Chương 1 KHÁI QUÁT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở 1. Khái niệm, đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở 1. Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở * Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở theo Bộ luật dân sự 2005 Ngay từ khi xã hội loài ngƣời có sự phân công lao động và xuất hiện hình thức trao đổi hàng hóa, thì giao dịch đã hình thành và giữ một vị trí quan trọng trong việc điều tiết các quan hệ [20, tr. Hợp đồng dân sự là một loại giao dịch phổ biến nhất, thông dụng nhất nó phát sinh thƣờng xuyên trong đời sống hàng ngày của chúng ta và giữ vị trí vô cùng quan trọng trong việc điều tiết các quan hệ tài sản, nhất là trong nền kinh tế thị trƣờng hiện nay.
Trƣớc khi tìm hiểu, nghiên cứu về hợp đồng mua bán nhà ở, chúng ta cần làm rõ khái niệm về hợp đồng mua bán tài sản, bởi nhà ở là một loại tài sản lớn, có giá trị và đƣợc pháp luật dân sự điều chỉnh. Giao dịch về tài sản, nhất là các tài sản lớn nhƣ nhà ở thì đƣợc thực hiện qua phƣơng thức hợp đồng. Khái niệm về tài sản đƣợc ghi nhận trong BLDS 1995 và đƣợc bổ sung khá chi tiết trong BLDS 2005 hiện hành, theo phép liệt kê thì “Tài sản gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản” [41, Điều 163], theo đó pháp luật tiếp tục phân chia tài sản thành các loại nhƣ bất động sản, động sản. “Bất động sản gồm Đất đai, Nhà, Công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng trên đó.
Các tài sản gắn liền với đất đai các tài sản khác do pháp luật quy định” [41, Điều 174]. Bộ luật dân sự 2005 từ Điều 428 đến Điều 449 quy định về hợp đồng mua bán tài sản: “Hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán có nghĩa vụ giao tài sản cho bên mua và nhận tiền, còn bên mua có nghĩa vụ nhận tài sản và trả tiền cho bên bán” [41, Điều 428]. 9 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Từ khái niệm trên có thể rút ra một vài nhận xét chung về hợp đồng mua bán tài sản nhƣ: Thứ nhất: Hợp đồng mua bán tài sản là một trong những hợp đồng dân sự thông dụng, phổ biến nhất được pháp luật dân sự điều chỉnh. Vì đối tƣợng của hợp đồng mua bán tài sản là những tài sản đƣợc phép giao dịch, bao gồm cả quyền tài sản.
Quyền tài sản là đối tƣợng của hợp đồng mua bán tài sản phổ biến nhất là quyền chuyển giao quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất đai, quyền sở hữu trí tuệ… Mặt khác đối tƣợng của hợp đồng mua bán tài sản còn có thể là vật hình thành trong tƣơng lai mà tại thời điểm hiện tại khi hai bên thỏa thuận tài sản đó chƣa hình thành nhƣ: Hoa màu đƣợc nuôi trồng thu hoạch trong tƣơng lai, mua bán, trao đổi nhà chung cƣ hình thành trong tƣơng lai, nhà theo dự án… Thứ hai: Hợp đồng mua bán tài sản là hợp đồng song vụ và có đền bù tính chất song vụ và có đền bù này học viên xin trình bày trong nội dung về đặc điểm của hợp đồng mua bán nhà ở của Chƣơng 1. Thứ ba: Hợp đồng mua bán tài sản có hậu quả pháp lý là quyền sở hữu phải được chuyển giao, không phải chuyển giao có thời hạn hoặc có điều kiện mà quyền sở hữu đƣợc chuyển giao một cách toàn diện các quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt đối với tài sản là đối tƣợng của hợp đồng. Từ những phân tích trên, cho ta những hợp hình dung về hợp đồng mua bán tài sản, là cơ sở để nghiên cứu về hợp đồng mua bán nhà ở. * Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở theo Luật nhà ở 2014 Tại Luật nhà ở 2014 có ghi nhận về hợp đồng mua bán nhà ở, quy định cụ thể về nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở mà ở đó có các quy định về giá nhà ở và các nội dung về mua nhà ở trả chậm, trả dần, hay mua nhà ở thuộc các hình thức sở hữu, mua bán nhà ở đang cho thuê, mua nhà bằng hình thức trả trƣớc… 10 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân (Điều 3, luật nhà ở 2014) Luật nhà ở 2014 có phân biệt các loại nhà ở, bao gồm: Nhà ở riêng lẻ, nhà chung cƣ, nhà ở công vụ, nhà ở để phục vụ tái định cƣ, nhà ở xã hội.
Nhà ở riêng lẻ là nhà ở đƣợc xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập (Điều 3, luật nhà ở 2014) Nhà chung cƣ là nhà có từ 02 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cƣ đƣợc xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cƣ đƣợc xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh. Nhà ở công vụ là nhà ở đƣợc dùng để cho các đối tƣợng thuộc diện đƣợc ở nhà công vụ theo quy định của Luật này thuê trong thời gian đảm nhận chức vụ, công tác. (Điều 3, luật nhà ở 2014) Nhà ở để phục vụ tái định cƣ là nhà ở để bố trí cho các hộ gia đình, cá nhân thuộc diện đƣợc tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất ở, bị giải tỏa nhà ở theo quy định của pháp luật. (Điều 3, luật nhà ở 2014) Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nƣớc cho các đối tƣợng đƣợc hƣởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật này.
(Điều 3, luật nhà ở 2014) Từ những khái niệm về nhà ở theo Luật nhà ở trên, thì trong giao dịch mua bán về nhà ở, hợp đồng mua bán nhà ở bao gồm các loại hợp đồng mua bán nhà ở là: Hợp đồng mua bán nhà ở riêng lẻ, hợp đồng mua bán nhà chung cƣ, hợp đồng mua bán nhà ở trong dự án nhƣ nhà liền kề, nhà của chủ đầu tƣ. Với những loại hợp đồng mua bán nhà ở khác nhau thì có thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán về nhà ở là khác nhau, phần này học viên xin phân tích kỹ hơn tại Chƣơng II của luận văn. 11 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Dựa trên cơ sở lý luận chung về giao dịch dân sự, hợp đồng dân sự về mua bán tài sản, các quy định về hợp đồng mua bán nhà ở trong pháp lệnh về nhà ở 1991, Luật nhà ở 2014, Bộ luật dân sự 1995, Bộ luật dân sự 2005 có thể khái quát về hợp đồng mua bán nhà ở nhƣ sau: Hợp đồng mua bán nhà ở là một loại của hợp đồng mua bán tài sản, đó là sự thỏa thuận giữa bên bán và bên mua theo đó bên bán nhà ở có nghĩa vụ chuyển giao ngôi nhà hoặc một phần nhà và quyền sở hữu ngôi nhà hoặc phần nhà đó cho bên mua, bên mua có nghĩa vụ trả tiền hoặc giấy tờ có giá trị bằng tiền cho bên bán đúng thời hạn, địa điểm, phương thức do các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở. Sau khi nghĩa vụ của bên mua và bên bán hoàn thành, bên mua trở thành chủ sở hữu đối với ngôi nhà hoặc phần nhà do bên bán chuyển giao.
Đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở Trước hết, hợp đồng mua bán nhà ở là một loại của hợp đồng mua bán tài sản do đó nó có đặc điểm là hợp đồng có tính chất song vụ. Hợp đồng song vụ là: “Hợp đồng mà mỗi bên đều có nghĩa vụ đối với nhau” [41, Điều 406]. Từ tính chất cơ bản trên của hợp đồng song vụ chúng ta thấy trong Hợp đồng mua bán bên bán nhà ở và bên mua nhà ở đều có các quyền và nghĩa vụ nhất định, không bên nào chỉ có quyền và không bên nào chỉ phải thực hiện nghĩa vụ. Nghĩa vụ của bên này là quyền lợi của bên kia và ngƣợc lại.
Nội dung của hợp đồng mua bán là những quy định tƣơng xứng nhƣ: Bên bán có nghĩa vụ giao nhà và nhận tiền, bên mua có nghĩa vụ giao tiền và tiếp nhận quyền sử hữu đối với ngôi nhà hoặc một phần của ngôi nhà. Để có cơ sở pháp lý cho việc đảm bảo và thực hiện quyền, nghĩa vụ của mình, hợp đồng mua bán nhà ở luôn đƣợc lập thành nhiều bản có giá trị pháp lý nhƣ nhau và phải đƣợc công chứng, chứng thực của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền, đó là căn cứ để xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng cũng là thời điểm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên. 12 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Nghĩa vụ của bên bán nhà ở: “Thông báo cho bên mua về các hạn chế quyền sở hữu đối với nhà mua bán (nếu có), bảo quản nhà ở đã bán trong thời gian chưa giao nhà ở cho bên mua. Giao nhà đúng tình trạng đã ghi trong hợp đồng kèm theo hồ sơ về nhà ở cho bên mua” [41, Điều 451].
Tƣơng ứng với quy định đó là quyền của bên mua nhà ở: Đƣợc nhận nhà kèm theo hồ sơ về nhà theo đúng tình trạng đã thỏa thuận, yêu cầu bên bán hoàn thành các thủ tục mua bán nhà ở trong thời hạn đã thỏa thuận, yêu cầu bên bán giao nhà đúng thời hạn, nếu không giao hoặc chậm giao nhà thì phải bồi thƣờng [41, Điều 454]. Với những quy định tƣơng xứng trên thể hiện rõ hợp đồng mua bán nhà ở có tính chất song vụ. Thứ hai Hợp đồng mua bán nhà ở mang tính chất đền bù, tính chất này thể hiện sự khác nhau rõ rệt giữa hợp đồng mua bán nhà ở và hợp đồng tặng cho nhà ở hay quan hệ thừa kế.