Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu
Trong tiến trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa và phát triển kinh tế thị trường, đất đai được xác định là một loại tài sản, hàng hóa đặc biệt và là nguồn lực đầu vào quan trọng của nền kinh tế. Nhằm khai thác nguồn lực đất đai phục vụ phát triển cơ sở hạ tầng, từ năm 1993, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành chủ trương sử dụng quỹ đất tạo vốn đầu tư cơ sở hạ tầng. Tuy nhiên, quá trình triển khai phương thức giao đất thu tiền sử dụng đất trước đây đã bộc lộ nhiều bất cập như thiếu cơ sở định giá sát thị trường, thiếu sự giám sát chặt chẽ trong thanh toán tiền đất, làm thất thoát ngân sách nhà nước. Để khắc phục, cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ) và đấu thầu dự án có sử dụng đất đã được áp dụng nhằm tạo lập môi trường cạnh tranh công khai, minh bạch, hạn chế đầu cơ và tăng nguồn thu ngân sách.
Tại thành phố Hà Nội nói chung và quận Tây Hồ nói riêng, tốc độ đô thị hóa nhanh và áp lực dân số đã khiến nhu cầu về đất đai và hạ tầng gia tăng. Tuy nhiên, hoạt động đấu giá QSDĐ trên địa bàn vẫn còn tồn tại các hạn chế như tình trạng thông đồng giá, dìm giá, vướng mắc trong khâu giải phóng mặt bằng, quản lý quỹ đất sau đấu giá chưa chặt chẽ và an ninh trật tự phiên đấu giá chưa được đảm bảo.
Khóa luận / chuyên đề tốt nghiệp đề ra các mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu cụ thể:
- Nghiên cứu tổng hợp những vấn đề lý luận và quy định pháp luật về đấu giá QSDĐ tại khu vực đô thị; phân tích các yếu tố ảnh hưởng nhằm bổ sung cơ sở khoa học cho việc hoàn thiện cơ chế quản lý đất đai.
- Nghiên cứu, đánh giá thực trạng công tác đấu giá QSDĐ đô thị tại thành phố Hà Nội và trực tiếp trên địa bàn quận Tây Hồ giai đoạn 2016 – 2019, xác định các khó khăn, bất cập phát sinh.
- Đề xuất hệ thống giải pháp hoàn thiện công tác đấu giá QSDĐ và quản lý, sử dụng quỹ đất sau đấu giá trên địa bàn quận Tây Hồ.
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:
- Đối tượng nghiên cứu: Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại khu vực đô thị.
- Phạm vi không gian: Địa bàn quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội.
- Phạm vi thời gian: Thu thập và phân tích số liệu thứ cấp giai đoạn từ năm 2016 đến năm 2019 (kèm định hướng, kế hoạch sử dụng đất năm 2020).
Cơ sở lý thuyết và phương pháp
Khóa luận dựa trên nền tảng lý luận kinh tế học đất đai và hệ thống pháp lý về quản lý đất đai của Việt Nam:
- Cơ sở lý luận:
- Bản chất giá trị đất đai là địa tô tư bản hóa; lý thuyết địa tô của Các Mác gồm địa tô chênh lệch I (hình thành do độ màu mỡ tự nhiên và vị trí địa lý thuận lợi), địa tô chênh lệch II (hình thành do đầu tư thâm canh, cơ sở hạ tầng) và địa tô tuyệt đối (hình thành do độc quyền tư hữu ruộng đất).
- Quan hệ cung - cầu đất đai đô thị (nguồn cung đất hữu hạn trong khi cầu liên tục tăng do bùng nổ dân số).
- Mối quan hệ giữa lãi suất ngân hàng và giá đất (tỷ lệ nghịch).
- Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và đấu giá QSDĐ: yếu tố tự thân, yếu tố thị trường, yếu tố pháp lý và yếu tố xã hội - hành chính.
- Khung pháp lý điều chỉnh:
- Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 (Luật số 45/2013/QH13).
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
- Thông tư số 145/2007/TT-BTC và Thông tư số 96/2006/TT-BTC của Bộ Tài chính.
- Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP của Bộ Tài nguyên và Môi trường - Bộ Tư pháp quy định việc tổ chức thực hiện đấu giá QSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất.
- Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ về Quy chế đấu giá QSDĐ.
- Các văn bản của UBND thành phố Hà Nội: Quyết định số 43/2008/QĐ-UB, Quyết định số 20/2016/QĐ-UBND, Quyết định số 04/2017/QĐ-UBND, Quyết định số 62/2018/QĐ-UBND, Quyết định số 30/2018/QĐ-UBND.
- Phương pháp xác định giá đất áp dụng trong lý thuyết: 4 phương pháp gồm so sánh trực tiếp, thu nhập, chiết trừ và thặng dư.
Phương pháp nghiên cứu thực tế:
- Phương pháp phân tích và tổng hợp số liệu thứ cấp từ các báo cáo thống kê, kế hoạch sử dụng đất, báo cáo tổng kết của Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội, UBND quận Tây Hồ và Trung tâm Phát triển quỹ đất.
- Phương pháp so sánh định lượng giữa giá sàn, giá giao đất thông thường và giá trúng đấu giá thực tế.
- Phương pháp nghiên cứu điển cứu (case study) thông qua việc phân tích kết quả thực hiện tại hai dự án cụ thể trên địa bàn: Khu đất D3 và Khu đất D1 (phường Phú Thượng và Xuân La).
- Phương pháp duy vật biện chứng nhằm luận giải mối quan hệ giữa cơ chế chính sách, năng lực quản lý và hiệu quả kinh tế - xã hội của công tác đấu giá.
Nội dung chính theo từng chương
Chương 1: Cơ sở khoa học về công tác đấu giá quyền sử dụng đất
Chương 1 hệ thống hóa cơ sở lý luận về giá đất và bản chất kinh tế của công tác đấu giá QSDĐ. Tác giả phân tích nguồn gốc địa tô, khẳng định giá trị đất đai đô thị phản ánh luồng thu nhập tạo ra sau khi trừ các khoản chi phí và thuế. Sự can thiệp của Nhà nước thông qua quy hoạch, chuyển đổi mục đích sử dụng và đầu tư hạ tầng có vai trò quyết định đến việc gia tăng địa tô chênh lệch I và II.
Về quy trình và phương thức đấu giá, chương này trình bày chi tiết các nội dung:
- Điều kiện thửa đất tham gia đấu giá: Đã có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc kế hoạch sử dụng đất được phê duyệt; hoàn thành bồi thường giải phóng mặt bằng; có phương án đấu giá được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
- Điều kiện đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đăng ký tham gia (năng lực hành vi dân sự, điều kiện tài chính, quy định số lượng người tham gia tối thiểu gấp 02 lần số thửa đất đấu giá, hoặc tối thiểu 05 đối tượng cho trường hợp đấu giá lần lượt từng thửa/khu đất thương mại dịch vụ).
- Các hình thức tổ chức đấu giá:
- Đấu giá bằng bỏ phiếu kín trực tiếp 1 vòng, mở kết quả công khai tại chỗ.
- Đấu giá bằng bỏ phiếu kín trực tiếp theo từng vòng, mở công bố công khai từng vòng (yêu cầu tối thiểu qua 3 vòng đấu bắt buộc).
- Đấu giá bằng hình thức trả giá công khai bằng lời.
- Tổng kết kinh nghiệm thực tiễn đấu giá QSDĐ từ một số địa phương gồm thành phố Đà Nẵng, Thành phố Hồ Chí Minh và tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu để rút ra bài học cho Hà Nội.
Chương 2: Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội
Chương 2 trình bày tổng quan điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, hiện trạng quản lý sử dụng đất và đi sâu phân tích số liệu đấu giá QSDĐ trên địa bàn quận Tây Hồ giai đoạn 2016 – 2019.
Hiện trạng sử dụng đất quận Tây Hồ năm 2018:
Theo Quyết định số 7210/QĐ-UBND về kế hoạch sử dụng đất năm 2018 quận Tây Hồ, cơ cấu đất đai trên địa bàn được phân bổ như sau:
| Nhóm đất |
Diện tích (ha) |
Cơ cấu (%) |
| Đất nông nghiệp |
444,33 |
19,45 |
| - Đất trồng cây hàng năm |
242,32 |
54,54 (so với đất nông nghiệp) |
| - Đất trồng cây lâu năm |
5,72 |
1,29 (so với đất nông nghiệp) |
| - Đất nuôi trồng thủy sản |
24,99 |
5,62 (so với đất nông nghiệp) |
| - Đất nông nghiệp khác |
171,29 |
38,55 (so với đất nông nghiệp) |
| Đất phi nông nghiệp |
1.784,31 |
73,15 |
| - Đất ở đô thị |
583,26 |
32,69 (so với đất phi nông nghiệp) |
| - Đất phát triển hạ tầng |
312,10 |
17,49 (so với đất phi nông nghiệp) |
| - Đất sông ngòi, mặt nước chuyên dùng (gồm Hồ Tây) |
720,40 |
40,37 (so với đất phi nông nghiệp) |
| - Các loại đất phi nông nghiệp khác |
168,55 |
9,45 (so với đất phi nông nghiệp) |
| Đất chưa sử dụng |
210,38 |
8,63 |
| Tổng diện tích tự nhiên |
2.439,02 |
100,00 |
So sánh công tác đấu giá QSDĐ năm 2018 giữa các quận, huyện tại Hà Nội:
Năm 2018, toàn thành phố Hà Nội tổ chức đấu giá 6 dự án với tổng diện tích 71.028 m², thu về 973 tỷ đồng (gấp 1,43 lần ước tính). Trong đó, quận Tây Hồ thực hiện 2 dự án với diện tích 28.498 m² và đạt số thu cao nhất thành phố là 576 tỷ đồng, vượt trội so với quận Hai Bà Trưng (3.970 m², thu 68,5 tỷ đồng) và huyện Từ Liêm (25.028 m², thu 180,6 tỷ đồng).
| STT |
Địa bàn / Tên dự án |
Diện tích (m²) |
Mục đích sử dụng |
Số người tham gia |
Giá sàn (triệu đồng/m²) |
Giá trúng (triệu đồng/m²) |
| 1 |
Dự án Q.723 & X.305 |
4.028 |
Xây dựng nhà ở |
14 tổ chức |
5,0 - 13,5 |
6,7 - 21,3 |
| 2 |
Khu Đền Lừ 2 (Hai Bà Trưng) |
3.970 |
Xây dựng nhà vườn |
33 tổ chức & cá nhân |
19,0 |
29,0 |
| 3 |
Lạc Long Quân (Khu D3 - Tây Hồ) |
14.613 |
Xây dựng biệt thự, nhà vườn |
300 tổ chức & cá nhân |
22,0 |
28,5 |
| 4 |
Dự án Nhân Chính |
13.532 |
Nhà vườn |
100 tổ chức & cá nhân |
17,0 |
46,5 |
| 5 |
Dự án khác |
34.885 |
Đất ở, hỗn hợp |
Đang cập nhật |
Đang cập nhật |
Đang cập nhật |
| Tổng cộng |
6 dự án |
71.028 |
|
|
|
973 tỷ đồng |
Thực trạng tại các dự án nghiên cứu điển cứu trên địa bàn quận Tây Hồ:
- Dự án khu đất D3 (phường Phú Thượng và Xuân La): Tổng diện tích 37.773 m², trong đó diện tích đưa ra đấu giá là 19.112 m², phân chia thành 72 ô đất nhà ở (diện tích 200 – 400 m²/ô, mật độ xây dựng 32 – 35%, chiều cao 2 – 4 tầng).
- Phiên đấu giá ngày 16/11/2017 đấu giá thành công 8/8 lô đất (đạt tỷ lệ 100%), thu về 432,8 tỷ đồng vào ngân sách, tăng gấp 2 lần so với tổng giá khởi điểm.
- So với phương thức giao đất thu tiền sử dụng đất thông thường (áp mức giá đường Lạc Long Quân loại 3 mức B là 3,02 triệu đồng/m² chỉ thu được 57,7 tỷ đồng), đấu giá đã giúp tăng thu ngân sách 375,1 tỷ đồng.
- Giá trúng đấu giá biến động từ 1,63 đến 2,39 lần so với giá sàn. Cụ thể, các lô D3A-2 và D3A-3 có mức chênh lệch cao gấp 2,17 - 2,27 lần do vị trí mặt cắt đường giao thông thuận lợi và số lượng hồ sơ nộp tham gia cao.
- Dự án khu đất D1 (phường Phú Thượng và Xuân La): Quy hoạch xây dựng nhà chung cư cao tầng nằm giữa đường Vành đai 2 và khu liên cơ quan quận Tây Hồ. Giá sàn quy định 7,0 triệu đồng/m², bước giá 0,5 triệu đồng/m². Đấu giá đất đã làm lợi cho ngân sách 84 tỷ đồng so với phương thức tự giao đất cho doanh nghiệp (thu về 20% quỹ nhà tương đương 43.000 m² sàn xây dựng ~ 169 tỷ đồng).
Hiệu quả kinh tế tổng hợp tại một số dự án quận Tây Hồ:
| Chỉ tiêu |
Diện tích (m²) |
Thu theo giao đất thông thường (triệu đồng) |
Thu theo hình thức đấu giá (triệu đồng) |
Chênh lệch tăng thu (triệu đồng) |
| Tổng hợp các dự án khảo sát |
83.762 |
337.126 |
1.461.454 |
1.124.328 |
Hạn chế và nguyên nhân tồn tại:
- Hạn chế:
- Công tác điều tra nhu cầu sử dụng đất và xây dựng giá sàn còn mang tính hành chính; thủ tục phê duyệt kéo dài.
- Thiếu quy chế kiểm tra năng lực tài chính thực chất dẫn đến hiện tượng đầu cơ, một đối tượng tham gia nhiều thửa nhằm kích giá rồi bỏ cọc.
- Hiện tượng dàn xếp, thông đồng giá giữa các đối tượng ngồi cạnh nhau trong phòng đấu giá do thiếu quy định sắp xếp vị trí ngồi.
- Cơ sở hạ tầng kỹ thuật tại một số khu đất chưa hoàn thiện đồng bộ, công tác giải phóng mặt bằng còn dở dang khi đưa ra đấu giá.
- Quản lý sau đấu giá chưa nghiêm, tình trạng người trúng đấu giá tự ý điều chỉnh mật độ xây dựng, giảm diện tích công cộng hoặc để đất bỏ hoang không xây dựng (điển hình tại dự án D1).
- Nguyên nhân:
- Đăng ký kế hoạch đấu giá cao hơn khả năng thực hiện; rà soát quỹ đất thiếu tính khả thi.
- Bản đồ địa chính qua các thời kỳ có sai lệch ranh giới so với hiện trạng, gặp khó khăn lớn trong việc xác định nguồn gốc đất công ích, đất xen kẹt trong khu dân cư.
- Vướng mắc giải phóng mặt bằng và điều chỉnh quy hoạch chi tiết (ví dụ: dự án ô đất nhà vườn ĐNV1, 2, 3 triển khai từ 2010 nhưng đến 2018 mới đấu giá được ô ĐNV1 và 2; ô ĐNV3 vướng hạ tầng thoát nước liền kề nghĩa trang phải chờ điều chỉnh quy hoạch).
Chương 3: Một số giải pháp hoàn thiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội
Chương 3 xác định phương hướng bám sát Quyết định số 30/2018/QĐ-UBND (giao chỉ tiêu thu tiền sử dụng đất toàn thành phố năm 2019 là 6.705 tỷ đồng) và Kế hoạch số 45/KH-UBND của UBND thành phố Hà Nội. Quận Tây Hồ đặt mục tiêu phấn đấu thu đủ 100% số tiền trúng đấu giá phát sinh và các khoản nợ đọng từ năm 2018 trở về trước; đẩy mạnh đấu giá đất xen kẹt trong khu dân cư nhằm tạo vốn đầu tư hạ tầng phúc lợi công cộng.
Tác giả đề xuất 4 nhóm giải pháp cụ thể:
-
Nhóm giải pháp trong công tác chuẩn bị đấu giá:
- Hoàn thiện công tác lập quy hoạch chi tiết 1/500 và kế hoạch sử dụng đất hàng năm sát với nhu cầu thực tế; đảm bảo kết nối hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội trước khi phê duyệt phương án đấu giá.
- Tập trung giải quyết dứt điểm công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, tạo quỹ đất sạch 100% trước khi tổ chức đấu giá.
- Đo đạc, chỉnh lý bản đồ địa chính, rà soát chặt chẽ nguồn gốc đất công xen kẹt trong các khu dân cư nông thôn và đô thị cũ.
- Nâng cao chất lượng xác định giá khởi điểm bằng việc kết hợp linh hoạt các phương pháp định giá thị trường, tránh định giá mang nặng tính hành chính chủ quan.
-
Nhóm giải pháp trong tổ chức thực hiện phiên đấu giá:
- Xây dựng quy chế đấu giá thống nhất, công khai minh bạch thông tin dự án trên các phương tiện truyền thông tối thiểu 30 ngày trước khi mở phiên.
- Thắt chặt điều kiện thẩm tra năng lực tài chính của người tham gia đấu giá; nâng mức tiền bảo lãnh dự đấu giá một cách hợp lý để sàng lọc đối tượng đầu cơ.
- Quy định cụ thể về việc phân chia vị trí ngồi ngẫu nhiên hoặc chỉ định trong phòng đấu giá nhằm ngăn chặn hành vi trao đổi, thỏa thuận ngầm, dìm giá hoặc thông thầu.
- Tăng cường chế tài xử phạt hành chính và cấm tham gia đấu giá đối với các tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm quy chế hoặc bỏ cọc có chủ đích.
-
Nhóm giải pháp quản lý sau đấu giá:
- Tăng cường kiểm tra, giám sát việc thực hiện nghĩa vụ tài chính; quy định thời hạn cụ thể nộp tiền trúng đấu giá vào ngân sách nhà nước.
- Thiết lập quy chế kiểm soát hoạt động xây dựng theo đúng giấy phép và quy hoạch chi tiết 1/500 đã duyệt; kiên quyết xử lý các trường hợp vi phạm mật độ xây dựng, lấn chiếm không gian công cộng.
- Ban hành chế tài xử lý đối với các trường hợp trúng đấu giá nhưng chậm đưa đất vào sử dụng, bỏ hoang hóa đất đai (áp dụng biện pháp phạt chậm tiến độ hoặc thu hồi theo quy định của Luật Đất đai).
- Đẩy nhanh thủ tục hành chính trong việc bàn giao đất tại thực địa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính.
-
Một số giải pháp hỗ trợ công tác quản lý nhà nước về đất đai:
- Phân định rõ trách nhiệm của Chủ tịch UBND quận và các phòng, ban chuyên môn trong công tác quản lý trước, trong và sau đấu giá.
- Tăng cường đào tạo, nâng cao trình độ chuyên môn và đạo đức công vụ cho đội ngũ cán bộ làm công tác định giá, giải phóng mặt bằng và quản lý quỹ đất.
- Ứng dụng công nghệ thông tin trong lưu trữ hồ sơ địa chính và công khai thông tin quy hoạch, đấu giá đất.
Kết quả và đóng góp
- Kết quả định lượng thực tiễn: Khóa luận chứng minh tính hiệu quả vượt trội của phương thức đấu giá QSDĐ so với phương thức giao đất thông thường tại quận Tây Hồ. Việc đấu giá 83.762 m² đất tại các dự án khảo sát đã mang lại nguồn thu 1.461,454 tỷ đồng cho ngân sách, tạo ra khoản chênh lệch tăng thu 1.124,328 tỷ đồng. Nguồn thu này đã trực tiếp tài trợ cho các công trình hạ tầng trọng điểm của quận như dự án kè Hồ Tây, hệ thống đường dạo ven hồ, mở rộng ngõ 38 Xuân La, xây dựng trường Tiểu học Chu Văn An và mầm non Phú Thượng 2.
- Hệ thống hóa quy trình quản lý: Khóa luận làm rõ toàn bộ quy trình thực hiện đấu giá QSDĐ theo Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP và Quyết định số 20/2016/QĐ-UBND của UBND thành phố Hà Nội; chỉ rõ nguyên nhân gây nghẽn dòng tiền và chậm tiến độ tại các ô đất dự án cụ thể (như khu D1, D3, cụm ô đất nhà vườn ĐNV).
- Đóng góp giải pháp: Đưa ra các kiến nghị mang tính kỹ thuật cụ thể trong khâu tổ chức đấu giá (như kiểm soát vị trí ngồi trong phòng đấu giá, thẩm định năng lực tài chính trước đấu giá, giải pháp xử lý đất công xen kẹt) nhằm ngăn chặn tình trạng thông đồng giá và bỏ hoang đất sau trúng đấu giá.
Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp
- Hạn chế: Dữ liệu thứ cấp phục vụ phân tích thực trạng tập trung chủ yếu trong giai đoạn 2016 – 2019; phạm vi khảo sát thực tế đi sâu vào phân khúc đất ở, đất nhà vườn và chung cư (Khu D1, D3, ĐNV), chưa bao quát toàn diện các dự án đấu giá đất thương mại dịch vụ quy mô lớn hoặc các mô hình đấu giá quyền thuê đất phi nông nghiệp khác trên địa bàn.
- Hướng nghiên cứu tiếp: Mở rộng nghiên cứu đánh giá tác động dài hạn của công tác đấu giá đất đến mặt bằng giá bất động sản khu vực xung quanh; nghiên cứu ứng dụng hình thức đấu giá trực tuyến (online) để triệt tiêu hoàn toàn khả năng thông thầu và tiếp xúc trực tiếp giữa các nhà đầu cơ.
Giá trị tham khảo
- Đối tượng sử dụng: Sinh viên, học viên chuyên ngành Bất động sản, Kinh tế tài nguyên, Quản lý đất đai và Kinh tế phát triển; cán bộ, chuyên viên tại các Trung tâm Phát triển quỹ đất, Phòng Tài nguyên và Môi trường, Ban Quản lý dự án đầu tư xây dựng cấp quận/huyện.
- Nội dung giá trị: Bảng số liệu chi tiết về hiện trạng sử dụng đất quận Tây Hồ năm 2018; quy trình các bước tổ chức đấu giá QSDĐ; phương pháp so sánh kinh tế giữa giao đất chỉ định/thu tiền truyền thống và đấu giá công khai; bài học xử lý vướng mắc quy hoạch hạ tầng và đất xen kẹt.
Câu hỏi thường gặp
1. Cơ cấu sử dụng đất năm 2018 của quận Tây Hồ có đặc điểm gì nổi bật?
Theo thống kê đến ngày 31/12/2018, tổng diện tích tự nhiên của quận Tây Hồ là 2.439,02 ha. Trong đó, đất phi nông nghiệp chiếm tỷ trọng lớn nhất với 1.784,31 ha (73,15%), đất nông nghiệp chiếm 444,33 ha (19,45%), và đất chưa sử dụng là 210,38 ha (8,63%). Đáng chú ý, trong nhóm đất phi nông nghiệp, diện tích mặt nước chuyên dùng và sông ngòi lên tới 720,40 ha (riêng diện tích Hồ Tây là 525,37 ha), tạo nên đặc thù lớn về cảnh quan và tiềm năng phát triển dịch vụ - du lịch.
2. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại khu đất D3 (phường Phú Thượng và Xuân La) đạt hiệu quả kinh tế như thế nào?
Tại phiên đấu giá ngày 16/11/2017, toàn bộ 8/8 lô đất thuộc khu D3 (tổng diện tích đấu giá 19.112 m²) đã được đấu giá thành công 100%, thu về cho ngân sách 432,8 tỷ đồng, tăng gấp 2 lần so với giá khởi điểm. So với việc áp giá giao đất có thu tiền thông thường (3,02 triệu đồng/m² theo bảng giá đất đường Lạc Long Quân loại 3 mức B, chỉ thu được 57,7 tỷ đồng), hình thức đấu giá đã mang lại khoản chênh lệch tăng thu cho ngân sách là 375,1 tỷ đồng.
3. Bất cập lớn nhất được ghi nhận tại dự án khu đất D1 quận Tây Hồ sau khi hoàn thành đấu giá là gì?
Tại khu đất D1 (quy hoạch xây dựng nhà chung cư cao tầng), mặc dù công tác đấu giá làm lợi cho ngân sách 84 tỷ đồng so với hình thức tự xin giao đất truyền thống, nhưng sau khi nhận bàn giao đất, phần lớn các chủ thể trúng đấu giá không tiến hành đầu tư xây dựng nhà ở đúng tiến độ mà để đất bị bỏ hoang hóa, gây lãng phí tài nguyên đất đai và làm giảm hiệu quả sử dụng đất đô thị.
4. Vì sao dự án đấu giá đất nhà vườn ĐNV1, ĐNV2, ĐNV3 tại quận Tây Hồ bị kéo dài tiến độ thực hiện?
Dự án được triển khai từ năm 2010 nhưng vướng mắc về nguồn vốn và công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, dẫn đến việc phải đến năm 2015 và 2018 quận mới tổ chức đấu giá được ô ĐNV1 và ĐNV2. Riêng ô đất ĐNV3 do hệ thống hạ tầng kỹ thuật thoát nước nằm liền kề nghĩa trang nên không thể triển khai ngay mà phải tạm dừng để chờ cấp có thẩm quyền điều chỉnh lại quy hoạch chi tiết.
5. Hình thức đấu giá QSDĐ bằng bỏ phiếu kín trực tiếp theo từng vòng có quy định bắt buộc nào về số vòng đấu?
Theo quy chế, hình thức đấu giá bỏ phiếu kín trực tiếp theo từng vòng bắt buộc phải thực hiện tối thiểu qua 03 vòng đấu. Mức giá sàn của vòng đấu tiếp theo được xác định là mức giá trả cao nhất của vòng đấu liền kề trước đó. Cuộc đấu giá chỉ kết thúc khi xác định được mức giá trả cao nhất và không còn người tiếp tục yêu cầu tham gia trả giá.
Kết luận
Khóa luận đã làm rõ cơ sở lý luận về giá đất, bản chất địa tô và quy trình đấu giá quyền sử dụng đất đô thị theo các quy định pháp luật hiện hành. Thông qua việc phân tích số liệu thực tế giai đoạn 2016 – 2019 trên địa bàn quận Tây Hồ, tác giả đã chứng minh hiệu quả tăng thu ngân sách vượt bậc của công tác đấu giá đất so với phương thức giao đất truyền thống, đồng thời chỉ ra các điểm nghẽn về giải phóng mặt bằng, thông thầu và quản lý trật tự xây dựng sau đấu giá. Các giải pháp đề xuất tập trung vào chuẩn bị quỹ đất sạch, hoàn thiện quy chế phòng chống tiêu cực trong phòng đấu giá và kiểm soát tiến độ đưa đất vào sử dụng, mang lại giá trị tham khảo thiết thực cho công tác quản lý đất đai tại địa phương.
