Chương 1 MOT SÓ VAN DE LÝ LUẬN CUA PHÁP LUAT VE SỞ HỮU NHÀ Ở TẠI VIỆT NAM 1. Khái quát chung về quyền sở hữu nhà ở lệm và đặc điểm về nhà ở Từ xa xưa, ông bà ta có câu “An cư lập nghiệp”. Có thé thay, “an cư” là một trong nhu cau cập thiệt của cơn người chỉ sau cơm an, áo mặc, ở đây “an cu” chỉ nơi an chỗn ở, cụ thể cũng có thé hiểu là nhà ở, đây còn là một tai sản lớn của mai ca nhân, gia đính Do đó, nhà ở là một đối tượng được nghiên cứu và định nghiia theo rất nhiều quan. điểm: Quan điểm thứ nhật cho rằng: “Nhà ở là công trình được xây dung dé con người ở, bảo vệ cơn người trước những tác động xâu của thiên nhiên như bão lụt, mua gio và pÏục vụ các nhu.
cau sinh hoạt của cá nhân hoặc hộ gia dink”? Quan niém về nhà ở này cho thay nhà ở có mục dich để phục vụ nhu câu sinh hoạt và bảo vệ con người khỏi tác động của thiên nhién, tuy nhiên theo quan điểm của tác giả thi ngoài phục vụ nhu câu sinh hoạt thì nhà ở còn phục vu cho rat nhiều nhu cầu khác của con người như nhu câu tạo lập tải sản, nhu câu phát triển kinh té,. bên cạnh đó đối tượng là cá nhân hoặc hô gia đình chưa bao quát được hệt các déi tượng cân sở hữu nhà ở trong xã hội. Quan điểm thứ hai cho rằng, “Nhà ở là nơi phục vụ sinh hoạt cho cá nhân và gia đình và nó luôn gắn với nhụ cầu thiết yêu của con người. Không những vay, nha ở còn là một bat đông sản có giá trị lớn đôi với cá nhân và luôn gắn liên với đất đai "3 Quan điểm này có tinh toàn diện khi chỉ ra mục đích nhà ở bao gém phuc vụ sinh hoạt, phuc vu cho nhu câu thiết yêu của con người, và đối tượng là con người cũng mang tính bao quát đai điện cho các chủ thé trong xã hội.
Ngoài ra ở quan điểm nảy ˆ Đố Hương Giang( 2022),” PÖtập luật về mena bản nhà ở hùnh thành trong nương lai và thực tiến thực hiển tại tinh Dak Lak”, hân văn thạc sĩ,Đaihọc Luật Hi Nội. Link truy cập: itp: INtarvien hài.edu VKMETSNAVUToc BookReader AspxAnuets -3=6598 &dmd_id=$2293&locale=vi- VN ` Pham Hong Điệp(014),* Php luật rể nước bán nhàở xã hội”, hận vin thạc sĩ Mật học, Đạihọc Luật Hi Nội. Link truy cập: lưtp. edu wWKMETSNAVU Toc BookReader aspx*mets id=663&dmd ši=35855&localt=vEVN 8 còn xác định nha ở là mot loại bat động sản và gắn liên với dat, đây là đặc tính phù hop của đối tượng.
Nhà ở tiếp cân dưới góc đô của khoa học pháp lý là đổi tương điều chỉnh của nhiéu ngành luật và môi ngành luật lại có cách biểu ở những khia canh khác nhau: Dưới góc dé pháp luật Dân sự thì nhà ở là một loại BĐS, là đối tượng của một số giao địch dân sự như giao dich về mua bán nhà ở, tặng cho nhà ở, cho thuê nhà ở, thé chap nha ở. Dưới góc dé pháp luật Xây dựng thì nhà ở được hiéu là mat loại công trình xây dùng là sản phẩm được tạo thành bởi sức lao động của con người cùng các nguyên vật liệu, thiết bị xây dung được gắn liên với dat, có thé bao gém phân đưới mat dat, phân trên mặt đất, dựa trên cầu trúc công trình. Nhà ở tiếp cận ở góc độ khái quát. Trong từ điền Tiêng Việt 1994 của Viện ngôn ngữ hoc do Hoàng Phê chủ biên có định ng†ĩa như sau :"Nhà là công trình xây dung có mát, có tường vách dé ở hay dé ding vào một việc nao đó*và " Ở là sóng đời thường ngày tei một nơi, một chỗ nào đó ".
Trên cơ sở những nghiên cứu đó trong phạm vi khóa luận nay tác giả đưa ra khái niệm về nhà ở như sau” Nhà ở là côug trình xây đựng theo quy chnan của pháp lật, gim lều với đất nhằm phục vụ các uhm can trong đời sông của con mugrtời”. Thứ hai, về đặc điểm của nhà ở : Một là nhà ở là một loại tai sản, mang đặc trưng của tài sản như có giá trị sử dung, va có thể chuyên giao từ chủ thé này sang chủ thê khác, từ thê hệ này sang thê hệ khác. N goài ra nhà ở cũng là một loai tài sản đặc thủ nên nhà ở cũng mang nhưng đặc điểm riêng* Hai là. nhà ở phải dim bao xây dung theo các quy chuẩn của pháp luật, bởi có sự phân biệt giữa nhà ở và chỗ ở.
Mỗi cá nhân tùy theo điều kiện kinh tê khác nhau sẽ ở nơi khác nhau có thể ở trên đất lién, nhà bẻ, chỗ ở gộp từ thing conterner,. nhưng vị trí như vậy không thé xem là nha ở”. Nhà ở xây dựng có cầu 1 Trần Nguyễn Thị Tim Đan2023), Thể chấp nhà thưo guy đo của pháp tuật Việt Nem Luận vin tin sĩ, Daihoc Luật Hà Nội, tr20. Š Trần Nguyễn Thị Tam Đan(2023), Thể chép ràở theo guy dinh của pháp luật Việt Nem , Luân vin tần sĩ, Daihoc Luật Hà Nội tr21.
9 trúc sườn phù hợp theo quy đính để đâm bão nhu cầu sống, đảm bảo an toàn cho cơn người như phòng cháy chữa chay,. Ba là nhà ở gắn liên, không thé tách rời với dat, bởi vì nhà ở không thé di chuyén hoặc tách rời một cách dé đàng ra khỏi đất, ngoài re dé xác lập quyền sở hữu nhà chủ sở hữu cũng phải dim bảo các van dé liên quan dén quyên sử dung đất Bồn là. nhà ở nhằm mục đích phuc vụ cho đời sông con người trước tiên công trình xây dung này được xây dung đáp ứng đủ các phan đã phục vụ nhu câu ở và các nhu cau sinh hoạt thường xuyên khác của hộ gia đính, cá nhân như. dé duy trì cuộc sóng là không gian văn hóa của một tập hợp người có quan hệ gia đính (quan hệ hôn nhân, quan hệ huyết thông.
quan hệ nudi dưỡng) cùng ở trong một nhà, là nơi thờ cúng tổ tiên, nơi giao lưu, gắp gỡ các thành viên của nhiêu thé hệ, của dong họ, phục vụ nu câu duy trì néi giôngẾ. Ngoài dam bảo quyên cơ bản thi nha ở phục vụ mục dich khác trong đời sông như hoạt đông kinh tê 1. Phau loại nhà ở Dé nhận điện chính xác về nha ở, quyên sở hữu nhà ở cũng như đề xuất hoàn thiện quy đính pháp luật, hoạt đông thực thi pháp luật và câu trúc pháp luật thì việc phân loại nhà ở là hoàn toàn. thiệt thực Nghiên cứu loại phân loại nhà ở cũng được căn cứ vào tiêu chí khác nhau có thê ké đền nhu sau: Thứ nhất dua vào kết câu của nhà ở được phân loại thành Nha ở riêng lẽ, nhà ở ching cự.
Một là, nhà ở riêng lẻ 1a nhà ở được xây dung trên thửa dat ở riêng biệt thuộc quyên sử dung hợp phép của tô chức, hộ gia đính, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nha ở liền ké và nhà ở độc lập”. Đây là loại hình nhà ở nguyên sơ nhật từ xa xưa và ton tại nhiều nhật trong xã hội ngày nay. Theo nghiia gốc Hán Việt, chung cư hay khu chung cư chi một khu vực nhà ở sinh sông bao gồm nhiéu hộ dân sinh, sông trong căn hô khép kin, có hệ thông công trình ha tâng sử dung chung ® * Trần Nguyễn Thi Tìm Dan(2023), Thể chấp nhhừ ở theo quo đo ciia pháp tuật Vist Nem , Luận văn tiên sĩ, Daihoc Luật Hà Nộigr20 TNguyễn Manh Khối (2010), “ P)uáp luật về đăng Ký quyền sd hia nhà ở và công trình xây dụng”, Luận vin thục sĩ, Trường ðu học Luật Daihoc Quốc gia hà nội7. * Nguyen Mạnh Khối (2010), tldd r7 10 Ý ngiĩa phân loai : Trên cơ sở của kết câu và loại bình nhà ở có thể xác định: được QSD, QSH và không gian sử dung của tùng đối tượng, Nhà ở riêng lẻ sẽ có QSH sé tách biệt hơn, gắn liên với OSD dat, con nhà ở chung cư thì phan sở hữu sẽ có hai phân riêng biệt là phân sở hữu riêng trong không gian riêng tư va phan sở hữu.
với cộng đồng dân cư trong chung cư. Thứ hai, dura vào mue dich sử dung nhà ở được phân loại thành: Nhà để ở, nhà ở cổng vụ. nhà ở thương mại, nhà văn hóa. Một là, nha dé ở: Đây loại bình nhà ở cơ ban nhật, mục đích sơ khai nhật của nha 14 mục vụ cho nhu câu sống thiết yêu nhật của con người.
CSH nhà dé ở có day đủ năng lực chủ thé đối với nhà ở của mình. nhà ở công vu: Đây là loại hình nhà ở không thuộc sở hữu của cá nhân, nha ở nay sẽ được phân cho người sử dung trong thời gian nhất đính dé phục vụ có công việc hoặc nhiệm vụ cụ thé. CSH sẽ chỉ co một phan năng lực chủ thể, và năng lực đó chỉ tổn tạitrong một thời gian nhất định. Bala nhà ở thương mai: Đây là loại hình nha ở được đầu tư xây dụng để bán, cho thuê, mua theo cơ chê thị trường Day là hình thức nhà mang đặc điểm nha ở phục vụ cho mục đích kinh tê.
Bồn là, nha văn hóa: Đây là nơi sinh hoạt văn hóa của một cộng đông dân cư trong một khu vực nhật định, là không gian chung của tat cả moi người” Y nghĩa phân loại: sảng lọc nang lực chủ thể, đối với mỗi loại nha ở nêu trên thi chủ thé sở hữu méi loại nhà sẽ có năng lực khác nhau. Thứ ba dura vào thời điểm hình thành của nhà ở thi được phân thành: nhàở có sẵn và nhà ở hình thành trong tương lai Một là nha ở hiện có là nhà ở đã hoàn thành việc đầu tư xây dung và đưa vào sử dụng Khi công trình nhà ở đã được xây dựng hoàn thiên, va có thé đưa vào sử dung ngay lap tức Hai là nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dung và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng Như vậy, khác với nhà ở hiện. có, nhà ở bình thành trong tương lai có thể chưa được “tổn tại trong thực té”. Nó được * Nguyễn Mạnh Khởi (2010) pid x9 11 biểu như việc rao bán trước những du án, công trình, nhằm tạo điều kiện cho người mua “đặt cọc” một khu ở moi và thu trước của người mua một khoản tiên dé phục vụ cho việc xây dung dự án.
Y ngiấa phân loại: Việc phân loại nha ở dua vào thời điểm hình thành là căn cứ dé xác định được thời điểm xác lập QSH, cham đút QSH, chuyển giao QSH giữa các chủthể, 1.