử dụng quỹ đất tiết kiệm, hiệu quả và bền vững.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) là chứng thư pháp lý quan trọng nhằm xác lập mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước và người sử dụng đất, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của chủ sử dụng, đồng thời tạo cơ sở cho đất đai tham gia vào thị trường bất động sản. Sau khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2014 cùng hệ thống văn bản hướng dẫn dưới luật, công tác đăng ký đất đai và cấp GCNQSDĐ đã được triển khai đồng bộ nhằm kiện toàn hồ sơ địa chính và nâng cao hiệu lực quản lý nhà nước tại các cấp cơ sở. Xuất phát từ bối cảnh thực hiện dự án đo đạc thành lập bản đồ địa chính và cấp GCNQSDĐ tại địa bàn miền núi, đề tài "Thực hiện công tác đăng ký đất đai để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ tháng 3 đến tháng 5 năm 2018 tại xã Vinh Tiền, huyện Tân Sơn, tỉnh Phú Thọ" đã được tác giả lựa chọn nghiên cứu.

2. Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu

Khóa luận xác định 4 mục tiêu nghiên cứu cụ thể:

  1. Đánh giá tổng quan điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của xã Vinh Tiền tác động đến việc quản lý và sử dụng đất.
  2. Đánh giá tình hình thực hiện công tác đăng ký đất đai và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn xã.
  3. Phân tích những thuận lợi và khó khăn phát sinh trong quá trình triển khai công tác cấp GCNQSDĐ tại địa phương.
  4. Rút ra bài học kinh nghiệm chuyên môn, đề xuất các giải pháp khả thi nhằm nâng cao hiệu quả công tác đăng ký, cấp GCNQSDĐ và quản lý hồ sơ địa chính tại cơ sở.

3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

  • Đối tượng nghiên cứu: Kết quả thực hiện công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các hộ gia đình, cá nhân và tổ chức trên địa bàn xã Vinh Tiền, huyện Tân Sơn, tỉnh Phú Thọ.
  • Phạm vi không gian: Toàn bộ ranh giới hành chính xã Vinh Tiền, huyện Tân Sơn, tỉnh Phú Thọ (bao gồm 8 xóm: Bương, Cham, Đông Thi, Đồng Khoai, Đồng Giang, Khang Lèn, Mận Gạo, Sặt).
  • Phạm vi thời gian: Quá trình thu thập số liệu và tham gia thực hiện dự án diễn ra từ ngày 04/03/2018 đến ngày 04/06/2018; số liệu thống kê hiện trạng quản lý và sử dụng đất đai được cập nhật đến các năm 2016 - 2017.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

1. Khung lý thuyết và căn cứ pháp lý

Đề tài dựa trên cơ sở lý luận quản lý nhà nước về đất đai quy định tại Điều 22 Luật Đất đai năm 2013 (bao gồm 15 nội dung quản lý nhà nước). Cơ sở pháp lý và quy chuẩn kỹ thuật phục vụ công tác đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ và lập hồ sơ địa chính được trích dẫn gồm:

  • Luật và Nghị quyết: Luật Đất đai năm 2013; Nghị quyết số 755/2003/NQ-UBTVQH11 ngày 02/04/2005; Nghị quyết số 1037/2006/NQ-UBTVQH11 ngày 27/07/2006 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.
  • Nghị định của Chính phủ: Nghị định số 181/2004/NĐ-CP (Điều 39, Điều 136); Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai; Nghị định số 44/2014/NĐ-CP về giá đất; Nghị định số 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất; Nghị định số 46/2014/NĐ-CP về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; Nghị định số 47/2014/NĐ-CP về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; Nghị định số 88/2009/NĐ-CP về cấp GCN.
  • Thông tư của các Bộ ngành: Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT về hồ sơ địa chính; Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT về bản đồ địa chính; Thông tư số 30/2013/TT-BTNMT quy định lồng ghép việc đo đạc lập/chỉnh lý bản đồ địa chính với đăng ký đất đai, cấp GCN và xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính; Thông tư số 34/2014/TT-BTNMT; Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT; Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT; Thông tư số 76/2014/TT-BTC và Thông tư số 77/2014/TT-BTC của Bộ Tài chính.
  • Văn bản hướng dẫn của địa phương: Hướng dẫn số 206/HD-TNMT ngày 28/3/2013 của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Phú Thọ; Quyết định số 1597/2005/QĐ-UB của UBND huyện Tân Sơn.

Hệ thống lý thuyết cũng phân định rõ 4 mẫu Giấy chứng nhận qua các thời kỳ: Mẫu theo Quyết định số 201/QĐ/ĐK (1989), mẫu theo Nghị định số 60/NĐ-CP (1994), mẫu theo Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT (sửa đổi bởi Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT), và mẫu thống nhất hiện hành theo Nghị định số 88/2009/NĐ-CP cùng Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT.

2. Phương pháp nghiên cứu

Khóa luận áp dụng các phương pháp điều tra thực tế trong quản lý đất đai:

  • Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp: Trực tiếp tham gia tổ chức các cuộc họp dân tại 8 xóm thuộc xã Vinh Tiền để hướng dẫn người dân kê khai thông tin đăng ký đất đai; phát và thu thập phiếu lấy ý kiến khu dân cư về nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất đối với các trường hợp không có giấy tờ theo quy định.
  • Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp: Thu thập tài liệu, báo cáo tổng kết tình hình kinh tế - xã hội và hiện trạng quản lý đất đai từ UBND xã Vinh Tiền; trích lục dữ liệu bản đồ giải thửa 299 đo vẽ năm 1984 và hệ thống bản đồ số; tiếp cận hồ sơ kỹ thuật của dự án đo đạc thành lập bản đồ địa chính do Công ty Cổ phần TNMT Phương Bắc thực hiện.
  • Phương pháp thống kê, xử lý và tổng hợp số liệu: Phân loại, tổng hợp số liệu kê khai nguồn gốc đất, lập biểu đối chiếu nhu cầu cấp mới, cấp đổi và các trường hợp đủ điều kiện/không đủ điều kiện xét cấp GCNQSDĐ.

Nội dung chính theo từng chương

Phần 1: Mở đầu

Tác giả trình bày tính cấp thiết của công tác quản lý nhà nước về đất đai trong giai đoạn công nghiệp hóa - hiện đại hóa; khẳng định vai trò pháp lý của GCNQSDĐ theo Luật Đất đai năm 2013. Phần này cũng xác lập rõ mục tiêu, nhiệm vụ, ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài trong việc hoàn thiện kỹ năng thực địa và hỗ trợ công tác chuyên môn tại địa bàn thực tập.

Phần 2: Tổng quan tài liệu

Chương này hệ thống hóa 15 nội dung quản lý nhà nước về đất đai theo Điều 22 Luật Đất đai năm 2013; làm rõ các khái niệm về đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ và thiết lập hồ sơ địa chính (dạng giấy và dạng số). Tác giả phân tích chi tiết:

  • Đối tượng đăng ký (Điều 5, Điều 169) và người chịu trách nhiệm đăng ký (Điều 39 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP).
  • Thẩm quyền cấp GCNQSDĐ quy định tại Điều 105 Luật Đất đai năm 2013 (UBND cấp tỉnh cấp cho tổ chức, tôn giáo, người nước ngoài; UBND cấp huyện cấp cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư).
  • Nguyên tắc cấp GCNQSDĐ theo Điều 98 Luật Đất đai năm 2013, bao gồm nguyên tắc cấp theo thửa đất, xử lý tài sản chung của vợ chồng, xử lý trường hợp có sự chênh lệch diện tích đo đạc thực tế so với giấy tờ cũ mà không thay đổi ranh giới.
  • Trình tự thủ tục hành chính cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân theo quy định tại Điều 136 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP với thời gian thực hiện tối đa 55 ngày làm việc.
  • Sơ lược thực trạng cấp GCNQSDĐ trên địa bàn huyện Tân Sơn: Triển khai đề án cơ chế một cửa liên thông theo Nghị định số 43/2014/NĐ-CP tại 17 xã và cấp đổi GCN theo Quyết định số 1597/2005/QĐ-UB.

Phần 3: Đối tượng, nội dung và phương pháp nghiên cứu

Trình bày chi tiết khung nghiên cứu, bao gồm việc xác định đối tượng nghiên cứu là kết quả cấp GCNQSDĐ tại xã Vinh Tiền trong khoảng thời gian từ ngày 04/03/2018 đến ngày 04/06/2018. Chương này cấu trúc 4 nội dung nghiên cứu trọng tâm (điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội; hiện trạng quản lý sử dụng đất; thực hiện quy trình cấp GCN; đánh giá thuận lợi, khó khăn và đề xuất giải pháp) cùng quy trình thu thập dữ liệu sơ cấp qua 8 xóm và dữ liệu thứ cấp từ chính quyền địa phương.

Phần 4: Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Chương này phản ánh toàn bộ kết quả điều tra và xử lý dữ liệu thực tế:

  • Điều kiện tự nhiên và dân sinh: Tổng diện tích tự nhiên của xã là 2.579,01 ha (đất nông nghiệp chiếm 2.439,96 ha). Toàn xã có 362 hộ với 1.491 nhân khẩu phân bố tại 8 xóm; cơ cấu dân tộc gồm người Dao (76%), Mường (16%) và Kinh (8%). Địa hình đồi núi chia cắt phức tạp, độ cao phổ biến từ 150 m đến 500 m, có suối Giáp chảy qua. Khí hậu nhiệt đới gió mùa có lượng mưa trung bình 2.186 mm, nhiệt độ trung bình 22,9°C, độ ẩm 85%.
  • Hiện trạng quản lý và sử dụng đất: Đất nông nghiệp chiếm phần lớn diện tích (đất lâm nghiệp chiếm 2.324,26 ha, đất trồng cây hàng năm 69,83 ha gồm 56,89 ha đất trồng lúa và 12,23 ha cây hàng năm khác; đất trồng cây lâu năm 41,72 ha; nuôi trồng thủy sản 4,48 ha). Đất phi nông nghiệp là 69,70 ha (chiếm tỷ lệ nhỏ), trong đó đất ở chiếm 36,21% đất phi nông nghiệp (gồm đất ở nông thôn đơn thuần 1,42 ha và đất ở kết hợp trồng cây lâu năm), đất chuyên dùng 23,99%, đất có mục đích công cộng 21,54%, đất sông ngòi 10,77%. Xã vẫn đang khai thác hệ thống bản đồ giải thửa 299 lập từ năm 1984 kết hợp số hóa để phục vụ tra cứu.
  • Thực hiện quy trình cấp GCNQSDĐ (5 bước): Triển khai dự án lồng ghép đo đạc chỉnh lý bản đồ với cấp GCN theo Thông tư số 30/2013/TT-BTNMT và Hướng dẫn số 206/HD-TNMT qua quy trình:
    • Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ họp xét (kiểm tra kê khai, đối chiếu pháp lý, phân loại đủ điều kiện/chưa đủ điều kiện).
    • Bước 2: Họp Ban chỉ đạo cấp xã (cán bộ địa chính trình bày, đại diện Phòng TN&MT/VP Đăng ký QSDĐ thông qua ý kiến thẩm định, Ban chỉ đạo biểu quyết giơ tay và xử lý các trường hợp cần lấy phiếu ý kiến khu dân cư theo Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT).
    • Bước 3: Công khai hồ sơ và giải quyết vướng mắc (niêm yết công khai 15 ngày tại trụ sở UBND xã và nhà văn hóa xóm).
    • Bước 4: Hoàn thiện hồ sơ, lập Tờ trình gửi UBND cấp huyện.
    • Bước 5: Tiếp nhận hồ sơ và viết GCN tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện, thiết lập sổ Địa chính, sổ Mục kê và sổ Cấp GCN.
  • Kết quả kê khai và rà soát nguồn gốc đất: Ghi nhận 261 hộ dân tham gia kê khai cho 3.366 thửa đất (cấp mới 2.090 thửa, cấp đổi 1.276 thửa). Về nguồn gốc: 1.537 thửa có nguồn gốc do tặng cho và 1.829 thửa do người dân tự khai phá.

Kết quả và đóng góp

1. Kết quả nghiên cứu chính kèm số liệu văn bản

Khóa luận đã lượng hóa kết quả đăng ký, kê khai đất đai tại 8 xóm trên địa bàn xã Vinh Tiền:

STT Xóm Số hộ đến kê khai Số thửa đăng ký cấp mới Số thửa đăng ký cấp đổi Tổng số thửa đất
1 Bương 38 401 139 540
2 Cham 35 289 127 416
3 Đồng Giang 30 293 336 629
4 Đồng Khoai 38 415 132 547
5 Đồng Thi 16 91 111 202
6 Khang Lèn 30 24 118 142
7 Mận Gạo 33 385 210 595
8 Sặt 41 192 103 295
Tổng Toàn xã 261 2.090 1.276 3.366

Về mặt rà soát nguồn gốc sử dụng đất trên toàn địa bàn:

  • Thửa đất có nguồn gốc được tặng cho: 1.537 thửa.
  • Thửa đất có nguồn gốc do tự khai phá: 1.829 thửa (chiếm tỷ trọng chủ yếu trong tổng số 3.366 thửa đất đăng ký).

2. Giải pháp và kiến nghị của tác giả

  • Về công tác tuyên truyền: Đẩy mạnh phổ biến Luật Đất đai năm 2013 sâu rộng đến các cụm dân cư miền núi, nâng cao nhận thức của đồng bào dân tộc thiểu số về quyền lợi, nghĩa vụ tài chính và thủ tục đăng ký đất đai.
  • Về quy trình chuyên môn: Áp dụng chặt chẽ quy trình lồng ghép đo đạc lập bản đồ địa chính với việc thu nhận hồ sơ đăng ký cấp GCN theo Thông tư số 30/2013/TT-BTNMT; phát huy hiệu quả của Tổ cấp GCN tại các thôn/xóm trong việc lấy phiếu xác nhận nguồn gốc đất từ cộng đồng dân cư.
  • Về quản lý hồ sơ: Đẩy mạnh chuyển đổi hệ thống hồ sơ địa chính dạng giấy (bản đồ 299 năm 1984) sang hệ thống cơ sở dữ liệu địa chính dạng số để đảm bảo tính đồng bộ và chính xác trong tra cứu, cấp đổi GCN.

3. Đóng góp của đề tài

Đề tài cung cấp hệ thống dữ liệu điều tra thực tế chi tiết về hiện trạng sử dụng đất và hồ sơ địa chính tại một xã miền núi thuộc huyện Tân Sơn, tỉnh Phú Thọ. Báo cáo đã minh chứng tính hiệu quả của phương thức kết hợp giữa đơn vị tư vấn kỹ thuật (Công ty Cổ phần TNMT Phương Bắc) với chính quyền cơ sở trong việc giải quyết hồ sơ đất đai có nguồn gốc tự khai phá phức tạp.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

1. Hạn chế

  • Giới hạn thời gian: Đề tài được thực hiện trong thời gian thực tập từ tháng 3 đến tháng 6 năm 2018, chỉ phản ánh được giai đoạn kê khai, họp xét và lập hồ sơ trình cấp huyện, chưa theo dõi được kết quả ký duyệt cấp và bàn giao GCN trên thực tế cho người dân.
  • Hạn chế về tài liệu quản lý cũ: Bản đồ địa chính của địa phương chủ yếu dựa trên bản đồ 299 từ năm 1984 có sự sai lệch nhất định về ranh giới, hình thể thửa đất so với hiện trạng thực tế, gây kéo dài thời gian thẩm tra nguồn gốc.
  • Đặc thù địa bàn: Địa hình chia cắt mạnh, tỷ lệ đất tự khai phá cao (1.829 thửa) và sự hạn chế trong việc lưu giữ giấy tờ pháp lý của người dân vùng đồng bào dân tộc thiểu số làm gia tăng độ phức tạp trong việc xét duyệt hồ sơ.

2. Hướng nghiên cứu tiếp

  • Mở rộng theo dõi toàn diện quy trình sau thẩm định: Từ bước ban hành Quyết định cấp GCNQSDĐ của UBND huyện Tân Sơn, cập nhật sổ Địa chính, sổ Mục kê đến công tác thu nộp nghĩa vụ tài chính và trao giấy chứng nhận cho từng chủ sử dụng.
  • Nghiên cứu xây dựng và vận hành cơ sở dữ liệu địa chính số hoàn chỉnh cấp xã, liên thông đồng bộ với Văn phòng Đăng ký đất đai cấp huyện.

Giá trị tham khảo

  • Đối tượng thụ hưởng:
    • Sinh viên, học viên chuyên ngành Quản lý Đất đai, Địa chính, Quản lý Tài nguyên và Môi trường sử dụng làm tài liệu tham khảo cho các báo cáo thực tập tốt nghiệp và khóa luận chuyên môn.
    • Cán bộ địa chính cấp xã, nhân sự tại các Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai và các đơn vị tư vấn đo đạc bản đồ địa chính.
  • Nội dung tham khảo giá trị:
    • Quy trình chi tiết 5 bước tổ chức họp xét, công khai kết quả và lập tờ trình cấp GCNQSDĐ tại cấp xã theo Hướng dẫn số 206/HD-TNMT.
    • Phương pháp xử lý hồ sơ và xác nhận nguồn gốc đất đai do tự khai phá thông qua họp dân và phiếu lấy ý kiến khu dân cư theo quy định pháp luật.

Câu hỏi thường gặp

1. Đề tài nghiên cứu được thực hiện tại địa bàn nào và do cơ quan nào phối hợp triển khai?

Khóa luận được thực hiện tại xã Vinh Tiền, huyện Tân Sơn, tỉnh Phú Thọ, dựa trên quá trình tác giả thực tập và tham gia dự án do Công ty Cổ phần TNMT Phương Bắc phối hợp cùng UBND xã Vinh Tiền triển khai trong giai đoạn từ tháng 3 đến tháng 6 năm 2018.

2. Tổng số hộ và số thửa đất được thống kê kê khai cấp GCN tại xã Vinh Tiền là bao nhiêu?

Theo kết quả rà soát tại 8 xóm của xã Vinh Tiền, có tổng cộng 261 hộ gia đình tham gia đăng ký kê khai với tổng số 3.366 thửa đất, trong đó có 2.090 thửa đăng ký cấp mới và 1.276 thửa đăng ký cấp đổi.

3. Nguồn gốc sử dụng đất tại xã Vinh Tiền phân bổ như thế nào qua số liệu điều tra?

Trong tổng số 3.366 thửa đất được kê khai, có 1.537 thửa đất có nguồn gốc do nhận tặng cho và 1.829 thửa đất có nguồn gốc do người dân tự khai phá qua các thời kỳ.

4. Quy trình xét cấp GCNQSDĐ tại cấp xã trong dự án gồm những bước cụ thể nào?

Quy trình gồm 5 bước: (1) Chuẩn bị hồ sơ họp xét; (2) Họp Ban chỉ đạo cấp giấy chứng nhận cấp xã; (3) Niêm yết công khai hồ sơ 15 ngày và giải quyết vướng mắc; (4) Hoàn thiện hồ sơ, lập Tờ trình UBND huyện; (5) Tiếp nhận hồ sơ, kiểm tra và viết Giấy chứng nhận tại Văn phòng đăng ký cấp huyện.

5. Đặc điểm hiện trạng sử dụng đất của xã Vinh Tiền có điểm gì nổi bật?

Xã có tổng diện tích tự nhiên là 2.579,01 ha, trong đó đất lâm nghiệp chiếm phần lớn diện tích với 2.324,26 ha (chiếm phần lớn quỹ đất nông nghiệp 2.439,96 ha), đất phi nông nghiệp chiếm diện tích nhỏ với 69,70 ha; cây trồng lâm nghiệp chủ lực là keo và bồ đề.

Kết luận

Khóa luận tốt nghiệp của tác giả Nguyễn Khương Duy đã phản ánh toàn diện công tác đăng ký đất đai và lập hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại xã Vinh Tiền, huyện Tân Sơn, tỉnh Phú Thọ trong năm 2018. Thông qua việc thu thập và phân loại dữ liệu của 3.366 thửa đất tại 8 xóm, công trình đã làm rõ thực trạng quản lý đất đai trên địa bàn miền núi với tỷ lệ đất tự khai phá và đất lâm nghiệp chiếm đa số. Công trình cung cấp quy trình kỹ thuật 5 bước cùng các giải pháp chuyên môn thực tế nhằm nâng cao hiệu quả đăng ký đất đai và hoàn thiện hồ sơ địa chính tại cấp cơ sở.