Luận Văn Thạc Sĩ Về Góp Vốn Bằng Quyền Sử Dụng Đất Tại Việt Nam

Luận văn thạc sĩ nghiên cứu vnu ls góp vốn bằng quyền sử dụng đất tại việt nam, khảo sát thực trạng, phân tích nguyên nhân, đề xuất giải pháp cải thiện thực tiễn.

• Người hướng dẫn: Ts. Ngô Huy Cương
• Trường học: Đại Học Quốc Gia Hà Nội
• Chuyên ngành: Luật Kinh Tế
• Đề tài: Góp Vốn Bằng Quyền Sử Dụng Đất Tại Việt Nam
• Loại tài liệu: Luận Văn Thạc Sĩ
• Năm xuất bản: 2009
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• 1. CHƯƠNG 1: KHÁI QUÁT VỀ GÓP VỐN BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
• 1.1. Khái niệm, bản chất và các hình thức góp vốn
• 1.1.1. Khái niệm, bản chất góp vốn
• 1.1.2. Các hình thức góp vốn
• 1.1.2.1. Hình thức góp vốn bằng tiền
• 1.1.2.2. Hình thức góp vốn bằng hiện vật
• 1.1.2.3. Hình thức góp vốn bằng khả năng
• 1.1.3. Khái niệm, bản chất và đặc điểm quyền sử dụng đất
• 1.1.3.1. Khái niệm, bản chất của quyền sử dụng đất
• 1.1.3.2. Đặc điểm của quyền sử dụng đất
• 1.1.4. Khái niệm và đặc điểm góp vốn bằng quyền sử dụng đất
• 1.1.4.1. Khái niệm góp vốn bằng quyền sử dụng đất
• 1.1.4.2. Đặc điểm của góp vốn bằng quyền sử dụng đất
• 2. CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ GÓP VỐN BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI VIỆT NAM
• 2.1. Sơ lược pháp luật Việt Nam về góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong thời kỳ trước năm 2004
• 2.1.1. Giai đoạn trước năm 1945
• 2.1.2. Giai đoạn từ năm 1945 đến năm 1979
• 2.1.3. Giai đoạn từ năm 1980 đến năm 1992
• 2.1.4. Giai đoạn từ năm 1993 đến năm 2003
• 2.2. Nội dung của các quy định pháp luật từ năm 2004 đến nay về góp vốn bằng quyền sử dụng đất
• 2.2.1. Chủ thể góp vốn bằng quyền sử dụng đất
• 2.2.1.1. Tổ chức kinh tế
• 2.2.1.2. Hộ gia đình, cá nhân
• 2.2.1.3. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài
• 2.2.2. Chủ thể nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất
• 2.2.3. Điều kiện đất được góp vốn
• 2.2.4. Các thủ tục liên quan đến việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất
• 2.2.4.1. Định giá đất
• 2.2.4.2. Thủ tục đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất
• 2.2.4.3. Thủ tục xóa đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất vào doanh nghiệp
• 2.2.4.4. Thủ tục xử lý quyền sử dụng đất khi chấm dứt việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất vào doanh nghiệp
• 2.2.5. Chuyển quyền sở hữu tài sản góp vốn
• 2.2.6. Việc hạch toán quyền sử dụng đất góp vốn trong quá trình hoạt động của tổ chức kinh tế
• 2.2.7. Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất
• 2.3. Đánh giá pháp luật về góp vốn bằng quyền sử dụng đất
• 2.3.1. Những ưu điểm
• 2.3.2. Một số nhược điểm và nguyên nhân cơ bản dẫn đến các nhược điểm trong pháp luật về góp vốn bằng quyền sử dụng đất ở Việt Nam
• 2.3.2.1. Một số nhược điểm
• 2.3.2.2. Những nguyên nhân cơ bản dẫn đến các nhược điểm trong pháp luật về góp vốn bằng quyền sử dụng đất ở Việt Nam
• 3. CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ CỦA VIỆC GÓP VỐN BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI VIỆT NAM
• 3.1. Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất tại Việt Nam
• 3.1.1. Một số giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật về góp vốn bằng quyền sử dụng đất ở Việt Nam
• 3.1.1.1. Hoàn thiện các quy định pháp luật về quyền và nghĩa vụ của người góp vốn bằng quyền sử dụng đất vào công ty
• 3.1.1.2. Hoàn thiện các quy định pháp luật về giá đất làm cơ sở cho việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất vào công ty
• 3.1.1.3. Hoàn thiện các quy định pháp luật về thủ tục góp vốn bằng quyền sử dụng đất vào công ty
• 3.1.1.4. Hoàn thiện các quy định pháp luật về thị trường bất động sản ở Việt Nam
• 3.1.2. Một số giải pháp về tổ chức thực hiện pháp luật về góp vốn bằng quyền sử dụng đất ở Việt Nam
• 3.1.2.1. Nâng cao năng lực quản lý trong lĩnh vực đất đai của các cơ quan nhà nước
• 3.1.2.2. Tăng cường việc đào tạo, bồi dưỡng, giáo dục, tuyên truyền phổ biến pháp luật về góp vốn bằng quyền sử dụng đất
• 3.2. Một số kiến nghị
• MỞ ĐẦU
• KẾT LUẬN
• DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Tổng Quan Về Góp Vốn Bằng Quyền Sử Dụng Đất Tại Việt Nam

Góp vốn bằng quyền sử dụng đất là một khái niệm quan trọng trong lĩnh vực pháp luật và kinh tế tại Việt Nam. Đất đai không chỉ là tài sản mà còn là nguồn lực quan trọng cho sự phát triển kinh tế. Việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất giúp các cá nhân và tổ chức có thể huy động vốn để đầu tư vào các dự án kinh doanh. Tuy nhiên, việc thực hiện quyền này còn gặp nhiều thách thức và hạn chế trong thực tiễn.

1.1. Khái Niệm Góp Vốn Bằng Quyền Sử Dụng Đất

Góp vốn bằng quyền sử dụng đất được hiểu là việc cá nhân hoặc tổ chức sử dụng quyền sử dụng đất của mình để tham gia vào các hoạt động sản xuất, kinh doanh. Điều này không chỉ tạo ra nguồn vốn cho doanh nghiệp mà còn giúp tối ưu hóa giá trị tài sản đất đai.

1.2. Vai Trò Của Quyền Sử Dụng Đất Trong Góp Vốn

Quyền sử dụng đất đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá trị tài sản góp vốn. Đất đai không chỉ là tài sản vật chất mà còn là nguồn lực chiến lược cho sự phát triển bền vững của doanh nghiệp.

II. Thực Trạng Pháp Luật Về Góp Vốn Bằng Quyền Sử Dụng Đất Tại Việt Nam

Pháp luật Việt Nam đã có những quy định cụ thể về việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, thực trạng cho thấy nhiều vấn đề còn tồn tại, từ việc định giá quyền sử dụng đất đến các thủ tục pháp lý liên quan. Điều này ảnh hưởng đến khả năng huy động vốn của các doanh nghiệp.

2.1. Các Quy Định Pháp Luật Hiện Hành

Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành đã quy định rõ về quyền và nghĩa vụ của các bên trong việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, việc áp dụng còn nhiều bất cập.

2.2. Những Thách Thức Trong Việc Góp Vốn

Các thách thức như việc định giá quyền sử dụng đất, thủ tục hành chính phức tạp và sự thiếu minh bạch trong quy trình góp vốn đã gây khó khăn cho các nhà đầu tư.

III. Phương Pháp Góp Vốn Bằng Quyền Sử Dụng Đất Hiệu Quả

Để nâng cao hiệu quả của việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất, cần áp dụng các phương pháp và giải pháp hợp lý. Việc cải thiện quy trình và thủ tục sẽ giúp tối ưu hóa việc sử dụng tài sản đất đai.

3.1. Cải Thiện Quy Trình Định Giá Đất

Cần có các quy định rõ ràng và minh bạch về định giá quyền sử dụng đất để đảm bảo quyền lợi cho các bên tham gia góp vốn.

3.2. Đơn Giản Hóa Thủ Tục Góp Vốn

Giảm thiểu các thủ tục hành chính phức tạp sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư trong việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

IV. Ứng Dụng Thực Tiễn Của Góp Vốn Bằng Quyền Sử Dụng Đất

Việc áp dụng góp vốn bằng quyền sử dụng đất đã mang lại nhiều lợi ích cho các doanh nghiệp. Nhiều dự án lớn đã được triển khai thành công nhờ vào việc huy động vốn từ quyền sử dụng đất.

4.1. Các Dự Án Thành Công Nhờ Góp Vốn

Nhiều doanh nghiệp đã thành công trong việc huy động vốn từ quyền sử dụng đất để triển khai các dự án lớn, từ đó tạo ra giá trị kinh tế cao.

4.2. Kinh Nghiệm Từ Các Doanh Nghiệp

Các doanh nghiệp có kinh nghiệm trong việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất đã chia sẻ nhiều bài học quý giá, giúp các nhà đầu tư mới có thể học hỏi và áp dụng.

V. Kết Luận Về Góp Vốn Bằng Quyền Sử Dụng Đất Tại Việt Nam

Góp vốn bằng quyền sử dụng đất là một phương thức quan trọng trong việc huy động vốn cho các hoạt động sản xuất, kinh doanh tại Việt Nam. Tuy nhiên, cần có những cải cách và hoàn thiện pháp luật để phát huy tối đa tiềm năng của phương thức này.

5.1. Tương Lai Của Góp Vốn Bằng Quyền Sử Dụng Đất

Với sự phát triển của nền kinh tế, góp vốn bằng quyền sử dụng đất sẽ ngày càng trở nên quan trọng hơn trong việc huy động vốn cho các dự án đầu tư.

5.2. Đề Xuất Chính Sách Hoàn Thiện

Cần có các chính sách hoàn thiện hơn để tạo điều kiện thuận lợi cho việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất, từ đó thúc đẩy sự phát triển kinh tế bền vững.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Trải qua hơn 20 năm thực hiện đường lối Đổi mới kể từ năm 1986, đất đai tại Việt Nam đã chuyển dịch mạnh mẽ từ tư liệu sản xuất thuần túy sang một loại tài sản - hàng hóa đặc biệt có giá trị vốn hóa cao trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Mặc dù hình thức góp vốn bằng quyền sử dụng đất đã được manh nha ghi nhận từ năm 1977 tại Điều lệ đầu tư nước ngoài (Nghị định số 115/CP), nhưng việc chuyển hóa nguồn nội lực này thành vốn sản xuất kinh doanh thực tế vẫn gặp nhiều rào cản pháp lý và cơ chế thực thi. Nghị quyết số 21-NQ/TW của Hội nghị Trung ương 6 khóa X cùng Nghị quyết số 26-NQ/TW năm 2003 đã khẳng định yêu cầu cấp bách phải hoàn thiện hệ thống thể chế nhằm đưa quyền sử dụng đất vận động đồng bộ theo cơ chế thị trường.

Luận văn tập trung giải quyết mâu thuẫn giữa nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện quản lý với nhu cầu tự do kinh doanh, định đoạt giá trị quyền sử dụng đất của các chủ thể kinh tế. Mục tiêu nghiên cứu hướng đến việc hệ thống hóa cơ sở lý luận khoa học pháp lý, đánh giá thực trạng quy định pháp luật qua các thời kỳ và đề xuất giải pháp đồng bộ nhằm tối ưu hóa 10 quyền năng của người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2003. Phạm vi nghiên cứu bao quát tiến trình lập pháp tại Việt Nam từ trước năm 1945 đến năm 2009, tập trung phân tích sâu các giao dịch kinh tế giai đoạn 2004–2009. Nghiên cứu mang ý nghĩa thực tiễn to lớn khi hướng tới việc giải phóng hơn 80% giá trị nguồn vốn đất đai còn tiềm ẩn, giảm thiểu tranh chấp và bảo đảm hài hòa lợi ích giữa 3 chủ thể: Nhà nước, doanh nghiệp và người sử dụng đất.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu được xây dựng trên nền tảng của 2 học thuyết pháp lý cốt lõi: Lý thuyết quyền tài sản (Property Rights Theory) và Lý thuyết quyền hưởng dụng trong luật so sánh (Usufructuary Theory). Theo Điều 181 Bộ luật Dân sự năm 2005, quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự. Trong mối tương quan với chế độ sở hữu toàn dân, quyền sử dụng đất tại Việt Nam là một quyền tài sản phái sinh đặc thù, cấu thành từ 3 quyền năng cơ bản gồm chiếm hữu, sử dụng và định đoạt trong phạm vi luật định.

Luận văn làm sáng tỏ 4 khái niệm nền tảng:

• Quyền sử dụng đất: Khả năng pháp lý của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được khai thác công dụng và hưởng hoa lợi, lợi tức từ thửa đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc công nhận.
• Góp vốn bằng quyền sử dụng đất: Hành vi pháp lý chuyển giao quyền sử dụng đất có thời hạn hoặc vĩnh viễn vào tổ chức kinh tế để hình thành vốn điều lệ và xác lập tư cách thành viên, cổ đông.
• Giá trị quyền sử dụng đất: Giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng xác định.
• Doanh nghiệp nhận góp vốn: Chủ thể kinh tế có tư cách pháp nhân tiếp nhận quyền sử dụng đất làm tài sản hoạt động và chịu trách nhiệm hữu hạn trong phạm vi tài sản đó.

Nghiên cứu cũng vận dụng lý thuyết phân loại hình thức góp vốn của học giả Pothier để phân định ranh giới giữa góp vốn bằng quyền sở hữu, góp vốn bằng quyền hưởng dụng và góp vốn bằng quyền hưởng hoa lợi, từ đó áp dụng điều kiện thời hạn thuê đất còn lại tối thiểu 5 năm để bảo đảm tính khả thi cho giao dịch.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu thu thập dữ liệu thứ cấp từ 45 văn bản quy phạm pháp luật, nghị quyết của Đảng và các báo cáo tổng kết thi hành pháp luật đất đai giai đoạn 1977–2008. Dữ liệu thực chứng được trích xuất từ mẫu khảo sát gồm 120 hồ sơ giao dịch góp vốn bằng đất đai tại các địa phương có thị trường bất động sản phát triển sôi động như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh và Bình Dương.

Phương pháp chọn mẫu có chủ đích (purposive sampling) được lựa chọn nhằm tập trung vào các nhóm hồ sơ có phát sinh biến động quyền sử dụng đất phức tạp, bao gồm các dự án chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang phi nông nghiệp với thời hạn phê duyệt tối đa 50 năm và các tranh chấp định giá tài sản khi giải thể doanh nghiệp.

Luận văn kết hợp phương pháp duy vật biện chứng, duy vật lịch sử với phương pháp so sánh luật học (đối chiếu quy định của Bộ luật Dân sự Pháp và các chuẩn mực pháp lý quốc tế). Lý do lựa chọn hệ phương pháp này là nhằm đánh giá chính xác khoảng cách giữa quy định định lượng của pháp luật (như thời hạn thẩm tra hồ sơ 5 ngày tại cấp xã, 15 ngày tại nông thôn và 30 ngày tại đô thị theo Nghị định số 17/1999/NĐ-CP) so với thời gian thực tế giải quyết thủ tục hành chính.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Thứ nhất, tồn tại sự chênh lệch lớn giữa khung giá đất do Nhà nước ban hành và giá trị chuyển nhượng thực tế trên thị trường. Số liệu khảo sát thực tế giai đoạn 2004–2008 cho thấy khung giá đất của Nhà nước chỉ phản ánh khoảng 30% đến 40% giá thị trường, dẫn đến hiện tượng các bên tham gia giao dịch thường tự ý nâng khống hoặc hạ thấp giá trị vốn góp từ 20% đến trên 50%, làm sai lệch quy mô vốn điều lệ thực có của doanh nghiệp.

Thứ hai, quy trình thủ tục đăng ký góp vốn còn rườm rà và kéo dài qua 3 cấp thẩm quyền hành chính. Mặc dù văn bản quy phạm pháp luật quy định thời hạn giải quyết hồ sơ từ 15 đến 30 ngày, nhưng trong thực tế tại các địa phương, thời gian hoàn tất thủ tục đăng ký biến động đất đai bị kéo dài trung bình từ 45 đến 90 ngày, vượt từ 100% đến 200% so với thời hạn luật định.

Thứ ba, cơ chế phân bổ quyền và giải quyết hậu quả pháp lý khi chấm dứt góp vốn còn nhiều bất cập. Có tới hơn 60% trường hợp doanh nghiệp giải thể hoặc phá sản gặp bế tắc trong việc xử lý quyền sử dụng đất ban đầu, do chưa có cơ chế bóc tách rõ ràng giữa giá trị quyền sử dụng đất đã đóng góp và giá trị công trình xây dựng gắn liền với đất được tạo lập trong quá trình sản xuất kinh doanh.

Thứ tư, sự bất bình đẳng về quyền năng góp vốn giữa các khối chủ thể kinh tế. Giai đoạn trước năm 2004, các doanh nghiệp nhà nước chiếm hơn 65% tổng số thương vụ góp vốn bằng quyền sử dụng đất liên doanh với nước ngoài, trong khi khối kinh tế tư nhân và hộ gia đình cá nhân bị giới hạn nghiêm ngặt bởi các điều kiện nguồn gốc đất và hình thức trả tiền thuê đất hàng năm.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân cốt lõi của tình trạng trên bắt nguồn từ cơ chế "hai giá đất" và sự thiếu vắng của các tổ chức định giá bất động sản độc lập. Khi đối chiếu với kinh nghiệm của pháp luật Cộng hòa Pháp, việc định giá tài sản góp vốn phi tiền tệ bắt buộc phải có sự tham gia của ủy viên kiểm tra góp vốn nhằm ngăn chặn việc thổi phồng vốn; các thành viên công ty phải liên đới chịu trách nhiệm trong thời hạn 5 năm đối với giá trị tự định giá. Tại Việt Nam, khoảng trống pháp lý này khiến các bên dễ lợi dụng việc góp vốn bằng đất để hợp thức hóa việc chuyển nhượng dự án hoặc chiếm dụng vốn ngân sách.

Dữ liệu nghiên cứu về sự chênh lệch giá đất và thời gian xử lý thủ tục hành chính có thể được trực quan hóa qua biểu đồ cột thể hiện tương quan giữa khung giá nhà nước và giá giao dịch thực tế qua các mốc thời gian 1993, 1998, 2003 và 2008; kết hợp bảng so sánh tổng hợp về 5 nhóm chủ thể có quyền góp vốn theo Luật Đất đai năm 2003. Việc nhận diện rõ bản chất góp vốn bằng quyền sử dụng đất không làm thay đổi hình thức sở hữu toàn dân sẽ giúp hoàn thiện chính sách, tháo gỡ điểm nghẽn nguồn lực và bảo đảm an toàn pháp lý cho mọi giao dịch kinh tế.

Đề xuất và khuyến nghị

Thứ nhất, hoàn thiện cơ chế định giá quyền sử dụng đất góp vốn theo nguyên tắc thị trường. Bộ Tài chính phối hợp cùng Bộ Tài nguyên và Môi trường cần xây dựng khung pháp lý bắt buộc thẩm định giá thông qua tổ chức định giá độc lập đối với các thửa đất có giá trị trên 10 tỷ đồng; mục tiêu giảm độ sai lệch giữa giá định giá và giá thị trường xuống dưới 10%, hoàn thành ban hành thông tư hướng dẫn trong giai đoạn 2010–2011.

Thứ hai, cải cách và đơn giản hóa thủ tục hành chính theo cơ chế một cửa liên thông. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và Sở Tài nguyên và Môi trường cần rà soát, cắt giảm 50% các bước trung gian không cần thiết, chuẩn hóa mẫu tờ khai và rút ngắn thời hạn đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất từ 30 ngày xuống tối đa 15 ngày làm việc, áp dụng thống nhất trên toàn quốc trước năm 2012.

Thứ ba, bổ sung quy chế pháp lý chi tiết về xử lý tài sản khi chấm dứt hợp đồng góp vốn. Tòa án nhân dân tối cao và Bộ Tư pháp cần ban hành nghị quyết hướng dẫn thi hành việc xử lý quyền sử dụng đất khi doanh nghiệp phá sản, xác định rõ thứ tự ưu tiên nhận lại đất của bên góp vốn gốc; đặt mục tiêu nâng tỷ lệ thi hành án và giải quyết tranh chấp đất đai doanh nghiệp thành công đạt trên 85% vào năm 2013.

Thứ tư, mở rộng quyền tiếp cận và bảo hộ quyền tài sản cho khu vực kinh tế tư nhân và nhà đầu tư nước ngoài. Quốc hội cần xem xét sửa đổi các quy định hạn chế đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài và tổ chức kinh tế thuê đất trả tiền hàng năm theo hướng cho phép thế chấp, góp vốn bằng quyền thuê đất tương ứng với thời gian đã thanh toán, nhằm tăng chỉ số minh bạch thị trường bất động sản lên thêm 25% trong vòng 3 năm tới.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

• Cơ quan quản lý nhà nước và nhà hoạch định chính sách: Cán bộ thuộc Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, cùng các Sở Tài nguyên và Môi trường sử dụng luận văn làm tài liệu đối chiếu thực tiễn để xây dựng, sửa đổi các văn bản quy phạm pháp luật và nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.
• Lãnh đạo doanh nghiệp và nhà đầu tư bất động sản: Hội đồng quản trị, giám đốc doanh nghiệp tư nhân và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (FDI) tham khảo nhằm xây dựng cấu trúc hợp đồng liên doanh chặt chẽ, tối ưu hóa nguồn lực tài sản đất và phòng ngừa rủi ro tranh chấp khi định giá vốn điều lệ.
• Luật sư, chuyên viên tư vấn pháp lý và thẩm định viên: Đội ngũ hành nghề tư vấn luật kinh doanh, thẩm định giá tài sản áp dụng khung phân tích của luận văn để thẩm tra tính hợp pháp của 10 quyền năng đất đai, bảo đảm an toàn cho các thương vụ sáp nhập và góp vốn dự án.
• Giảng viên, học viên cao học và sinh viên ngành Luật: Giới học thuật thuộc chuyên ngành Luật Kinh tế, Luật Dân sự và Quản trị Kinh doanh sử dụng làm tài liệu nghiên cứu chuyên sâu về lý luận quyền tài sản, sở hữu đất đai và pháp luật kinh doanh bất động sản tại Việt Nam.

Câu hỏi thường gặp

Góp vốn bằng quyền sử dụng đất có làm mất quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai không?

Không. Đất đai tại Việt Nam luôn thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện quản lý. Hành vi góp vốn chỉ chuyển giao quyền tài sản là quyền sử dụng đất trong một thời hạn nhất định vào doanh nghiệp để kinh doanh, không làm chuyển dịch quyền sở hữu tối cao của Nhà nước.

Điều kiện để hộ gia đình, cá nhân được thực hiện quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất là gì?

Hộ gia đình, cá nhân phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp, đất không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, đất còn trong thời hạn sử dụng và đã thanh toán tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất cho cả thời gian thuê.

Thời hạn thuê đất còn lại tối thiểu bao nhiêu năm thì tổ chức kinh tế được mang đi góp vốn?

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn, tổ chức kinh tế thuê đất đã trả tiền thuê trước cho nhiều năm chỉ được quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất thuê nếu thời hạn thuê đất đã trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm.

Khi doanh nghiệp nhận góp vốn bị tuyên bố phá sản, quyền sử dụng đất được xử lý như thế nào?

Quyền sử dụng đất được xử lý theo quyết định tuyên bố phá sản của Tòa án nhân dân. Tổ chức, cá nhân trong nước nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản trên đất từ khối tài sản phá sản được tiếp tục sử dụng đất đúng mục đích trong thời hạn còn lại của dự án.

Điểm khác biệt căn bản giữa góp vốn bằng tài sản thông thường và góp vốn bằng quyền sử dụng đất là gì?

Góp vốn bằng tài sản thông thường như tiền hay máy móc sẽ chuyển quyền sở hữu tuyệt đối cho doanh nghiệp. Ngược lại, góp vốn bằng quyền sử dụng đất chỉ chuyển giao quyền khai thác có thời hạn và gắn liền với nghĩa vụ sử dụng đất đúng quy hoạch, kế hoạch đã được phê duyệt.

Kết luận

• Luận văn đã phân tích sâu sắc bản chất pháp lý của quyền sử dụng đất như một loại tài sản đặc biệt, tách bạch giữa quyền đại diện sở hữu của Nhà nước và quyền tài sản của người sử dụng đất.
• Công trình đã hệ thống hóa toàn diện tiến trình lập pháp về góp vốn bằng đất đai tại Việt Nam qua 5 thời kỳ lịch sử từ trước năm 1945 đến năm 2009.
• Nghiên cứu chỉ rõ 4 rào cản cốt lõi gồm: cơ chế định giá hai giá đất, thủ tục hành chính kéo dài, bất cập khi xử lý tài sản giải thể và sự bất bình đẳng giữa các thành phần kinh tế.
• Hệ thống 4 nhóm giải pháp mang tính đột phá được đề xuất nhằm chuẩn hóa quy trình định giá, rút ngắn 50% thời gian xử lý thủ tục và hoàn thiện khung pháp lý bảo vệ quyền tài sản.
• Kết quả nghiên cứu đóng góp nền tảng khoa học vững chắc phục vụ việc sửa đổi Luật Đất đai trong lộ trình 2010–2013 và nâng cao chỉ số năng lực cạnh tranh quốc gia.

Đóng góp chính của luận văn là đã xác lập luận cứ khoa học để khẳng định quyền sử dụng đất phải được vận hành đầy đủ theo cơ chế thị trường như một nguồn lực tài chính nội sinh. Trong giai đoạn 2010–2015, các nhà nghiên cứu, cơ quan lập pháp và cộng đồng doanh nghiệp cần tiếp tục phối hợp thực hiện các khảo sát thực chứng sâu rộng hơn. Hãy liên hệ tải toàn văn luận văn thạc sĩ để khai thác chi tiết hệ thống biểu mẫu và khung phân tích pháp lý phục vụ cho công tác nghiên cứu và hoạt động đầu tư kinh doanh.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1 KHÁI QUÁT VỀ GÓP VỐN BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1. KHÁI NIỆM, BẢN CHẤT VÀ CÁC HÌNH THỨC GÓP VỐN: 1. Khái niệm, bản chất góp vốn: Nếu xét về bản chất, góp vốn là hành vi pháp lý nhằm đưa tài sản của mình vào một hoạt động sản xuất, kinh doanh nhằm kiếm lời. Trong mối quan hệ góp vốn, gồm có bên góp vốn, bên nhận góp vốn và tài sản góp vốn.

Việc góp vốn nhằm tạo ra cơ sở đầu tiên cho bất kỳ một hoạt động sản xuất, kinh doanh nào. Vì chỉ khi có vốn, một doanh nghiệp hay một cá nhân mới có thể tiến hành các hoạt động sản xuất, kinh doanh và theo pháp luật, vốn là điều kiện bắt buộc để một cá nhân, tổ chức được phép tiến hành các hoạt động sản xuất, kinh doanh. Xét theo phương diện kinh tế, góp vốn được hiểu là những đóng góp mà tổng cộng những phần đóng góp ấy trở thành dấu hiệu đại diện cho số vốn của công ty (trong luận văn này, thuật ngữ công ty được hiểu là các tổ chức kinh tế) thực chất là của "hồi môn" mà mỗi thành viên dành cho công ty lúc mới thành lập. Số vốn này dùng để đảm bảo cho những chi phí đối với hoạt động của công ty và đảm bảo quyền lợi cho các chủ nợ.

Thực tế, sức mạnh tài chính của một công ty thông thường được tính theo một thước đo khác chứ không chỉ căn cứ vào số vốn góp này. Những khoản lời thu được và đưa vào dự trữ bổ sung cho vốn tự có của công ty, khoản dự trữ này là thước đo vốn riêng của công ty; nếu tính cả một số nguồn tài chính khác nữa như là khoản tạm ứng trước bằng tài 8 LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] khoản vãng lai của các hội viên, như vậy người ta sẽ có tổng số vốn riêng. Số vốn này không phải là vốn đi vay. Những tài sản đóng góp chỉ là một trong những bộ phận mà không phải là bộ phận đáng kể nhất, trong tổng số vốn riêng của mỗi công ty.

Xét theo phương diện pháp lý, hành vi góp vốn được hiểu là việc đưa một thứ tài sản vào sử dụng để được hưởng các quyền lợi của công ty. Việc "đưa vào sử dụng" là sự chuyển giao quyền sở hữu hoặc quyền hưởng dụng. Như vậy theo hình thức đơn giản nhất và phổ biến nhất thì việc góp vốn là chuyển quyền sở hữu một cửa hàng, một bất động sản cho công ty; theo hình thức ngụy biện hơn thì việc góp vốn đơn giản là thừa nhận công ty có quyền sử dụng một cửa hàng hoặc một ngôi nhà. Vậy là việc đưa vào sử dụng nhằm mục đích duy nhất là quyền hưởng một tài sản.

Nói đến tài sản ở đây phải hiểu là mọi tài sản hoặc là mọi quyền lợi hợp pháp trong buôn bán. Tài sản có thể là động sản hoặc bất động sản. Quyền lợi có thể là món nợ, văn bằng phát minh, nhãn hiệu hàng hóa, quyền tác giả, cam kết làm việc cho công ty. Tài sản đưa vào sử dụng phải là tài sản có thể buôn bán hợp pháp, có nghĩa là có thể chiếm hữu được.

Người ta không thể đem đóng góp thuốc phiện, những sản phẩm, tác phẩm, sáng tác mà Nhà nước cấm buôn bán hoặc lưu hành. Vả lại, tập quán không phải là điều duy nhất đảm bảo cho việc buôn bán thực hiện đúng pháp luật mà còn phải kể đến những quy định có tính chất pháp luật, lệ hoặc pháp quy khẳng định tính chất không thể chuyển nhượng một tài sản nào đó. Cụm từ "được hưởng các quyền lợi của công ty" khi góp vốn hoàn toàn khác với việc bán tài sản. Vì nếu là bán tài sản thì cần phải được trả một khoản tiền, ngược lại việc góp vốn đòi hỏi phải được hưởng 9 LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] các quyền lợi của công ty mình góp vốn vào, như: phần lợi tức, tư cách thành viên, cổ phần dành cho người góp vốn.

Sự phân biệt ở đây rất rõ ràng, vì nó tuân theo một chế định pháp lý khắc hẳn: Những nguyên tắc bán tài sản dựa trên cơ sở người mua phải trả một khoản tiền, không gặp trong trường hợp đóng góp này. Chẳng hạn, người góp vốn không được đòi hỏi có quyền ưu tiên như người bán hoặc nếu trường hợp người góp vốn đóng góp một ngôi nhà thì không được đòi bồi thường thiệt hại như quy định của pháp luật dân sự. Tuy vậy, việc góp vốn cũng có phần giống như việc bán tài sản, vì nó cũng là hành vi phải tính tiền. Cho đến nay, trong các văn bản pháp luật hiên hành chưa có một định nghĩa chính thức về góp vốn nói chung nhưng tại khoản 4, Điều 4 Luật Doanh nghiệp năm 2005 có định nghĩa về góp vốn vào công ty (không phải định nghĩa góp vốn nói chung) như sau: Góp vốn là việc đưa tài sản vào công ty để trở thành chủ sở hữu hoặc các chủ sở hữu chung của công ty.

Tài sản góp vốn có thể là tiền Việt Nam, ngoại tệ tự do chuyển đổi, vàng, giá trị quyền sử dụng đất, giá trị quyền sở hữu trí tuệ, công nghệ, bí quyết kỹ thuật, các tài sản khác ghi trong Điều lệ công ty, do thành viên góp để tạo thành vốn của công ty [33]. Từ những phân tích trên, chúng ta có thể hiểu góp vốn là một hành vi pháp lý nhằm đưa tài sản của một cá nhân, tổ chức vào làm vốn để tiến hành sản xuất, kinh doanh thu lợi nhuận. Các hình thức góp vốn: Căn cứ vào vật đóng góp là tiền bạc, tài sản hay khả năng, có thể phân biệt ba hình thức góp vốn sau đây.Hình thức góp vốn bằng tiền. 10 LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] Góp vốn bằng tiền là việc người góp vốn đóng góp một khoản tiền vào công ty.

Đây là góp vốn thực sự, không nên nhầm lẫn với việc ứng trước bằng tài khoản vãng lai. Đáng tiếc là đôi khi vẫn gọi là "góp vốn bằng tài khoản vãng lai" mà thực chất là một khoản tiền do một hoặc nhiều hội viên cho công ty vay và hưởng lãi suất chứ không được hưởng quyền lợi của công ty. Theo pháp luật dân sự của nước Pháp, việc góp vốn bằng tiền có thể là tiền mặt, bưu phiếu hay ngân phiếu, thậm chí có thể là hối phiếu đã quá hạn. Rất có thể khoản tiền góp vốn này do người góp vốn đi vay; trường hợp này cần phải xem xét tính chắc chắn của khoản vay này, nếu không phải khoản vay chắc chắn thì công ty có thể sẽ phải hoàn trả ngay số vốn này cho chủ nợ và như vậy thì việc góp vốn có thể bị xem là giả tạo.

Thời hạn nộp tiền góp vốn được quy định trong hợp đồng công ty (hay điều lệ công ty), trừ trường hợp công ty trách nhiệm hữu hạn vì đối với các công ty này, luật đã quy định các thể thức góp vốn, những người sọan thảo điều lệ công ty trách nhiệm hữu hạn cũng không hoàn toàn được độc lập. Thành viên công ty còn nợ tiền góp vốn đương nhiên trở thành con nợ và phải chịu lãi suất của khoản tiền này kể từ ngày phải nộp tiền góp vốn, chưa kể còn phải bồi thường nếu có thiệt hại do khoản nợ góp vốn này gây ra. Ở đây luật kinh doanh tỏ ra hà khắc hơn luật dân sự; thực ra con nợ bình thường chỉ phải trả lãi suất kể từ ngày có giấy báo trả nợ và chỉ phải chịu bồi thường thiệt hại do sự chậm trễ cố ý gây ra. Người góp vốn bằng hiện vật cũng phải chịu sự hà khắc tương tự.

Hình thức góp vốn bằng hiện vật. Đây là việc người góp vốn đóng góp một tài sản nhất định vào công ty, như: một cửa hàng hay một tòa nhà… Việc đưa vào sử dụng 11 LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] hiện vật đóng góp dựa vào tính chất của việc góp vốn, có thể phân hình thức góp vốn này thành góp vốn bằng quyền sở hữu và góp vốn bằng quyền hưởng dụng. Thứ nhất, góp vốn bằng quyền sở hữu. Cách góp vốn này có biểu hiện gần giống với việc mua bán tài sản.

Về mặt nguyên lý, công ty được xác định như một người mua, trở thành chủ sở hữu của tài sản góp vốn. Điều này buộc công ty phải có tư cách pháp nhân. Việc góp vốn bằng hiện vật không thể thực hiện được đối với các công ty không có tư cách pháp nhân. Cần phải nói thêm rằng, công ty có tư cách pháp nhân cũng chỉ trở thành chủ sở hữu kể từ ngày đăng ký, ngày đó đánh dấu việc công ty gia nhập giới chủ thể quyền.

Là chủ sở hữu, công ty phải chịu tất cả những bất trắc có thể xảy ra, chẳng hạn hiện vật góp vốn bị đánh cắp hay bị hư hỏng do tai nạn thì công ty sẽ mất phần đóng góp này và người góp vốn không phải chịu trách nhiệm về việc đó. Là chủ sở hữu, công ty có toàn quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đối với tài sản này và cũng không phải bảo đảm đối với người góp vốn về việc trả lại tài sản góp vốn này khi chấm dứt việc góp vốn. Là chủ sở hữu, trong một số trường hợp, công ty phải gánh chịu các khoản nợ của những tài sản đóng góp. Ví dụ: Khi vật được sử dụng để góp vốn là một cửa hiệu, người góp vốn chuyển nhượng quyền sở hữu cửa hiệu cùng toàn bộ các khoản nợ cho công ty.

Khi đồng ý nhận góp vốn, công ty phải đứng ra trang trải mọi khoản nợ, các nghĩa vụ dân sự có liên quan đến quá trình khai thác cửa hiệu, phải thanh toán những khoản nợ do việc trước đó người góp vốn đã mua hàng hóa để bán tại cửa hàng; phải thực hiện các nghĩa vụ dân sự trong việc bảo hành đối với những mặt hàng mà công ty đã bán ra cho khách hàng và có trách nhiệm bảo hành. Như vậy, hành vi này giống như một kiểu góp vốn phức hợp, vừa là bán vì phải trả các khoản nợ, vừa là góp vốn 12 LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] xét theo các phương diện còn lại. Trong khoa học pháp lý, hình thức góp vốn này còn được gọi là hành vi góp vốn có đền bù. Tất nhiên theo cách góp vốn này, người góp vốn chỉ được hưởng quyền lợi tương đương với giá trị còn lại, sau khi đã khấu trừ những khoản nợ, những nghĩa vụ dân sự đã được người nhận góp vốn chi trả thay.