phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn gồm 3 chƣơng: Chƣơng 1: Những vấn đề lý luận cơ bản về nhà ở hình thành trong tƣơng lai và pháp luật về nhà ở hình thành trong tƣơng lai tại Việt Nam. Chƣơng 2: Thực trạng pháp luật về nhà ở hình thành trong tƣơng lai tại Việt Nam. Chƣơng 3: Hoàn thiện pháp luật về nhà ở hình thành trong tƣơng lai tại Việt Nam. 6 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com CHƢƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI VÀ PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI TẠI VIỆT NAM 1.
Những vấn đề lý luận cơ bản về nhà ở hình thành trong tƣơng lai 1. Một số khái niệm liên quan đến nhà ở hình thành trong tương lai 1. Khái niệm về tài sản và tài sản hình thành trong tương lai Tài sản là một thuật ngữ phổ biến mà hầu nhƣ ai cũng biết và bởi nó rất gần gũi với đời sống của mỗi ngƣời. Nhƣng để đƣa ra một khái niệm về tài sản thì hầu nhƣ chƣa có ai trả lời đƣợc một cách hoàn hảo nhất cho câu hỏi "tài sản là gì?".
Từ nhiều thập kỷ qua, cả trong hệ thống pháp luật chung của Anh - Mỹ và hệ thống dân luật La Mã - Đức cũng chƣa có một văn bản luật nào đƣa ra đƣợc một khái niệm hoàn chỉnh về vấn đề này mà hầu nhƣ tất cả chỉ liệt kê đƣợc tài sản bao gồm những gì. Ở Việt Nam cũng không phải là một ngoại lệ, kế thừa và phát triển quy định về tài sản trong Bộ luật Dân sự năm 1995, Điều 163, Bộ luật Dân sự năm 2005 có quy định: "Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản. Xuất phát từ cách giải thích và liệt kê trên đây, đã có rất nhiều quan điểm khác nhau về khái niệm tài sản. Thực tế, chính quy định về tài sản trong Bộ luật Dân sự năm 2005 trên đây đã tạo tiền đề để hình thành nên khái niệm về tài sản hình thành trong tƣơng lai.
Nếu dựa vào quy định về tài sản trong Điều 172 của Bộ luật Dân sự năm 1995 là "Tài sản bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ trị giá đƣợc bằng tiền và các quyền tài sản" thì chắc chắn không thể có khái niệm tài sản hình thành trong tƣơng lai vì loại tài sản này không phải là "vật có thực". Theo một hƣớng dẫn chính thống đƣợc quy định lần đầu tiên tại khoản 7, Điều 2 Nghị định 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 của Chính phủ về giao 7 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com dịch bảo đảm thì "tài sản hình thành trong tương lai là động sản, bất động sản hình thành sau thời điểm ký kết giao dịch bảo đảm và sẽ thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm như hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, công trình đang xây dựng, các tài sản khác mà bên bảo đảm có quyền nhận". Khi Bộ luật Dân sự năm 2005 thay thế Bộ luật Dân sự năm 1995 thì quy định này đã đƣợc chỉnh sửa lại tại khoản 2, Điều 4 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm nhƣ sau: “Tài sản hình thành trong tương lai là tài sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết. Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm cả tài sản đã được hình thành tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm mới thuộc sở hữu của bên bảo đảm”.
Đến năm 2012, quy định này lại một lần nữa đƣợc làm rõ hơn tại Khoản 2 Điều 1 Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/2/2012 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm: “Tài sản hình thành trong tương lai gồm: Tài sản được hình thành từ vốn vay; tài sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập hợp pháp tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm; tài sản đã hình thành và thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thì tài sản đó mới được đăng ký theo quy định của pháp luật. Tài sản hình thành trong tương lai không bao gồm quyền sử dụng đất”. Quy định này là khá cụ thể nhƣng mới chỉ đƣợc thể hiện dƣới góc độ tài sản hình thành trong tƣơng lai là đối tƣợng của giao dịch về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Ở Việt Nam, chế định về tài sản hình thành trong tƣơng lai còn khá mới mẻ trong lĩnh vực lập pháp.
Mặc dù chế định tài sản hình thành trong tƣơng lai đã đƣợc quy định ở khá nhiều ngành luật khác nhau điển hình là pháp luật về dân sự; pháp luật về nhà ở; pháp luật về kinh doanh bất động sản. Tuy 8 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com nhiên, trong các ngành luật đó, mỗi ngành luật lại có một cách tiếp cận khác nhau, đề cập ở những khía cạnh khác nhau và không có cách giải thích hay định nghĩa cụ thể nào khác. Quy định tại Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/2/2012 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm đã nêu vẫn đƣợc coi là một trong những giải thích cụ thể hơn cả về tài sản hình thành trong tƣơng lai, mặc dù quy định đó chỉ tiếp cận dƣới góc độ tài sản hình thành trong tƣơng lai là đối tƣợng của giao dịch về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Nhƣ vậy, ta có thể thấy đặc thù của loại tài sản hình thành trong tƣơng lai nhƣ sau: Thứ nhất, nhà nƣớc ta cần có một khái niệm chính thống đƣợc nêu trong văn bản pháp luật để tránh tình trạng nhiều ý hiểu khác nhau về cùng một vấn đề, nhiều cách làm và cách áp dụng khác nhau dẫn đến việc xảy ra những hậu quả xấu cho xã hội.
Khái niệm đƣợc đƣa ra trong văn bản nhằm giải thích và giúp ngƣời đọc hiểu bản chất của tài sản hình thành trong tƣơng lai chứ không nhằm liệt kê những loại tài sản nào đƣợc coi là tài sản hình thành trong tƣơng lai. Thứ hai, khái niệm đƣợc giải thích chung cho tất cả các loại tài sản hình thành trong tƣơng lai và làm cơ sở cho các luật chuyên ngành khi quy định chi tiết. Trên cơ sở những đặc thù của tài sản hình thành trong tƣơng lai, tác giả mạnh dạn đƣa ra một quan điểm riêng về khái niệm tài sản hình thành trong tƣơng lai nhƣ sau: “Tài sản hình thành trong tương lai là tài sản chưa được hình thành ở thời điểm thực hiện giao dịch về tài sản đó và có đầy đủ cơ sở để xác định tài sản đó sẽ được hình thành trong tương lai”. Khái niệm về nhà ở hình thành trong tương lai Nhà ở hình thành trong tương lai là một loại tài sản hình thành trong tƣơng lai, giao dịch về nhà ở hình thành trong tƣơng lai chịu sự điều chỉnh 9 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com chung của pháp luật về tài sản hình thành trong tƣơng lai và pháp luật về nhà ở.
Nhà ở tiếp cận dƣới góc độ của khoa học pháp lý là đối tƣợng điều chỉnh của nhiều ngành luật và mỗi ngành luật lại có cách hiểu từ những khía cạnh khác nhau: Theo pháp luật về dân sự thì nhà ở là một loại tài sản bất động sản, là đối tƣợng của một số giao dịch dân sự nhƣ giao dịch về mua bán nhà ở, tặng cho nhà ở, cho thuê nhà ở, thế chấp nhà ở… Theo pháp luật về xây dựng thì nhà ở đƣợc hiểu là một loại công trình xây dựng, là sản phẩm đƣợc tạo thành bởi sức lao động của con ngƣời, vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào công trình, đƣợc liên kết định vị với đất, có thể bao gồm phần dƣới mặt đất, phần trên mặt đất, đƣợc xây dựng theo thiết kế. Theo Khoản 1 Điều 3, Luật Nhà ở năm 2014 thì nhà ở "là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân". Nhà ở hình thành trong tương lai là khái niệm có nội hàm hẹp và là một loại tài sản hình thành trong tƣơng lai. Nói đến nhà ở hình thành trong tƣơng lai thì ngƣời ta có thể hiểu một cách đơn giản nhất là nhà đó ở thời điểm hiện tại chƣa đƣợc hình thành và có các điều kiện, cơ sở nhất định để thấy rằng nhà đó sẽ đƣợc xây dựng hoàn thành trong tƣơng lai.
Theo Khoản 4 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 thì nhà ở hình thành trong tƣơng lai đƣợc định nghĩa nhƣ sau: “ Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng” 1. Đặc điểm về nhà ở hình thành trong tương lai. Dựa vào khái niệm và các quy định của pháp luật về nhà ở hình thành trong tƣơng lai, có thể nhận xét nhà ở hình thành trong tƣơng lai có một số đặc điểm nhƣ sau: 10 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Thứ nhất, nhà ở hình thành trong tương lai là một loại tài sản BLDS 2005 đã mở rộng khái niệm tài sản bao gồm vật, không còn phân biệt “ vật có thực” hay “ vật chƣa có thực” và ở đây có thể hiểu vật chƣa có thực chính là tài sản hình thành trong tƣơng lai. Tuy nhà ở hình thành trong tƣơng lai là một dạng tài sản mang tính đặc thù và tiềm ẩn nhiều rủi to so với tài sản hiện có nhƣng không thể không xem nó là tài sản và loại nó ra khỏi các giao dịch dân sự.
Tài sản thì sẽ gắn liền với quyền sở hữu, chủ sở hữu tài sản có quyền đối với tài sản của mình nên việc mở rộng đối tƣợng của tài sản có ý nghĩa rất quan trọng, đa dạng và phong phú hơn loại tài sản tham gia giao dịch dân sự, tạo điều kiện cho chủ sở hữu dễ dàng sử dụng tài sản của mình linh hoạt hơn, kể cả khi nó hình thành trong tƣơng lai. Tài sản thì phải thỏa mãn điều kiện sau đây: phải mang lại lợi ích cho con ngƣời và phải trị giá đƣợc bằng tiền.