Luận văn: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Đồng Nai theo Luật 2013

Luận văn phân tích hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2013. Nghiên cứu thực tiễn tại Đồng Nai, chỉ ra hạn chế và giải pháp.

• Tác giả: Nguyễn Thị Yến
• Người hướng dẫn: PGS. Dương Đức Chí
• Trường học: Học Viện Khoa Học Xã Hội
• Chuyên ngành: Luật Kinh Tế
• Đề tài: Hợp Đồng Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất Của Hộ Gia Đình, Cá Nhân Theo Luật Đất Đai Năm 2013 Từ Thực Tiễn Tỉnh Đồng Nai
• Loại tài liệu: Luận Văn Thạc Sĩ
• Năm xuất bản: 2021
• Địa điểm: Hà Nội

Tóm tắt

I. Tổng quan về hợp đồng chuyển nhượng đất hộ gia đình 2013

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình là một giao dịch dân sự phổ biến, chịu sự điều chỉnh của cả Luật Đất đai 2013 và Bộ luật Dân sự 2015. Đây là văn bản pháp lý ghi nhận sự thỏa thuận giữa các bên, trong đó bên chuyển nhượng giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, và bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả tiền. Khác với tài sản thông thường, đối tượng của hợp đồng này là “quyền sử dụng đất”, một loại tài sản đặc biệt do đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu. Do đó, việc chuyển nhượng phải tuân thủ nghiêm ngặt các điều kiện, trình tự do pháp luật quy định để đảm bảo tính hợp pháp và tránh phát sinh tranh chấp đất đai về sau. Việc hiểu rõ bản chất pháp lý, đặc điểm và các nguyên tắc cơ bản là nền tảng quan trọng để các bên tham gia giao dịch bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình. Một trong những yếu tố cốt lõi là việc xác định đúng chủ thể có quyền, đặc biệt là xác định thành viên hộ gia đình có quyền sử dụng đất chung để đảm bảo mọi sự đồng thuận cần thiết.

1.1. Khái niệm hộ gia đình và quyền sử dụng đất theo luật

Theo quy định tại Khoản 29, Điều 3 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình sử dụng đất được định nghĩa là “những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất”. Khái niệm này nhấn mạnh hai yếu tố: (1) Mối quan hệ ràng buộc (hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng) và (2) Việc có quyền sử dụng đất chung tại một thời điểm xác định. Trong khi đó, quyền sử dụng đất không phải là quyền sở hữu mà là một loại vật quyền hạn chế, phát sinh từ quyền sở hữu toàn dân về đất đai. Nhà nước, với tư cách đại diện chủ sở hữu, trao quyền này cho người sử dụng đất thông qua các hình thức như giao đất, cho thuê đất, hoặc công nhận quyền sử dụng. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt trong giới hạn pháp luật cho phép. Đặc biệt, sổ đỏ hộ gia đình ghi tên chủ hộ không có nghĩa chỉ một mình người đó có quyền định đoạt, mà đây là tài sản chung của các thành viên hộ gia đình có tên trong sổ hộ khẩu tại thời điểm cấp đất.

1.2. Đặc điểm pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng đất hộ gia đình

Hợp đồng chuyển nhượng đất hộ gia đình mang những đặc điểm pháp lý riêng biệt. Thứ nhất, về chủ thể, bên chuyển nhượng phải là toàn bộ các thành viên có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình, không chỉ riêng người đứng tên chủ hộ trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo quy định, cần có sự đồng ý bằng văn bản hoặc chữ ký của các thành viên trong hộ gia đình từ đủ 15 tuổi trở lên. Thứ hai, về hình thức, hợp đồng bắt buộc phải được lập thành văn bản và phải thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng đất tại văn phòng công chứng hoặc chứng thực tại Ủy ban nhân dân cấp xã. Đây là điều kiện để hợp đồng có hiệu lực. Thứ ba, về hiệu lực, theo Điều 503 Bộ luật Dân sự 2015 và Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013, việc chuyển quyền chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký biến động đất đai tại cơ quan đăng ký đất đai và được ghi vào sổ địa chính. Đây là điểm khác biệt quan trọng so với nhiều loại hợp đồng dân sự khác.

II. Rủi ro pháp lý khi hợp đồng chuyển nhượng đất hộ gia đình

Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình tiềm ẩn nhiều rủi ro, mà nghiêm trọng nhất là nguy cơ hợp đồng vô hiệu. Hậu quả của việc hợp đồng bị tuyên vô hiệu là các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, khôi phục lại tình trạng ban đầu. Điều này gây thiệt hại lớn về thời gian, tài chính và có thể dẫn đến các tranh chấp đất đai phức tạp. Nguyên nhân phổ biến dẫn đến tình trạng này là do vi phạm các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định chặt chẽ. Một trong những sai sót chí mạng là việc thiếu chữ ký các thành viên trong hộ gia đình. Nhiều người lầm tưởng chỉ cần chữ ký của người đứng tên chủ hộ trên sổ đỏ là đủ, nhưng pháp luật yêu cầu sự đồng thuận của tất cả thành viên có quyền sử dụng đất chung. Ngoài ra, các vi phạm về hình thức, đối tượng không đủ điều kiện chuyển nhượng, hoặc mục đích giao dịch nhằm trốn tránh nghĩa vụ cũng là những lý do khiến hợp đồng không được pháp luật công nhận, đẩy các bên vào tình thế bất lợi.

2.1. Các trường hợp phổ biến khiến hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu

Một hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể bị coi là hợp đồng vô hiệu vì nhiều lý do. Phổ biến nhất là vi phạm về chủ thể, cụ thể là thiếu sự đồng ý của tất cả các thành viên hộ gia đình có quyền sử dụng đất chung. Trường hợp thứ hai là vi phạm quy định bắt buộc về hình thức, chẳng hạn như hợp đồng chỉ lập bằng giấy tay mà không qua công chứng hợp đồng chuyển nhượng đất hoặc chứng thực theo quy định tại Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013. Thứ ba, hợp đồng vô hiệu khi đối tượng chuyển nhượng không đáp ứng đủ điều kiện, ví dụ đất đang có tranh chấp đất đai, bị kê biên để thi hành án, hoặc đã hết thời hạn sử dụng. Cuối cùng, các giao dịch giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác hoặc trốn tránh nghĩa vụ tài chính (như ghi giá trị hợp đồng thấp hơn thực tế để giảm thuế) cũng sẽ bị tuyên vô hiệu theo quy định của Bộ luật Dân sự.

2.2. Vấn đề xác định thành viên và chữ ký trong sổ đỏ hộ gia đình

Vấn đề mấu chốt gây ra nhiều tranh chấp đất đai nhất chính là việc xác định thành viên hộ gia đình có quyền sử dụng đất chung và lấy đủ chữ ký các thành viên trong hộ gia đình. Theo pháp luật, các thành viên có quyền bao gồm những người có tên trong sổ hộ khẩu tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, thực tế rất phức tạp do biến động nhân khẩu (thành viên chuyển đi, kết hôn, qua đời, hoặc có thành viên mới sinh ra). Việc xác định không chính xác dẫn đến thiếu chữ ký khi ký hợp đồng, tạo cơ sở để một thành viên nào đó yêu cầu tuyên hợp đồng vô hiệu. Để giảm thiểu rủi ro, trước khi tiến hành công chứng hợp đồng chuyển nhượng đất, các bên cần yêu cầu văn bản cam kết hoặc xác nhận của UBND cấp xã về các thành viên của hộ gia đình có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm cấp sổ đỏ, đảm bảo không bỏ sót bất kỳ ai.

III. Hướng dẫn điều kiện chuyển nhượng đất hộ gia đình hợp pháp

Để một hợp đồng chuyển nhượng đất hộ gia đình được pháp luật công nhận và có hiệu lực, các bên tham gia phải tuân thủ nghiêm ngặt các điều kiện được quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 và các văn bản liên quan. Các điều kiện này được áp dụng cho cả ba yếu tố của giao dịch: chủ thể (bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng), đối tượng (thửa đất) và hình thức của hợp đồng. Việc thiếu một trong các điều kiện này có thể dẫn đến việc hợp đồng bị xem là hợp đồng vô hiệu, gây ra rủi ro pháp lý và tài chính. Bên chuyển nhượng phải đảm bảo có đầy đủ tư cách pháp lý và sự đồng thuận của tất cả các thành viên. Thửa đất phải “sạch” về mặt pháp lý, tức là có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không vướng tranh chấp. Bên nhận chuyển nhượng cũng phải thuộc đối tượng được phép nhận quyền sử dụng đất theo quy định. Việc nắm rõ các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất này là bước đầu tiên và quan trọng nhất để giao dịch diễn ra an toàn, thuận lợi.

3.1. Điều kiện cần đáp ứng của bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng

Bên chuyển nhượng (hộ gia đình) phải đáp ứng các điều kiện sau: (1) Có sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các thành viên hộ gia đình sử dụng đất chung từ đủ 15 tuổi trở lên; (2) Các thành viên phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự. Bên nhận chuyển nhượng không được thuộc các trường hợp bị cấm nhận chuyển nhượng theo Điều 191 Luật Đất đai 2013. Ví dụ, hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì không được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp trồng lúa. Tương tự, cá nhân không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng thì không được nhận chuyển nhượng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực đó. Việc kiểm tra tư cách của bên nhận chuyển nhượng là cần thiết để đảm bảo tính hợp pháp của toàn bộ giao dịch.

3.2. Điều kiện đối với thửa đất được đưa vào giao dịch chuyển nhượng

Theo Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, quyền sử dụng đất của hộ gia đình chỉ được chuyển nhượng khi đáp ứng đủ 04 điều kiện sau: (1) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hay còn gọi là sổ đỏ hộ gia đình), trừ một số trường hợp đặc biệt theo quy định; (2) Đất không có tranh chấp đất đai; (3) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; (4) Đất vẫn còn trong thời hạn sử dụng. Đây là những điều kiện tiên quyết để một thửa đất được phép “tham gia” thị trường. Trước khi ký hợp đồng đặt cọc hay hợp đồng chính thức, bên mua cần kiểm tra kỹ các thông tin này tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền để tránh rủi ro mua phải đất không đủ điều kiện pháp lý để thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ.

IV. Quy trình thủ tục chuyển nhượng đất hộ gia đình chi tiết

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình không chỉ dừng lại ở việc các bên ký kết hợp đồng. Để hoàn tất việc chuyển quyền một cách hợp pháp, các bên phải thực hiện một quy trình gồm nhiều bước theo quy định của pháp luật. Thủ tục chuyển nhượng đất hộ gia đình bao gồm các giai đoạn chính: chuẩn bị hồ sơ, công chứng hợp đồng và đăng ký biến động tại cơ quan nhà nước. Mỗi giai đoạn đều có những yêu cầu cụ thể về giấy tờ và trình tự thực hiện, được hướng dẫn trong các văn bản như Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Thông tư 24/2014/TT-BTNMT. Việc tuân thủ đúng và đủ quy trình này không chỉ đảm bảo hiệu lực pháp lý cho hợp đồng mà còn là cơ sở để bên nhận chuyển nhượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên mình. Bỏ qua hoặc thực hiện sai bất kỳ bước nào cũng có thể khiến giao dịch bị đình trệ, phát sinh chi phí và rủi ro không đáng có.

4.1. Bước 1 Chuẩn bị đầy đủ hồ sơ sang tên sổ đỏ cần thiết

Giai đoạn chuẩn bị hồ sơ sang tên sổ đỏ là bước khởi đầu quan trọng. Các bên cần chuẩn bị các giấy tờ gốc và bản sao có chứng thực. Bên chuyển nhượng (bên bán) cần có: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản gốc); Căn cước công dân của tất cả các thành viên hộ có quyền sử dụng đất chung; Sổ hộ khẩu; Giấy tờ chứng minh quan hệ nhân thân (giấy đăng ký kết hôn, giấy khai sinh); Văn bản đồng ý chuyển nhượng có đầy đủ chữ ký các thành viên trong hộ gia đình. Bên nhận chuyển nhượng (bên mua) cần có: Căn cước công dân; Sổ hộ khẩu. Việc chuẩn bị hồ sơ đầy đủ ngay từ đầu sẽ giúp quá trình công chứng và đăng ký diễn ra nhanh chóng, thuận lợi.

4.2. Bước 2 Ký và công chứng hợp đồng tại văn phòng công chứng

Sau khi đã chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, các bên cùng đến một văn phòng công chứng hoặc UBND cấp xã nơi có đất để thực hiện việc ký kết và công chứng hợp đồng chuyển nhượng đất. Tại đây, công chứng viên sẽ kiểm tra tính hợp pháp của hồ sơ, xác minh năng lực hành vi dân sự và ý chí tự nguyện của các bên. Toàn bộ các thành viên có quyền của hộ gia đình (bên bán) và bên mua phải có mặt để ký tên và điểm chỉ vào hợp đồng trước mặt công chứng viên. Văn bản công chứng là cơ sở pháp lý quan trọng, xác nhận tính xác thực và hợp pháp của giao dịch, là điều kiện bắt buộc để thực hiện các bước tiếp theo theo Luật Công chứng.

4.3. Bước 3 Đăng ký biến động và hoàn tất thủ tục sang tên

Sau khi hợp đồng được công chứng, các bên phải nộp hồ sơ tại Văn phòng Đăng ký đất đai cấp huyện để thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai và sang tên sổ đỏ. Hồ sơ nộp bao gồm: Hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng; Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất; Tờ khai thuế thu nhập cá nhân chuyển nhượng đất; Đơn đăng ký biến động. Cơ quan đăng ký đất đai sẽ kiểm tra hồ sơ, gửi thông tin cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính. Sau khi các bên hoàn thành nghĩa vụ nộp thuế, phí, Văn phòng Đăng ký đất đai sẽ cập nhật thông tin vào sổ địa chính và cấp Giấy chứng nhận mới cho bên nhận chuyển nhượng.

V. Phương pháp tính các nghĩa vụ tài chính khi chuyển nhượng

Khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng đất hộ gia đình, một trong những vấn đề các bên quan tâm nhất là nghĩa vụ tài chính phải nộp cho Nhà nước. Các khoản tiền này bao gồm thuế, phí và lệ phí, được quy định cụ thể trong các luật về thuế và văn bản hướng dẫn. Việc xác định chính xác số tiền phải nộp giúp các bên dự trù được chi phí, tránh bị động và đảm bảo giao dịch không bị gián đoạn. Các khoản chính phải nộp gồm thuế thu nhập cá nhân chuyển nhượng đất (thường do bên bán chịu), lệ phí trước bạ nhà đất (thường do bên mua chịu), và một số loại phí thẩm định, lệ phí cấp sổ khác. Mặc dù pháp luật quy định bên nào có nghĩa vụ nộp, các bên hoàn toàn có thể thỏa thuận với nhau về việc ai sẽ là người chi trả các khoản này. Tuy nhiên, việc kê khai và nộp phải được thực hiện đầy đủ và đúng hạn để hoàn tất thủ tục sang tên sổ đỏ.

5.1. Cách xác định thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng đất

Theo quy định, thuế thu nhập cá nhân chuyển nhượng đất phải nộp được tính bằng 2% trên giá chuyển nhượng ghi trong hợp đồng. Tuy nhiên, nếu giá trên hợp đồng thấp hơn giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm chuyển nhượng, cơ quan thuế sẽ áp dụng giá của UBND tỉnh để tính thuế. Công thức tính là: Thuế TNCN = Giá chuyển nhượng x 2%. Một số trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân, ví dụ như chuyển nhượng giữa vợ với chồng, cha mẹ với con cái, hoặc khi người chuyển nhượng chỉ có một nhà ở, quyền sử dụng đất ở duy nhất tại Việt Nam và đáp ứng đủ các điều kiện theo luật định. Người có nghĩa vụ kê khai và nộp thuế này là bên chuyển nhượng, trừ khi có thỏa thuận khác.

5.2. Hướng dẫn tính lệ phí trước bạ nhà đất khi sang tên

Lệ phí trước bạ nhà đất là khoản tiền mà người nhận tài sản phải nộp khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng. Mức thu lệ phí trước bạ là 0,5% trên giá trị nhà đất. Giá tính lệ phí được xác định tương tự như cách tính thuế TNCN: lấy giá cao hơn giữa giá ghi trên hợp đồng và giá do UBND cấp tỉnh quy định. Công thức tính là: Lệ phí trước bạ = Giá trị nhà đất x 0,5%. Người có nghĩa vụ nộp khoản phí này theo quy định là bên nhận chuyển nhượng (bên mua), và đây là điều kiện bắt buộc để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới.

5.3. Các khoản phí lệ phí liên quan khác trong thủ tục

Ngoài hai khoản chính nêu trên, các bên còn phải nộp một số khoản phí và lệ phí khác để hoàn tất thủ tục chuyển nhượng đất hộ gia đình. Các khoản này bao gồm: Phí công chứng hợp đồng, được thu tại văn phòng công chứng dựa trên giá trị tài sản giao dịch; Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận, do Văn phòng Đăng ký đất đai thu; Lệ phí cấp Giấy chứng nhận (lệ phí địa chính). Mức thu các loại phí, lệ phí này thường không lớn và được quy định cụ thể bởi Hội đồng nhân dân cấp tỉnh, do đó có thể khác nhau giữa các địa phương.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN 1. Quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân 1. Khái niệm về hộ gia đình, cá nhân Cá nhân: Cá nhân là con người cụ thể từ khi sinh ra cho đến khi chết đi và tồn tại trong một tập thể hoặc trong một cộng đồng xã hội. Với tư cách là chủ thể của quan hệ pháp luật dân sự - cá nhân là công dân Việt Nam, người nước ngoài có quốc tịch hoặc không có quốc tịch.

Hộ gia đình: Hộ gia đình là tập hợp nhóm người có quan hệ hôn nhân, huyết thống và nuôi dưỡng. Dưới góc độ pháp luật đất đai, hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống và nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất [31, Điều 3, khoản 29]. Như vậy, có thể hiểu hộ gia đình, cá nhân trong phạm vi luận văn này là những người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Quyền sử dụng đất và đặc điểm quyền sử dụng đất Đất đai là một dạng tài nguyên, là môi trường sống, nền móng xây dựng cơ sở hạ tầng của con người, là mặt bằng để sản xuất nông lâm nghiệp và là tư liệu sản xuất cơ bản, phổ biến trong hoạt động lao động của con người.

Đất có cấu tạo độc lập lâu đời, hình thành do kết quả của nhiều yếu tố như đá gốc, động thực vật, khí hậu, địa hình và thời gian và được phân thành nhiều loại bao gồm: Đất nông nghiệp (như đất trồng lúa, đất trồng cây hằng năm khác, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối và đất nông nghiệp khác…), đất phi nông nghiệp (như đất ở đô thị, đất ở nông thôn, đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất sử dụng mục đích quốc phòng an ninh, đất xây 7 dựng cơ sở tín ngưỡng tôn giáo, đất nghĩa trang, nghĩa địa…) và đất chưa sử dụng (loại đất chưa xác định được mục đích sử dụng). Xuất phát từ đặc điểm lịch sử rất đặc biệt, do vị trí địa kinh tế chính trị tạo ra lịch sử chế độ đất đai Việt Nam vừa phát triển theo quy luật chung của thế giới nhưng đồng thời nó mang bản sắc riêng theo bản năng đấu tranh sinh tồn của dân tộc trong những thời kỳ. Giai đoạn trước Hiến pháp năm 1980, nước ta tồn tại nhiều hình thức sở hữu về đất đai như sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân. Nhưng đến Hiến pháp năm 1980 đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước vừa là người đại diện chủ sở hữu vừa là chủ quản lý đối với đất đai.

Ngày 29/12/1987, Luật đất đai năm 1987 được ban hành. Đây là bước khởi đầu cho việc xác lập mối quan hệ giữa Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu và người sử dụng đất. Chế định về quyền sử dụng đất được hình thành, tuy nhiên Luật đất đai năm 1987 lại bộc lộ một số tồn tại như chưa quy định rõ một số cơ sở pháp lý cần thiết để điều chỉnh quan hệ đất đai khi chuyển qua nền kinh tế thị trường, chính sách tài chính về đất đai chưa rõ nét, đặc biệt chưa cho phép người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng. Trên cơ sở Hiến pháp năm 1992, Luật đất đai năm 1993 được Quốc hội thông qua ngày 14/7/1993 đã khắc phục được nhược điểm Luật đất đai năm 1987 ruộng đất được giao cho người sử dụng đất sử dụng lâu dài, được quyền cho thuê, thế chấp, chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế theo những điều kiện cụ thể do pháp luật quy định.

Luật đất đai năm 1993, sửa đổi, bổ sung năm 1998, năm 2001 tiếp tục khẳng định người sử dụng đất được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đến Luật đất đai năm 2003 ra đời đã hoàn thiện các quy định pháp luật về đất đai, quyền sử dụng đất bao gồm nhiều quyền kèm theo các chủ thể nắm quyền sử dụng đất không chỉ thụ hưởng hoa lợi từ quyền sử dụng đất mà còn được trao đổi, dùng quyền sử dụng đất như một loại hàng hóa đặc biệt bao gồm quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Trải qua quá trình đổi mới, Luật đất đai năm 2013 được Quốc hội thông qua ngày 29/11/2013 là chìa khóa ghi nhận một cách rõ ràng các chế định pháp lý về quyền sở hữu, sử dụng đất đai. Tại Điều 4 Luật 8 đất đai năm 2013 khẳng định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sử hữu và thống nhất quản lý.

Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này.” Với mô hình sở hữu toàn dân về đất đai Nhà nước nắm quyền quyết định, chi phối toàn bộ đất đai chỉ chuyển giao đất đai cho các chủ thể khác nhau trong xã hội giữ quyền quản lý và khai thác, chính vì vậy quyền của các chủ thể là quyền được hình thành trên cơ sở Nhà nước là đại diện chủ sở hữu cho phép. Tuy nhiên, Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất đai mà thực hiện việc trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua các hình thức như quyết định giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất; Quyết định cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm, cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; Công nhận quyền sử dụng đất. Theo đó, quyền sử dụng đất là quyền phụ thuộc, phát sinh từ Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu đại diện có mối quan hệ chặt chẽ và không tách rời với quyền sở hữu đất đai. Khái niệm quyền sử dụng đất Quyền là một quyền năng dân sự chủ quan của chủ thể, được pháp luật ghi nhận và bảo vệ.

Tuy nhiên, hiện cũng có nhiều quan điểm khác nhau về quyền sử dụng đất. Thứ nhất: Quyền sử dụng đất là nội dung được tách ra từ sở hữu toàn dân về đất đai Đây là quan niệm nhìn nhận về quyền sử dụng đất đơn giản dựa trên khái niệm “quyền sử dụng” được quy định trong Bộ luật dân sự [34, Điều 189]. Về cơ bản, quan niệm này còn phiến diện bởi khi Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho các chủ thể thì không chỉ trao mỗi quyền sử dụng được mà còn cả quyền chiếm hữu đối với đất, nếu không có sự chiếm hữu thì không thể thực hiện khai thác, sử dụng đất. Ngoài ra, các chủ thể còn được phép định đoạt quyền sử dụng đất thông qua các giao dịch (chuyển nhượng, thừa kế, góp vốn, tặng cho quyền sử dụng đất) hoặc từ bỏ quyền sử dụng đất (trả lại đất cho Nhà nước).

Đồng thời, sẽ không đảm bảo được địa vị của các chủ thể trong mối quan hệ với Nhà nước vốn được luật định là đại diện chủ sở hữu toàn dân. Các chủ thể luôn ở vào vị thế bất bình đẳng vì chỉ có một trong ba quyền 9 năng của quyền sở hữu toàn dân về đất đai, khi đó Nhà nước dễ dàng can thiệp bằng các quyết định hành chính vào quyền sử dụng đất của các chủ thể. Thứ hai: Quyền sử dụng đất là quyền tài sản Về cơ bản, quan điểm này là đúng, tuy nhiên, khái niệm quyền tài sản với tiêu chí quyền trị giá được bằng tiền dùng để chỉ những tài sản như quyền sử dụng đất, quyền sở hữu trí tuệ… đứng độc lập bên cạnh với những tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá trong Bộ luật dân sự nước ta là không phù hợp. Về bản chất thì vật hoặc tiền, giấy tờ có giá với quyền tài sản là một “quyền mới là cái giá trị tạo ra giá trị kinh tế, nghĩa là giá trị tiền tệ của vật, chứ bản thân vật với chất liệu hoặc những khái niệm cấu thành, không có được giá trị đó”, sự khác biệt đơn thuần chỉ là hai phương diện tiếp cận khác nhau về tài sản, cụ thể: “… khái niệm vật để chỉ phương diện vật chất, thì khái niệm quyền được dùng để chỉ tài sản về phương diện pháp lý” [18].

Như vậy, khái niệm quyền tài sản có nội hàm rất rộng, đúng với mọi loại tài sản mà không chỉ là quyền sử dụng đất, quyền sở hữu trí tuệ… Do đó, nếu chỉ dừng lại ở việc thừa nhận quyền sử dụng đất là quyền tài sản là chưa đầy đủ và sẽ dẫn đến nhiều bất cập, hạn chế. Thứ ba: Quyền sử dụng đất là một vật quyền hạn chế Có thể thấy quyền sử dụng đất ở nước ta có đầy đủ tính chất của một vật quyền hạn chế. Điều này được thể hiện cụ thể như sau: Trước hết, quyền sử dụng đất có đối tượng là vật, bởi lẽ đất đai là một bộ phận của thế giới vật chất khách quan được tồn tại hiện hữu trên thực tế với hình dạng, kích thức nhất định và bằng giác quan thông thường bất cứ ai cũng có thể nhận biết được mà không cần phải thông qua tư duy trừu tượng phức tạp. Đất có tính có ích và mọi hoạt động của con người đều phải thực hiện trên đất và tác động vào đất để thu được lợi ích cho mình từ đó thực hiện nghĩa vụ trả tiền thuê đất.

Tiếp theo, có thể thấy căn cứ, hình thức làm phát sinh và chấm dứt quyền sử dụng đất của các chủ thể là do pháp luật quy định, phụ thuộc vào loại đất cụ thể và hình thức làm phát sinh quyền sử dụng đất như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất. Đồng thời, quyền sử dụng đất có tính hạn chế vì nó phát sinh từ quyền sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn 10 dân thực hiện trao quyền sử dụng đất cho các chủ thể bằng các hình thức giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đất trong một thời hạn nhất định thì lúc này mới làm phát sinh quyền sử dụng đất của các chủ thể.