Chương 1: Cơ sở khoa học về công tác định giá bat động sản Chương 2: Thực trang công tác định giá bất động sản tại Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Ngân Lực (NIAD) Chương 3: Một số định hướng và giải pháp hoàn thiện công tác định giá bất động sản tại Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Ngân Lực (NIAD) 11 CHUONG 1 CƠ SO KHOA HOC VE CÔNG TÁC ĐỊNH GIA BAT DONG SAN 1. Cac khái niệm chung 1. Bất động sản Theo Khoản 1 Điều 107 Bộ luật Dân sự 2015: “Bat động sản bao gồm: đất đai; nhà, công trình xây dựng gan liền với dat đai; tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; tài sản khác theo quy định của pháp luật.” Như vậy có thể hiểu những gì năm trên đất và gắn liền với đất như nhà ở, công trình xây dựng, dự án BĐS, xưởng sản xuất, trường học, bệnh viện. đều được gọi là BĐS.
Định giá bất động sản Dé bàn về DG BĐS thì có khá nhiều quan điểm của những người đi trước. Theo Chủ tịch Hiệp hội DG Australia GS.Greg Mc Namara: “Dinh giá giá tri bất động sản là việc xác định giá trị của bat động sản tai một thời điểm có tính đến bản chất của bất động sản và mục dich của định giá giá tri của bat động san.” Cùng chung góc nhìn, GS Lim Lan Yuan, Chủ tịch Hiệp hội DG Singapore, định nghĩa DG BĐS có thé hiểu: “Định giá giá trị bat động sản là một nghệ thuật hay khoa học về xác định giá trị của bat động san cho một mục dich cu thé ở một thời điểm nhất định, có tính đến đặc điểm của bat động sản và những nhân tố tiềm an trong thị trường bat động sản.” Theo nghiên cứu của Ossama Kettani & Cộng sự năm 1998: “Định giá bat động sản được hiểu là một hoạt động mà giá tri của bắt động sản được ước tính bằng tiền để hỗ trợ nhiều quyết định và chính sách như mua, bán, thế chấp và xác định thuế tài sản hàng năm. Bởi trên thực tế, định giá bat động sản là một lĩnh vực quan trọng được nhiều co quan kinh tế quan tâm, đặc biệt là các thành phô dé đánh thuế, các tổ chức tài chính cho vay, các công ty môi giới bất động sản cho các hoạt động tiếp thị và tất nhiên bao gồm các cá nhân và công ty liên quan với tư cách là người mua hoặc người bán trong các giao dịch bất động sản.” Còn tại Việt Nam, DG được pháp luật quy định tại Khoản 5 Điều 4 Luật giá 2012: “Định giá là việc co quan nhà nước có thâm quyền hoặc tô chức, cá nhân sản xuất, kinh doanh quy định giá cho hàng hóa, dịch vụ.” Vậy “Định giá bât động sản” có thê hiêu là việc các cơ quan, tô chức có thâm 12 quyền và chuyên môn áp dụng các phương pháp về DG dựa trên các quy tắc và cơ sở pháp lý, dé tính toán ra giá trị của BĐS. Các con số tính toán ra chỉ mang tính chất tương đối, có thé thay đổi theo từng thời điểm, phụ thuộc vào nhiều yếu tố khách nhau ảnh hưởng.
Vai trò và mục đích của định giá bất động sản 1. Vai trò của định giá bat động sản DG BĐS là cốt lõi của quản lý giá TT BĐS, vai trò của nó chủ yếu thé hiện ở 8 khía cạnh sau: Thứ nhất, DG BĐS có thé ước tính giá tri của BĐS trên TT chứng khoán hiện tai, làm cơ sở cho hoạt động quản lý của các nhà quản lý BĐS trong thời kỳ mới. Thứ hai, quy DG cơ ban trong giao dịch BĐS, mua bán, chuyển nhượng QSDD thuộc sở hữu nhà nước. Thứ ba, xác DG tri TS đảm bảo bằng BĐS thông qua DG BĐS để làm cơ sở cho vay thé chấp ngân hang.
Thứ tu, DG BĐS là cơ sở dé nhà nước thu thuế, phí BĐS, có tác dụng chống thất thu thuế, phí. Thứ năm, DG BĐS được sử dụng làm căn cứ bồi thường phá dỡ nhà ở. Thứ sáu, DG BĐS cũng cần thiết cho việc giải quyết tranh chấp BĐS. Thứ bay, DG BĐS là nhu cầu của hoạt động kinh doanh như liên doanh, liên kết, khoán DN, sáp nhập DN.
Thứ tám, việc DG BĐS cũng là nhu cầu DG thanh lý TS khi DN phá sản. Mục đích của định giá bat động sản DG BĐS phục vụ được cho rất nhiều mục đích, tuỳ thuộc vào đối tượng và các nhu cầu khác nhau của người muốn DG. Tuy nhiên, có sáu mục định DG BĐS phổ biến sau đây: 1) Dinh giá chuyển nhượng quyền sở hữu bat động sản DG chuyền nhượng quyên sở hữu BĐS giúp người có nhu cầu bán BĐS xác DG bán chấp nhận được; giúp người mua xác DG mua chấp nhận được; tạo cơ sở dé trao đôi BĐS với nhau. 2) Dinh giá bat động sản phục vụ mục dich tài chính, tín dụng Mục đích DG ở trường hợp này là khi người có QSDĐ phát sinh các nhu cầu 13 về mặt tài chính, vay tin dụng thì họ sẽ can DG BĐS làm cơ sở thé chấp vay vốn; DG hợp đồng bảo hiểm BĐS.
3) Định giá bất động sản để xác định số tiền thuê theo hợp đồng Khi người có QSDĐ muốn cho thuê đất thì họ cần DG dé giúp thiết lập giá thuê; thiết lập các điều khoản cho thuê sao cho phù hợp với giá trị của mảnh đất và TT. 4) Dinh giá bat động sản phục vụ đầu tư phát triển BĐS DG BĐS để so sánh với các cơ hội đầu tư BĐS khác; xác định tính khả thi đầu tư. 5) Định giá bat động sản doanh nghiệp Các DN cũng can DG BĐS để lập báo cáo tài chính hàng năm, xác DG TT của vốn đầu tư; xác DG trị DN; mua bán, sáp nhập, thanh lý BĐS DN; phương án xử lý BĐS trong quá trình tái cơ câu DN nhà nước DN. 6) Định giá bat động sản theo quy định của pháp luật Theo quy định của pháp luật, hàng năm cần DG BĐS dé tìm giá tri tính thuế hàng năm cho BĐS; xác DG trị bồi thường khi nhà nước thu hồi BĐS; đánh thuế khi bán, thừa kế BĐS; giá khởi điểm; bán sung công quỹ.
Nội dung của công tác định giá bất động sản 1. Căn cứ định giá bất động sản Căn cứ dé DG BĐS dựa vào 3 nhóm nhân t chính, cụ thé: Thứ nhất, bản thân các yếu tổ của BĐS như: giá trị đóng góp, kết tinh của BĐS; công dụng và khả năng duy trì lợi ích do công dụng của đó; các yếu tố cau thành của BĐS; vi trí của BĐS và các ảnh hưởng do vi trí của BDS mang lại. Thứ hai, điều kiện TT như: tính cạnh tranh trên TT và khả năng thay thế của BĐS đó; thực trạng của nền KT và các phân khúc của BĐS; đặc điểm của các lực lượng cung cầu (độc quyên - cạnh tranh, tiêu dùng - đầu tư,. Thứ ba, căn cứ pháp luật như: các quy định của pháp luật đối với BĐS trong thời điểm hiện tại; các xu hướng thay đối của luật pháp; các quy định đối với công tac DG và mục đích DG.
Nguyên tắc định giá bất động sản Theo Thông tư 158/2014/TT-BTC về Ban hành Tiêu chuẩn DG Việt Nam số 01, 02, 03 và 04 thì có 11 nguyên tắc dé DG, cụ thể như sau: 14 Nguyên tắc thứ nhất: Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất “Sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản là đạt được mức hữu dụng tối đa có thê cho phép về mặt pháp lý, về kỹ thuật, về tài chính trong những hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp và đem lại giá tri cao nhất cho tài sản. Một tài sản đang sử dụng thực tế không nhất thiết đã thể hiện khả năng sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản đó.” Như vậy có thé hiểu, khi DG BĐS cần phải suy xét đến giá trị cao nhất mà BĐS có thé đạt được dé đưa ra các phán đoán DG, chứ không chi dựa trên giá tri tại thời điểm hiện tại. Nguyên tắc này yêu cầu phải xác định rõ các yếu tô sau: + Yếu t6 sử dung hợp pháp của BĐS + Yếu tô về các nguồn thu nhập ròng của BĐS + Yếu tổ khả thi về mặt KT của BĐS + Yếu t6 về tiêu chuẩn lựa chọn phổ thông của BĐS Nguyên tắc thứ hai: Nguyên tắc cung - cầu “Giá trị của một tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu về tài sản đó trên thị trường. Đồng thời, giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung và cầu về tài sản.
Giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung về tài sản. Các yếu tố về đặc điểm vật lý va đặc điểm kinh tế — xã hội khác biệt với những thuộc tính của các tài sản khác cũng được phản ánh trong cung - cầu và giá trị tài sản.” Nguyên tắc này chỉ ra rang giá của BĐS có thé thay đổi trực tiếp nhưng sẽ không phụ thuộc vào cung và cầu của TT. Khi sử dụng nguyên tắc này cần đặc biệt lưu ý rằng giá trị của BĐS là giá trị đàm phan hay ép buộc, bên cạnh đó cũng cần lưu ý đến các nhân tố của thé thay đổi cung và cau trên TT. Nguyên tắc thứ ba: Nguyên tắc thay đỗi “Giá trị của tài sản thay đôi theo sự thay đổi của những yếu tố hình thành va tác động đến giá trị của nó.
Giá trị của tài sản cũng được hình thành trong quá trình thay đôi liên tục phản ánh hàng loạt các môi quan hệ nhân quả giữa các yêu tô ảnh hưởng dén giá trị. Ban 15 thân các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị luôn luôn thay đổi. Do đó, trong định giá tài sản, định giá viên phải nắm được mối quan hệ nhân quả giữa các nhân tố ở trạng thái động, phải phân tích quá trình thay đổi nhằm xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.” Nguyên tắc này chỉ ra răng giá trị của BĐS luôn luôn có những biến động bởi ảnh hưởng của các yếu tô bên ngoài và bên trong của BĐS. Giá cuâ BĐS được hình thành tổng hợp trong luông thay đổi đó.
Chính bởi thế, khi DG cần chú ý đến thời gian và các mối liên hệ tương quan giữa BĐS và môi trường. Nguyên tắc thứ tư: Nguyên tắc thay thế “Trong trường hợp hai hay nhiều tài sản có thê thay thế lẫn nhau trong quá trình sử dụng, thì giá trị của những tài sản đó được xác định bởi sự tác động lẫn nhau của tài sản này đến tài sản khác.