Chương 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ THUỘC SỞ HỮU TƢ NHÂN 1. Khái niệm, đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tƣ nhân 1. Khái niệm Nhà ở là tư liệu sinh hoạt và là nhu cầu thiết yếu của mỗi cá nhân, mỗi gia đình. Xã hội càng văn minh, hiện đại thì chỗ ở mà chính xác hơn là nhà ở càng có vai trò quan trọng.
Nhà ở không phải chỉ là một vật thể kiến trúc đơn thuần bảo đảm nhu cầu ở của con người, mà nó còn là một vật thể biểu thị các giá trị văn hóa, lịch sử của một dân tộc, một quốc gia và cả nhân loại. Chính vì thế nhà ở đã được nhiều ngành khoa học nghiên cứu dưới các góc độ khác nhau. Theo phạm trù triết học thì nhà ở là lượng vật chất định hình kiến trúc, đồng bộ và mang tính văn hóa; theo phạm trù xã hội học thì nó là phương tiện đáp ứng nhu cầu ở của con người; theo phạm trù kinh tế thì nó là khối tài sản thường có giá trị lớn trong tổng tài sản quốc gia; còn theo phạm trù pháp luật thì nhà ở là đối tượng điều chỉnh của nhiều ngành luật, trong đó có ngành luật dân sự. Khi cuộc sống càng văn minh, xã hội càng phát triển thì con người ngày càng chú trọng nhiều hơn đến nhà ở và cũng chính vì thế vấn đề nhà ở luôn là sự quan tâm của mọi người và toàn xã hội.
Ở bất kỳ quốc gia nào, Nhà nước cũng phải quan tâm đến vấn đề nhà ở. Sự quan tâm đó thể hiện ở việc Nhà nước ban hành và thực hiện các chính sách xã hội về nhà ở và điều quan trọng là Nhà nước ban hành các quy định pháp luật, tạo khung pháp lý an toàn, tiện lợi cho người dân tự thực hiện các giao dịch, tạo lập nhà ở đáp ứng nhu cầu cần thiết của mình. 5 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Để đáp ứng nhu cầu có nhà để ở, mỗi cá nhân, mỗi gia đình có nhiều phương thức tạo lập khác nhau như: tự xây dựng nhà ở, thuê nhà ở, nhận thừa kế, tặng cho, đổi nhà, hoặc tham gia các giao dịch mua bán nhà. Trong đó, tham gia các giao dịch mua bán nhà ở ngày càng có xu thế phát triển mạnh trong xã hội hiện đại.
Mặt khác, với cách phân loại tài sản theo quy định của pháp luật dân sự, thì nhà ở là một loại bất động sản quan trọng, buộc phải đăng ký quyền sở hữu nên các giao dịch mua bán nhà ở được pháp luật quy định khá chặt chẽ. Chế định về hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân được quy định trong Bộ luật dân sự năm 2005, Luật Nhà ở 2005. Theo đó, hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân được hiểu là một dạng cụ thể của hợp đồng mua bán tài sản. Hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân là sự thỏa thuận của các bên.
Trong hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân bao giờ cũng tồn tại bên bán nhà và bên mua nhà, họ có thể là cá nhân, tổ chức hoặc hộ gia đình hay tổ hợp tác. Các bên thỏa thuận những nội dung của hợp đồng trên cơ sở của sự tự do ý chí và nội dung của thỏa thuận đó không được trái pháp luật và đạo đức xã hội. Tự do ý chí là vấn đề trọng yếu trong pháp luật về hợp đồng nói chung và trong hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân nói riêng. Tự do ý chí được hiểu là không ai có thể ép buộc người khác phải tham gia ký kết hợp đồng mua bán nhà ở với mình hoặc với một chủ thể khác.
Tất cả "hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân được ký kết mà vi phạm điều kiện tự do ý chí của chủ thể trong giao kết hợp đồng thì hợp đồng đó sẽ bị vô hiệu" (theo quy định tại Điều 127, Điều 132 Bộ luật dân sự). Sự tự do ý chí trong thỏa thuận của các bên là một trong những nguyên tắc giao kết hợp đồng dân sự nói chung và được quy định tại Điều 389 Bộ luật dân sự năm 2005, khi giao kết hợp đồng bên bán nhà và bên mua nhà phải thực hiện nguyên tắc: 6 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com - Tự do giao kết hợp đồng nhưng không được trái pháp luật, đạo đức xã hội; - Tự nguyện, bình đẳng, thiện chí, hợp tác, trung thực và ngay thẳng. Nhà ở, theo pháp luật dân sự Việt Nam, là tài sản buộc phải đăng ký quyền sở hữu. Mặt khác, nhà ở thường là loại tài sản có giá trị lớn, có tác động lớn đến đời sống của cá nhân, hộ gia đình và các chính sách xã hội của Nhà nước, vì vậy, việc thỏa thuận của các bên khi giao kết hợp đồng phải được thực hiện bằng văn bản, được công chứng hoặc chứng thực của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền và phải tuân theo những thủ tục luật định.
Thực tế trong những năm vừa qua, các giao dịch mua bán nhà ở luôn là các giao dịch có tính phức tạp, nhạy cảm và thường có nhiều sai phạm, đặc biệt là sai phạm về hình thức hợp đồng, thủ tục mang tính chất hành chính liên quan đến đăng ký quyền sở hữu. Hiện tượng sai phạm này là sự tồn tại có tính hạn chế lịch sử nhất định. Tóm lại, dựa trên lý luận về hợp đồng dân sự, căn cứ vào khái niệm hợp đồng mua bán tài sản được quy định tại Điều 428, các quy định về hợp đồng mua bán nhà ở được quy định từ Điều 450 đến Điều 455 Bộ luật dân sự năm 2005, Luật Nhà ở 2005 và thực tiễn đời sống của hợp đồng mua bán nhà ở, có thể đưa ra khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân như sau: Hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa bên mua và bên bán, theo đó bên bán nhà ở có nghĩa vụ chuyển giao ngôi nhà hoặc phần nhà và quyền sở hữu ngôi nhà hoặc phần nhà đó cho bên mua; bên mua là chủ sở hữu ngôi nhà hoặc phần nhà do bên bán chuyển giao. Bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán đúng thời hạn, địa điểm, theo phương thức do các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở.
7 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail. Đặc điểm pháp lý Nhà ở thuộc sở hữu tư nhân là đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở phải là ngôi nhà, căn hộ có nguồn gốc hợp pháp. Nghĩa là, ngôi nhà đó phải được xác lập quyền sở hữu hợp pháp. Vấn đề đặt ra ở đây là ngôi nhà, căn hộ đó được xác lập trên những cơ sở pháp lý nào thì được coi là sở hữu hợp pháp.
Căn cứ vào quy định tại Điều 170 Bộ luật dân sự năm 2005, nhà ở tư nhân được coi là sở hữu hợp pháp dựa vào một trong các căn cứ sau: + Tư nhân tự tạo dựng (tự xây dựng) nhà ở một cách hợp pháp; + Có được từ quyết định hành chính của cơ quan có thẩm quyền; + Có được từ các giao dịch dân sự hợp pháp (thông qua hợp đồng mua bán, đổi tài sản, tặng cho tài sản, thừa kế tài sản); + Có được từ bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực pháp luật; Một vấn đề quan trọng là nhà ở là loại tài sản buộc phải đăng ký quyền sở hữu, vì thế tất cả các căn cứ xác lập quyền sở hữu của chủ sở hữu ngôi nhà muốn bán phải có các giấy tờ xác nhận quyền sở hữu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Nhưng thực tế, vấn đề xác nhận quyền sở hữu nhà ở cùng với quyền sử dụng đất ở trong những năm vừa qua chưa có hiệu quả cao. Mặt khác, ý thức chấp hành pháp luật trong các giao dịch liên quan đến nhà đất của người dân là không cao. Do đó, vấn đề xuất trình các giấy tờ, tài liệu chứng minh quyền sở hữu nhà ở hợp pháp là rất khó thực hiện được đầy đủ.
Nhà ở, đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân là một loại tài sản buộc phải đăng ký quyền sở hữu, vì thế, các giao dịch mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân đã được quy định khá chặt chẽ trong pháp luật. Theo quy định của pháp luật, hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân là một loại hợp đồng cụ thể của hợp đồng mua bán tài sản, do đó, nó có đầy đủ các đặc điểm của hợp đồng mua bán tài sản nói chung. Ngoài ra, nó cũng có những đặc điểm thể hiện tính đặc thù riêng (đối tượng của loại hợp 8 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân khác hơn so với các loại hợp đồng khác, ngoài ra, nó còn chịu sự ảnh hưởng của các chính sách về nhà ở của Nhà nước ta). Pháp luật thực định Việt Nam, pháp luật một số nước khác trên thế giới đều quy định hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân phải tuân thủ hình thức văn bản, có công chứng hoặc chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và phải thực hiện theo các thủ tục do pháp luật quy định.
Sở dĩ có quy định như vậy là do nhà ở là một loại bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu, nó thường có giá trị lớn và mang tính xã hội sâu sắc. Mặt khác, việc quy định này đảm bảo cho hoạt động quản lý nhà nước về nhà ở đạt hiệu quả cao hơn. Nhà nước, thông qua việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở và các thủ tục mà các chủ thể mua, bán nhà phải thực hiện khi ký kết hợp đồng, tại các cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ có sự đánh giá khách quan hơn về tình hình cung - cầu đối với nhà ở. Thông qua những đánh giá đó, Nhà nước có thể xây dựng và ban hành các chính sách về nhà ở để đảm bảo cho người dân, đặc biệt là những người có thu nhập thấp, những người thuộc diện chính sách xã hội có nhiều điều kiện thuận lợi hơn trong việc có nhà để ở.