Chương 1: Những vấn đề chung về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân. Chương 2: Nội dung cụ thể của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân và thực tiễn thi hành. Chương 3: Thực trạng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com CHƢƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN 1.
Khái quát chung về hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân 1. Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý, theo đó, Nhà nước thay mặt nhân dân thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lí toàn bộ đất đai trong phạm vi cả nước. Là chủ sở hữu đại diện nên Nhà nước có đầy đủ ba quyền năng là chiếm hữu, sử dụng, định đoạt đối với đất đai. Tuy nhiên, trên thực tế, Nhà nước không trực tiếp khai thác, sử dụng đất đai mà trao quyền sử dụng cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân… Và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất được coi là một trong những công cụ pháp lí quan trọng để Nhà nước thực hiện quyền quản lí, kiểm soát các quan hệ đất đai, nhà ở, các công trình xây dựng và tài sản khác gắn liền với đất đối với các chủ thể khai thác và sử dụng đối với các tài sản đó.
Khoản 20 Điều 4 Luật Đất đai hiện hành quy định: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”. [50, Điều 4] Với sự quy định nêu trên cho thấy, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như một "chứng thư pháp lí" để xác nhận mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com nước với các chủ thể sử dụng đất. Giấy này chỉ có thể cấp bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền được pháp luật quy định mà không phải bất kì cơ quan nào cũng có thẩm quyền này. Cùng với đó thì cũng không phải bất kỳ chủ thể nào có quyền sử dụng đất, có nhà và tài sản cũng được cấp giấy chứng nhận mà họ phải là những chủ thể có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và những tài sản gắn liền với đất một cách hợp pháp.
Và khi được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu và sử dụng đối với các tài sản nêu trên thì họ được Nhà nước bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp trong quá trình khai thác và sử dụng các tài sản đó. Trải qua các thời kì lịch sử khác nhau, được ban hành bởi nhiều các văn bản pháp luật để quản lí và sử dụng các tài sản là quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất như: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Bảo vệ và phát triển rừng cùng các văn bản hướng dẫn thi hành. thì giấy chứng nhận qua nhiều thời kì cũng tồn tại với nhiều tên gọi khác nhau như: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, các công trình xây dựng; giấy chứng nhận quyền sở hữu rừng hoặc hiện nay thống nhất thành giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). Dù với nhiều tên gọi khác nhau nêu trên, song bản chất pháp lí chung nhất của các loại giấy chứng nhận này đều thể hiện sự xác nhận của Nhà nước về quyền sở hữu hoặc sử dụng hợp pháp của một chủ thể đối với một diện tích đất, một ngôi nhà, một công trình xây dựng hoặc một tài sản gắn liền với đất nhất định.
Và tất cả đều mang ý nghĩa rằng, chúng là cơ sở để Nhà nước bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho chủ thể được cấp giấy chứng nhận. Có thể nhận thấy rõ bản chất của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất qua những đặc trưng cơ bản sau đây: TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com Thứ nhất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một loại giấy do cơ quan nhà nước có thẩm quyền được pháp luật chỉ định chịu trách nhiệm phát hành thống nhất trong phạm vi cả nước, đó là Bộ Tài nguyên và Môi trường. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được Nhà nước sử dụng để cấp cho các chủ thể sử dụng đất, chủ sở hữu nhà hoặc các tài sản gắn liền với đất một cách hợp pháp (trong đó có hộ gia đình, cá nhân) khi họ đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật; Thứ hai, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những công cụ để Nhà nước quản lí đất đai đối với các chủ thể sử dụng đất. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những cơ sở quan trọng giúp Nhà nước xây dựng, điều chỉnh chính sách đất đai cũng như thực hiện các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai.
Thông qua hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Nhà nước nắm bắt cụ thể, sát sao hiện trạng, nguồn gốc và diễn biến của quá trình sử dụng đất, nắm bắt được các thông tin cần thiết về tình hình sử dụng đất đai trong phạm vi toàn quốc. Từ đó phân tích, đánh giá việc thực hiện chính sách đất đai và đề xuất chiến lược quản lý và sử dụng đất đai có hiệu quả. Hoạt động này cũng giúp cho công tác quy hoạch, thống kê đất đai diễn ra thuận lợi giảm chi phí và thời gian. Nếu không làm tốt công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dẫn đến khó khăn trong việc phân biệt được diện tích đất sử dụng hợp pháp và diện tích đất sử dụng bất hợp pháp.
Đồng thời gây khó khăn không nhỏ cho Nhà nước khi phải thực hiện bồi thường thiệt hại cho Người sử dụng đất trong việc quy hoạch và giải phóng mặt bằng. Mặt khác, thông qua hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Nhà nước sẽ kiểm soát được các giao dịch đất đai của người sử dụng đất. Thứ ba, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở pháp lý quan trọng để xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của một chủ thể sử dụng đất TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com trước cơ quan nhà nước có thẩm quyền và trước các chủ thể khác trong quá trình sử dụng; Cụ thể là: Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất đã khẳng định được sự an toàn của mình đối với đất đai. Sau khi được cấp, người sử dụng đất thể hiện tư cách pháp lý của mình là người sử dụng đất hợp pháp trong quan hệ đất đai (quan hệ với Nhà nước và quan hệ với người sử dụng đất khác).
Chủ sử dụng đất sẽ an tâm khai thác tốt nhất mọi tiềm năng của khu đất được giao đồng thời được nhà nước bảo hộ khi bị xâm phạm lợi ích chính đáng. Khái niệm và đặc điểm về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Pháp luật đất đai hiện hành không đưa ra khái niệm về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mà chỉ ra biểu hiện cụ thể của một số hoạt động có liên quan và gắn bó mật thiết với hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Cụ thể: Lần đầu tiên khái niệm “công nhận quyền sử dụng đất” được quy định tại khoản 4 Điều 5 của Luật đất đai năm 2003: “Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất” [50, Điều 5]. Theo đó, công nhận quyền sử dụng đất là một trong ba hình thức Nhà nước trực tiếp trao quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất mà chưa được cấp giấy chứng nhận.
Cùng với đó, tại khoản 3 Điều 4 Luật Đất đai hiện hành quy định: “Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định là việc Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu cho người đó” [50, Điều 4]. Với các giải thích nêu trên của pháp luật có thể hiểu: Việc công nhận quyền sử dụng đất là hành vi pháp lý mà nhà nước thừa nhận sự tồn tại hợp TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com pháp của chủ thể gắn với quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác trên đất trong phạm vi nhất định, theo đó chủ thể đó có được những quyền và nghĩa vụ nhất định sau khi được thừa nhận, theo qui định của pháp luật. Nói một cách khác, công nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất là một hành vi pháp lý của nhà nước thừa nhận có điều kiện sự tồn tại hợp pháp của chủ thể đang sử dụng đất gắn liền với tài sản trên đất nào đó, nhằm xác lập mối quan hệ quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, tài sản trên đất với nhà nước.