CHƯƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN 1. Khái niệm, đặc điểm giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất tại tòa án nhân dân 1. Khái niệm và đặc điểm tranh chấp quyền sử dụng đất 1. Khái niệm tranh chấp quyền sử dụng đất Quyền sử dụng đất là một thuật ngữ pháp lý lần đầu tiên được ghi nhận trong Luật Đất đai năm 1987.
Đến Luật Đất đai năm 1993 đã chính thức ghi nhận quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài của hộ gia đình, cá nhân và cho phép họ được chuyển quyền sử dụng đất trong thời hạn sử dụng, việc người sử dụng đất được thực hiện giao dịch quyền sử dụng đất, nghĩa là tiến hành dịch chuyển quyền sử dụng đất của mình theo nội dung và hình thức nhất định phù hợp quy định của pháp luật đất đai, thể hiện sự thừa nhận và khẳng định của Nhà nước rằng quyền sử dụng đất là tài sản của người sử dụng đất; họ được đưa nó vào lưu thông, trao đổi trên thị trường; tạo thuận lợi để người sử dụng đất khai thác tối đa lợi ích từ đất đai. Về lý luận, quyền sử dụng đất đai của Nhà nước phát sinh trên cơ sở Nhà nước là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai nên quyền sử dụng này không bị hạn chế còn quyền sử dụng đất của người sử dụng đất phát sinh bị phụ thuộc vào ý chí của Nhà nước. Có thể hiểu: Quyền sử dụng đất là quyền năng được Nhà nước ghi nhận và bảo hộ cho các chủ thể sử dụng đất hợp pháp theo quy định của pháp luật nhằm khai thác các thuộc tính có ích của đất đai để phục vụ cho nhu cầu của chủ thể sử dụng đất và đảm bảo các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Vậy thế nào là tranh chấp quyền sử dụng đất? Theo Từ điển tiếng Việt thông dụng: “Tranh chấp là bất đồng, trái ngược nhau”2 hay theo Từ điển Giải thích từ ngữ luật học, khái niệm tranh chấp được khái quát như sau: “Tranh chấp dân sự có thể hiểu là những mâu thuẫn, bất hòa về 2 Nguyễn Như Ý (chủ biên) (2001), Từ điển Tiếng Việt thông dụng, Nxb Giáo dục, Hà Nội, tr.808 8 quyền và nghĩa vụ hợp pháp giữa các chủ thể tham gia vào quan hệ pháp luật dân sự”3.
Kết quả nghiên cứu hệ thống các văn bản pháp luật đất đai từ trước đến nay cho thấy, Luật Đất đai năm 1987 và Luật Đất đai năm 1993 không sử dụng thuật ngữ “tranh chấp quyền sử dụng đất” mà đều dùng thuật ngữ “tranh chấp về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất” và không có phần giải thích thuật ngữ. Đến Luật Đất đai năm 2003 và Luật Đất đai năm 2013 lại sử dụng thuật ngữ “tranh chấp đất đai”. Khoản 26 Điều 4 Luật Đất đai năm 2003 lần đầu tiên ghi nhận khái niệm tranh chấp đất đai, theo đó: “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”. Khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 vẫn giữ nguyên quy định của Luật Đất đai năm 2003.
Vậy, theo khoa học pháp lý thì tranh chấp đất đai là gì? Sự khác nhau giữa tranh chấp đất đai và tranh chấp quyền sử dụng đất? Theo Từ điển Giải thích thuật ngữ luật học: “Tranh chấp đất đai là tranh chấp phát sinh giữa các chủ thể tham gia quan hệ pháp luật đất đai về quyền và nghĩa vụ trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai”4. Theo Giáo trình Luật Đất đai của trường Đại học Luật Hà Nội định nghĩa thì: “Tranh chấp đất đai là sự bất đồng, mâu thuẫn hay xung đột về lợi ích, về quyền và nghĩa vụ giữa các chủ thể khi tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai”5. Khái niệm này cho thấy tranh chấp đất đai ở đây là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Tức là trong quá trình quản lý và sử dụng đất, người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình đối với đất đai làm phát sinh tranh chấp với người khác.
Do đó, chủ thể của tranh chấp đất đai có thể là giữa các chủ thể sử dụng đất với nhau hoặc giữa người sử dụng đất với bất kỳ bên thứ ba nào khác trong quan hệ đất đai. Đối tượng của tranh chấp đất đai là quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất tức là bao gồm cả tranh chấp về quyền sử dụng đất và các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất. Còn dưới góc độ dân sự, tranh chấp quyền sử dụng đất là một dạng tranh chấp 3 Trường Đại học Luật Hà Nội (1999), Từ điển giải thích thuật ngữ luật học, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội. 4 Trường Đại học Luật Hà Nội (1999), Từ điển giải thích thuật ngữ luật học, NXB Công an nhân dân, Hà Nội, tr.74 5 Trường Đại học Luật Hà Nội (2005), Giáo trình Luật đất đai, Nxb Tư pháp, tr.
Nó biểu hiện sự mẫu thuẫn, bất đồng trong việc xác định quyền quản lý, chiếm hữu, sử dụng đối với đất đai khi thực hiện các quyền và nghĩa vụ phát sinh từ quan hệ đất đai. Nếu hiểu theo nghĩa rộng thì tranh chấp quyền sử dụng đất là sự xung đột về thực hiện quyền và nghĩa vụ của chủ thể trong việc sử dụng đất, bao gồm tranh chấp ai là người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; tranh chấp phát sinh khi người sử dụng chuyển quyền sử dụng đất và tranh chấp khi người sử dụng thực hiện các quyền và nghĩa vụ luật định đối với quyền sử dụng đất. Từ phân tích trên có thể thấy, hai thuật ngữ “tranh chấp đất đai” và “tranh chấp quyền sử dụng đất” có nhiều nét tương đồng. Có thể thấy, về mặt tiếng Việt thì khái niệm “tranh chấp quyền sử dụng đất” hẹp hơn khái niệm “tranh chấp đất đai”.
Tuy nhiên, do chế độ quản lý đất đai ở Việt Nam đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu thống nhất quản lý nên người dân chỉ có quyền sử dụng đối với đất đai. Vì vậy, nội dung chính của quan hệ tranh chấp đất đai chỉ bó hẹp lại là tranh chấp về quyền sử dụng đất. Đối tượng của tranh chấp đất đai là quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất tức là bao gồm cả tranh chấp quyền sử dụng đất và các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất. Mặt khác, tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất cũng từng được quy định trong một số văn bản hướng dẫn về thẩm quyền giải quyết các tranh chấp liên quan đến đất đai với tên gọi là tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất chứ không phải là tranh chấp đất đai một cách chung chung.
Trong phạm vi luận văn này, tác giả tiếp cận khái niệm tranh chấp quyền sử dụng đất theo hướng một bộ phận của tranh chấp đất đai, là sự mâu thuẫn, giằng co nhau giữa hai hoặc nhiều bên về các quyền, nghĩa vụ sử dụng đất của người sử dụng đất theo quy định pháp luật. Đặc điểm tranh chấp quyền sử dụng đất Thứ nhất, chủ thể tranh chấp quyền sử dụng đất là cá nhân, tổ chức sử dụng đất (được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất) hoặc người khác có quyền, nghĩa vụ liên quan đến thửa đất. Có thể tranh chấp phát sinh giữa các chủ thể này với nhau hoặc giữa các chủ thể này với Nhà nước mà cụ thể là đại diện các cơ quan quản lý nhà nước trong việc 10 cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nếu phát sinh tranh chấp giữa chủ thể sử dụng đất và cơ quan nhà nước thì đó là tranh chấp hành chính và việc giải quyết tranh chấp này theo thủ tục tố tụng hành chính tại Toà án. Trong phạm vi luận văn này, tác giả không đề cập đến nội dung này.
Thứ hai, đối tượng của tranh chấp là “quyền sử dụng đất”. Đất đai là loại tài sản đặc biệt không thuộc quyền sở hữu của các bên tranh chấp mà thuộc quyền sở hữu của Nhà nước. Ðối tượng của tranh chấp được biểu hiện dưới dạng quyền – quyền sử dụng đất chứ không phải bản thân đất đai. Ðiều này hoàn toàn khác biệt với các tranh chấp các tài sản thông thường khác, chúng thuộc quyền sở hữu của trình giải quyết tranh chấp đất đai nói chung và giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất tại Tòa án nói riêng.
Theo đó, việc giải quyết tranh chấp không chỉ hướng tới bảo vệ quyền và lợi ích của các bên tham gia quan hệ mà còn còn bảo vệ chủ thể có quyền sở hữu - đó là Nhà nước. Thứ ba, tranh chấp quyền sử dụng đất không chỉ ảnh hưởng đến lợi ích trực tiếp của các bên tham gia tranh chấp, mà còn phát sinh gây hậu quả khác. Một số hậu quả có thể kể đến như: Có thể gây mất ổn định về xã hội, làm mất đoàn kết trong nội bộ nhân dân, gây đình trệ sản xuất, xâm phạm trực tiếp đến lợi ích hợp pháp của các bên tranh chấp. Vì vậy, giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất phải hướng tới ổn định kinh tế, chính trị, xã hội.
Thứ tư, tranh chấp quyền sử dụng đất ảnh hưởng đến lợi ích, hoạt động quản lý của Nhà nước. Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu đất đai, quản lý đất đai thông qua hệ thống pháp luật như: Hiến pháp, Luật Ðất đai, Luật Dân sự, Luật Thương mại, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Công chứng, Luật Hôn nhân và gia đình… Tranh chấp quyền sử dụng đất làm cho những quy định của pháp luật đất đai và chính sách của Nhà nước không được thực hiện một cách triệt để, ảnh hưởng tới trật tự quản lý hành chính mà Nhà nước đã thiết lập. Tranh chấp quyền sử dụng đất có thể được giải quyết ổn thỏa thông qua những thỏa thuận hoặc thương lượng với nhau để tìm ra hướng giải quyết có lợi và hài hòa nhất cho cả hai bên. Tuy nhiên, trên thực tế có những mâu thuẫn, bất đồng mà giá trị của quyền sử dụng đất lớn, sự sai phạm của một trong các bên để lại những tổn thất và thiệt hại cho phía bên kia nặng nề.
hai bên không thể tìm được tiếng nói 11 chung trong việc giải quyết những mâu thuẫn, xung đột thì tranh chấp là điều tất yếu. Khái niệm và đặc điểm của giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất tại Toà án nhân dân 1.