Chương 1: Một sô van dé chung vệ tranh chap hợp chuyển nhương quyền sử dung dat. Chương 2: Thực tiến thi hành pháp luật về giải quyết tranh chap hợp đồng chuyển nhương quyên sử dụng đất Chương 3: Một sô giải pháp góp phân hoàn thiện pháp luật và nang cao hiệu quả thực thi pháp luật về giải quyết tranh chap quyền sử dung dat. 6 CHƯƠNG1 MỘT SÓ VẤN DE CHUNG VE TRANH CHAP HOP BONG CHUYỂN NHƯỢNG QUYEN SỬ DỤNG BAT 1. Khái niệm, đặc điểm của hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dung đất 1.
Khái niệm hop đồng chuyễu uluroug quyền sit dung dat Hop đông là một trong những chế đính pháp lí có bề day lịch sử. Ngay từ khi xã hội loài người có sự phân công lao động và xuất hiện hình thức trao đổi hàng hóa thi hợp dong đã bình thành và giữ mt vi trí quan trọng trong việc điều tiết các quan hệ tài sản Theo đó, ngay từ thời La Mã cỗ đại, hop đồng đã là một trong những nội dung quan trong nhất của pháp luật về ngliia vụ. Mặt khác, theo quy định của pháp luật đất đai, việc chuyên nhượng quyên sử dung dat được thực hiện thông qua hợp đồng va đó là một loại trong hợp đẳng kinh doanh bất động sén!. Như vậy, rõ rang hop đông chuyển nhượng quyền sử đụng đất sé mang bản chất chung là hình thức pháp lý thực hiện các giao dich về chuyên nhượng quyền sử dung dat.
Thông qua hop đông, các bên tham gia thực hiện được mục đích giao dich và có đây đủ cơ sở pháp lý dé đảm bảo quyên lợi cho minh. Xong rõ ràng, quyền sử dung đất không phải là một loại tài sản thông thường Theo quy định của Hiện pháp 2013 thi dat dai là tai sản công thuộc sé hữu toàn dân và Nhà nước là đại điện để thực hién các quyền sử chủ sở hữu với đất đai) Và quyền sử dung đất là một quyền phái sinh từ quyên sở hữu dat dai thể hiện ở điểm đề thực hiện các quyên của người sử dung dat chỉ có thể phát sinh trên cơ sở Nhà nước giao đất, cho thuê đất hay ra quyết định. công nhân quyền sử dung dat hợp pháp của các chủ thé sử dung dat. Như vay, đã lam rõ, bóc tach được khái niém hop đông chuyển nhượng quyền sử dung đất, trước tiên can phân tích làm sáng tỏ các khái niém sau: quyên sử dung dat, chuyên quyên sử dung dat, hop đồng chuyển quyền quyền sử dung dat.
QSDĐ là thuật ngữ pháp ly gắn liên với hành vi sử dung đất của con người Theo từ điển Luật học: Quyền sử dung đắt là quyền của các chủ thể được khai thác công dung hướng hoa lơi, lợi tức từ việc sử dung đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc được chuyên giao từ những chủ thé khác thông qua việc chuyên đổi, chuyển tu 17 Luật Kinh doanh bắt động sin 2014 ` Điều 54 Hiền pháp 2013, Điều 4 Luật Dat đai 2013 vú nhượng cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho. từ những chủ thé khác có quyền sử đụng dat. Ban chất QSDĐ chính là quyền khai thác những thuộc tính có lợi từ dat một cách hợp pháp nhằm lam thỏa mãn nhu cau và lợi ích vật chất cho NSDĐ. Như đã phân tích ở trên QSDĐ con là một loại tài sản đặc biệt trong pháp luật Việt Nam bởi: Pháp luật thực định ghi nhận đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà tước là đại điện chủ sở hữu (Điêu 53 Hiên pháp 2013 và Điều 4 Luật Dat đai 2013), song Nhà nước thường không hoặc không thé tự mình trực tiếp sử dung đất.
Nhà nước tiên hành giao dat, cho thuê dat cho các hộ gia đính, cá nhân sử dung én dinh, lâu dai va được chuyển QSDD theo quy định của pháp luật Như vậy, QSDĐ hợp pháp của cá nhân là tai sẵn của cá nhân, QSDĐ hợp pháp của tô chức là tài sản của tổ chức. Mặt khác, theo cách tiép cận của Bộ luật dân sự 2015 tại Điều 18 cũng như Điều 15 Bộ luật dân sự 2015, quyên sử dụng đất là một loại quyền tai sản va mang đặc tính của tài sản vô hình Quyên sở hữu quyên sử dung dat mang đặc tính của một loa: vật quyền. V at quyên được hiểu là quyền của chủ thé tác động trực tiếp đến vật mà không phụ thuộc vào ý chí của bắt kì chủ thể nào. Quyền sử dụng đất là quyên của những chủ thê không phải chủ sở hữu đối với dat đai, được pháp luật ghi nhận thông qua thủ tục cấp giấy chứng nhận đăng ky? Theo đó, người sử dung dat có các quyền năng trên dat rhư quyên chuyển nlượng, chuyên đổi, gép vốn, cho thuê, thé chấp, dé lại thừa kê ma không phải phu thuộc vào bat cử hành vi hay y chi của ai khác ngoài việc tuân thủ những quy định của pháp luật.
Tom lại, bản chat QSDĐ chính là quyên khai thác những thuộc tinh có lợi từ dat một cách hop pháp và no là một tài sản được tham gia vào các giao dịch dân sự trong những trường hợp cụ thé theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, QSDD bị chi phối bởi quyền sở hữu Nha nước đối với dat dai trong quá trình xác lập và khai thác sử dung dat, cu thể: QSDĐ của mỗi tô chức, cá nhân được xác lập tuân theo quy đính của Nhà nước về trình tự, thủ tục, thời gian, không gian, nghifa vụ tải chính ; người sử dung đất được thực hiện nhiều quyền năng khác nhau để đảm bảo quyên và loi ích của minh trong quá trình sử dung đất dưới sự cho phép và tuân theo các quy đình của phép luật Song QSDĐ của mỗi chủ thé lại mang tính độc lập tương đối, chúng được thoát ly ra khỏi quyền sở hữu Nhà nước và trở thành một chế ° Khoăn 1 Điều 95 Luật đất đai 2013 § đính độc lập trong quan hệ với Nhà nước và chủ thể khác. Và dén Luật dat dai 2013, quyền va ngiĩa vụ của NSDĐ đã được quy định riêng biệt tại chương 11 từ Điều 166 đến Điều 194 của Luật phân tách chi tiệt thành những nội dung quy định chung, quyên và nghĩa vu của tổ chức sử dụng đất, quyền và nghia vụ của hộ gia Gnh, cá nhân, công đồng dân cư sử dung dat; quyền và nglấa vụ của người Việt nam định cu ở nước ngoài, tô chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vén đầu tư nước ngoài sử dụng đất và điều kiện thực hiện các quyên của người sử dụng đất. Với các nội dung trên có thể hiểu: QSDĐ là những quyển năng sử ding đất cu thé, được pháp luật ghi nhân và đâm bảo thực hiện đối với các chủ thé sử đụng đất trong qua trình khai thác và sử dung.
Quyền sử dụng dat được ghi nhận la quyền tai sin nên các giao dich về quyên sử dung dat chính là các giao dich chuyển quyền! Chuyển quyên sử dụng đất là việc chuyên giao quyên sử dung dat từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đối, chuyển nlưượng, thừa kế, tăng cho quyền sử dụng đất và góp von bằng quyên sử dụng dat. Do dat đai là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại điện chủ sở hữu và thôngnhật quanlí nên dat đai không được đưa vào các lưu thông dân sự mà chỉ có quyền sử dung dat được Nhà nước giao cho các tổ chức, hô gia đính, cá nhân mới là đối tượng của các giao dịch dân sự. Bởi vậy, Nhà nước ban hành các quy định của pháp luật một cách chặt chế về hình thức, thủ tục, điệu kiên, quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia quan hệ chuyển quyền sử dụng đất, Theo quy định tại Khoản 10 Điều3 Luật đất đai 2013: Chuyển quyền sử dụng dat là việc chuyén giao quyên sử dung đất từ người nay sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử đụng đất và gop vốn bằng quyên sử dung dat. Như vậy, ở khía canh nay chuyên quyền sử dụng dat được khái quát gồm các hình thức chuyển quyền sử dung đất “tron ven”, ngiĩa là sau khi thực liện các hình thức chuyên quyền này người chuyên quyên sử dung dat không còn có quyên và ngiĩa vu liên quan đôi với quyên sử dung dat.
Tuy BE BLBS2016 ey Gh goi awe dội hú haa Gane eo được bằng tin, bao gồm quyền tải sin doi với doi trong quyền sở hữu trí tu, quyền sử đựng đất và các quyền tải sản Mhác" 9 nhiên, nêu hiểu theo hưởng ghi nhận các quyền của người sử dung dat theo quy đính tại Điều 167 Luật dat đai 2013, chuyên quyền sử dung đất còn gồm cả các hình. thức chuyển quyền “không trọn vẹn” là cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất Như vậy, hiểu một cách đây đủ nhất chuyên quyên sử dung đất bao gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, ting cho, thê chấp, góp vên bang quyền sử dung dat. Tom lei, chuyển quyền sử dung đất có thé hiéu là việc Nhà nước cho phép người sử dụng đất được ‘“‘dinh đoạt” quyền sử dung dat hợp pháp của minh theo quy đính của pháp luật bằng một hành thức: chuyển đổi, chuyên nhượng, cho thuê, cho thué lại, thừa kế, tặng cho, thé chap, gop vén bằng quyền sử dung dat. Vay, hop đồng chuyén quyên sử dung dat là gi? Theo cách hiểu thông thường, hop đông là mat giao dich dan sự trong đó các bên trao đổi ý chí với nhau dé đi đến một thỏa thuận chung nhằm lâm phát sinh các quyên và ngiĩa vụ dân sự nhật dinh đối với nhau.
Dưới góc độ pháp lý, hợp đông là sư thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi và châm đứt các quyền và nghĩa vu dân su. Theo từ dién thuật ngữ pháp luật Pháp — Việt, “contrat” - hợp đồng là một thỏa thuận từ đó dan tới việc phát sinh một hay nhiéu ngiĩa vụ hoặc tạo ra hay chuyên giao một quyền đối vật” Quá trình này do các quy pham pháp luật điêu chỉnh đối với từng quan hệ xã hội nhất dinh được phát sinh do quá trình trao đổi các lợi ich vật chat giữa các chủ thé tham gia quan hệ đó với nlhau. Như vay, có thé hiêu hợp đông chuyển quyền sử dung đất là sư thöa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi và cham đút các quyền và nglấa vụ trong quan hệ chuyển dịch quyền sử dung đất của chủ thé được nhà nước trao quyền sử dung cho mét chủ thé khác theo những cách thức mà pháp luật quy đính: Khái niém hợp đồng chuyên quyền sử dung dat được lam rõ qua một số đặc điểm sau: Thứ nhất.