CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ CÁC NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN 1. Tổng quan về căn hộ chung cư 1. Khái niệm về căn hộ chung cư Theo điều 70 của Luật nhà ở năm 2005 (1). “Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân.
Nhà chung cư có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư. Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm: a) “Phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lôgia gắn liền với căn hộ đó”; b) “Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp luật”; c) “Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ, phần diện tích thuộc sở hữu riêng. Phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao gồm: a) “Phần diện tích nhà còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng quy định tại khoản 2 Điều này”; b) “Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư, gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe, hệ thống cấp điện, LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 8 nước, ga, thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hoả và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của căn hộ nào”; c) “Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó”. Khái niệm về căn hộ chung cư trung cấp và bình dân Theo thông tư 14/2008/TT-BXD Hướng dẫn về phân hạng nhà chung cư, thì căn hộ chung cư trung cấp và bình dân được định nghĩa như sau: “Nhà chung cư hạng 3 (chung cư trung cấp) là hạng có chất lượng sử dụng khá cao; đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ khá”; “Nhà chung cư hạng 4 (chung cư bình dân) là hạng có chất lượng sử dụng trung bình; đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc; hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt tiêu chuẩn, đủ điều kiện để đưa vào khai thác sử dụng.” Và theo cách phân loại của chuyên gia bất động sản theo thị trường hiện nay thì căn hộ chung cư trung cấp có giá từ 20 – 30 triệu đồng/m2 và bình dân có giá dưới 20 triệu đồng/m2.
Đặc điểm căn hộ chung cư Theo điều 239 của bộ Luật dân sự ban hành năm 1995 thì chung cư có đặc điểm: (1). “Phần diện tích, trang thiết bị dùng chung trong nhà chung cư thuộc sở hữu chung của tất cả chủ sở hữu các căn hộ trong nhà đó và không thể phân chia. “Chủ sở hữu các căn hộ trong nhà chung cư có quyền và nghĩa vụ ngang nhau trong việc quản lý, sử dụng phần diện tích và thiết bị chung.” LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail. “Trong trường hợp nhà chung cư bị tiêu huỷ, thì chủ sở hữu các căn hộ trong nhà chung cư có quyền sử dụng diện tích mặt đất của nhà chung cư theo quy định của pháp luật.
Phân loại căn hộ chung cư Theo thông tư 31/2016/TT-BXD Mục đích và yêu cầu của việc phân hạng, công nhận hạng nhà chung cư (1). “Nhà chung cư được phân thành nhiều hạng khác nhau để xác định giá trị của nhà chung cư khi thực hiện quản lý hoặc giao dịch trên thị trường. “Việc phân hạng và công nhận hạng được thực hiện đối với từng tòa nhà chung cư và phải đảm bảo các yêu cầu sau đây”: a) “Có đề nghị của tổ chức, cá nhân quy định tại Điều 4 của Thông tư”; b) “Nhà chung cư được xây dựng phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; theo đúng Giấy phép xây dựng được cấp (đối với trường hợp yêu cầu phải có Giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng)”; c) “Nhà chung cư phải đảm bảo tuân thủ quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư và các quy chuẩn kỹ thuật quốc gia khác có liên quan”; d) “Nhà chung cư đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng theo đúng quy định của pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng và pháp luật có liên quan, đã được bàn giao đưa vào sử dụng và không vi phạm các quy định của pháp luật tại thời điểm nộp hồ sơ đề nghị công nhận hạng”; đ) “Nhà chung cư phải không thuộc diện bị phá dỡ, không thuộc khu vực đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”. “Việc phân hạng nhà chung cư được xác định trên cơ sở 04 nhóm tiêu chí sau đây”: (1).
“Nhóm tiêu chí về quy hoạch – kiến trúc”. “Nhóm tiêu chí về hệ thống, thiết bị kỹ thuật”. “Nhóm tiêu chí về dịch vụ, hạ tầng xã hội”. “Nhóm tiêu chí về chất lượng, quản lý, vận hành”.
LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 10 Nhà chung cư được phân thành 03 hạng như sau: (1). “Hạng A: là nhà chung cư đáp ứng đầy đủ các yêu cầu để được phân hạng theo quy định tại Khoản 2 Điều 3 của Thông tư, đồng thời phải đạt tối thiểu 18 trên tổng số 20 tiêu chí theo hướng dẫn tại phụ lục số 01 ban hành kèm theo Thông tư. “Hạng B: là nhà chung cư đáp ứng đầy đủ các yêu cầu để được phân hạng theo quy định tại Khoản 2 Điều 3 của Thông tư, đồng thời phải đạt tối thiểu 18 trên tổng số 20 tiêu chí theo hướng dẫn tại phụ lục số 02 ban hành kèm theo Thông tư. “Hạng C: là nhà chung cư đáp ứng đầy đủ các yêu cầu để được phân hạng theo quy định tại Khoản 2 Điều 3 của Thông tư nhưng không đạt đủ tiêu chí để công nhận hạng A và hạng B theo quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều 6.
Lý thuyết hành vi người tiêu dùng 1. Khái niệm hành vi người tiêu dùng Theo Philip Kotler (2003) “hành vi tiêu dùng được hiểu là hành vi mà người tiêu dùng thể hiện việc tìm kiếm, lựa chọn, mua và sử dụng, đánh giá và vứt bỏ các sản phẩm dịch vụ mà người tiêu dùng mong muốn sẽ thỏa mãn nhu cầu của họ. Người làm kinh doanh nghiên cứu hành vi người tiêu dùng với mục đích nhận biết nhu cầu, sở thích, thói quen của họ. Cụ thể là xem người tiêu dùng muốn mua gì, sao họ lại mua sản phẩm, dịch vụ đó, tại sao họ mua nhãn hiệu đó, họ mua như thế nào, mua ở đâu, khi nào mua và mức độ mua ra sao để xây dựng chiến lược marketing thúc đẩy người tiêu dùng lựa chọn sản phẩm, dịch vụ của mình.
Nghiên cứu hành vi người tiêu dùng hiện nay còn đi xa hơn các khía cạnh nói trên. Đó là người tiêu dùng được các nhà kinh doanh tìm hiểu xem họ có nhận thức được các lợi ích của sản phẩm, dịch vụ họ đã mua hay không và cảm nhận, đánh giá như thế nào sau khi sử dụng sản phẩm, dịch vụ. Vì điều này sẽ tác động đến những lần mua hàng sau đó của người tiêu dùng và tác động đến việc thông tin về sản phẩm của họ đến những người tiêu dùng khác.” LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail. Quá trình ra quyết định mua của người tiêu dùng Quy trình 5 bước trong quá trình mua hàng của người tiêu dùng của Philip Kotler Đánh giá Hành vi Nhận thức Tìm kiếm Ra quyết các sau khi nhu cầu thông tin định mua phương án mua Hình 1.
1 Quá trình quyết định mua của người tiêu dùng (nguồn: Philip Kotler, 2003) Nhận thức nhu cầu: là cảm giác của người tiêu dùng khi có sự khác biệt giữa trạng thái thực tế với trạng thái họ mong muốn, nhu cầu xuất phát từ những vấn đề nảy sinh trong cuộc sống, có thể phát sinh do có kích thích bên trong hay bên ngoài của chủ thể, nhu cầu có thể là các nhu cầu cơ bản như được sống, ăn mặc, ngủ nghỉ, … đến những như cầu cao hơn như được an toàn, được yêu, thể hiện bản thân, được tôn trọng (Maslow,1943). Tìm kiếm thông tin: khi nhận thức được nhu cầu, tìm kiếm thông tin sẽ là bước tiếp theo của quá trình quyết định mua. Người tiêu dùng sẽ bắt đầu tìm kiếm thông tin liên quan về sản phẩm hoặc dịch vụ có thể đáp ứng được nhu cầu của mình. Thông tin được tìm kiếm qua các nguồn như: nguồn thông tin cá nhân, mạng xã hội, thông tin đại chúng, quảng cáo hoặc qua Internet …Nghiên cứu thật kỹ bước này sẽ giúp các doanh nghiệp nắm bắt được nhu cầu cụ thể của khách hàng từ đó phản ứng kịp thời và cung cấp đầy đủ để người tiêu dùng tiếp cận thuận lợi nhất.
Đánh giá phương án: bước này là bước mà người tiêu dùng đưa ra các nhận định đánh giá các giải pháp để thỏa mãn nhu cầu. Khi lựa chọn sản phẩm để mua và tiêu dùng, người tiêu dùng có xu hướng muốn thỏa mãn ở mức độ cao nhất nhu cầu của minh. Trong giai đoạn đánh giá, người tiêu dùng sắp xếp các LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 12 nhãn hiệu trong nhóm nhãn hiệu đưa vào để lựa chọn theo cấp bậc và từ đó bắt đầu hình thành ý tưởng mua nhãn hiệu được đánh giá cao nhất. Dự đoán được cách thức đánh giá của người tiêu dùng giúp doanh nghiệp chủ động hơn, đưa ra sản phẩm đáp ứng được các điều kiện mà khách hàng mong đợi.
Ra quyết định mua: sau khi đánh giá xong các phương án, người tiêu dùng đã có một bộ nhãn hiệu được sắp xếp theo thứ tự trong quyết định mua. Bình thường, người tiêu dùng sẽ chọn mua ở nhãn hiệu được ưu tiên nhất, tuy nhiên từ quyết định đến quyết định mua còn chịu sự chi phối của rất nhiều yếu tố khác kìm hãm như: ý kiến của gia đình, bạn bè, đồng nghiệp, dư luận, hoàn cảnh, thiếu hụt sản phẩm, mức giá thay đổi… Nghiên cứu ở bước này giúp các doanh nghiệp tháo gỡ được sự ảnh hưởng của các yếu tố kìm hãm giúp tạo điều kiện cho quyết định mua trở nên suôn sẻ.