Phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của Luận văn gồm 3 chƣơng: Chƣơng 1: Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai và hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai. Chƣơng 2: Quy định của pháp luật Việt Nam về hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai. Chƣơng 3: Một số bất cập và định hƣớng hoàn thiện pháp luật Việt Nam về hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai. 4 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com CHƢƠNG 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI VÀ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI .1 Khái niệm tài sản, tài sản hình thành trong tƣơng lai Tài sản là một cụm từ thông dụng, đƣợc sử dụng phổ biến trong thực tiễn và khoa học pháp lý.
Nhƣng tài sản là gì, khái niệm về tài sản thì hầu nhƣ chƣa có một định nghĩa bao quát về nó và việc đƣa ra đƣợc định nghĩa về tài sản không phải việc dễ dàng. Bộ luật Dân sự 1804 của Pháp đã không đƣa ra một định nghĩa cụ thể nào về tài sản.Theo Quyển thứ 2 về “Tài sản và những thay đổi về quyền sở hữu” thì tài sản nói trong Bộ luật này bao gồm hai loại là bất động sản và động sản, mà trong đó bất động sản đƣợc chia thành bất động sản do tính chất, bất động sản do mục đích sử dụng và bất động sản do có đối tƣợng gắn liền với nó (Điều 517); và động sản bao gồm động sản do tính chất và động sản do luật định (Điều 527). Điều 128 BLDS Liên bang Nga 1994 quy định về các loại đối tƣợng của quyền dân sự “Thuộc về đối tượng của các quyền dân sự phải được nhắc đến là vật, trong số đó bao gồm tiền và giấy tờ có giá và cũng bao gồm các loại tài sản khác, như các quyền tài sản; công việc và dịch vụ; thông tin; kết quả của hoạt động trí tuệ, bao gồm quyền loại trừ đối với chúng (quyền sở hữu trí tuệ); những giá trị phi vật chất”. BLDS Việt Nam 2005 cũng nhƣ BLDS năm 2015 kế thừa và phát triển quy định về tài sản của BLDS năm 1995 nhƣng cũng chƣa đƣa ra khái niệm về tài sản mà Điều 163 BLDS Việt Nam 2005, Điều 105 BLDS 2015 chỉ mang tính chất liệt kê: “Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản khác”.
Nhƣ vậy có thể thấy các định nghĩa đều sử dụng cách thức liệt kê các loại tài sản mà không đƣa ra một phạm vi cụ thể của tài sản. Có thể hiểu tài sản là một khái niệm động, bởi trong mỗi giai đoạn phát triển khác nhau của xã hội loài ngƣời, tài sản có một phạm vi khác nhau, nhƣng đều là công cụ đáp ứng các nhu cầu sống của con ngƣời và là đối tƣợng của quyền sở hữu. Có thể hiểu và nhận thức khái niệm tài sản qua thông qua cách phân loại. Dựa vào thời điểm hình thành tài sản, tài sản đƣợc chia thành hai loại: tài sản hiện có và tài sản HTTTL.
Pháp luật Việt Nam tiếp cận với khái niệm tài sản HTTTL dƣới các góc độ sau: 5 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com - Nghị định số 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm quy định: “Tài sản HTTTL là động sản, bất động sản hình thành sau thời điểm ký kết giao dịch bảo đảm và sẽ thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm như hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, công trình xây dựng, các tài sản khác mà bên bảo đảm có quyền nhận”. (Khoản 77 Điều 2) - BLDS năm 2005 ra đời, khái niệm tài sản HTTTL đƣợc ghi nhận nhƣ sau: “Vật HTTTL là động sản, bất động sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết.” (Khoản 2 Điều 320) - Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ đã chỉnh sửa lại quy định về tài sản HTTTL nhƣ sau: “Tài sản HTTTL là tài sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết. Tài sản HTTTL bao gồm cả tài sản đã được hình thành tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm mới thuộc sở hữu của bên bảo đảm.( Khoản 2, Điều 4) - Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/2/2012 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của nghị định số 163/2006/NĐ-CP quy định rõ ràng, cụ thể hơn về khái niệm tài sản HTTTL : “Tài sản HTTTL gồm: a. Tài sản hình thành từ vốn vay; b.
Tài sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập hợp pháp tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm. Tài sản đã hình thành hoặc thuộc đối tượng phải đăng kí quyền sở hữu nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thì tài sản đó mới được đang kí theo quy định của pháp luật. Tài sản HTTTL không bao gồm quyền sử dụng đất”. (Khoản 2 Điều 1) Quy định này khá cụ thể nhƣng mới chỉ đƣợc thể hiện dƣới góc độ tài sản HTTTL là đối tƣợng của giao dịch bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự.
Bộ luật Dân sự năm 2015 lần đầu tiên quy định về tài sản HTTTL tại Điều 108: “2. Tài sản HTTTL bao gồm: a) Tài sản chưa hình thành; b) Tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch.” 6 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Tuy nhiên quy định trên cũng chỉ mang tính chất liệt kê mà chƣa đƣa ra một khái niệm cụ thể về tài sản HTTTL. Trên cơ sở các quy định kể trên và dựa vào bản chất, thời điểm hình thành của tài sản HTTTL có thể định nghĩa tài sản HTTTL nhƣ sau:“Tài sản HTTTL là tài sản chưa được hình thành hoặc đã hình thành nhưng chưa thuộc sở hữu của chủ thể tại thời điểm giao dịch về tài sản đó” 1.2 Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở và hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai. Hiện nay có nhiều ngành khoa học nghiên cứu về nhà ở.
Dƣới góc độ triết học thì nhà ở là lƣợng vật chất định hình kiến trúc, đồng bộ và mang tính văn hóa. Theo phạm trù xã hội học thì nhà ở là phƣơng tiện đáp ứng nhu cầu nhà ở của con ngƣời, còn dƣới góc độ kinh tế học thì nó là khối tài sản thƣờng có giá trị lớn trong tổng tài sản quốc gia. Theo từ điển tiếng Việt thì nhà ở là “chỗ ở và sinh hoạt của một gia đình.” [49] Nhà ở đƣợc tiếp cận dƣới góc độ của khoa học pháp lý là đối tƣợng điều chỉnh của nhiều ngành luật và mỗi ngành luật đó lại có cách hiểu từ những khía cạnh khác nhau: Theo pháp luật về xây dựng thì nhà ở đƣợc hiểu là một công trình xây dựng, là sản phẩm đƣợc tạo thành bởi sức lao động của con ngƣời, vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào công trình, đƣợc liên kết vị định vị với đất, có thể bao gồm phần dƣới mặt đất, phần trên mặt đất, đƣợc xây dựng theo thiết kế. Theo pháp luật dân sự thì nhà ở là một loại tài sản thuộc nhóm bất động sản, là đối tƣợng của một số giao dịch dân sự nhƣ giao dịch về mua bán nhà ở, tặng cho nhà ở, cho thuê nhà ở, thế chấp nhà ở.
Luật Nhà ở năm 2014 quy định: “Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân.” Đồng thời Luật Nhà ở liệt kê nhà ở bao gồm: Nhà ở riêng lẻ, Nhà chung cƣ, Nhà ở thƣơng mại, Nhà ở công vụ, Nhà ở để phục vụ tái định cƣ, Nhà ở xã hội. Nhƣ vậy, có thể thấy dƣới góc độ pháp lý hay góc độ xã hội thì nhà ở đều là nơi phục vụ sinh hoạt cho cá nhân và gia đình và nó luôn gắn với nhu cầu thiết yếu của con ngƣời. Không những vậy nhà ở còn là một tài sản, một bất động sản có giá trị đặc biệt đối với cá nhân và là đối tƣợng đặc biệt luôn gắn với đất đai, một loại tài sản luôn gắn liền với quyền sở hữu nhà nƣớc mà cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất. 7 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Một trong những căn cứ phổ biến, thông dụng làm phát sinh quyền sở hữu nhà ở là hợp đồng mua bán nhà ở.
Có nhiều cách tiếp cận khác nhau về hợp đồng mua bán nhà. Theo tiến sĩ Phạm Công Lạc thì có hai cách hiểu: Theo nghĩa rộng, hợp đồng mua bán nhà có thể hiểu là chính sách và pháp luật về mua bán nhà ở. Với nghĩa này thì: Hợp đồng mua bán nhà ở là tổng hợp các chính sách, quy phạm pháp luật quy định trình tự, thủ tục dịch chuyển nhà ở, quyền sở hữu nhà ở từ ngƣời bán sang cho ngƣời mua. Do nhà ở là một loại tài sản đặc biệt và chính sách nhà ở qua các thời kì có những thay đổi rất khác nhau nên hợp đồng mua bán nhà ở chịu sự điều chỉnh của chính sách và pháp luật tại thời điểm xác lập, thực hiện giao dịch đó.
[47, tr32] Xét trên phƣơng diện là cách thức biểu hiện ra bên ngoài thì hợp đồng mua bán nhà ở chính là hình thức của hợp đồng các bên đã giao kết, trong đó chứa đựng nội dung của hợp đồng xác định các yếu tố của hợp đồng, là chứng cứ pháp lý trong trƣờng hợp cần thiết, là căn cứ để các bên hoàn tất thủ tục chuyển quyền sở hữu nhà. Tiếp cận trên phƣơng diện là các căn cứ là phát sinh, thay đổi, chấm dứt nghĩa vụ dân sự thì hợp đồng mua bán nhà ở là một căn cứ làm phát sinh nghĩa vụ song phƣơng giữa ngƣời bán và ngƣời mua. Hợp đồng mua bán nhà ở là một dạng của hợp đồng mua bán tài sản. Theo cách tiếp cận này thì: Hợp đồng mua bán nhà ở là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa bên mua và bên bán, theo đó bên bán có nghĩa vụ chuyển giao nhà và quyền sở hữu nhà ở cho bên mua, bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán đúng thời hạn, địa điểm và phương thức, nhận nhà và quyền sở hữu nhà mà các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở.