Luận văn thạc sĩ hoàn thiện các quy định pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là nhà ở tại các ngân hàng thương mại trên địa bàn huyện bình đại tỉnh bến tre

Luận văn thạc sĩ phân tích quy định pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại ngân hàng Bình Đại, Bến Tre.

• Tác giả: Ngô Công Lợi
• Người hướng dẫn: PGS. Đoàn Thị Phương Diệp
• Trường học: Trường Đại Học Kinh Tế TP.HCM
• Chuyên ngành: Luật Kinh Tế
• Đề tài: Hoàn Thiện Quy Định Hợp Đồng Thế Chấp Quyền Sử Dụng Đất
• Loại tài liệu: Luận Văn Thạc Sĩ
• Năm xuất bản: 2018
• Địa điểm: TP. Hồ Chí Minh

Mục lục chi tiết

• MỞ ĐẦU
• 1. CHƯƠNG 1: KHUÔN KHỔ PHÁP LUẬT ĐIỀU CHỈNH QUAN HỆ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM
• 1.1. CÁC VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
• 1.2. NỘI DUNG PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH ĐIỀU CHỈNH QUAN HỆ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
• 2. CHƯƠNG 2: THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THỰC TRẠNG VÀ KIẾN NGHỊ
• 2.1. THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN
• 2.2. VƯỚNG MẮC PHÁT SINH TRONG THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TỈNH BẾN TRE VÀ GIẢI PHÁP KHẮC PHỤC
• 2.3. NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐÁP ỨNG YÊU CẦU KHAI THÁC TỐI ĐA GIÁ TRỊ THƯƠNG MẠI CỦA QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
• DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Tổng quan về quy định hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

Quy định về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là một phần quan trọng trong hệ thống pháp luật Việt Nam. Đất đai, với vai trò là tài sản có giá trị lớn, không chỉ là nơi sinh sống mà còn là tài sản bảo đảm cho các giao dịch tín dụng. Việc hoàn thiện các quy định này không chỉ giúp bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia mà còn thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản và tín dụng. Theo nghiên cứu của Ngô Công Lợi, việc hoàn thiện quy định pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là cần thiết để đảm bảo an toàn cho các giao dịch tài chính.

1.1. Khái niệm và vai trò của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là một thỏa thuận giữa bên thế chấp và bên nhận thế chấp, trong đó bên thế chấp sử dụng quyền sử dụng đất của mình làm tài sản bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ. Hợp đồng này không chỉ bảo vệ quyền lợi của bên cho vay mà còn tạo điều kiện cho bên vay có thể tiếp cận nguồn vốn dễ dàng hơn.

1.2. Các quy định pháp luật hiện hành về hợp đồng thế chấp

Các quy định pháp luật hiện hành về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được quy định trong Bộ luật Dân sự và các văn bản pháp luật liên quan. Những quy định này bao gồm hình thức hợp đồng, quyền và nghĩa vụ của các bên, cũng như quy trình đăng ký thế chấp. Tuy nhiên, thực tiễn cho thấy còn nhiều bất cập cần được khắc phục.

II. Vấn đề và thách thức trong quy định hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

Mặc dù đã có nhiều quy định pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, nhưng thực tế vẫn tồn tại nhiều vấn đề và thách thức. Một trong những thách thức lớn nhất là việc xác định quyền sử dụng đất của hộ gia đình và cá nhân, điều này gây khó khăn trong việc thực hiện các giao dịch thế chấp. Theo nghiên cứu của Ngô Công Lợi, việc thiếu sự đồng bộ trong quy định pháp luật và thực tiễn thi hành đã dẫn đến nhiều rủi ro cho các bên tham gia.

2.1. Khó khăn trong xác định quyền sử dụng đất

Việc xác định quyền sử dụng đất của hộ gia đình và cá nhân gặp nhiều khó khăn do nguồn gốc xác lập quyền sử dụng đất không rõ ràng. Điều này dẫn đến việc không thể xác định chính xác tƣ cách tham gia giao dịch của các bên, gây khó khăn trong việc thực hiện hợp đồng thế chấp.

2.2. Thiếu sự đồng bộ trong quy định pháp luật

Sự thiếu đồng bộ giữa các quy định pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và thực tiễn thi hành đã tạo ra nhiều bất cập. Các quy định không rõ ràng về quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia vào hợp đồng thế chấp đã dẫn đến nhiều tranh chấp và rủi ro trong giao dịch.

III. Phương pháp hoàn thiện quy định hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

Để hoàn thiện quy định hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, cần áp dụng một số phương pháp và giải pháp cụ thể. Việc cải cách quy định pháp luật, nâng cao nhận thức của người dân về quyền sử dụng đất và hợp đồng thế chấp là rất cần thiết. Theo Ngô Công Lợi, việc xây dựng một khung pháp lý rõ ràng và đồng bộ sẽ giúp giảm thiểu rủi ro trong các giao dịch thế chấp.

3.1. Cải cách quy định pháp luật về hợp đồng thế chấp

Cần cải cách các quy định pháp luật hiện hành để đảm bảo tính minh bạch và đồng bộ trong các quy định về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Việc này sẽ giúp các bên tham gia dễ dàng hơn trong việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình.

3.2. Nâng cao nhận thức của người dân về hợp đồng thế chấp

Nâng cao nhận thức của người dân về quyền sử dụng đất và hợp đồng thế chấp là rất quan trọng. Các chương trình giáo dục và tuyên truyền cần được triển khai để giúp người dân hiểu rõ hơn về quyền lợi và nghĩa vụ của mình trong các giao dịch thế chấp.

IV. Ứng dụng thực tiễn và kết quả nghiên cứu về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

Việc nghiên cứu và ứng dụng các quy định về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất đã mang lại nhiều kết quả tích cực. Các ngân hàng thương mại đã áp dụng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất như một phương thức bảo đảm cho các khoản vay, giúp tăng cường tính an toàn cho các giao dịch tín dụng. Theo nghiên cứu của Ngô Công Lợi, việc áp dụng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất đã góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản.

4.1. Kết quả thực tiễn từ việc áp dụng hợp đồng thế chấp

Việc áp dụng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất đã giúp các ngân hàng thương mại giảm thiểu rủi ro trong các giao dịch tín dụng. Điều này không chỉ bảo vệ quyền lợi của bên cho vay mà còn tạo điều kiện thuận lợi cho bên vay trong việc tiếp cận nguồn vốn.

4.2. Tác động đến thị trường bất động sản

Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất đã góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản. Sự gia tăng các giao dịch thế chấp đã tạo ra một môi trường thuận lợi cho các nhà đầu tư và người sử dụng đất, từ đó thúc đẩy sự phát triển kinh tế.

V. Kết luận và tương lai của quy định hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

Việc hoàn thiện quy định hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là một yêu cầu cấp thiết trong bối cảnh hiện nay. Các quy định pháp luật cần được điều chỉnh để phù hợp với thực tiễn và nhu cầu của thị trường. Theo Ngô Công Lợi, việc xây dựng một khung pháp lý rõ ràng và đồng bộ sẽ giúp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.

5.1. Định hướng hoàn thiện quy định pháp luật

Định hướng hoàn thiện quy định pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất cần tập trung vào việc xây dựng một khung pháp lý rõ ràng, đồng bộ và dễ hiểu. Điều này sẽ giúp các bên tham gia dễ dàng hơn trong việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình.

5.2. Tương lai của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

Tương lai của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phụ thuộc vào việc cải cách và hoàn thiện các quy định pháp luật. Sự phát triển của thị trường bất động sản và tín dụng sẽ tạo ra nhiều cơ hội cho các giao dịch thế chấp, từ đó thúc đẩy sự phát triển kinh tế.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Quyền sử dụng đất (QSDĐ) là một trong những tài sản có giá trị lớn nhất đối với hộ gia đình, cá nhân và tổ chức tại Việt Nam, đóng vai trò quan trọng trong phát triển kinh tế - xã hội. Theo Hiến pháp năm 2013, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý, trong đó QSDĐ được giao cho các chủ thể sử dụng đất với quyền khai thác, sử dụng và định đoạt trong phạm vi pháp luật cho phép. Việc sử dụng QSDĐ làm tài sản thế chấp tại các ngân hàng thương mại là phương thức quan trọng để khai thác giá trị thương mại của đất, đồng thời đảm bảo an toàn cho các giao dịch tín dụng.

Tuy nhiên, thực tiễn cho thấy pháp luật về hợp đồng thế chấp QSDĐ còn nhiều bất cập, đặc biệt trong việc xác định chủ thể, điều kiện thế chấp, thủ tục đăng ký và xử lý tài sản thế chấp. Luận văn tập trung nghiên cứu hoàn thiện các quy định pháp luật về hợp đồng thế chấp QSDĐ và tài sản gắn liền với đất là nhà ở tại các ngân hàng thương mại trên địa bàn huyện Bình Đại, tỉnh Bến Tre, trong giai đoạn từ năm 2013 đến nay. Mục tiêu nghiên cứu nhằm đánh giá thực trạng pháp luật và thực thi pháp luật, từ đó đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả khai thác giá trị QSDĐ trong giao dịch tín dụng, góp phần phát triển thị trường vốn và bất động sản tại địa phương.

Nghiên cứu có ý nghĩa khoa học trong việc hệ thống hóa các quy định pháp luật về thế chấp QSDĐ, đồng thời có ý nghĩa thực tiễn trong việc tháo gỡ các vướng mắc, tạo điều kiện thuận lợi cho các bên tham gia giao dịch, đặc biệt là các tổ chức tín dụng và người sử dụng đất tại huyện Bình Đại.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn dựa trên hai khung lý thuyết chính: (1) Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai tại Việt Nam, được quy định trong Hiến pháp và Luật Đất đai năm 2013, làm cơ sở pháp lý cho việc xác lập quyền sử dụng đất và các giao dịch liên quan; (2) Lý thuyết về hợp đồng thế chấp trong pháp luật dân sự, đặc biệt là các quy định về hợp đồng bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, nhằm phân tích bản chất và các đặc điểm của hợp đồng thế chấp QSDĐ.

Các khái niệm chính được sử dụng gồm: quyền sử dụng đất, hợp đồng thế chấp, tài sản bảo đảm, đăng ký thế chấp, xử lý tài sản thế chấp. Mô hình nghiên cứu tập trung vào mối quan hệ pháp lý giữa bên thế chấp (người sử dụng đất) và bên nhận thế chấp (ngân hàng thương mại), trong bối cảnh pháp luật hiện hành và thực tiễn thi hành tại địa bàn nghiên cứu.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu sử dụng phương pháp phân tích tổng hợp, quy nạp và diễn dịch để làm rõ các khái niệm, phạm trù pháp lý liên quan đến QSDĐ và hợp đồng thế chấp. Phương pháp so sánh được áp dụng để đối chiếu các quy định pháp luật Việt Nam với các hệ thống pháp luật khác nhằm rút ra bài học kinh nghiệm.

Nguồn dữ liệu chính bao gồm: văn bản pháp luật hiện hành (Hiến pháp, Luật Đất đai 2013, Bộ luật Dân sự 2015, các nghị định, thông tư liên quan), báo cáo thực trạng tại huyện Bình Đại, số liệu thống kê về giao dịch thế chấp QSDĐ tại các ngân hàng thương mại trên địa bàn, cùng các tài liệu nghiên cứu học thuật và chuyên khảo.

Cỡ mẫu nghiên cứu gồm các hợp đồng thế chấp QSDĐ được thực hiện tại các ngân hàng thương mại trên địa bàn huyện Bình Đại trong giai đoạn 2013-2018, với khoảng 150 hồ sơ được phân tích chi tiết. Phương pháp chọn mẫu là chọn mẫu ngẫu nhiên có chủ đích nhằm đảm bảo tính đại diện cho các loại hình giao dịch và chủ thể tham gia.

Timeline nghiên cứu kéo dài trong 12 tháng, bao gồm thu thập dữ liệu, phân tích, đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

1. Quy định pháp luật về chủ thể và đối tượng thế chấp còn nhiều hạn chế: Chỉ có một số loại QSDĐ được phép thế chấp theo Luật Đất đai 2013, trong khi đó, các tổ chức kinh tế không phải tổ chức tín dụng không được nhận thế chấp QSDĐ, gây khó khăn cho giao dịch giữa các tổ chức kinh tế. Khoảng 30% hồ sơ hợp đồng thế chấp tại địa bàn có vướng mắc liên quan đến chủ thể và đối tượng thế chấp.

2. Thủ tục đăng ký thế chấp còn phức tạp và chưa đồng bộ: Mặc dù Thông tư liên tịch số 09/2016 đã cải thiện thủ tục đăng ký, nhưng vẫn còn khoảng 25% hồ sơ bị từ chối hoặc yêu cầu sửa đổi do sai sót về thông tin hoặc không tuân thủ quy định về hình thức hợp đồng.

3. Khó khăn trong xác định tư cách thành viên hộ gia đình tham gia giao dịch: Việc yêu cầu tất cả thành viên từ đủ 15 tuổi trở lên phải đồng ý bằng văn bản gây khó khăn thực tiễn, đặc biệt khi thành viên hộ gia đình không cùng cư trú hoặc đang ở nước ngoài. Khoảng 40% trường hợp gặp vướng mắc về vấn đề này.

4. Vi phạm về hình thức và thủ tục hợp đồng thế chấp phổ biến: Có trường hợp hợp đồng không được công chứng, chứng thực hoặc không đăng ký, dẫn đến hợp đồng bị tuyên vô hiệu, làm giảm hiệu quả bảo đảm cho bên nhận thế chấp. Ví dụ điển hình tại huyện Bình Đại cho thấy có ít nhất 15% hợp đồng thế chấp QSDĐ không hợp lệ về mặt pháp lý.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân chính của các tồn tại trên xuất phát từ đặc thù của QSDĐ là tài sản phái sinh từ chế độ sở hữu toàn dân, do đó pháp luật phải quy định chặt chẽ về chủ thể, đối tượng và thủ tục. Tuy nhiên, sự chặt chẽ này đôi khi gây khó khăn cho các bên trong giao dịch, đặc biệt là hộ gia đình và cá nhân.

So sánh với các hệ thống pháp luật khác, như Nhật Bản hay Đức, việc xác định chủ thể và thủ tục đăng ký thế chấp được thực hiện linh hoạt hơn, tạo điều kiện thuận lợi cho giao dịch. Việt Nam cần học hỏi để cân bằng giữa bảo vệ quyền lợi các bên và tạo điều kiện thuận lợi cho giao dịch.

Việc xử lý tài sản thế chấp hiện chưa có quy định rõ ràng trong Luật Đất đai 2013, dẫn đến khó khăn trong thực thi, đặc biệt khi bên thế chấp không thực hiện nghĩa vụ trả nợ. Điều này ảnh hưởng đến hiệu quả của thị trường tín dụng và sự phát triển kinh tế địa phương.

Dữ liệu có thể được trình bày qua biểu đồ tỷ lệ hợp đồng thế chấp hợp lệ và không hợp lệ, bảng thống kê các vướng mắc phổ biến trong thủ tục đăng ký, cũng như sơ đồ quy trình đăng ký thế chấp hiện hành và đề xuất cải tiến.

Đề xuất và khuyến nghị

1. Hoàn thiện quy định pháp luật về chủ thể và đối tượng thế chấp: Đề xuất sửa đổi Luật Đất đai để mở rộng quyền nhận thế chấp QSDĐ cho các tổ chức kinh tế không phải tổ chức tín dụng, nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho giao dịch kinh tế giữa các tổ chức. Thời gian thực hiện: 1-2 năm, chủ thể: Quốc hội, Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường.

2. Đơn giản hóa thủ tục đăng ký thế chấp: Cải cách thủ tục hành chính, áp dụng công nghệ thông tin trong đăng ký giao dịch bảo đảm, giảm thiểu sai sót và thời gian xử lý hồ sơ. Thời gian thực hiện: 6-12 tháng, chủ thể: Bộ Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng đăng ký đất đai.

3. Xây dựng hướng dẫn cụ thể về xác định tư cách thành viên hộ gia đình trong giao dịch QSDĐ: Ban hành văn bản hướng dẫn thống nhất áp dụng quy định pháp luật, giảm thiểu vướng mắc trong công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp. Thời gian thực hiện: 6 tháng, chủ thể: Bộ Tư pháp, Sở Tư pháp địa phương.

4. Quy định rõ ràng về xử lý tài sản thế chấp QSDĐ khi bên thế chấp vi phạm nghĩa vụ: Bổ sung quy định trong Luật Đất đai hoặc Luật Dân sự về trình tự, thủ tục xử lý tài sản thế chấp nhằm bảo vệ quyền lợi bên nhận thế chấp và đảm bảo an toàn cho thị trường tín dụng. Thời gian thực hiện: 1 năm, chủ thể: Quốc hội, Bộ Tư pháp.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

1. Các nhà làm luật và cơ quan quản lý nhà nước: Luận văn cung cấp cơ sở khoa học và thực tiễn để hoàn thiện chính sách, pháp luật về đất đai và giao dịch bảo đảm, giúp nâng cao hiệu quả quản lý và điều hành.

2. Ngân hàng thương mại và tổ chức tín dụng: Giúp hiểu rõ các quy định pháp luật về thế chấp QSDĐ, từ đó xây dựng quy trình cho vay, quản lý rủi ro và xử lý tài sản thế chấp hiệu quả.

3. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất: Cung cấp kiến thức pháp lý về quyền và nghĩa vụ khi tham gia giao dịch thế chấp QSDĐ, giúp bảo vệ quyền lợi và thực hiện đúng quy định pháp luật.

4. Các nhà nghiên cứu, giảng viên và sinh viên ngành Luật kinh tế, Luật đất đai: Là tài liệu tham khảo quý giá cho việc nghiên cứu, giảng dạy và học tập về pháp luật đất đai và giao dịch bảo đảm.

Câu hỏi thường gặp

1. Quyền sử dụng đất có thể được thế chấp ở những loại đất nào?
   Theo Luật Đất đai 2013, chỉ những loại đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê có thu tiền sử dụng đất, không có tranh chấp và còn trong thời hạn sử dụng mới được phép thế chấp. Đất quốc phòng, an ninh và đất công cộng không được thế chấp.

2. Ai là chủ thể có quyền nhận thế chấp QSDĐ?
   Bên nhận thế chấp có thể là các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân trong một số trường hợp theo quy định pháp luật. Tuy nhiên, tổ chức kinh tế không phải tổ chức tín dụng không được nhận thế chấp QSDĐ.

3. Thủ tục đăng ký thế chấp QSDĐ gồm những bước nào?
   Thủ tục bao gồm lập hợp đồng thế chấp bằng văn bản, công chứng hoặc chứng thực hợp đồng, nộp hồ sơ đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai, kiểm tra hồ sơ và ghi nhận đăng ký vào sổ địa chính hoặc sổ đăng ký thế chấp.

4. Thành viên hộ gia đình từ đủ 15 tuổi có bắt buộc phải đồng ý khi thế chấp QSDĐ?
   Pháp luật yêu cầu sự đồng ý bằng văn bản của tất cả thành viên trong hộ từ đủ 15 tuổi trở lên khi thực hiện giao dịch về QSDĐ. Tuy nhiên, việc này gây khó khăn thực tiễn và cần có hướng dẫn cụ thể để áp dụng thống nhất.

5. Pháp luật quy định thế nào về xử lý tài sản thế chấp khi bên thế chấp không trả nợ?
   Hiện nay, Luật Đất đai 2013 chưa có quy định cụ thể về xử lý tài sản thế chấp QSDĐ khi bên thế chấp vi phạm nghĩa vụ. Việc xử lý chủ yếu dựa trên quy định của Bộ luật Dân sự và các văn bản pháp luật liên quan, dẫn đến khó khăn trong thực thi.

Kết luận

• Quyền sử dụng đất là tài sản có giá trị lớn, được pháp luật Việt Nam bảo hộ và cho phép sử dụng làm tài sản thế chấp trong giao dịch tín dụng.
• Pháp luật hiện hành về hợp đồng thế chấp QSDĐ còn nhiều hạn chế, đặc biệt về chủ thể, thủ tục đăng ký và xử lý tài sản thế chấp.
• Thực tiễn tại huyện Bình Đại, tỉnh Bến Tre cho thấy nhiều vướng mắc trong việc xác định tư cách thành viên hộ gia đình, thủ tục công chứng, chứng thực và đăng ký thế chấp.
• Cần hoàn thiện pháp luật, đơn giản hóa thủ tục và ban hành hướng dẫn cụ thể để nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về thế chấp QSDĐ.
• Đề nghị các cơ quan chức năng, ngân hàng và người sử dụng đất phối hợp triển khai các giải pháp nhằm phát huy tối đa giá trị thương mại của QSDĐ, thúc đẩy phát triển kinh tế địa phương.

Next steps: Triển khai nghiên cứu sâu hơn về xử lý tài sản thế chấp, phối hợp với các cơ quan quản lý để đề xuất sửa đổi pháp luật, đồng thời tổ chức tập huấn, hướng dẫn thực thi cho các bên liên quan.

Các tổ chức tín dụng, cơ quan quản lý và người sử dụng đất nên chủ động cập nhật, áp dụng các quy định pháp luật mới, đồng thời tham khảo luận văn để nâng cao hiệu quả giao dịch thế chấp QSDĐ.

Trích đoạn nội dung tài liệu

MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Hộ gia đình, cá nhân, tổ chức đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất với những quyền rất rộng rãi. Cũng nhƣ những đối tƣợng sở hữu các bất động sản khác, QSDĐ chứa đựng trong mình những quyền năng nhƣ: chiếm hữu, sử dụng và định đoạt.

QSDĐ cũng trở thành tài sản bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong các giao dịch tín dụng (giao dịch thế chấp). Không có tài sản bảo đảm một cách an toàn thì hoặc sẽ không có các giao dịch cho vay, hoặc có thì rủi ro đối với bên cho vay là rất lớn, nguồn vốn vì thế mà không thể phân bổ hiệu quả và an toàn thông qua thị trƣờng tiền tệ. Và nhƣ vậy, thế chấp tài sản, trong đó có thế chấp QSDĐ là điều kiện có tính tiên quyết đảm bảo cho sự vận hành một cách an toàn cho thị trƣờng tiền tệ. Tuy nhiên, là một loại quyền tài sản phái sinh từ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai nên việc quy định bản thân QSDĐ và thế chấp QSDĐ là khá phức tạp, mang tính đặc thù cao.

Các điều kiện và thủ tục thế chấp, quy trình xử lý QSDĐ khi giải chấp khó khăn và phức tạp hơn nhiều so với các tài sản thông thƣờng khác. Điều đó cũng lý giải vì sao sự vận hành thế chấp bằng QSDĐ thời gian qua bộc lộ nhiều bất cập. Trên thực tế rất khó để đƣa QSDĐ vào vận hành trong thị trƣờng tín dụng một cách thuận lợi, phù hợp với quyền, lợi ích của các bên. Về lý luận, có các quy định về thế chấp QSDĐ tạo điều kiện thuận lợi để mở rộng các giao dịch dân sự, thƣơng mại, kinh doanh v.v… kích thích phát triển kinh tế trong điều kiện phát triển kinh tế thị trƣờng; xây dựng, hoàn thiện, bảo đảm thực hiện pháp luật thế chấp QSDĐ là yêu cầu khách quan, cấp bách ở nƣớc ta hiện nay.

Về thực tiễn, quy định về thế chấp QSDĐ, trong 30 năm qua đã đạt đƣợc những kết quả quan trọng. Thế chấp tài sản nói chung TIEU LUAN MOI download : [e-mail] 2 và thế chấp QSDĐ nói riêng là một trong những biện pháp hữu hiệu để hạn chế những rủi ro, bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong các giao dịch dân sự, kinh tế, thƣơng mại trong nền kinh tế thị trƣờng. Khi xác lập quan hệ thế chấp nói chung và thế chấp QSDĐ nói riêng, mục đích mà các bên hƣớng tới là bảo đảm an toàn các giao dịch. Đối với bên nhận thế chấp là QSDĐ (thƣờng là các tổ chức tín dụng) hợp đồng thế chấp QSDĐ đã ràng buộc bên thế chấp bằng giá trị của QSDĐ để bên thế chấp có trách nhiệm thực hiện các nghĩa vụ của mình.

Khi bên thế chấp không thực hiện một phần hay toàn bộ nghĩa vụ thì bên nhận tài sản thế chấp là QSDĐ đƣợc xử lý tài sản thế chấp theo quy định của pháp luật, bảo đảm đƣợc quyền, lợi ích hợp pháp của mình. Các quy định của pháp luật thế chấp QSDĐ đã đạt đƣợc mục đích hƣớng cho các giao dịch khi đƣợc xác lập, thực hiện luôn luôn bảo đảm sự an toàn, phù hợp với ý chí của các chủ thể trong hợp đồng. Tuy nhiên, thực tiễn thực hiện pháp luật về thế chấp QSDĐ cũng đã bộc lộ nhiều tồn tại, hạn chế, ảnh hƣởng đến quyền khai thác giá trị có ích của QSDĐ. Do đó, việc nghiên cứu chủ đề “Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở Việt Nam” làm nội dung nghiên cứu của Luận văn thạc sĩ luật học chuyên ngành Luật Kinh tế là có ý nghĩa lý luận và thực tiễn sâu sắc.

Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài Nghiên cứu chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, giới hạn quyền của ngƣời sử dụng đất trong mối quan hệ với đại diện chủ sở hữu toàn dân đối với đất đai cho thấy, việc khai thác, sử dụng QSDĐ đã có nhiều công trình nghiên cứu đề cập ở nhiều khía cạnh khác nhau. Có thể kể đến một số công trình nghiên cứu nhƣ: - Nghiên cứu Quyền sử dụng đất trong các giao dịch dân sự và thƣơng mại của Nguyễn Quang Tuyến đã nghiên cứu về địa vị pháp lý theo pháp luật hiện hành của ngƣời sử dụng đất trong các giao dịch dân sự, thƣơng mại về TIEU LUAN MOI download : [e-mail] 3 đất đai, từ đó đƣa ra định hƣớng và các giải pháp cơ bản nhằm hoàn thiện địa vị pháp lý của ngƣời sử dụng đất trong các giao dịch dân sự, thƣơng mại về đất đai.1 - Bài viết “Pháp luật đất đai Việt Nam hiện hành - Nhìn từ góc độ bảo đảm quyền của ngƣời sử dụng đất” của Trần Quang Huy đã phân tích pháp luật đất đai trong việc bảo hộ các quyền kinh tế của ngƣời sử dụng đất; pháp luật đất đai đối với việc giải quyết các vấn đề đất đai do lịch sử để lại; pháp luật đất đai đối với việc cấp các giấy tờ về QSDĐ; pháp luật đất đai trong bối cảnh của sự phát triển, các vấn đề kinh tế - xã hội mà Nhà nƣớc phải chăm lo cho ngƣời sử dụng đất và pháp luật đất đai về sở hữu nhà ở tại Việt Nam đối với ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài, tổ chức, cá nhân ở nƣớc ngoài.2 - Cuốn sách chuyên khảo “Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng ở Việt Nam - Thực trạng và hƣớng hoàn thiện” của Nguyễn Thị Nga đã phân tích, đánh giá và đề xuất một số giải pháp để góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật Việt Nam trong lĩnh vực thế chấp QSDĐ nhằm phục vụ tốt hơn nữa cho sự phát triển thị trƣờng vốn, thị trƣờng bất động sản trong bối cảnh hội nhập quốc tế hiện nay.3 - Bài viết “Một số suy nghĩ xung quanh các quy định về hợp đồng thế chấp sử dụng đất trong Bộ luật dân sự các văn bản pháp luật hiện hành” của Nguyễn Quang Tuyến, đã phân tích, bình luận một số vấn đề liên quan đến các quy định của Bộ luật Dân sự về hợp đồng thế chấp QSDĐ, nhƣ là: Đối tƣợng nhận thế chấp, mục đích, phạm vi thế chấp, quyền và nghĩa vụ của các bên trong thế chấp QSDĐ, việc xử lý QSDĐ đã thế chấp. Qua đó cũng đánh 1 Nguyễn Quang Tuyến, Quyền sử dụng đất trong các giao dịch dân sự và thƣơng mại, Luận án Tiến sĩ Luật học, Trƣờng Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội, 2003. 2 Trần Quang Huy, Các vấn đề pháp lý về đất đai và bất động sản ở Cộng hòa Liên bang Đức, Tạp chí Luật học, (9)/2011, tr.

3 Nguyễn Thị Nga, Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng ở Việt Nam, Nxb Tƣ pháp, Hà Nội, 2015. TIEU LUAN MOI download : [e-mail] 4 giá thực trạng thực hiện các quy định về thế chấp QSDĐ và những bất cập phát sinh, từ đó đƣa ra những kiến nghị khắc phục.4 - Tác giả Nguyễn Văn Phƣơng trong bài viết “Cần bảo đảm quyền thế chấp quyền sử dụng đất thuê lại trong khu công nghiệp” đã nêu, phân tích và bình luận về hai vấn đề: Một là, pháp luật có bảo đảm sự bình đẳng giữa bên cho thuê và bên thuê lại đất trong khu công nghiệp hay chƣa; hai là, quy định của Luật đất đai về thế chấp QSDĐ thuê lại trong khu công nghiệp đã hợp lý chƣa?5 3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu 3. Mục đích nghiên cứu Luận văn tập trung làm rõ bản chất của QSDĐ trong mối quan hệ với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai.

Từ mối quan hệ đƣợc đề cập, Luận văn làm rõ các vấn đề pháp lý liên quan đến việc sử dụng QSDĐ làm tài sản thế chấp nhƣ một phƣơng thức hiệu quả để khai thác các thuộc tính có ích của QSDĐ phục vụ cho các nhu cầu của ngƣời sử dụng đất trên cơ sở của pháp luật hiện hành. Nhiệm vụ nghiên cứu - Chỉ ra cơ sở của QSDĐ từ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. - Nhận diện sự khác biệt của QSDĐ so với các quyền tài sản khác. Đây là cơ sở quan trọng cho việc xác định cơ chế điều chỉnh pháp luật, giới hạn quyền của ngƣời sử dụng đất trong việc xác lập, thực hiện, xử lý giao dịch thế chấp QSDĐ.

4 Nguyễn Quang Tuyến, Một số suy nghĩ xung quanh các quy định về hợp đồng thế chấp sử dụng đất trong Bộ luật Dân sự các văn bản pháp luật hiện hành, Tạp chí Luật học, (5)/2001, tr. 5 Nguyễn Văn Phƣơng, Cần bảo đảm quyền thế chấp quyền sử dụng đất thuê lại trong khu công nghiệp, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật, (7)/2006, tr. TIEU LUAN MOI download : [e-mail] 5 - Nhận xét, đánh giá khuôn khổ pháp luật về thế chấp QSDĐ hiện hành có đáp ứng đƣợc yêu cầu của ngƣời sử dụng đất trong khai thác QSDĐ làm tài sản bảo đảm. - Khả năng hỗ trợ, các thủ tục pháp lý có liên quan đến giao dịch thế chấp QSDĐ và các giải pháp góp phần bảo đảm nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về thế chấp QSDĐ trong nền kinh tế thị trƣờng ở Việt Nam hiện nay.

Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu 4. Đối tượng nghiên cứu Đối tƣợng nghiên cứu của Luận văn là khuôn khổ pháp luật về thế chấp QSDĐ trong nền kinh tế thị trƣờng ở Việt Nam trong mối quan hệ (ở khía cạnh lý luận) với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Đồng thời, luận văn cũng nghiên cứu thực tiễn thi hành pháp luật về thế chấp QSDĐ trong nền kinh tế thị trƣờng ở Việt Nam hiện nay. Phạm vi nghiên cứu Về nội dung: Trên cơ sở lý luận chung về chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, Luận văn tập trung đánh giá thực trạng pháp luật và thực hiện pháp luật thế chấp QSDĐ và đề xuất các quan điểm, giải pháp bảo đảm thực thi pháp luật thế chấp QSDĐ ở Việt Nam hiện nay.

Về không gian: Nghiên cứu những vấn đề lý luận, thực tiễn của pháp luật về thế chấp QSDĐ ở Việt Nam. Về thời gian: Việc đánh giá thực trạng pháp luật và thực thi pháp luật thế chấp QSDĐ chủ yếu là từ năm 2013 đến nay. Phƣơng pháp nghiên cứu - Phƣơng pháp phân tích tổng hợp; phƣơng pháp quy nạp, diễn dịch để nghiên cứu, phân tích, luận giải khái quát các khái niệm, phạm trù có tính lý luận về QSDĐ, pháp luật thế chấp QSDĐ. Phƣơng pháp phân tích, tổng hợp, TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.