Chương 1 PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP LIÊN QUAN ĐẾN CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1. NỘI DUNG PHÁP LÝ CỦA QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1. Khái niệm quyền sử dụng đất và chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 1. Khái niệm quyền sử dụng đất Trước Hiến pháp năm 1980, đất đai thuộc nhiều hình thức sở hữu (sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân).
Hiến pháp 1980 ra đời đã khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý (Điều 19,20). Ngày 29 /12/1987, Quốc hội nước cô ̣ng hòa xã hô ̣i chủ nghiã Việt Nam khóa VIII, kỳ họp thứ 2 đã thông qua Luật đất đai đầu tiên của nước ta. Tại Điều 1 Luật đất đai năm 1987 khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhà nước giao đất cho tổ chức, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài. Đây là bước khởi đầu cho việc xác lập mối quan hệ giữa Nhà nước với tư cách là người đại diện chủ sở hữu về đất đai và người sử dụng đất.
Trong mối quan hệ này, mặc dù Nhà nước là chủ sở hữu duy nhất của đất đai và có đầy đủ 3 quyền năng: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt. Tuy nhiên, về mặt thực tế, quyền năng quan trọng nhất và trực tiếp đem lại lợi ích cao nhất cho chủ sở hữu thì Nhà nước lại không trực tiếp sử dụng mà gián tiếp sử dụng thông qua các tổ chức, cá nhân trong xã hội bằng cách giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đất cho những người sử dụng đất trực tiếp. Thực vậy, quyền sử dụng đất trước hết chúng ta phải hiểu được đây là 7 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com một quyền tự nhiên, khi con người chiếm hữu đất đai, thì họ sẽ thực hiện hành vi sử dụng đất mà cụ thể là khai thác tính năng sử dụng của đất đai mà không quan tâm đến hình thức sở hữu của nó. Thông qua hành vi sử dụng đất mà con người có thể thỏa mãn những nhu cầu của mình cũng như làm ra của cải cho xã hội.
Chẳng hạn: - Trong lĩnh vực sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, đất đai được xem như là tư liệu sản xuất quan trọng nhất và không thể thiếu. Nhờ việc thực hiện quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất đã khai thác nguồn lợi trực tiếp từ đất đai. Nếu như không có đất đai, thì lao động của con người không thể sản sinh ra lúa, gạo để phục vụ cho các nhu cầu thiết yếu thường ngày. Khi xác định mối quan hệ giữa lao động và đất đai, C.
Mác cho rằng: "Lao động là yếu tố cơ bản của quá trình sản xuất nhưng không phải là yếu tố duy nhất tạo ra của cải vật chất - Lao động phải kết hợp với đối tượng lao động mới sản xuất ra của cải vật chất" [2]. - Trong cuộc sống, đất đai là nơi trú ngụ của con người, nhờ có đất đai và thông qua hành vi sử dụng đất, có thể trực tiếp hoặc gián tiếp, con người mới có thể tồn tại, như đi lại, vui chơi, lao động, nghỉ ngơi. Nếu như không có đất đai thì không có cuộc sống của con người. - Thông qua hành vi sử dụng đất trong các lĩnh vực quản lý, kinh tế, chính trị, xã hội, an ninh, quốc phòng, con người mới tạo ra các giá trị vật chất, tinh thần để thúc đẩy sự phát triển chung của nhân loại.
Ngoài ra, quyền sử dụng đất được xem như là một quyền năng pháp lý, quyền năng này được pháp luật ghi nhận và bảo vệ. Cụ thể là: Luật đất đai năm 1987 đã quy định một cách cụ thể, có hệ thống nghĩa vụ và quyền lợi của người sử dụng đất. Với những quy định này, chế định về quyền sử dụng đất được hình thành, nó được xây dựng trên cơ sở đất đai thuộc sở hữu của toàn dân, quyền sử dụng đất được Nhà nước ghi nhận như là 8 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com một hình thức thể hiện của chủ sở hữu mà Nhà nước là người đại diện. Nhà nước giao đất, ghi nhận cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất để khai thác công dụng và hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất đai.
Thực tế, Luật đất đai năm 1987 bước đầu đã tạo cơ sở pháp lý để phát huy quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai, thiết lập được một sự ổn định nhất định trong việc sử dụng đất đai. Tuy nhiên, do có sự tác động của cơ chế thị trường, nhu cầu sử dụng đất ngày càng trở nên bức xúc, trong khi Nhà nước vừa không chú trọng đến các yếu tố kinh tế của đất đai vừa nghiêm cấm việc mua bán, chuyển nhượng đất đai dưới mọi hình thức, tạo nên một lực cản cho sự vận động, chuyển dịch của quyền sử dụng đất, làm kìm hãm sự phát triển kinh tế của đất nước. Trước tình hình đó, Hiến pháp 1992 và Luật đất đai năm 1993 ra đời, đánh dấu một mốc lịch sử quan trọng trong việc quy định quyền của người sử dụng đất, một mặt pháp luật tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, thừa nhận và bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất, mặt khác, pháp luật đã thực sự quan tâm đến quyền của người sử dụng đất, đó là ghi nhận người sử dụng đất hợp pháp có quyền chuyển quyền sử dụng đất, bao gồm các quyền: chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, việc thực hiện các quyền này không phải là hoàn toàn tự do mà phải tuân theo những điều kiện do Nhà nước đặt ra.
Như vậy, trong giai đoạn này quyền sử dụng đất của người sử dụng đất đã được mở rộng hơn, có thể nói Nhà nước đã "trao" cho người sử dụng đất "quyền định đoạt số phận pháp lý của thửa đất sử dụng trong một khuôn khổ nhất định", nhờ đó người sử dụng đất ngoài việc có quyền khai thác sử dụng đất đai của mình còn có thể chủ động thực hiện chuyển quyền sử dụng đất đó cho người khác khi không có nhu cầu hoặc điều kiện sử dụng đất. Đây là điểm đột phá lớn nhất của Luật đất đai năm 1993, tạo tiền đề cho việc hình thành và phát triển thị trường quyền sử dụng 9 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com đất, làm cho người sử dụng đất phát huy tối đa hiệu quả kinh tế mang lại từ đất. Từ đó, cùng với việc pháp luật thừa nhận đất đai có giá bằng việc Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, quyền sử dụng đất đất đã được xem như là một quyền tài sản, có thể trị giá được bằng tiền, nhờ đó mà người sử dụng đất có thể đưa quyền sử dụng đất của mình vào tham gia các giao dịch dân sự. Luật đất đai năm 1993 khẳng định người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng sử dụng đất và nay luật đất đai 2003 ghi nhận chính thức chuyển tặng cho quyền sử dụng đất tuy nhiên không thể đồng nhất quyền sở hữu đất đai với quyền sử dụng đất bởi chúng có sự khác nhau về cả nội dung, ý nghĩa cụ thể.
- Quyền sở hữu đất đai là quyền ban đầu (có trước), còn quyền sử dụng đất là quyền phái sinh (có sau) xuất hiện khi được nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất, cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất hay công nhận quyền sử dụng đất. - Quyền sở hữu đất đai là một loại quyền trọn vẹn, đầy đủ còn quyền sử dụng đất lại không trọn vẹn, đầy đủ. Bởi vì, thứ nhất, người sử dụng đất không có đầy đủ các quyền năng như Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu; thứ hai, không phải người nào cứ có quyền sử dụng đất hợp pháp là có đủ 9 quyền của người sử dụng đất theo qui định tại Điều 106 Luật đất đai năm 2003 gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn, thế chấp và bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất. Luật đất đai 2003 có sự phân biệt giữa các chủ thể sử dụng đất.
Chẳng hạn, chủ hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê mới có quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình khác (Điều 113) tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm chỉ có quyền bán, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê mà không được thực hiện các quyền chuyển nhượng, thế chấp, bảo 10 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thuê (Điều 111). Hoặc chỉ những người sử dụng đất theo hình thức giao đất trả tiền sử dụng đất và thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đấy đã được trả tiền cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất 5 năm mới được pháp luật cho hưởng đầy đủ 9 quyền năng nói trên. Như vậy, chế định quyền sử dụng đất được xem như là một hình thức thực hiện quyền sở hữu toàn dân về đất đai. Theo đó, Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu, có quyền định đoạt toàn bộ đất đai trên phạm vi toàn quốc và về mặt pháp lý, Nhà nước có đầy đủ ba quyền năng của chủ sở hữu theo luật định.
Tuy nhiên, Nhà nước lại không trực tiếp chiếm hữu, sử dụng đất đai mà thông qua quyền định đoạt tối cao của mình cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất bằng các hình thức giao đất, cho thuê đất, thừa nhận việc sử dụng đất ổn định hoặc công nhận quyền sử dụng đất được xác lập bởi các hành vi chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp. Tùy thuộc vào các hình thức khác nhau mà Nhà nước quy định cho họ được hưởng những quyền và thực hiện những nghĩa vụ khác nhau. Từ phân tích trên, chúng ta thấy, quyền sử dụng đất là một loại quyền đặc trưng của người sử dụng đất, nó được phái sinh từ quyền sở hữu toàn dân về đất đai. Đây là loại quyền phát sinh trên cơ sở kết hợp một cách đặc thù quyền tài sản của chủ sở hữu với yếu tố quyền lực nhà nước.