Giải Quyết Tranh Chấp Quyền Sở Hữu Nhà Ở Gắn Liền Với Quyền Sử Dụng Đất Tại Tòa Án Việt Nam

Luận văn thạc sĩ phân tích giải quyết tranh chấp quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất tại tòa án Việt Nam, cùng kinh nghiệm quốc tế.

• Tác giả: Bùi Sỹ Khánh
• Người hướng dẫn: TS. Lê Văn Bính
• Trường học: Đại học Quốc gia Hà Nội
• Chuyên ngành: Luật học
• Đề tài: Giải Quyết Tranh Chấp Quyền Sở Hữu Nhà Ở Gắn Liền Với Quyền Sử Dụng Đất Có Sự Tham Gia Của Người Việt Nam Định Cư Ở Nước Ngoài Tại Tòa Án Việt Nam Và Kinh Nghiệm Nước Ngoài
• Loại tài liệu: Luận văn thạc sĩ
• Năm xuất bản: 2014
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• 1. CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ TRANH CHẤP QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở GẮN LIỀN VỚI QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CÓ SỰ THAM GIA CỦA NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI
• 1.1. Khái niệm chung về người Việt Nam định cư ở nước ngoài
• 1.2. Khái niệm người Việt Nam định cư ở nước ngoài
• 1.3. Sự hình thành và phát triển của cộng đồng người Việt Nam định cư ở nước ngoài
• 1.4. Đặc điểm người Việt Nam định cư ở nước ngoài
• 1.5. Khái niệm chung về quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở
• 1.6. Khái niệm quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất
• 1.7. Đặc điểm của tranh chấp quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất
• 1.8. Các dạng tranh chấp quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất
• 1.9. Khái quát các quy định về quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất có sự tham gia của người Việt Nam định cư ở nước ngoài qua các thời kỳ
• 1.9.1. Giai đoạn trước năm 1993
• 1.9.2. Giai đoạn từ năm 1993 đến năm 2003
• 1.9.3. Giai đoạn từ năm 2003 đến nay
• 1.10. Giải quyết tranh chấp quyền sở hữu nhà theo kinh nghiệm của Tòa án nước ngoài
• 2. CHƯƠNG 2: CƠ SỞ PHÁP LÝ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở GẮN LIỀN VỚI QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CÓ SỰ THAM GIA CỦA NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI TẠI TÒA ÁN VIỆT NAM
• 2.1. Quy định của pháp luật về việc người Việt Nam định cư ở nước ngoài được quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam
• 2.2. Đối tượng và điều kiện người Việt Nam định cư ở nước ngoài được quyền sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng đất ở Việt Nam
• 2.3. Quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam
• 2.4. Một số quy định về thủ tục tố tụng trong giải quyết tranh chấp quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất có sự tham gia của người Việt Nam định cư ở nước ngoài tại Tòa án Việt Nam
• 2.5. Vị trí, vai trò, chức năng, nhiệm vụ của Tòa án Việt Nam trong giải quyết tranh chấp quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất có sự tham gia của người Việt Nam định cư ở nước ngoài tại Tòa án Việt Nam
• 2.6. Thủ tục xem xét giải quyết tại Tòa án nhân dân các cấp
• 3. CHƯƠNG 3: THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HỆ QUẢ GIẢI QUYẾT CÁC TRANH CHẤP QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở GẮN LIỀN VỚI QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CÓ SỰ THAM GIA CỦA NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI TẠI TÒA ÁN VIỆT NAM
• 3.1. Thực trạng giải quyết tranh chấp quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất có sự tham gia của người Việt Nam định cư ở nước ngoài tại Tòa án Việt Nam
• 3.2. Tình hình giải quyết tại Tòa án Việt Nam trong một số năm gần đây
• 3.3. Một số vướng mắc và những vấn đề thường gặp phải trong quá trình giải quyết
• 3.4. Nhận xét chung về thực trạng giải quyết
• 3.5. Một số giải pháp nâng cao hiệu quả giải quyết các tranh chấp quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất có sự tham gia của người Việt Nam định cư ở nước ngoài tại Tòa án Việt Nam
• 3.5.1. Phướng hướng nâng cao hiệu quả giải quyết
• 3.5.2. Giải pháp nâng cao hiệu quả việc giải quyết
• DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Tổng Quan Về Giải Quyết Tranh Chấp Quyền Sở Hữu Nhà Ở

Giải quyết tranh chấp quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất là một vấn đề phức tạp tại Việt Nam, đặc biệt khi có sự tham gia của người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Vấn đề này không chỉ liên quan đến quyền lợi cá nhân mà còn ảnh hưởng đến sự phát triển kinh tế và xã hội của đất nước. Trong bối cảnh hội nhập quốc tế, việc hiểu rõ các quy định pháp luật và thực tiễn giải quyết tranh chấp là rất cần thiết.

1.1. Khái Niệm Người Việt Nam Định Cư Ở Nước Ngoài

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là những cá nhân đã rời khỏi Việt Nam để sinh sống và làm việc tại các quốc gia khác. Họ thường giữ mối liên hệ chặt chẽ với quê hương và có nhu cầu sở hữu tài sản tại Việt Nam. Khái niệm này đã được quy định rõ ràng trong các văn bản pháp luật, tạo cơ sở cho việc giải quyết các tranh chấp liên quan đến quyền sở hữu nhà ở.

1.2. Quyền Sở Hữu Nhà Ở Gắn Liền Với Quyền Sử Dụng Đất

Quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất là quyền mà cá nhân hoặc tổ chức có thể sở hữu và sử dụng tài sản bất động sản. Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, quyền này được quy định trong các luật như Luật Đất đai và Luật Nhà ở, tuy nhiên, vẫn còn nhiều hạn chế và điều kiện cần đáp ứng.

II. Vấn Đề Và Thách Thức Trong Giải Quyết Tranh Chấp

Giải quyết tranh chấp quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất có sự tham gia của người Việt Nam định cư ở nước ngoài gặp nhiều thách thức. Những vấn đề này bao gồm sự chồng chéo trong quy định pháp luật, thiếu hướng dẫn cụ thể và sự phức tạp trong các giao dịch liên quan.

2.1. Những Khó Khăn Trong Quy Định Pháp Luật

Hệ thống pháp luật về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất thường xuyên thay đổi, dẫn đến sự khó khăn trong việc áp dụng. Nhiều người Việt Nam định cư ở nước ngoài không nắm rõ các quy định này, gây ra tranh chấp và khó khăn trong việc bảo vệ quyền lợi của họ.

2.2. Thực Trạng Giải Quyết Tại Tòa Án

Tại Tòa án Việt Nam, nhiều vụ án tranh chấp quyền sở hữu nhà ở kéo dài nhiều năm mà không có kết quả rõ ràng. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân mà còn làm giảm niềm tin vào hệ thống tư pháp.

III. Phương Pháp Giải Quyết Tranh Chấp Hiệu Quả

Để nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp quyền sở hữu nhà ở, cần áp dụng các phương pháp và giải pháp cụ thể. Việc cải cách pháp luật và nâng cao năng lực cho các cơ quan chức năng là rất cần thiết.

3.1. Cải Cách Pháp Luật Về Quyền Sở Hữu

Cần có những cải cách pháp luật để tạo điều kiện thuận lợi cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài trong việc sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Điều này bao gồm việc đơn giản hóa thủ tục và giảm bớt các điều kiện ràng buộc.

3.2. Nâng Cao Năng Lực Tòa Án

Tòa án cần được trang bị kiến thức và kỹ năng để xử lý các vụ án có yếu tố nước ngoài một cách hiệu quả. Việc đào tạo và nâng cao năng lực cho thẩm phán và nhân viên tòa án là rất quan trọng.

IV. Ứng Dụng Thực Tiễn Và Kết Quả Nghiên Cứu

Nghiên cứu về giải quyết tranh chấp quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất có sự tham gia của người Việt Nam định cư ở nước ngoài đã chỉ ra nhiều vấn đề cần cải thiện. Các kết quả nghiên cứu cho thấy sự cần thiết phải có những thay đổi trong chính sách và pháp luật.

4.1. Kinh Nghiệm Từ Các Nước Khác

Nhiều quốc gia đã có những quy định rõ ràng và hiệu quả trong việc giải quyết tranh chấp quyền sở hữu nhà ở cho người nước ngoài. Việt Nam có thể học hỏi từ những kinh nghiệm này để cải thiện hệ thống pháp luật của mình.

4.2. Đánh Giá Thực Trạng Giải Quyết Tranh Chấp

Thực trạng giải quyết tranh chấp tại Tòa án cho thấy nhiều vấn đề cần được khắc phục. Việc đánh giá và phân tích các vụ án điển hình sẽ giúp rút ra bài học kinh nghiệm cho việc cải cách pháp luật.

V. Kết Luận Và Tương Lai Của Chủ Đề

Giải quyết tranh chấp quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài là một vấn đề quan trọng và cần thiết. Tương lai của chủ đề này phụ thuộc vào sự cải cách pháp luật và nâng cao hiệu quả hoạt động của các cơ quan chức năng.

5.1. Định Hướng Phát Triển Trong Tương Lai

Cần có những định hướng rõ ràng cho việc phát triển chính sách về quyền sở hữu nhà ở cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Điều này sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho họ trong việc đầu tư và sở hữu tài sản tại quê hương.

5.2. Tăng Cường Hợp Tác Quốc Tế

Việc tăng cường hợp tác quốc tế trong lĩnh vực pháp luật sẽ giúp Việt Nam học hỏi được nhiều kinh nghiệm quý báu từ các nước khác, từ đó cải thiện hệ thống pháp luật và giải quyết tranh chấp hiệu quả hơn.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Cộng đồng người Việt Nam định cư ở nước ngoài hiện có khoảng 4 triệu người sinh sống tại hơn 100 quốc gia và vùng lãnh thổ, trong đó hơn 80% tập trung tại các nước công nghiệp phát triển. Cùng với lượng kiều hối gửi về nước đạt trên 10 tỷ USD mỗi năm trong giai đoạn 2010 đến 2014, nhu cầu hồi hương đầu tư và sở hữu bất động sản tại quê hương không ngừng gia tăng. Tuy nhiên, rào cản chính sách trước thời điểm ban hành Luật sửa đổi số 34/2009/QH12 đã khiến nhiều kiều bào phải thực hiện các giao dịch ngầm, gửi tiền nhờ người thân trong nước mua và đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất. Khi thị trường bất động sản biến động mạnh với mức tăng giá từ 300% đến 500% tại các đô thị lớn như Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, các tranh chấp đòi lại tài sản bùng phát gay gắt, chiếm tới hơn 68% tổng số vụ án dân sự có yếu tố nước ngoài tại Tòa án nhân dân cấp tỉnh.

Mục tiêu trọng tâm của nghiên cứu là hệ thống hóa cơ sở lý luận, đánh giá thực trạng xét xử các tranh chấp quyền sở hữu nhà đất có sự tham gia của kiều bào tại hệ thống Tòa án Việt Nam, đồng thời đối chiếu kinh nghiệm tài phán từ Cộng hòa Pháp và Hợp chúng quốc Hoa Kỳ. Phạm vi nghiên cứu tập trung vào các vụ án tranh chấp đòi lại bất động sản phát sinh từ giao dịch nhờ mua hộ, đứng tên hộ được thụ lý trong giai đoạn từ năm 1993 đến năm 2014. Ý nghĩa nghiên cứu hướng tới việc hoàn thiện khung pháp lý thực định, đề xuất các chuẩn mực xét xử nhằm giảm 40% thời gian tố tụng kéo dài từ trung bình 48 tháng xuống dưới 12 tháng, bảo vệ quyền tài sản hợp pháp của kiều bào và góp phần thực hiện thắng lợi Nghị quyết số 49/NQ-TW của Bộ Chính trị về Chiến lược cải cách tư pháp.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu được xây dựng dựa trên ba trụ cột lý thuyết pháp lý căn bản:

Thứ nhất, Lý thuyết quyền sở hữu tài sản trong Luật Dân sự, tập trung vào cấu trúc ba quyền năng cơ bản gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản theo Điều 164 Bộ luật Dân sự năm 2005. Lý thuyết này đóng vai trò nền tảng để phân định ranh giới giữa chủ sở hữu thực tế và chủ thể đứng tên danh nghĩa trên giấy chứng nhận.

Thứ hai, Lý thuyết xung đột pháp luật trong Tư pháp quốc tế, áp dụng nguyên tắc hệ thuộc luật nơi có tài sản bất động sản tọa lạc (Lex rei sitae) kết hợp nguyên tắc thẩm quyền tài phán theo lãnh thổ quốc gia theo Điều 405 Bộ luật Tố tụng Dân sự.

Thứ ba, Lý thuyết ủy thác tài sản và sở hữu danh nghĩa (Nominee and Resulting Trust) bắt nguồn từ truyền thống Thông luật (Common Law), giải thích bản chất pháp lý của hành vi chuyển tiền nhờ mua hộ tài sản.

Các khái niệm cốt lõi được chuẩn hóa trong công trình bao gồm: "Người Việt Nam định cư ở nước ngoài" theo Khoản 3 và Khoản 4 Điều 3 Luật Quốc tịch năm 2008; "Quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở" theo Luật Nhà ở năm 2005 và Luật Đất đai năm 2003; "Vụ việc dân sự có yếu tố nước ngoài"; và "Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo nhằm che giấu việc sở hữu bất động sản".

Phương pháp nghiên cứu

Công trình thu thập và xử lý nguồn dữ liệu sơ cấp gồm 65 bản án, quyết định giám đốc thẩm của Tòa án nhân dân tối cao và Tòa án nhân dân cấp tỉnh tại các địa phương trọng điểm như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, Đà Nẵng và Khánh Hòa trong thời gian từ năm 2003 đến năm 2013. Nguồn dữ liệu thứ cấp bao gồm hệ thống văn bản pháp quy từ Hiến pháp năm 1992, Luật Đất đai (1987, 1993, 2001, 2003, 2013), Luật Nhà ở (2005, 2009), cùng các án lệ điển hình của Tòa phá án Pháp và Tòa án Liên bang Hoa Kỳ.

Nghiên cứu áp dụng phương pháp chọn mẫu có chủ đích (purposive sampling) với cỡ mẫu 65 vụ án tranh chấp đòi lại nhà đất có đương sự là người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Lý do lựa chọn phương pháp này là nhằm tập trung sâu vào các hồ sơ vụ án có tính chất phức tạp cao, xuất hiện sự bất đồng quan điểm giữa cấp sơ thẩm và phúc thẩm, hoặc có vướng mắc trong khâu xác định công sức đóng góp của bên đứng tên hộ.

Về phương pháp phân tích, tác giả kết hợp phương pháp phân tích quy phạm pháp luật, phương pháp so sánh luật học (Comparative Law) và phương pháp nghiên cứu thực nghiệm tình huống (Case Study). Việc lựa chọn các phương pháp này giúp chỉ rõ khoảng cách giữa quy định pháp luật trên văn bản và thực tiễn áp dụng tại phòng xử án, từ đó tiếp thu có chọn lọc các thiết chế tiến bộ như tống đạt tư pháp qua Thừa phát lại của Pháp và nguyên tắc thẩm quyền di giao của Hoa Kỳ. Toàn bộ quy trình thu thập dữ liệu và phân tích được triển khai thực hiện trong thời gian 12 tháng, từ tháng 06/2013 đến tháng 05/2014.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Quá trình khảo sát và phân tích thực tiễn xét xử 65 vụ án điển hình đã mang lại bốn phát hiện then chốt:

Thứ nhất, tranh chấp xuất phát từ hành vi nhờ người thân, bạn bè đứng tên mua hộ nhà đất chiếm tỷ lệ áp đảo 68,5% tổng số vụ việc tranh chấp tài sản có yếu tố nước ngoài. Trong đó, có tới 82% trường hợp các bên chỉ thỏa thuận bằng lời nói hoặc giấy viết tay không qua công chứng, gây khó khăn nghiêm trọng cho Tòa án trong việc thẩm định nguồn gốc dòng tiền chuyển từ nước ngoài về.

Thứ hai, thời gian giải quyết vụ án bị kéo dài nghiêm trọng qua nhiều cấp xét xử. Khoảng 74% số vụ án phải trải qua cả hai cấp sơ thẩm và phúc thẩm, với thời gian tố tụng bình quân từ 36 đến 60 tháng. Nguyên nhân chính là do thủ tục ủy thác tư pháp tống đạt văn bản ra nước ngoài qua đường ngoại giao quá chậm, tỷ lệ phản hồi đúng thời hạn luật định chỉ đạt 32,5%.

Thứ ba, sự thiếu thống nhất trong đường lối xét xử của các cấp Tòa án. Khi tuyên bố giao dịch nhờ đứng tên là vô hiệu, có 45% bản án sơ thẩm chỉ buộc bên đứng tên trả lại số tiền gốc ban đầu mà không tính yếu tố trượt giá và giá trị gia tăng của bất động sản. Điều này dẫn đến tỷ lệ bản án bị cấp giám đốc thẩm tuyên hủy để xét xử lại lên tới 52,3%.

Thứ tư, bất cập từ sự thay đổi chính sách pháp luật qua các thời kỳ. Việc từng bước mở rộng đối tượng kiều bào được sở hữu nhà ở qua Luật sửa đổi năm 2001, Luật Nhà ở năm 2005 và Luật số 34/2009/QH12 đã tạo ra làn sóng Việt kiều quay về đòi tài sản, làm gia tăng số lượng thụ lý mới tại Tòa án cấp tỉnh bình quân 15% mỗi năm trong giai đoạn 2009 - 2013.

Thảo luận kết quả

Thực trạng tranh chấp kéo dài bắt nguồn từ sự xung đột giữa nhu cầu sở hữu tài sản chính đáng của hơn 4 triệu kiều bào với các rào cản hạn chế quyền sở hữu trước năm 2009. Khi giá trị đất đai tăng phi mã gấp 5 đến 10 lần, lòng tham và sự thiếu minh bạch đã khiến người đứng tên hộ tìm cách chiếm đoạt tài sản hoặc chuyển nhượng trái phép cho bên thứ ba.

Dữ liệu nghiên cứu thực trạng có thể được minh họa trực quan thông qua:

• Biểu đồ hình cột chồng thể hiện cơ cấu các dạng tranh chấp (68,5% tranh chấp nhờ đứng tên hộ, 18,5% tranh chấp phân chia di sản thừa kế, và 13% tranh chấp hợp đồng mua bán chuyển nhượng).
• Bảng ma trận so sánh tỷ lệ án bị hủy, sửa giữa các cấp xét xử, làm nổi bật khoảng trống pháp lý khi chưa có án lệ chuẩn hóa phương pháp định lượng công sức gìn giữ tài sản (thường dao động tùy nghi từ 5% đến 30% giá trị chênh lệch).

So sánh với kinh nghiệm quốc tế, hệ thống tư pháp Pháp giải quyết triệt để khâu tống đạt giấy tờ xuyên biên giới nhờ sự tham gia của Thừa phát lại độc lập với tỷ lệ tống đạt thành công đạt trên 95% trong 30 ngày. Trong khi đó, Tòa án Hoa Kỳ phân định rạch ròi thẩm quyền giữa Tòa án liên bang và Tòa án tiểu bang dựa trên dấu hiệu quốc tịch và giá ngạch tranh chấp trên 50.000 USD, đồng thời áp dụng nghiêm ngặt luật nơi có tài sản. Bài học từ hai quốc gia này chỉ ra rằng Việt Nam cần nhanh chóng chuẩn hóa quy trình ủy thác tư pháp và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của chủ đầu tư thực tế dựa trên bản chất kinh tế của giao dịch.

Đề xuất và khuyến nghị

Nhằm tháo gỡ các vướng mắc và nâng cao hiệu quả xét xử loại án này, nghiên cứu đề xuất hệ thống bốn nhóm giải pháp mang tính hành động cao:

Thứ nhất, ban hành Nghị quyết hướng dẫn xét xử của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao. Chủ thể thực hiện là Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao, với lộ trình ban hành trong Quý 2 năm 2015. Nội dung cốt lõi: Quy định rõ trường hợp kiều bào chứng minh được 100% nguồn tiền mua nhà đất và tại thời điểm xét xử đã đủ điều kiện sở hữu theo luật định thì Tòa án phải công nhận quyền sở hữu cho họ; trường hợp chưa đủ điều kiện thì giao bất động sản cho người đứng tên hộ và buộc họ thanh toán lại toàn bộ giá trị thực tế theo giá thị trường, đồng thời trích trả cho người đứng tên từ 10% đến 15% phần giá trị gia tăng để đền bù công sức quản lý. Mục tiêu: Giảm 60% tỷ lệ án bị hủy giám đốc thẩm.

Thứ hai, cải cách quy trình ủy thác tư pháp quốc tế. Chủ thể thực hiện là Bộ Tư pháp phối hợp cùng Bộ Ngoại giao và Tòa án nhân dân tối cao, triển khai trong giai đoạn 2015 - 2016. Hành động: Thiết lập cơ chế liên thông văn bản điện tử và xã hội hóa hoạt động tống đạt văn bản ra nước ngoài thông qua mạng lưới Thừa phát lại và cơ quan lãnh sự. Mục tiêu: Rút ngắn thời gian thực hiện ủy thác tư pháp từ 18 tháng xuống dưới 90 ngày, nâng tỷ lệ phản hồi hợp lệ đạt 90%.

Thứ ba, xây dựng và công bố tuyển tập án lệ mẫu chuyên đề. Chủ thể thực hiện là Vụ Pháp chế và Quản lý khoa học thuộc Tòa án nhân dân tối cao, hoàn thành trong năm 2016. Hành động: Tuyển chọn và ban hành tối thiểu 05 án lệ điển hình về giải quyết tranh chấp quyền sở hữu nhà đất có đương sự là Việt kiều, xác lập tiêu chuẩn đánh giá chứng cứ sao kê ngân hàng và thư từ ủy quyền. Mục tiêu: Rút ngắn 40% thời gian xét xử sơ thẩm.

Thứ tư, hoàn thiện pháp luật đất đai và đăng ký bất động sản. Chủ thể thực hiện là Quốc hội và Bộ Tài nguyên và Môi trường, lộ trình thực hiện từ năm 2016 đến năm 2018. Hành động: Bổ sung chế định "sở hữu ủy thác" (Trust) vào Luật Đất đai và Luật Nhà ở, cho phép cá nhân đăng ký công khai quan hệ ủy thác đứng tên mua hộ tài sản tại Văn phòng Đăng ký đất đai. Mục tiêu: Triệt tiêu 80% nguy cơ phát sinh tranh chấp ngầm trong cộng đồng kiều bào.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Nội dung công trình mang giá trị ứng dụng thực tiễn và lý luận cao, đặc biệt hữu ích cho bốn nhóm đối tượng:

Thẩm phán, Thư ký Tòa án và Hội thẩm nhân dân: Tài liệu cung cấp căn cứ tra cứu hệ thống văn bản pháp luật qua các thời kỳ lịch sử, phương pháp thu thập và đánh giá chứng cứ nguồn tiền kiều hối, cùng hướng dẫn định lượng tỷ lệ công sức bảo quản tài sản trong các vụ án dân sự có yếu tố nước ngoài.

Luật sư, Trọng tài viên và Chuyên viên tư vấn pháp lý: Hỗ trợ xây dựng cấu trúc hợp đồng ủy thác, giao dịch chuyển tiền hợp pháp và thiết lập chiến lược thu thập chứng cứ bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho thân chủ kiều bào khi xảy ra tranh chấp tại Tòa án.

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài và các nhà đầu tư kiều bào: Giúp kiều bào nắm bắt đầy đủ các điều kiện, trình tự, thủ tục đứng tên sở hữu bất động sản theo pháp luật Việt Nam, nhận diện các rủi ro pháp lý khi nhờ người thân đứng tên hộ và các biện pháp tự bảo vệ tài sản hiệu quả.

Giảng viên, Học viên cao học và Sinh viên ngành Luật học: Đóng vai trò là tài liệu tham khảo chuyên khảo giá trị phục vụ nghiên cứu, giảng dạy các bộ môn Tư pháp quốc tế, Luật Dân sự, Luật Đất đai và Tố tụng Dân sự so sánh.

Câu hỏi thường gặp

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhờ người thân trong nước đứng tên mua đất trước năm 2009 có đòi lại được quyền sở hữu không? Hoàn toàn có thể đòi lại được quyền lợi nếu người nhờ mua cung cấp đầy đủ chứng cứ chứng minh dòng tiền thanh toán từ nước ngoài chuyển về và thỏa thuận nhờ đứng tên. Theo đường lối xét xử của Tòa án nhân dân tối cao, nếu tại thời điểm xét xử kiều bào đã đủ điều kiện sở hữu nhà đất theo Luật sửa đổi số 34/2009/QH12, Tòa án sẽ công nhận quyền sở hữu hoặc buộc bên đứng tên thanh toán toàn bộ giá trị đất theo giá thị trường sau khi trừ đi chi phí bảo quản tài sản.

Tòa án giải quyết như thế nào nếu người đứng tên hộ đã tự ý bán nhà đất cho bên thứ ba? Nếu bên thứ ba nhận chuyển nhượng một cách ngay tình, đã thanh toán tiền và hoàn tất thủ tục đăng ký quyền sở hữu theo Điều 138 Bộ luật Dân sự năm 2005, hợp đồng chuyển nhượng vẫn có hiệu lực pháp luật. Tòa án sẽ buộc người đứng tên hộ phải bồi hoàn 100% giá trị tài sản theo giá trị thị trường tại thời điểm xét xử và bồi thường các thiệt hại phát sinh cho kiều bào.

Thời gian thực hiện ủy thác tư pháp tống đạt hồ sơ cho kiều bào ở nước ngoài mất bao lâu? Theo quy định tại Luật Tương trợ tư pháp năm 2007, quy trình luân chuyển hồ sơ giữa Tòa án, Bộ Tư pháp, Bộ Ngoại giao và cơ quan đại diện ngoại giao thường kéo dài từ 6 đến 12 tháng. Khảo sát thực tế trong luận văn chỉ ra rằng 65% số vụ án bị trì hoãn là do chờ kết quả ủy thác tư pháp từ các quốc gia như Hoa Kỳ, Pháp, Canada hoặc Úc.

Kiều bào mang hai quốc tịch có bị hạn chế về số lượng nhà ở được phép sở hữu tại Việt Nam không? Theo Luật sửa đổi, bổ sung Điều 126 Luật Nhà ở năm 2009 và Luật Quốc tịch năm 2008, công dân Việt Nam định cư ở nước ngoài mang hộ chiếu Việt Nam còn giá trị sử dụng được quyền sở hữu nhà ở với số lượng không hạn chế, được hưởng đầy đủ các quyền và nghĩa vụ như công dân cư trú trong nước.

Kinh nghiệm tố tụng nào của Pháp và Hoa Kỳ có thể áp dụng ngay vào Tòa án Việt Nam? Việt Nam có thể áp dụng ngay mô hình tống đạt tư pháp trực tiếp qua hệ thống Thừa phát lại chuyên trách của Pháp nhằm giảm 70% thời gian chuyển giao văn bản tố tụng, đồng thời học tập cơ chế công khai hóa nguồn gốc tài sản và quy tắc áp dụng pháp luật nơi có bất động sản (Lex rei sitae) minh bạch của Hoa Kỳ để bảo vệ quyền tài sản thực chất.

Kết luận

• Luận văn hệ thống hóa toàn diện quá trình tiến hóa của khung pháp luật về quyền sở hữu nhà đất của 4 triệu kiều bào từ trước năm 1993 đến năm 2014.
• Phân tích đa chiều thực trạng xét xử 65 vụ án thực tế, chỉ ra 68,5% tranh chấp bắt nguồn từ giao dịch nhờ đứng tên hộ với tỷ lệ hủy án sơ thẩm lên tới 52,3%.
• Đối chiếu sâu sắc bài học kinh nghiệm về chế định Thừa phát lại của Pháp và nguyên tắc giải quyết xung đột thẩm quyền của Hoa Kỳ.
• Đề xuất 4 nhóm giải pháp đột phá, gồm ban hành Nghị quyết Hội đồng Thẩm phán, cải cách ủy thác tư pháp, công bố án lệ và thừa nhận chế định sở hữu ủy thác.
• Cung cấp cơ sở khoa học và thực tiễn vững chắc phục vụ quá trình hoàn thiện các đạo luật lớn như Luật Đất đai năm 2013 và Luật Nhà ở năm 2014.

Đóng góp khoa học lớn nhất của luận văn là đã làm sáng tỏ bản chất của các giao dịch nhờ đứng tên hộ và định hình phương pháp luận giải quyết hậu quả pháp lý hài hòa, bảo đảm sự công bằng giữa bảo vệ quyền tài sản của kiều bào và đền bù thỏa đáng công sức cho người trong nước. Trong giai đoạn tiếp theo từ năm 2015 đến năm 2020, Tòa án nhân dân tối cao cần sớm ban hành các án lệ mẫu chuyên đề nhằm thống nhất đường lối xét xử trên toàn quốc. Độc giả, các chuyên gia pháp lý và nhà nghiên cứu quan tâm hãy tra cứu toàn văn luận văn thạc sĩ để nắm bắt chi tiết các luận cứ khoa học và giải pháp thực thi chuyên sâu!

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ TRANH CHẤP QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở GẮN LIỀN VỚI QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CÓ SỰ THAM GIA CỦA NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI 1. Khái niệm chung về người Việt Nam định cư ở nước ngoài 1. Khái niệm người Việt Nam định cư ở nước ngoài Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là một bộ phận dân cư không nhỏ trong cộng đồng các dân tộc Việt Nam, là một động lực lớn phát triển kinh tế - xã hội cho đất nước. Với tư cách là một chủ thể khi tham gia vào các quan hệ pháp luật, khái niệm người Việt Nam định cư ở nước ngoài được đề cập tới trong nhiều văn bản pháp luật và dần được hoàn thiện.

Trước đây, thuật ngữ “người Việt Nam định cư ở nước ngoài” đã được nhiều văn bản pháp quy của Nhà nước ta sử dụng nhưng chưa có sự thống nhất. Từ năm 1982 trở về trước, trong các văn bản pháp quy, người ta thường sử dụng thuật ngữ “Việt kiều”, “người Việt Nam ở nước ngoài”, “người Việt Nam sinh sống ở nước ngoài”…. Thuật ngữ “người Việt Nam định cư ở nước ngoài” được sử dụng trong Quyết định số 84-HĐBT ngày 28/07/1983 của Hội đồng Bộ trưởng về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của Ban Việt kiều Trung ương. Từ đó, thuật ngữ này được sử dụng phổ biến trong các văn bản pháp luật ở nước ta như Chỉ thị số 16-HĐBT ngày 28 tháng 10 năm 1988 của Hội đồng Bộ trưởng đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài tại các nước xã hội chủ nghĩa, Quyết định số 567-TTg ngày 18 tháng 11 năm 1993 của Thủ tướng Chính phủ về việc mời chuyên gia, trí thức người Việt Nam định cư ở nước ngoài tham gia tư vấn, Quyết định số 59-TTg ngày 1 tháng 4 năm 1994 của Thủ tướng Chính phủ về việc giải quyết cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài hồi hương về Việt Nam…Tuy nhiên, nội hàm của khái niệm này vẫn chưa được xác định rõ, nhiều sự giải thích chỉ nằm trong một số văn bản hướng dẫn mà lại thiếu thống nhất, không chính xác, do đó dẫn đến nhiều cách hiểu khác nhau.

Đến năm 1998, với sự ra đời của Luật quốc tịch Việt Nam thì thuật ngữ “người Việt Nam định cư ở nước ngoài” mới được giải thích rõ ràng. Theo 7 LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] quy định tại khoản 4 Điều 2 Luật Quốc tịch Việt Nam năm 1998, Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam cư trú, làm ăn, sinh sống lâu dài ở nước ngoài. Thống nhất với quy định của Luật quốc tịch, Nghị định 81/2001/NĐ-CP của Chính phủ ngày 5/11/2001 quy định về việc Người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam quy định: Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo Nghị định này là công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam cư trú, làm ăn, sinh sống lâu dài ở nước ngoài đã được quy định tại Luật quốc tịch Việt Nam ngày 1/1/1999 (Điều 2). Sau đó, tại Khoản 1 Điều 65 Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06 tháng 09 năm 2006 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở 2005 cũng định nghĩa: “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam hoặc người gốc Việt Nam cư trú, làm ăn, sinh sống lâu dài ở nước ngoài theo quy định của Luật Quốc tịch Việt Nam ngày 20/5/1998 (có hiệu lực từ 1/1/1999)”.

Trong đó, công dân Việt Nam là người có quốc tịch Việt Nam bao gồm hai trường hợp họ là những người có quốc tịch Việt Nam làm ăn, sinh sống lâu dài ở nước ngoài và chưa nhập quốc tịch của bất kỳ nước nào hoặc họ là những người còn giữ quốc tịch Việt Nam nhưng đã nhập quốc tịch nước ngoài; còn người gốc Việt Nam cư trú, làm ăn, sinh sống lâu dài ở nước ngoài thì chưa có văn bản hướng dẫn cụ thể. Khi Luật Quốc tịch Việt Nam năm 2008 ra đời thay thế Luật Quốc tịch Việt Nam năm 1998, quy định về người Việt Nam định cư ở nước ngoài rõ ràng và chi tiết hơn. Khoản 3 Điều 3 Luật Quốc tịch Việt Nam năm 2008 kế thừa quy định của Luật Quốc tịch năm 1998, đồng thời luật mới bổ sung định nghĩa về người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài là người đã từng có quốc tịch Việt Nam mà khi sinh ra quốc tịch của họ được xác định theo nguyên tắc huyết thống và con, cháu của họ đang cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài. Với Công dân Việt Nam: theo Điều 5 Luật quốc tịch thì người có quốc tịch Việt Nam là công dân Việt Nam; công dân Việt Nam được Nhà nước Việt Nam bảo đảm các quyền công dân và phải làm tròn nghĩa vụ công dân với Nhà nước và xã hội theo quy định của pháp luật; Nhà nước Việt Nam có chính sách để công dân Việt Nam ở nước ngoài có điều kiện hưởng các quyền công dân và làm các nghĩa vụ công dân phù hợp với hoàn cảnh sống xa đất nước.

8 LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] Với người gốc Việt Nam định cư lâu dài ở nước ngoài, theo quy định tại khoản 4 Điều 3 Luật quốc tịch hiện hành thì: người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài là người Việt Nam đã từng có quốc tịch Việt Nam mà khi sinh ra quốc tịch của họ được xác định theo nguyên tắc huyết thống và con cháu của họ đang cư trú sinh sống lâu dài ở nước ngoài. Trước đây, khi hướng dẫn thi hành Luật khuyến khích đầu tư trong nước (đã hết hiệu lực thi hành), tại phần I thông tư số 02/2005/TTLT/BKH- BTP-BNG-BCA ngày 25/5/2005 hướng dẫn việc người Việt Nam định cư ở nước ngoài, người nước ngoài thường trú tại Việt Nam theo nghị định số 51/1999/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành Luật khuyến khích đầu tư trong nước đã nêu chi tiết hơn về người Việt Nam định cư ở nước ngoài như sau: - Người có quốc tịch Việt Nam cư trú, làm ăn sinh sống lâu dài ở nước ngoài; - Người có gốc Việt Nam cư trú, làm ăn sinh sống lâu dài ở nước ngoài; - Người có cha đẻ, mẹ đẻ, hoặc ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại hiện nay có, hoặc đã từng có quốc tịch Việt Nam. Theo quy định tại Điều 13 Luật Quốc tịch năm 2008 và Mục 5 Nghị định số 78/2009/NĐ-CP ngày 22/9/2009 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Quốc tịch thì: Người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà chưa mất quốc tịch Việt Nam theo quy định của pháp luật Việt Nam trước ngày 1/7/2009 thì vẫn còn quốc tịch Việt Nam và phải đăng ký với cơ quan đại diện của Việt Nam ở nước ngoài để giữ quốc tịch Việt Nam trong thời hạn đến hết ngày 1/7/2014. Việc đăng ký giữ quốc tịch Việt Nam được thực hiện đến hết ngày 1/7/2014.

Hết thời hạn này, nếu không đăng ký giữ quốc tịch Việt Nam thì công dân đó sẽ mất quốc tịch Việt Nam. Trong trường hợp công dân đó muốn có quốc tịch Việt Nam thì phải làm thủ tục xin trở lại quốc tịch Việt Nam theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên tại Luật số 56/2014/QH13 sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Quốc tịch Việt Nam có hiệu lực kể từ ngày 26/6/2014 đã sửa đổi bổ sung khoản 2 Điều 13 của Luật Quốc tịch 2008 như sau: - Người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà chưa mất quốc tịch Việt Nam theo quy định của pháp luật Việt Nam trước ngày Luật này có hiệu lực thì vẫn còn quốc tịch Việt Nam. 9 LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] - Người Việt Nam định cư ở nước ngoài chưa mất quốc tịch Việt Nam mà không có giấy tờ chứng minh quốc tịch Việt Nam thì đăng ký với cơ quan đại diện Việt Nam ở nước ngoài để được xác định có quốc tịch Việt Nam và cấp Hộ chiếu Việt Nam.

Do đó yêu cầu về việc đăng ký để giữ quốc tịch của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được bãi bỏ. Vì vậy những người Việt Nam định cư ở nước ngoài mang quốc tịch nước ngoài hay không mang quốc tịch nước ngoài đến trước thời điểm ngày 26/6/2014 (ngày có hiệu lực của Luật quốc tịch sửa đổi)vẫn còn quốc tịch Việt Nam thì sẽ tiếp tục được mang quốc tịch Việt Nam. Như vậy quy định của Luật quốc tịch đã tạo điều kiện thuận lợi cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài vì điều kiện sống phải nhập quốc tịch nước ngoài nhưng vẫn giữ được quốc tịch Việt Nam (tức mang từ 02 quốc tịch trở lên). Như vậy, khái niệm người Việt Nam định cư ở nước ngoài bao gồm hai nhóm chủ thể là công dân Việt Nam định cư ở nước ngoài và người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài.

Vì vậy, một người còn quốc tịch Việt Nam (công dân Việt Nam) hay đã thôi quốc tịch Việt Nam và nhập quốc tịch nước khác (người gốc Việt Nam cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài) thì theo quy định trên họ vẫn được coi là người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Sự hình thành và phát triển của cộng đồng người Việt Nam định cư ở nước ngoài Cách đây hàng trăm năm đã có người Việt Nam ra nước ngoài sinh sống. Vào thế kỷ thứ XII, do hoàn cảnh đất nước, một nhánh con cháu họ Lý sang Hàn Quốc lập nghiệp. Thế kỷ thứ XVII có người Việt Nam sang làm ăn tại Campuchia.

Thế kỷ thứ XVIII đến đầu thế kỷ thứ XIX, người Việt Nam sang lánh nạn và làm ăn tại Campuchia, Lào, Thái Lan, Trung Quốc. Sau chiến tranh thế giới thứ nhất và thứ hai, một số người Việt Nam đi du học, làm công chức tại Pháp hoặc bị động viên đi phu, đi lính tại một số thuộc địa của Pháp. Trong thời kỳ chiến tranh, có thêm một số người ra đi lánh nạn kiếm sống, theo chồng hồi hương hoặc đi tu nghiệp, du học ở nước ngoài. Tuy nhiên trước năm 1975 số lượng người Việt Nam ở nước ngoài không lớn, mới chỉ khoảng 160 - 200 nghìn người ở 10 nước, phần đông có tư tưởng sinh sống tạm thời, chờ điều kiện thuận lợi trở về nước.

10 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.