Luận văn thạc sĩ về hoàn thiện pháp luật dịch vụ môi giới bất động sản ở Việt Nam

Luận văn thạc sĩ luật học nghiên cứu vnu ls hoàn thiện pháp luật về dịch vụ môi giới bất động sản trên sàn giao dịch kinh doanh bất động, khảo sát thực trạng, phân tích nguyên

• Tác giả: Nguyễn Thị Hiển
• Người hướng dẫn: Ts. Doãn Hồng Nhung
• Trường học: Đại Học Quốc Gia Hà Nội
• Chuyên ngành: Luật Kinh Tế
• Đề tài: Hoàn Thiện Pháp Luật Về Dịch Vụ Môi Giới Bất Động Sản Trên Sàn Giao Dịch Kinh Doanh Bất Động Sản Ở Việt Nam
• Loại tài liệu: Luận Văn Thạc Sĩ
• Năm xuất bản: 2015
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• MỞ ĐẦU
• 1. CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÍ LUẬN VỀ DỊCH VỤ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT VỀ DỊCH VỤ MÔI GIỚI TRÊN SÀN GIAO DỊCH KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
• 1.1. Tổng quan về dịch vụ môi giới bất động sản trên sàn giao dịch kinh doanh bất động sản
• 1.2. Mục đích, ý nghĩa và đặc điểm của dịch vụ môi giới trên sàn giao dịch kinh doanh bất động sản
• 1.3. Kinh nghiệm về môi giới bất động sản của một số nước trên thế giới và bài học rút ra cho Việt Nam
• 1.4. Khái quát chung về pháp luật điều chỉnh dịch vụ môi giới bất động sản trên sàn giao dịch
• 1.5. Sự cần thiết điều chỉnh của pháp luật về dịch vụ môi giới bất động sản trên sàn giao dịch
• 1.6. Nội dung pháp luật điều chỉnh dịch vụ môi giới trên sàn giao dịch bất động sản
• KẾT LUẬN CHƯƠNG 1
• 2. CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ DỊCH VỤ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN SÀN GIAO DỊCH KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM
• 2.1. Thực trạng pháp luật về dịch vụ môi giới bất động sản trên sàn giao dịch kinh doanh bất động sản
• 2.2. Chủ thể tham gia môi giới trên sàn giao dịch bất động sản
• 2.3. Nguyên tắc và điều kiện hoạt động của dịch vụ môi giới trên sàn giao dịch bất động sản
• 2.4. Nội dung hoạt động của dịch vụ môi giới trên sàn giao dịch bất động sản
• 2.5. Quy trình và kỹ năng môi giới bất động sản trên sàn giao dịch bất động sản
• 2.6. Thù lao và hoa hồng môi giới bất động sản trên sàn giao dịch bất động sản
• 2.7. Hợp đồng môi giới bất động sản
• 2.8. Quản lý nhà nước đối với dịch vụ môi giới bất động sản trên sàn giao dịch bất động sản
• 2.9. Thực tiễn thi hành pháp luật về dịch vụ môi giới trên sàn giao dịch bất động sản ở Việt Nam
• 2.10. Đánh giá tổng quan về dịch vụ môi giới trên sàn giao dịch bất động sản ở Việt Nam
• 2.11. Nguyên nhân của những hạn chế, bất cập
• KẾT LUẬN CHƯƠNG 2
• 3. CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ DỊCH VỤ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN SÀN GIAO DỊCH KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM
• 3.1. Sự cần thiết và phương hướng hoàn thiện pháp luật về dịch vụ môi giới bất động sản trên sàn giao dịch ở Việt Nam
• 3.2. Một số giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về dịch vụ môi giới trên sàn giao dịch bất động sản ở Việt Nam
• 3.3. Các giải pháp bổ trợ dịch vụ môi giới trên sàn giao dịch bất động sản
• KẾT LUẬN CHƯƠNG 3
• DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
• DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Tóm tắt

I. Tổng quan về pháp luật dịch vụ môi giới bất động sản tại Việt Nam

Dịch vụ môi giới bất động sản đã trở thành một phần quan trọng trong thị trường bất động sản Việt Nam. Với sự phát triển nhanh chóng của nền kinh tế, nhu cầu về dịch vụ này ngày càng tăng cao. Pháp luật về dịch vụ môi giới bất động sản đã được hình thành và phát triển qua nhiều giai đoạn, từ những quy định ban đầu cho đến các luật sửa đổi, bổ sung nhằm đáp ứng nhu cầu thực tiễn. Việc hoàn thiện pháp luật này không chỉ giúp bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia giao dịch mà còn góp phần thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản.

1.1. Khái niệm và vai trò của dịch vụ môi giới bất động sản

Dịch vụ môi giới bất động sản được hiểu là hoạt động trung gian giữa người mua và người bán bất động sản. Vai trò của dịch vụ này không chỉ dừng lại ở việc kết nối các bên mà còn bao gồm việc cung cấp thông tin, tư vấn và hỗ trợ trong quá trình giao dịch. Điều này giúp giảm thiểu rủi ro và tăng cường tính minh bạch trong các giao dịch bất động sản.

1.2. Lịch sử phát triển pháp luật về dịch vụ môi giới bất động sản

Pháp luật về dịch vụ môi giới bất động sản tại Việt Nam đã trải qua nhiều giai đoạn phát triển. Từ khi Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 ra đời, các quy định về môi giới đã được ghi nhận. Đến năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi đã bổ sung nhiều quy định chi tiết hơn, tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động môi giới.

II. Vấn đề và thách thức trong pháp luật dịch vụ môi giới bất động sản

Mặc dù pháp luật về dịch vụ môi giới bất động sản đã được hoàn thiện, nhưng vẫn còn nhiều vấn đề và thách thức cần giải quyết. Các quy định hiện hành chưa đủ chi tiết và cụ thể, dẫn đến việc áp dụng gặp khó khăn. Ngoài ra, sự phát triển nhanh chóng của thị trường bất động sản cũng đặt ra nhiều yêu cầu mới đối với pháp luật.

2.1. Những bất cập trong quy định pháp luật hiện hành

Nhiều quy định trong pháp luật về dịch vụ môi giới bất động sản còn thiếu tính khả thi, không phù hợp với thực tiễn. Điều này dẫn đến việc các công ty môi giới gặp khó khăn trong việc thực hiện các nghĩa vụ pháp lý của mình.

2.2. Thách thức từ sự phát triển của thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản Việt Nam đang phát triển mạnh mẽ, kéo theo đó là sự gia tăng của các giao dịch và nhu cầu về dịch vụ môi giới. Tuy nhiên, sự phát triển này cũng đặt ra thách thức lớn cho việc quản lý và điều chỉnh pháp luật, nhằm đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong các giao dịch.

III. Phương pháp hoàn thiện pháp luật dịch vụ môi giới bất động sản

Để hoàn thiện pháp luật về dịch vụ môi giới bất động sản, cần áp dụng nhiều phương pháp khác nhau. Việc nghiên cứu, đánh giá thực trạng và đề xuất các giải pháp cụ thể là rất cần thiết. Các giải pháp này không chỉ giúp cải thiện quy định pháp luật mà còn nâng cao hiệu quả thực thi trong thực tế.

3.1. Nghiên cứu và đánh giá thực trạng pháp luật

Cần tiến hành nghiên cứu sâu rộng về thực trạng áp dụng pháp luật hiện hành, từ đó xác định những điểm mạnh và điểm yếu. Việc này sẽ giúp đưa ra các giải pháp phù hợp nhằm cải thiện quy định pháp luật.

3.2. Đề xuất các giải pháp cụ thể

Các giải pháp cần được đề xuất dựa trên kết quả nghiên cứu thực trạng. Điều này bao gồm việc sửa đổi, bổ sung các quy định hiện hành, cũng như xây dựng các quy định mới phù hợp với thực tiễn và xu hướng phát triển của thị trường.

IV. Ứng dụng thực tiễn và kết quả nghiên cứu về dịch vụ môi giới bất động sản

Việc áp dụng các quy định pháp luật về dịch vụ môi giới bất động sản trong thực tiễn đã cho thấy nhiều kết quả tích cực. Các công ty môi giới đã có những bước tiến đáng kể trong việc cung cấp dịch vụ, từ đó nâng cao chất lượng giao dịch bất động sản. Tuy nhiên, vẫn cần tiếp tục theo dõi và đánh giá để đảm bảo tính hiệu quả của các quy định này.

4.1. Kết quả đạt được từ việc áp dụng pháp luật

Nhiều công ty môi giới đã hoạt động hiệu quả hơn nhờ vào các quy định pháp luật rõ ràng. Điều này không chỉ giúp bảo vệ quyền lợi của các bên mà còn nâng cao uy tín của ngành môi giới bất động sản.

4.2. Những hạn chế cần khắc phục

Mặc dù đã có nhiều tiến bộ, nhưng vẫn còn tồn tại những hạn chế trong việc thực thi pháp luật. Cần có các biện pháp khắc phục để đảm bảo rằng các quy định pháp luật thực sự đi vào cuộc sống.

V. Kết luận và tương lai của pháp luật dịch vụ môi giới bất động sản

Pháp luật về dịch vụ môi giới bất động sản tại Việt Nam đang trong quá trình hoàn thiện. Tương lai của pháp luật này phụ thuộc vào khả năng thích ứng với sự phát triển của thị trường và nhu cầu thực tiễn. Việc tiếp tục nghiên cứu và cải thiện các quy định pháp luật là rất cần thiết để đảm bảo sự phát triển bền vững của ngành môi giới bất động sản.

5.1. Tầm quan trọng của việc hoàn thiện pháp luật

Việc hoàn thiện pháp luật không chỉ giúp bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia giao dịch mà còn góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản.

5.2. Xu hướng phát triển trong tương lai

Trong tương lai, pháp luật về dịch vụ môi giới bất động sản cần được điều chỉnh để phù hợp với xu hướng phát triển của thị trường và nhu cầu của người tiêu dùng. Điều này sẽ giúp nâng cao hiệu quả hoạt động của ngành môi giới bất động sản.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Thị trường bất động sản Việt Nam giữ vai trò huyết mạch trong nền kinh tế quốc dân, tác động trực tiếp tới mục tiêu phát triển nhà ở với chỉ tiêu diện tích bình quân toàn quốc đạt khoảng 22m2 sàn/người vào năm 2015 và hướng tới 25m2 sàn/người vào năm 2020. Theo thống kê của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản thuộc Bộ Xây dựng, tính đến tháng 3/2013, toàn quốc đã ghi nhận sự hình thành của 1.012 sàn giao dịch bất động sản với hơn 35.000 chứng chỉ hành nghề môi giới và định giá được cấp. Tuy nhiên, sau giai đoạn phát triển nóng, thị trường bước vào giai đoạn trầm lắng, làm bộc lộ hàng loạt khoảng trống pháp lý của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006.

Vấn đề nghiên cứu trọng tâm tập trung vào sự thiếu vắng các quy phạm chuyên biệt điều chỉnh dịch vụ môi giới vận hành trên sàn giao dịch bất động sản, dẫn đến tình trạng cạnh tranh thiếu lành mạnh, thông tin sai lệch và gia tăng các giao dịch ngầm làm thất thu ngân sách nhà nước. Mục tiêu của luận văn là hệ thống hóa cơ sở lý luận, phân tích thực trạng điều chỉnh pháp luật giai đoạn 2006–2014, từ đó đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi và đón đầu việc thi hành Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 có hiệu lực từ ngày 01/7/2015.

Phạm vi nghiên cứu tập trung vào các quan hệ dịch vụ môi giới bất động sản trên sàn giao dịch tại Việt Nam, trọng điểm là thị trường Hà Nội với 469 sàn và Thành phố Hồ Chí Minh với 397 sàn. Ý nghĩa nghiên cứu thể hiện ở việc kiến tạo khuôn khổ pháp lý minh bạch, bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, bền vững.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu được xây dựng trên nền tảng ba hệ thống lý thuyết kinh tế – pháp lý then chốt:

• Lý thuyết điều tiết thị trường của Nhà nước: Khẳng định sự can thiệp của pháp luật là tất yếu nhằm khắc phục các khuyết tật thị trường, kiểm soát rủi ro và điều hướng các chủ thể kinh doanh hoạt động theo chuẩn mực công khai.
• Lý thuyết thông tin bất đối xứng: Giải thích bản chất bất động sản là hàng hóa đặc thù, giá trị cao và khó thẩm định. Dịch vụ môi giới trên sàn đóng vai trò cầu nối giảm thiểu độ lệch thông tin giữa bên mua và bên bán.
• Lý thuyết kinh tế thể chế mới: Phân tích chi phí giao dịch và vai trò của các thiết chế trung gian trong việc bảo đảm an toàn pháp lý cho các hợp đồng thương mại.

Khung khái niệm cốt lõi bao gồm: Dịch vụ môi giới bất động sản theo Khoản 2 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014; Sàn giao dịch bất động sản theo Khoản 4 Điều 5 Luật năm 2006 và Khoản 6 Điều 3 Luật năm 2014; Hợp đồng môi giới bất động sản và Chứng chỉ hành nghề môi giới thời hạn 05 năm.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu sử dụng nguồn dữ liệu thứ cấp toàn diện từ hệ thống văn bản quy phạm pháp luật (Luật Đất đai năm 2013, Luật Thương mại năm 2005, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 và năm 2014, Nghị định số 153/2007/NĐ-CP, Thông tư số 13/2008/TT-BXD) kết hợp số liệu thống kê ngành xây dựng và kinh nghiệm lập pháp quốc tế từ Hoa Kỳ với 50.000 doanh nghiệp môi giới, Ba Lan với 25 hiệp hội môi giới tại 16 tỉnh, cùng mô hình quản lý của Thượng Hải (Trung Quốc) với chuẩn vốn từ 20.000 đến 100.000 Nhân dân tệ.

Phương pháp chọn mẫu có chủ đích được áp dụng trên cỡ mẫu khảo cứu gồm toàn bộ 1.012 sàn giao dịch trên toàn quốc, trong đó tập trung phân tích sâu 866 sàn tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh (chiếm 85,57% tổng số sàn cả nước). Lý do lựa chọn cỡ mẫu này vì đây là hai trung tâm đô thị tập trung mật độ giao dịch cao nhất, phản ánh rõ nét nhất mọi vướng mắc thực tiễn.

Phương pháp phân tích dựa trên phép biện chứng duy vật, phân tích quy phạm pháp luật (legal doctrine analysis), so sánh luật học và tổng hợp số liệu thực chứng. Phương pháp này giúp nhận diện chính xác các xung đột giữa các đạo luật và lượng hóa tác động của thể chế đối với thị trường trong giai đoạn nghiên cứu từ năm 2006 đến năm 2015.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Quá trình khảo sát và phân tích hệ thống pháp lý mang lại ba phát hiện quan trọng:

• Sự phân hóa mạng lưới sàn giao dịch: Tính đến tháng 3/2013, toàn quốc có 1.012 sàn thì riêng Hà Nội (469 sàn) và Thành phố Hồ Chí Minh (397 sàn) đã chiếm 85,57%, trong khi 61 tỉnh thành còn lại chỉ chiếm 14,43% với 146 sàn. Thực trạng này cho thấy sự phát triển mất cân đối nghiêm trọng giữa các vùng kinh tế.
• Bất cập về chất lượng nhân lực môi giới: Dù cả nước cấp hơn 35.000 chứng chỉ môi giới và định giá, nhưng chỉ khoảng 30% đến 40% nhân sự thực tế hoạt động chuyên nghiệp. Quy định cấp chứng chỉ vô thời hạn theo Luật năm 2006 không ràng buộc nghĩa vụ cập nhật kiến thức định kỳ, dẫn đến nhiều sai phạm tư vấn gây thiệt hại cho khách hàng.
• Bước chuyển dịch thể chế giữa Luật năm 2006 và Luật năm 2014: Luật năm 2014 đã bãi bỏ quy định bắt buộc giao dịch qua sàn tại Điều 59 Luật năm 2006, đồng thời tái cấu trúc điều kiện thành lập sàn tại Điều 69 với yêu cầu doanh nghiệp phải có vốn pháp định tối thiểu 20 tỷ đồng, có ít nhất 02 cá nhân sở hữu chứng chỉ hành nghề và quy định bắt buộc người điều hành sàn phải có chứng chỉ môi giới.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân của những tồn tại trên bắt nguồn từ việc Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 quy định điều kiện mở sàn quá đơn giản, thiếu chế tài kiểm soát việc nhân danh pháp nhân và chưa phân định rõ ranh giới giữa dịch vụ môi giới với các dịch vụ bổ trợ khác. Dữ liệu nghiên cứu thực trạng và bước chuyển đổi thể chế có thể được trực quan hóa thông qua biểu đồ cột thể hiện tương quan phân bố sàn giao dịch giữa Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh và các tỉnh thành khác; kết hợp bảng so sánh đối chiếu 6 chỉ tiêu cốt lõi giữa Luật năm 2006 và Luật năm 2014 gồm: tư cách pháp nhân của sàn, mức vốn pháp định 20 tỷ đồng, số lượng nhân sự có chứng chỉ, thời hạn chứng chỉ 05 năm, tính chất bắt buộc của giao dịch qua sàn và phạm vi bóc tách dịch vụ định giá hay bán đấu giá tài sản.

So sánh với mô hình của Hoa Kỳ (nơi 70% hộ gia đình sở hữu nhà ở dựa vào hệ thống niêm yết thông tin MLS) hay quy định của Ba Lan (bắt buộc hoàn thành 15 thương vụ thực tế trước khi thi cấp chứng chỉ quốc gia), quy định mới tại Việt Nam là bước tiến lớn hướng tới sự minh bạch. Việc phân tách rõ ràng hoạt động môi giới khỏi dịch vụ định giá và đấu giá giúp giảm thiểu xung đột lợi ích, bảo đảm quyền lợi chính đáng cho các bên tham gia thị trường.

Đề xuất và khuyến nghị

Nhằm nâng cao hiệu lực thi hành khung pháp lý mới, các nhóm giải pháp trọng tâm cần được triển khai đồng bộ:

• Ban hành đồng bộ văn bản hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014: Bộ Xây dựng cần chủ trì ban hành thông tư quy định chi tiết về khung chương trình đào tạo tối thiểu 120 giờ và quy chế thi sát hạch chứng chỉ hành nghề môi giới với thời hạn 05 năm trước thời điểm luật có hiệu lực ngày 01/7/2015.
• Rà soát và chuẩn hóa điều kiện hoạt động của các sàn giao dịch: Cơ quan đăng ký kinh doanh phối hợp cùng Sở Xây dựng các địa phương tiến hành rà soát 100% doanh nghiệp sàn giao dịch trong quý IV/2015, yêu cầu đáp ứng đầy đủ mức vốn pháp định 20 tỷ đồng và sở hữu tối thiểu 02 chứng chỉ hành nghề hợp lệ.
• Xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về thị trường bất động sản: Bộ Xây dựng phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường thiết lập cổng thông tin điện tử liên thông về quy hoạch và giao dịch, hướng tới mục tiêu 90% thông tin dự án mở bán được niêm yết công khai định kỳ 06 tháng/lần giai đoạn 2016–2017.
• Siết chặt công tác thanh tra và chế tài xử phạt: Thanh tra Bộ Xây dựng cùng Sở Xây dựng 63 tỉnh, thành phố tổ chức thanh kiểm tra định kỳ 02 lần/năm, kiên quyết xử lý hành vi môi giới không có chứng chỉ hoặc vừa môi giới vừa thực hiện hợp đồng, nhằm kéo giảm 50% số vụ tranh chấp giao dịch nhà đất trong giai đoạn 2016–2020.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

• Cơ quan quản lý nhà nước và nhà hoạch định chính sách: Bộ Xây dựng, Sở Xây dựng các tỉnh thành và Cục Quản lý nhà sử dụng kết quả nghiên cứu làm cơ sở thực tiễn để xây dựng các thông tư, quy chế hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.
• Lãnh đạo doanh nghiệp và ban điều hành sàn giao dịch bất động sản: Tham chiếu để tái cấu trúc tổ chức, chuẩn hóa số vốn pháp định 20 tỷ đồng, nâng cao chất lượng đội ngũ môi giới có chứng chỉ và hoàn thiện quy chế hoạt động sàn.
• Chuyên viên môi giới bất động sản và các hiệp hội nghề nghiệp: Nắm bắt chuẩn mực pháp lý về quy trình đàm phán, quy tắc hành nghề, lộ trình thi sát hạch theo chu kỳ 05 năm để bảo đảm hoạt động hành nghề đúng pháp luật.
• Giảng viên, nhà nghiên cứu và học viên cao học chuyên ngành Luật Kinh tế: Sử dụng công trình làm tài liệu tham khảo chuyên sâu về khung pháp lý thị trường bất động sản với nguồn dữ liệu khảo sát thực tế từ 1.012 sàn giao dịch trên toàn quốc.

Câu hỏi thường gặp

• Điểm khác biệt lớn nhất về điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản giữa Luật năm 2006 và Luật năm 2014 là gì? Luật năm 2014 bãi bỏ quy định sàn phải là pháp nhân độc lập, thay vào đó quy định tổ chức kinh doanh dịch vụ sàn phải thành lập doanh nghiệp với vốn pháp định tối thiểu 20 tỷ đồng, có ít nhất 02 nhân sự sở hữu chứng chỉ môi giới và bắt buộc người điều hành sàn phải có chứng chỉ hành nghề.

• Vì sao Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 bãi bỏ quy định bắt buộc giao dịch phải qua sàn? Quy định bắt buộc tại Điều 59 Luật năm 2006 trước đây làm phát sinh thêm thủ tục hành chính, tăng chi phí trung gian cho khách hàng và tạo điều kiện cho một số sàn biến tướng thành công cụ đẩy giá ảo. Việc bãi bỏ giúp thị trường vận hành linh hoạt theo quy luật cung cầu tự nhiên.

• Chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản có những thay đổi mang tính đột phá nào? Theo Điều 68 Luật năm 2014, cá nhân phải có trình độ tốt nghiệp trung học phổ thông trở lên và vượt qua kỳ thi sát hạch kiến thức chuyên môn do Bộ Xây dựng quy định. Đặc biệt, chứng chỉ chỉ có thời hạn sử dụng 05 năm thay vì cấp một lần vô thời hạn như Luật năm 2006.

• Sàn giao dịch bất động sản có được thực hiện đồng thời các dịch vụ định giá và đấu giá tài sản không? Không. Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đã bóc tách các dịch vụ này để tránh chồng chéo với Luật Giá và Nghị định số 17/2010/NĐ-CP về bán đấu giá tài sản. Sàn giao dịch chỉ tập trung vào chức năng kết nối giao dịch, cung cấp thông tin và làm trung gian ký kết hợp đồng.

• Kinh nghiệm quốc tế nào có giá trị ứng dụng cao nhất cho thị trường môi giới Việt Nam? Mô hình mạng thông tin niêm yết tập trung MLS của Hoa Kỳ với 50.000 doanh nghiệp tham gia và quy chế bắt buộc thực tập 06 tháng kèm 15 thương vụ thực tế tại Ba Lan là hai bài học giá trị giúp Việt Nam chuẩn hóa dữ liệu giao dịch và nâng cao năng lực thực hành cho người môi giới.

Kết luận

• Luận văn đã phân tích toàn diện cơ sở lý luận và thực trạng pháp lý điều chỉnh dịch vụ môi giới bất động sản trên sàn giao dịch tại Việt Nam giai đoạn 2006–2014.
• Đánh giá thực chứng hoạt động của 1.012 sàn giao dịch và hơn 35.000 chứng chỉ hành nghề, chỉ rõ những bất cập về phân bố địa lý và chất lượng nhân sự.
• Hệ thống hóa và làm sáng tỏ các điểm mới cốt lõi của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 về điều kiện vốn pháp định 20 tỷ đồng, quy chuẩn cấp chứng chỉ 05 năm và cơ chế vận hành sàn.
• Đề xuất 4 nhóm giải pháp đồng bộ về thể chế, quản trị sàn, hạ tầng thông tin và thanh kiểm tra nhằm phục vụ việc áp dụng luật từ ngày 01/7/2015.
• Đóng góp nguồn tư liệu khoa học chuẩn mực cho công tác lập pháp, đào tạo học thuật và định hướng hành nghề chuyên nghiệp trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản.

Các cơ quan quản lý, doanh nghiệp và nhà nghiên cứu quan tâm có thể khai thác trực tiếp luận văn để phục vụ công tác xây dựng chính sách và tối ưu hóa hoạt động môi giới trên thị trường bất động sản.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1 CƠ SỞ LÍ LUẬN VỀ DỊCH VỤ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT VỀ DỊCH VỤ MÔI GIỚI TRÊN SÀN GIAO DỊCH KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1. Tổng quan về dịch vụ môi giới bất động sản trên sàn giao dịch kinh doanh bất động sản Cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, quá trình trao đổi hàng hóa diễn ra trên quy mô ngày càng lớn, chủng loại hàng hóa ngày càng phong phú và phương thức trao đổi hàng hóa theo đó ngày một dạng hơn. Thị trường càng phát triển, sản phẩm và dịch vụ ngày càng tăng về số lượng, đa dạng và phong phú về thể loại. Do đó, đòi hỏi việc cung cấp cho người tham gia giao dịch những thông tin cần thiết, những lời khuyên mang tính thời điểm giúp cho họ thực hiện các giao dịch một cách thuận lợi nhất.

Chính vì vậy cần có khâu trung gian giúp thúc đẩy quá trình lưu thông hàng hóa, rút ngắn thời gian tìm kiếm, gặp gỡ giữa những người có nhu cầu giao dịch với nhau, nghề môi giới tồn tại từ rất lâu trong nền kinh tế hàng hóa. Hoạt động môi giới không phải ngẫu nhiên xuất hiện mà phải có một số yếu tố nhất định, được coi là nguyên nhân làm xuất hiện của nghề này, đó là phải có nhu cầu về giao dịch hàng hóa (có người cần mua, người cần bán; người cần cho thuê, người cần thuê.), đồng thời các bên tham gia giao dịch về hàng hóa không thể tự tìm được đối tác của mình hoặc không tự giải quyết được công việc, nhu cầu của mình hay giải quyết không hiệu quả thì cần phải tìm đến người thứ 3 (đó là nhà môi giới) có đủ năng lực, điều kiện để giúp giải quyết những công việc và đáp ứng nhu cầu của các bên liên quan trong các giao dịch hàng hóa. Theo Từ điển Tiếng Việt của Viện ngôn ngữ học thì môi giới được hiểu là “Làm trung gian, giúp hai bên tiếp xúc, trao đổi việc gì”. 6 LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] Theo Điều 150 Luật Thương mại 2005, môi giới thương mại là việc làm trung gian cho các bên mua bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ thương mại trong việc đàm phán, kí kết hợp đồng mua bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ thương mại để hưởng thù lao theo hợp đồng môi giới.

Đối với thị trường bất động sản thì khi thị trường phát triển đến một trình độ nhất định thì hoạt động môi giới bất động sản ra đời. Sự ra đời của hoạt động môi giới bất động sản là một tất yếu khách quan, xuất phát từ nhu cầu nội tại của các giao dịch bất động sản và từ chính đặc điểm của bất động sản, của thị trường bất động sản. Đối với các nền kinh tế có trình độ phát triển cao, môi giới bất động sản được coi là một hoạt động quan trọng của thị trường bất động sản. Hoạt động môi giới thực hiện chức năng là cầu nối giữa người mua và người bán, qua đó tạo điều kiện thuận lợi cho việc mua bán, cung cấp thông tin và tư vấn cho khách hàng, cung cấp các sản phẩm là dịch vụ giúp khách hàng thực hiện các giao dịch theo yêu cầu và lợi ích của chính người môi giới.

Ở Việt Nam, dịch vụ môi giới bất động sản được hợp pháp hoá kể từ khi LKDBĐS năm 2006 ra đời, tuy không đưa ra khái niệm về môi giới bất động sản nhưng có thể hiểu môi giới bất động sản là việc một hoặc nhiều chủ thể đứng ra làm trung gian cho hai hoặc nhiều chủ thể khác trong các quan hệ, giao dịch về hàng hóa bất động sản. Đến LKDBĐS năm 2014, sẽ có hiệu lực vào ngày 01/7/2015, các nhà làm luật đã đưa khái niệm môi giới bất động sản quy định tại khoản 2 Điều 3 “Môi giới bất động sản là việc làm trung gian cho các bên trong việc mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản”. Hoạt động môi giới bất động sản ngày càng phát triển, ban đầu xuất hiện các cá nhân nhỏ lẻ, không chuyên nghiệp, hoạt động tự do dựa trên những kinh nghiệm cá nhân, hoạt động với mục đích giúp các chủ thể mua 7 LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] bán, trao đổi, cho thuê, thuê bất động sản và được hưởng lời từ đó. Sau đó, những cá nhân này họp lại với nhau và thành lập các trung tâm môi giới bất động sản.

Thị trường bất động sản phát triển đòi hỏi việc cung cấp cho người tham gia giao dịch bất động sản những thông tin cần thiết, những lời khuyên mang tính thời điểm giúp cho họ thực hiện các giao dịch một cách thuận lợi nhất. Một khâu trung gian quy mô, chuyên nghiệp và đa dạng hơn sẽ thúc đẩy quá trình lưu thông hàng hóa, rút ngắn thời gian tìm kiếm để gặp gỡ giữa những người có nhu cầu giao dịch với nhau. Bên cạnh đó, khi các quan hệ giao dịch bất động sản vượt ra khỏi phạm vi của một vùng, một khu vực dân cư hay là phạm vi một nước với sự tham gia của nhiều chủ thể trong thị trường bất động sản đòi hỏi có một trung gian có đủ năng lực, điều kiện giúp các giao dịch bất động sản thuận tiện, nhanh chóng. Trên cơ sở đó, sàn giao dịch kinh doanh bất động sản ra đời.

SGDBĐS là khái niệm được biết đến ở nhiều quốc gia trên thế giới, đây là cầu nối giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người mua. Ở Việt Nam, khái niệm SGDBĐS còn khá mới mẻ, trước đây, trên thị trường bất động sản, người ta thường nhắc đến những chủ thể như: siêu thị địa ốc, văn phòng giao dịch, trung tâm giao dịch, môi giới nhà đất. Theo quy định của LKDBĐS năm 2006 thì sàn giao dịch là một hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản, nó độc lập với các hoạt động kinh doanh khác. Doanh nghiệp có thể đăng ký kinh doanh từng dịch vụ riêng biệt hoặc đăng ký kinh doanh SGDBĐS để thực hiện các dịch vụ khác, như: môi giới bất động sản; định giá bất động sản; tư vấn bất động sản; quảng cáo bất động sản; đấu giá bất động sản; quản lý bất động sản.

Trong đó, dịch vụ môi giới là nội dung cơ bản và quan trọng nhất trong các hoạt động của SGDBĐS. Dịch vụ môi giới trên SGDBĐS ngoài việc tuân thủ các quy định của pháp luật về môi giới thương mại nói chung, môi giới bất động sản nói riêng mà còn tuân thủ các quy định về SGDBĐS. 8 LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] Để có cái nhìn tổng quan về vị trí, vai trò của môi giới trên sàn giao dịch, tác giả đã nghiên cứu khái quát các vấn đề cơ bản của sàn giao dịch, như: Khái niệm SGDBĐS; Vai trò của SGDBĐS; Điều kiện, nguyên tắc hoạt động của SGDBĐS; Nội dung hoạt động của SGDBĐS. Thứ nhất, khái niệm SGDBĐS được chính thức ghi nhận tại LKDBĐS năm 2006.

Theo khoản 4 Điều 5 thì sàn giao dịch kinh doanh bất động sản (SGDBĐS) được khái niệm như sau: "SGDBĐS là nơi diễn ra các giao dịch bất động sản và cung cấp các dịch vụ cho kinh doanh bất động sản" [45]. SGDBĐS là một mô hình hoạt động tổng hợp, các chủ thể tham gia giao dịch trên sàn sẽ được cung cấp đầy đủ các dịch vụ một cách nhanh gọn, chuyên nghiệp và khép kín. Đặc biệt là bảo đảm tính minh bạch, chuẩn xác, rất hữu hiệu cho công việc quản lý và điều tiết của nhà nước. Trong quá trình xây dựng dự thảo LKDBĐS sửa đổi, có nhiều ý kiến cho rằng việc quy định cho phép SGDBĐS được làm các dịch vụ về môi giới, thẩm định giá, quảng cáo, đấu giá, quản lý bất động sản là không đúng chức năng của sàn.

Vì vậy, khoản 6 Điều 3 LKDBĐS năm 2014 quy định: “Sàn giao dịch là nơi diễn ra các giao dịch về mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản” [48] theo hướng sàn chỉ là nơi diễn ra các giao dịch về mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản, không làm các dịch vụ bất động sản khác. Tuy nhiên, theo tác giả khái niệm này chưa bao quát được và chưa thống nhất với các quy định khác trong LKDBĐS năm 2014, đặc biệt là quy định tại Điều 70 Luật này. Tại Điều 70, ngoài nội dung hoạt động là nơi diễn ra các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản thì sàn giao dịch còn có thể là bên thứ ba đứng ra tổ chức việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản; giới thiệu, niêm yết, cung cấp công khai thông tin về bất động sản cho các bên tham gia 9 LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] có nhu cầu giao dịch; kiểm tra giấy tờ về bất động sản bảo đảm đủ điều kiện được giao dịch; làm trung gian cho các bên trao đổi, đàm phán và ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản. Như vậy có thể thấy pháp luật vẫn quy định cho SGDBĐS được tiến hành một số dịch vụ bất động sản, đối chiếu quy định này với khoản 2 Điều 3 LKDBĐS năm 2014 thì dịch vụ môi giới bất động sản tiếp tục là một trong những nội dung hoạt động quan trọng và chủ yếu của SGDBĐS.

Thứ hai, vai trò của SGDBĐS. SGDBĐS có thể được hiểu như một “chợ chuyên biệt” để giao dịch về bất động sản, không phân biệt đối tượng tham gia là tổ chức hay cá nhân. Xét tổng thể thì việc đưa bất động sản giao dịch qua sàn sẽ giúp Nhà nước quản lý được các giao dịch bất động sản, từ đó có chính sách kịp thời để điều tiết thị trường, bảo đảm hoạt động kinh doanh bất động sản theo đúng định hướng và đúng yêu cầu đặt ra [57, tr. Thông qua SGDBĐS, Nhà nước sẽ kiểm soát được hoạt động bán, cho thuê hàng hoá bất động sản của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

Theo định kỳ 6 tháng, hàng năm hoặc đột xuất, các doanh nghiệp bất động sản phải phải báo cáo kết quả hoạt động của mình cho cơ quan có thẩm quyền, qua đó giúp Nhà nước biết được số lượng hàng hoá được đưa vào lưu thông, giá mua bán, nhu cầu giao dịch, làm cơ sở để Nhà nước đưa ra các giải pháp nhằm bình ổn thị trường, xử lý những doanh nghiệp có vi phạm. SGDBĐS sẽ từng bước hạn chế được các giao dịch không chính thức, giao dịch ngầm, làm tăng các giao dịch lành mạnh, hạn chế tối đa thất thu thuế từ việc chuyển nhượng bất động sản.