MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài Quận 2 được thành lập từ 5 xã vùng nông thôn thuộc huyện Thủ Đức theo Nghị định số 03/NĐ-CP ngày 01 tháng 4 năm 1997 của Chính phủ và có vị trí nằm ở phía Đông Bắc của Thành phố Hồ Chí Minh với tổng diện tích tự nhiên 5.018,06ha được bao bọc phần lớn bởi sông Sài Gòn và Đồng Nai, cách trung tâm Thành phố 300 mét hướng qua sông Sài Gòn. Với định hướng trở thành một đô thị trung tâm mới, hiện đại; là đầu mối giao thông về đường bộ, đường sắt nội đô, đường thủy của Thành phố Hồ Chí Minh, Quận 2 đòi hỏi phải có tốc độ phát triển đô thị hóa cao, nhất là tập trung xây dựng các hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội như: đường, trường học, bệnh viện và trung tâm hành chính. Trải qua hơn 20 năm xây dựng và phát triển, các mặt kinh tế - xã hội của Quận 2 đã có những bước tiến rõ rệt từ vùng đất nông nghiệp của huyện Thủ Đức trước đây, đến nay đang từng bước thay da đổi thịt thành vùng đô thị mới với nhiều khu dân cư hiện đại, nhiều công trình, dự án mang tầm cỡ quốc gia và khu vực như dự án đầu tư xây dựng Khu đô thị mới Thủ Thiêm, dự án đoạn tuyến kết nối Đại lộ Đông Tây với đường cao tốc Thành phố Hồ Chí Minh - Long Thành - Dầu Dây, dự án khu công nghiệp Cát Lái, cầu Phú Mỹ… Để thực hiện nhiệm vụ phát triển đô thị theo quy hoạch, Quận 2 đã và đang phối hợp với các ngành chức năng triển khai công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất để thực hiện dự án theo các quyết định thu hồi, giao đất của Chính Phủ và Ủy ban nhân dân Thành phố cho 159 dự án với diện tích bị ảnh hưởng khoảng 3.000 ha (chiếm khoảng 60% diện tích đất tự nhiên toàn quận), bao gồm các dự án phát triển khu dân cư mới, dự án phát triển khu công nghiệp, cảng, trung tâm thương mại, các công trình phúc lợi công cộng, hạ tầng giao thông đô thị.
1 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com Tuy nhiên, quá trình bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất để thực hiện các dự án đặc biệt là các dự án phát triển khu dân cư mới thường kéo dài nhiều năm và phát sinh mâu thuẫn giữa người dân bị thu hồi đất với chủ đầu tư dự án và chính quyền địa phương (trong vai trò người đi thu hồi đất). Mặt khác, các chính sách liên quan đến công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất qua các thời kỳ có nhiều thay đổi, thiếu tính ổn định, chưa đồng bộ, có những quy định chưa sát thực tế, thiếu cụ thể gây ảnh hưởng đến việc thực hiện dự án của chủ đầu tư, đời sống của người dân thậm chí dẫn đến những khiếu kiện tập thể đông người, đã trở thành vấn đề xã hội phức tạp làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến tình hình an ninh trật tự, mất ổn định xã hội. Xuất phát từ thực tiễn trên, tôi chọn đề tài: “Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp trong thu hồi đất tại một số dự án khu dân cư trên địa bàn Quận 2, Thành phố Hồ Chí Minh” nhằm xác định và đề xuất một số giải pháp giải quyết nguyên nhân gây ảnh hưởng tiêu cực, làm chậm trễ tiến độ thực hiện dự án phát triển khu dân cư mới tại nơi tôi công tác. Mục tiêu nghiên cứu Trên cơ sở đánh giá thực trạng những vướng mắc trong thu hồi đất thực hiện một số dự án đầu tư đặc biệt là công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư nhằm đề xuất các biện pháp thiết thực, khả thi, hiệu quả góp phần xây dựng đô thị Quận 2 theo quy hoạch.
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu Đối tƣợng nghiên cứu Các cơ chế, chính sách, đối tượng liên quan đến công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất để thực hiện dự án. Phạm vi nghiên cứu Không gian: Địa bàn Quận 2 Thành phố Hồ Chí Minh. Thời gian: Từ khi thành lập quận vào năm 1997 đến nay. 2 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com Nội dung: Một số dự án phát triển khu dân cư mới, đi sâu, đánh giá 03 dự án trọng điểm có quy mô lớn bao gồm: - Dự án Khu đô thị An Phú - An Khánh (131ha); - Dự án Khu đô thị phát triển An Phú (87ha); - Dự án Khu dân cư Thạnh Mỹ Lợi (174ha).
Ý nghĩa của đề tài Ý nghĩa khoa học: Báo cáo luận văn có thể trở thành tài liệu tham khảo cho các nghiên cứu có liên quan. Ý nghĩa thực tiễn: Những kết quả khoa học thu được thông qua thực hiện đề tài thông qua việc xác định và thực hiện các giải pháp giải quyết những nguyên nhân gây chậm trễ tiến độ công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất đối với các dự án phát triển khu dân cư mới, báo cáo luận văn sẽ giúp cho các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cũng như các cá nhân, đơn vị có liên quan sớm đưa quy hoạch vào triển khai thực hiện trong đời sống thực tiễn, giải quyết dứt điểm tình trạng “quy hoạch treo” và dung hòa được lợi ích giữa Nhà nước, chủ đầu tư và người bị thu hồi đất, góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của địa phương. 3 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com Chƣơng 1 TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1. Tổng quan về quyền sử dụng đất và vấn đề thu hồi đất 1.
Quyền sử dụng đất theo luật định Hiến pháp năm 1946 và Hiến pháp năm 1959 của nước ta thừa nhận sự tồn tại của nhiều hình thức sở hữu khác nhau về đất đai (sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể và sở hữu tư nhân). Theo đó, Điều 31 Luật Cải cách ruộng đất năm 1953 cũng quy định: “Người được chia ruộng đất có quyền sở hữu ruộng đất đó. Chính quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho người được chia. Mọi khế ước cũ đều huỷ bỏ.
Người được chia có quyền chia gia tài, cầm, bán, cho. ruộng đất được chia” (Quốc hội, 1953). Tuy nhiên, kể từ khi Hiến pháp năm 1980 có hiệu lực thì theo Điều 19 thì “đất đai, rừng núi, sông hồ, hầm mỏ, tài nguyên thiên nhiên trong lòng đất, ở vùng biển và thềm lục địa. đều thuộc sở hữu toàn dân” và theo Điều 20 thì “những tập thể và cá nhân đang sử dụng đất đai được tiếp tục sử dụng và hưởng kết quả lao động của mình theo quy định của pháp luật” (Quốc hội, 1980).
Chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai tiếp tục được khẳng định tại Hiến pháp năm 1992 (Điều 17) và Hiến pháp năm 2013 (Điều 53). Trên tinh thần đó, Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993 (sửa đổi, bổ sung năm 2001), Luật Đất đai năm 2003 và Luật Đất đai năm 2013 đã cụ thể hóa chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai, trong đó đặc biệt là quy định về quyền của Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu về đất đai, ví dụ như: theo Điều 1, LĐĐ năm 2003 thì “Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai” (Quốc hội, 2003) hoặc theo Điều 4, LĐĐ năm 2013 thì “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này” (Tổng cục quản lý đất đai, 2014). Các quy định của pháp luật đất đai cho thấy, chỉ khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, 4 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com công nhận quyền sử dụng đất thì tổ chức, hộ gia đình, cá nhân mới được thực hiện quyền của người sử dụng đất.
Mặc dù là chủ thể trực tiếp khai thác, sử dụng đất đai, nhưng người sử dụng đất không phải là chủ sở hữu đất đai và khi thực hiện các quyền của mình (ví dụ: Chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê. quyền sử dụng đất) thì phải được sự đồng ý (chấp thuận) của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền với các điều kiện đã được pháp luật đất đai quy định. Nếu nhìn ở góc độ quyền sử dụng đất của Nhà nước và quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cũng cho thấy sự khác biệt rất rõ, đó là: (i) Quyền sử dụng đất đai của Nhà nước phát sinh dựa trên cơ sở Nhà nước là đại diện chủ sở hữu đất đai nên quyền sử dụng đất này là vĩnh viễn, trọn v n và không bị ai hạn chế, còn quyền sử dụng đất của người sử dụng xuất hiện khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất. và phụ thuộc vào ý chí của Nhà nước.
Vì vậy, quyền sử dụng đất của họ bị Nhà nước hạn chế bởi diện tích, thời hạn và mục đích sử dụng. (ii) Nếu như quyền sử dụng đất của Nhà nước mang tính gián tiếp và trừu tượng thì ngược lại, quyền sử dụng đất của người sử dụng lại mang tính chất trực tiếp và cụ thể. Tuy không đồng nhất nội hàm của khái niệm quyền sở hữu đất và quyền sử dụng đất, nhưng trong số 05 quyền của người sử dụng đất tại LĐĐ năm 1993, sau đó mở rộng đến 10 quyền tại LĐĐ năm 2003 và 08 quyền tại LĐĐ năm 2013 có nhiều quyền mang tính chất định đoạt tài sản (giống như chủ sở hữu), nghĩa là việc thực hiện quyền dẫn đến thay đổi người sử dụng đất với tư cách là chủ thể trực tiếp quản lý, khai thác thửa đất, đó là quyền trao đổi, tặng cho, chuyển nhượng, góp vốn, thừa kế bằng quyền sử dụng đất. Thông qua mối quan hệ giữa Nhà nước với các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất, đặc biệt là từ cách thức xử lý của pháp luật khi quy định về các quyền của người không phải là chủ sở hữu đối với tài sản, trong đó có quyền sử dụng đất và phương thức bảo vệ các quyền đối với tài sản của người không phải là chủ sở 5 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.