Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG DỊCH VỤ THẨM ĐỊNH GIÁ 1. Lý luận chung về hoạt động dịch vụ thẩm định giá 1. Khái niệm dịch vụ thẩm định giá Lần đầu tiên khái niệm thẩm định giá được biết đến ở Việt Nam theo Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 năm 2002 của Ủy ban Thường vụ Quốc Hội: “Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế” [19]. Và một lần nữa khái niệm trên được khẳng định lại trong Luật giá của Quốc hội, số 11/2012/QH13 năm 2012:“Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá” [22].
Như vậy, có thể thấy khái niệm về thẩm định giá trong Luật giá đã thể hiện rõ hơn chủ thể, đối tượng và bản chất của thẩm định giá. Theo đó, thẩm định giá được nhấn mạnh chủ thể thực hiện hành vi là cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá. Yếu tố mang tính bản chất của thẩm định giá là địa điểm, thời gian vẫn được đảm bảo trong Luật giá. Tóm lại, nói tới thẩm định giá là nói tới 3 vấn đề chính đó là chủ thể thực hiện thẩm định giá, thẩm định giá bị ảnh hưởng bởi địa điểm, thời gian, và tiêu chuẩn thẩm định giá.
6 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Cũng giống như các ngành dịch vụ khác trong nền kinh tế, dịch vụ thẩm định giá ra đời đáp ứng những nhu cầu của các chủ thể trong nền kinh tế về thẩm định giá. Những nhu cầu đó thể hiện thông qua việc yêu cầu một bên có đủ điều kiện, năng lực để thực hiện việc xác định giá của tài sản phụ vụ cho mục đích của các chủ thể đó. Có thể có khái niệm về dịch vụ thẩm định giá như sau: “Dịch vụ thẩm định giá là loại hình dịch vụ phục vụ việc xác định hoặc xác định lại giá của tài sản tại một địa điểm nhất định, vào thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn của thẩm định giá cho các chủ thể của nền kinh tế”. Từ khái niệm trên cho thấy một số đặc điểm cơ bản của dịch vụ thẩm định giá như sau: - Dịch vụ thẩm định giá là dịch vụ đòi hỏi điều kiện về năng lực, kinh nghiệm, kiến thức theo tiêu chuẩn pháp luật quy định.
Cụ thể, chủ thể làm công tác thẩm định yêu cầu có bằng cấp chuyên môn nghiệp vụ được đào tạo và phải trải qua một số năm hoạt động về thẩm định giá, là người có kinh nghiệm nghề nghiệp trong lĩnh vực thẩm định giá. Đồng thời, phải tuân thủ quy tắc hành nghề thẩm định giá do Nhà nước hoặc các tổ chức nghề nghiệp quy định; phải có đạo đức nghề nghiệp, đó là sự trung thực, sự công bằng, đảm bảo bí mật và không gây ra mâu thuẫn về lợi ích cho khách hàng. Và, những chủ thể này yêu cầu phải có giấy phép hành nghề. - Đối tượng sử dụng dịch vụ thẩm định giá là mọi cá nhân, tổ chức có nhu cầu về dịch vụ để đáp ứng cho mục đích nhất định của cá nhân, tổ chức đó.
Đối tượng sử dụng dịch vụ, đối tượng cung cấp dịch vụ thỏa thuận về việc cung cấp dịch vụ trên cơ sở hợp đồng. Hiện nay tại Việt Nam chủ yếu các chủ thể sau thường xuyên sử dụng dịch vụ thẩm định giá: Các đơn vị sử dụng ngân sách nhà nước để mua sắm tài sản công, các ngân 7 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com hàng thương mại sử dụng để thẩm định tài sản đảm bảo hoặc xử lý tài sản đảm bảo, các doanh nghiệp tư nhân thẩm định giá cho mục đích liên kết kinh doanh… - Tài sản tham gia vào dịch vụ thẩm định giá có thể là động sản, bất động sản, tài sản vô hình, giá trị doanh nghiệp…. Như vậy, dịch vụ thẩm định giá là một loại hình dịch vụ đặc biệt của nền kinh tế. Các chủ thể muốn kinh doanh dịch vụ này cần đảm bảo có đủ điều kiện theo luật định, đồng thời tự chịu trách nhiệm với bên thuê dịch vụ và bên thứ ba bất kỳ sử dụng dịch vụ đó.
Vai trò của dịch vụ thẩm định giá Dịch vụ thẩm định giá thể hiện vai trò quan trọng của mình trong việc tạo một cơ sở tin cậy, một kênh tham khảo giá cho các chủ thể khi đưa ra quyết định. Cụ thể, vai trò đó thể hiện đối với từng chủ thể trong nền kinh tế như sau: - Đối với cơ quan nhà nước, sử dụng dịch vụ thẩm định giá nhằm mục đích mua sắm tài sản công: Dịch vụ giúp giảm thiểu tối đa thiệt hại nguồn ngân sách nhà nước khi cơ quan nhà nước quyết định giá mua tài sản, giá đấu thầu, hay giá dự toán cho dự án mua sắm; - Đối với bên nhận thế chấp và bên thế chấp tài sản sử dụng dịch vụ thẩm định giá nhằm mục đích bảo đảm tài sản: Dịch vụ giúp hai bên dung hòa lợi ích, xác định đúng quyền lợi cũng như trách nhiệm của mỗi bên khi tham gia giao dịch. - Đối với các bên liên kết kinh doanh sử dụng dịch vụ giúp các bên xác định đúng đắn nhất trong việc phân chia lợi nhuận, lợi ích của mỗi bên khi tham gia liên kết kinh doanh. 8 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com - Ngoài ra, còn rất nhiều các chủ thể khác như các bên tham gia góp vốn, cơ quan thuế, cơ quan quản lý thị trường, cơ quan hải quan….
đã sử dụng dịch vụ thẩm định là biện pháp hỗ trợ trong việc ra quyết định của mình. Như vậy, dịch vụ thẩm định giá đã thể hiện được là một công cụ hỗ trợ cho nhiều đối tượng, nhiều mục đích khác nhau. Cụ thể, dịch vụ thẩm định giá tư vấn về giá trị, giá cả tài sản giúp các chủ thể tài sản và các bên có liên quan và công chúng đầu tư đưa ra các quyết định liên quan đến việc mua –bán, đầu tư, cho vay tài sản; định giá đúng giá trị thị trường của các nguồn lực góp phần để cơ chế thị trường tự động phân bổ tối ưu các nguồn lực và nền kinh tế đạt hiệu quả; góp phần làm minh bạch thị trường, thúc đẩy sự phát triển thị trường tài sản trong nước cũng như trên toàn thế giới và tạo điều kiện thuận lợi cho toàn cầu hoá và hội nhập kinh tế thế giới. Trên tổng hòa các mối quan hệ trong xã hội, khi xã hội càng phát triển thì các mối quan hệ càng phức tạp và càng làm phát sinh các mâu thuẫn trong nội tại của nó cũng như giữa nó với các chủ thể khác và dịch vụ thẩm định giá sẽ hỗ trợ cho các chủ thể dung hòa các mâu thuẫn trên.
Nguyên tắc chung hoạt động dịch vụ thẩm định giá Là một ngành dịch vụ đặc thù, có điều kiện và thể hiện vai trò to lớn trong nền kinh tế xã hội nên dịch vụ thẩm định giá có những nguyên tắc chung, cụ thể: Thứ nhất, dịch vụ thẩm định giá mang tính vô hình, không đồng nhất. Chủ thể sử dụng dịch vụ chỉ có thể cảm tính chất lượng dịch vụ thông qua năng lực kinh nghiệm của đơn vị cung cấp dịch vụ mà không thể cân đong đo đếm hay kiểm thử chất lượng dịch vụ thẩm định giá. Nguyên tắc 9 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com không đồng nhất thể hiện giá của tài sản yêu cầu thẩm định không hoàn toàn giống nhau khi sử dụng dịch vụ của các chủ thể cung cấp dịch vụ khác nhau. Nguyên nhân của sự khác nhau nói trên là dịch vụ thẩm định giá vừa mang tính khoa học vừa mang tính đánh giá chủ quan của cá nhân tiến hành thẩm định giá.
Tuy nhiên, theo luật định thì sự chênh lệch là có thể chấp nhận được trong một giới hạn, giới hạn này gây nên một ảnh hưởng có thể chấp nhận được với chủ thể sử dụng dịch vụ.[24] Thứ hai, dịch vụ thẩm định giá mang tính khách quan, độc lập và tự chịu trách nhiệm. Quá trình xác định giá của tài sản không chịu ảnh hưởng của bất kỳ yếu tố nào mang tính cưỡng ép, vì lợi ích riêng mà việc xác định giá hoàn toàn độc lập không phân biệt chủ thể yêu cầu thẩm định giá là ai, là đối tượng nào. Song hành tính khách quan và độc lập là tính tự chịu trách nhiệm. Theo đó, bên cung cấp dịch vụ không chỉ chịu trách nhiệm với người trực tiếp yêu cầu thẩm định mà còn chịu trách nhiệm với bất kỳ đối tượng nào sử dụng kết quả thẩm định giá đúng pháp luật.
Cuối cùng, dịch vụ thẩm định giá yêu cầu kinh nghiệm và kiến thức cao. Xuất phát từ nghiệp vụ thẩm định giá là một nghiệp vụ vừa mang tính khoa học, vừa mang tính nghệ thuật, nên để chất lượng dịch vụ đủ điều kiện tạo sự tin cậy với các chủ thể sử dụng nói riêng và với toàn bộ nền kinh tế nói chung thì yêu cầu người tham gia thẩm định vừa có kiến thức chuyên môn vừa có kỹ năng xử lý thông tin hiệu quả. Vì vậy, một nguyên tắc quan trọng yêu cầu đối với dịch vụ thẩm định giá là yêu cầu kinh nghiệm và kiến thức cao. Lịch sử hình thành và phát triển của hoạt động dịch vụ thẩm định giá ở Việt Nam Hoạt động thẩm định giá đã có thời gian hình thành và phát triển 10 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com hàng trăm năm trên thế giới, nhưng đối với Việt Nam thì dịch vụ thẩm định giá còn khá mới mẻ.
Giai đoạn từ năm 1997 đến năm 2001, hoạt động thẩm định giá của Việt Nam thể hiện thông qua những thể chế hóa về quản lý nhà nước đối với ngành thẩm định giá. Công tác thẩm định giá chủ yếu phát sinh từ nhu cầu mua sắm tài sản từ nguồn ngân sách nhà nước, cơ quan quản lý chung đối với công tác thẩm định giá được tập trung về một cơ quan đầu mối là Ban Vật Giá Chính Phủ. Lúc đầu các đơn vị thẩm định giá chủ yếu là các Trung tâm do Ban Vật Giá Chính Phủ thành lập ở khu vực phía Bắc (Trung tâm Thẩm định giá tại Hà Nội) và khu vực phía Nam (Trung tâm Thông tin và Thẩm định giá miền Nam tại Tp.