Nghiên Cứu Giải Pháp Tạo Quỹ Đất Xây Dựng Cơ Sở Hạ Tầng và Chỉnh Trang Đô Thị tại Thành Phố Nam Định

Luận văn thạc sĩ nghiên cứu nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp tạo quỹ đất xây dựng cơ sở hạ tầng và chỉnh trang đô thị, đánh giá hiện trạng, phân tích vấn đề, đề xuất

• Tác giả: Phạm Thanh Tùng
• Người hướng dẫn: PGS. Nguyễn Thanh Trà
• Trường học: Học viện Nông nghiệp Việt Nam
• Chuyên ngành: Quản lý đất đai
• Đề tài: Giải Pháp Tạo Quỹ Đất Xây Dựng Cơ Sở Hạ Tầng và Chỉnh Trang Đô Thị tại Nam Định
• Loại tài liệu: luận văn
• Năm xuất bản: 2018
• Địa điểm: Nam Định

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• LỜI CẢM ƠN
• MỤC LỤC
• DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
• DANH MỤC BẢNG
• DANH MỤC HÌNH
• TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
• 1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
• 2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
• 3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
• 4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
• 5. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
• 5.1. MỘT SỐ LÝ LUẬN VỀ TẠO QUỸ ĐẤT
• 5.2. Một số khái niệm liên quan đến tạo quỹ đất
• 5.3. Đất đai và quỹ đất đai

Tóm tắt

I. Tổng Quan Về Giải Pháp Tạo Quỹ Đất Nam Định Hiện Nay

Việc tạo quỹ đất đô thị là một vấn đề cấp thiết, đặc biệt tại các tỉnh thành đang phát triển như Nam Định. Quỹ đất không chỉ là nguồn lực quan trọng cho ngân sách mà còn phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế, xây dựng cơ sở hạ tầng và chỉnh trang đô thị. Tuy nhiên, vai trò của việc khai thác quỹ đất khác nhau tùy thuộc vào điều kiện kinh tế - xã hội và pháp luật của mỗi quốc gia. Ở Việt Nam, trước Luật Đất đai năm 2003, Nhà nước chỉ quy định một hình thức tạo quỹ đất là Nhà nước thu hồi đất. Từ sau Luật Đất đai năm 2003, Nhà nước đã bổ sung hình thức tạo quỹ đất theo cơ chế thỏa thuận. Luật Đất đai năm 2013 quy định cụ thể hơn về các trường hợp Nhà nước thực hiện thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng và thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai. Đối với các dự án, công trình sản xuất, kinh doanh có sử dụng đất thì chủ đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

1.1. Khái Niệm Quỹ Đất và Vai Trò Trong Phát Triển Đô Thị

Quỹ đất đai là toàn bộ diện tích đất đai của đất nước, được Nhà nước phân bổ, sử dụng vào các mục đích khác nhau như nông nghiệp, phi nông nghiệp,... Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó như: khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, địa hình, mặt nước, các lớp trầm tích cùng với nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất, tập đoàn động thực vât, trạng thái định cư của con người, những kết quả của con người để lại. Đất đai là một loại tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, bao gồm cả lục địa và mặt nước trên bề mặt Trái Đất. Đất đai là tài sản bởi vì có đầy đủ thuộc tính của một loại tài sản như: có giá trị sử dụng, con người có khả năng chiếm hữu và sử dụng, là đối tượng trao đổi mua bán.

1.2. Lịch Sử Hình Thành và Phát Triển Chính Sách Đất Đai

Quỹ đất đầu tiên ở châu Âu được tạo ra bởi đất đất nông nghiệp thuộc sở hữu của Nhà nước. Sau đó, quỹ được mở rộng bằng cách mua đất từ chủ tư nhân. Trên thực tế, có hai mô hình tạo quỹ đất gồm: mô hình thay đổi quyền sở hữu và và mô hình không thay đổi quyền sở hữu. Ở Việt Nam, trước Luật Đất đai năm 2003, Nhà nước chỉ quy định một hình thức tạo quỹ đất là Nhà nước thu hồi đất. Tuy nhiên, từ sau Luật Đất đai năm 2003, Nhà nước đã bổ sung hình thức tạo quỹ đất theo cơ chế thỏa thuận (Ngân hàng Thế giới, 2011-2012; Quốc hội, 2003, 2013).

II. Thách Thức Trong Tạo Quỹ Đất Cho Hạ Tầng Nam Định

Công tác tạo quỹ đất đóng vai trò quan trọng trong việc góp phần hoàn thành các chỉ tiêu phát triển kinh tế - xã hội của địa phương theo hướng hiệu quả, bền vững. Tuy nhiên, thực tế công tác này hiện còn nhiều khó khăn, vướng mắc. Chính sách bồi thường giữa các dự án thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất và dự án không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đã phát sinh nhiều bất cập. Thành phố Nam Định là trung tâm của tỉnh Nam Định. Theo quy hoạch sử dụng đất của thành phố đến năm 2020, quỹ đất phát triển cơ sở hạ tầng của thành phố là 1.300,93 ha, tăng 368,1 ha so với năm 2010. Do vậy, Thành phố cần phải có quỹ đất dự phòng để cung ứng và tham gia vào thị trường, bình ổn thị trường bất động sản, vừa hạn chế những cơn sốt đột biến về đất đai, vừa chống đầu cơ đất đai một cách hiệu quả.

2.1. Bất Cập Trong Chính Sách Đền Bù Giải Phóng Mặt Bằng

Thực tế công tác tạo quỹ đất hiện còn nhiều khó khăn, vướng mắc. Chính sách bồi thường giữa các dự án thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất và dự án không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đã phát sinh nhiều bất cập. Điều này dẫn đến khiếu kiện, khiếu nại kéo dài, ảnh hưởng đến tiến độ dự án và gây bức xúc trong dư luận.

2.2. Khó Khăn Về Nguồn Vốn Cho Phát Triển Quỹ Đất

Việc thiếu hụt nguồn vốn đầu tư cho phát triển quỹ đất là một thách thức lớn. Nguồn vốn từ ngân sách nhà nước còn hạn chế, trong khi việc huy động vốn từ các nguồn khác như xã hội hóa, vay vốn ngân hàng gặp nhiều khó khăn do thủ tục phức tạp và rủi ro cao.

2.3. Quy Trình Thủ Tục Hành Chính Rườm Rà Kéo Dài

Các quy trình, thủ tục hành chính liên quan đến thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng còn rườm rà, phức tạp, gây mất thời gian và chi phí cho cả nhà nước, doanh nghiệp và người dân. Điều này làm chậm tiến độ các dự án và ảnh hưởng đến hiệu quả sử dụng đất.

III. Cách Tạo Quỹ Đất Hiệu Quả Cho Chỉnh Trang Đô Thị Nam Định

Để giải quyết bài toán về quỹ đất, cần có những giải pháp đồng bộ và hiệu quả. Các giải pháp này cần tập trung vào việc hoàn thiện cơ chế chính sách, tăng cường nguồn lực tài chính, nâng cao năng lực quản lý và điều hành, đồng thời đảm bảo hài hòa lợi ích của nhà nước, doanh nghiệp và người dân. Mặc dù công tác tạo quỹ đất xây dựng cơ sở hạ tầng và chỉnh trang đô thị đã đạt được kết quả nhất định, song vẫn gặp những khó khăn, bất cập cần được nghiên cứu để làm cơ sở đề xuất giải pháp khắc phục nên thực hiện đề tài “Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp tạo quỹ đất xây dựng cơ sở hạ tầng và chỉnh trang đô thị trên địa bàn thành phố Nam Định, tỉnh Nam Định” là cần thiết nhằm hoàn thiện hơn công tác tạo quỹ đất phát triển cơ sở hạ tầng và chỉnh trang đô thị trên địa bàn thành phố Nam Định trong thời gian tới.

3.1. Hoàn Thiện Cơ Chế Chính Sách Đất Đai

Cần rà soát, sửa đổi, bổ sung các quy định của pháp luật về đất đai, đặc biệt là các quy định liên quan đến thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, đảm bảo tính minh bạch, công bằng và phù hợp với thực tiễn. Cần có cơ chế khuyến khích người dân tự nguyện tham gia vào quá trình giải phóng mặt bằng.

3.2. Đa Dạng Hóa Nguồn Vốn Đầu Tư Cơ Sở Hạ Tầng

Ngoài nguồn vốn từ ngân sách nhà nước, cần đẩy mạnh xã hội hóa, thu hút vốn đầu tư từ các thành phần kinh tế khác, đặc biệt là các nhà đầu tư chiến lược. Cần có cơ chế ưu đãi, hỗ trợ cho các dự án đầu tư vào cơ sở hạ tầng và chỉnh trang đô thị.

3.3. Nâng Cao Năng Lực Quản Lý Đất Đai Nam Định

Cần tăng cường đào tạo, bồi dưỡng nâng cao trình độ chuyên môn, nghiệp vụ cho đội ngũ cán bộ quản lý đất đai các cấp. Cần ứng dụng công nghệ thông tin vào công tác quản lý đất đai, xây dựng hệ thống thông tin đất đai đồng bộ, hiện đại.

IV. Giải Pháp Quy Hoạch Sử Dụng Đất Nam Định Đến 2030

Thành phố Nam Định là trung tâm của tỉnh Nam Định. Theo quy hoạch sử dụng đất của thành phố đến năm 2020, quỹ đất phát triển cơ sở hạ tầng của thành phố là 1.300,93 ha, tăng 368,1 ha so với năm 2010. Do vậy, Thành phố cần phải có quỹ đất dự phòng để cung ứng và tham gia vào thị trường, bình ổn thị trường bất động sản, vừa hạn chế những cơn sốt đột biến về đất đai, vừa chống đầu cơ đất đai một cách hiệu quả. Mặc dù công tác tạo quỹ đất xây dựng cơ sở hạ tầng và chỉnh trang đô thị đã đạt được kết quả nhất định, song vẫn gặp những khó khăn, bất cập cần được nghiên cứu để làm cơ sở đề xuất giải pháp khắc phục.

4.1. Rà Soát và Điều Chỉnh Quy Hoạch Sử Dụng Đất

Cần rà soát, đánh giá lại quy hoạch sử dụng đất hiện có, điều chỉnh cho phù hợp với tình hình phát triển kinh tế - xã hội của địa phương. Cần xác định rõ các khu vực ưu tiên phát triển, các khu vực cần bảo tồn, các khu vực có tiềm năng phát triển.

4.2. Tăng Cường Kiểm Tra Giám Sát Quản Lý Đất Đai

Cần tăng cường công tác kiểm tra, giám sát việc thực hiện quy hoạch sử dụng đất, xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm pháp luật về đất đai. Cần có cơ chế giám sát chặt chẽ việc sử dụng đất sau khi thu hồi, đảm bảo sử dụng đúng mục đích, hiệu quả.

4.3. Phát Triển Hạ Tầng Kỹ Thuật Nam Định Đồng Bộ

Cần đầu tư phát triển hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, hiện đại, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội của địa phương. Cần ưu tiên đầu tư vào các công trình giao thông, cấp thoát nước, xử lý chất thải, năng lượng.

V. Ứng Dụng Thực Tiễn Dự Án Cơ Sở Hạ Tầng Nam Định

Việc triển khai các dự án cơ sở hạ tầng tại Nam Định là minh chứng rõ nét cho hiệu quả của công tác tạo quỹ đất. Các dự án này không chỉ góp phần cải thiện hạ tầng giao thông, nâng cao chất lượng cuộc sống người dân mà còn tạo động lực cho phát triển kinh tế - xã hội của địa phương. Thành phố Nam Định đã tạo quỹ đất cho 57 dự án xây dựng cơ sở hạ tầng và chỉnh trang đô thị với tổng diện tích là 125,60 ha, trung bình mỗi năm tạo quỹ đất cho khoảng 9 dự án.

5.1. Đánh Giá Hiệu Quả Các Dự Án Hạ Tầng Giao Thông

Cần đánh giá khách quan, toàn diện hiệu quả kinh tế - xã hội của các dự án hạ tầng giao thông đã triển khai. Cần xác định những bài học kinh nghiệm để áp dụng cho các dự án tiếp theo.

5.2. Bài Học Kinh Nghiệm Từ Khu Đô Thị Mới Nam Định

Việc phát triển các khu đô thị mới cần tuân thủ quy hoạch, đảm bảo đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội. Cần chú trọng đến việc tạo không gian xanh, không gian công cộng, nâng cao chất lượng sống cho cư dân.

5.3. Giải Pháp Cho Tái Định Cư Bền Vững

Công tác tái định cư cần được thực hiện một cách công khai, minh bạch, đảm bảo quyền lợi của người dân bị thu hồi đất. Cần có chính sách hỗ trợ người dân ổn định cuộc sống, tạo việc làm, nâng cao thu nhập.

VI. Tương Lai Của Phát Triển Quỹ Đất Tại Thành Phố Nam Định

Với những giải pháp đồng bộ và hiệu quả, công tác tạo quỹ đất tại thành phố Nam Định hứa hẹn sẽ có những bước tiến vượt bậc trong tương lai. Điều này sẽ góp phần quan trọng vào việc thực hiện thành công các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của địa phương, xây dựng thành phố Nam Định ngày càng văn minh, hiện đại. Để khắc phục những hạn chế trong công tác tạo quỹ đất tại thành phố Nam Định, cần thực hiện đồng bộ các nhóm giải pháp như: giải pháp tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; giải pháp về vốn cho tạo quỹ đất; giải pháp quản lý, cập nhật hồ sơ địa chính.

6.1. Phát Triển Bền Vững Nam Định Gắn Với Quản Lý Đất Đai

Cần gắn kết chặt chẽ giữa phát triển bền vững và quản lý đất đai. Cần sử dụng đất một cách tiết kiệm, hiệu quả, bảo vệ môi trường, đảm bảo hài hòa lợi ích của các bên liên quan.

6.2. Ứng Dụng Công Nghệ Trong Quản Lý Đất Đai Nam Định

Cần đẩy mạnh ứng dụng công nghệ thông tin, công nghệ số vào công tác quản lý đất đai, xây dựng hệ thống thông tin đất đai đồng bộ, hiện đại, đáp ứng yêu cầu quản lý và khai thác hiệu quả nguồn tài nguyên đất.

6.3. Nâng Cao Nhận Thức Về Chính Sách Đất Đai

Cần tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai, nâng cao nhận thức của người dân về quyền và nghĩa vụ của mình trong việc sử dụng đất. Cần tạo điều kiện để người dân tham gia vào quá trình xây dựng và thực hiện chính sách đất đai.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Thành phố Nam Định là trung tâm kinh tế, văn hóa và chính trị của tỉnh Nam Định với tổng diện tích tự nhiên đạt 4.641,42 ha và quy mô dân số năm 2016 là 252.008 người, mật độ dân số tập trung cao lên tới 5.422 người/km². Đứng trước yêu cầu hiện đại hóa đô thị loại I, nhu cầu sử dụng đất cho các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và chỉnh trang các khu dân cư cũ trở nên vô cùng cấp thiết. Theo quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020, chỉ tiêu quỹ đất phát triển cơ sở hạ tầng của thành phố được xác định là 1.300,93 ha, tăng thêm 368,10 ha so với năm 2010.

Vấn đề cốt lõi đặt ra là làm thế nào để tạo lập quỹ đất sạch kịp thời, hiệu quả, vừa đáp ứng tiến độ thu hút đầu tư, vừa bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người dân bị thu hồi đất và giữ vững trật tự xã hội. Mục tiêu nghiên cứu của luận văn tập trung đánh giá toàn diện thực trạng công tác tạo quỹ đất xây dựng cơ sở hạ tầng và chỉnh trang đô thị tại thành phố Nam Định giai đoạn 2011 - 2016, phân tích các nhân tố ảnh hưởng trực tiếp đến quy trình bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và giải phóng mặt bằng, từ đó đề xuất hệ thống giải pháp đồng bộ có tính khả thi cao.

Ý nghĩa của nghiên cứu được thể hiện rõ nét qua việc cung cấp bức tranh thực tế về 57 dự án đã triển khai với quy mô thu hồi 125,60 ha đất, đồng thời chỉ ra các điểm nghẽn về thể chế, nguồn vốn và cơ sở dữ liệu địa chính. Kết quả nghiên cứu đóng vai trò là luận cứ khoa học và thực tiễn giúp chính quyền địa phương hoàn thiện chính sách, tối ưu hóa công tác quản lý tài nguyên đất đai và thúc đẩy quá trình đô thị hóa bền vững.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu được xây dựng dựa trên nền tảng lý thuyết kinh tế đất đai, lý thuyết địa tô đô thị và các mô hình quản lý đất đai hiện đại. Về phương diện tổ chức thực hiện, đề tài tiếp cận hai mô hình tạo quỹ đất phổ biến trên thế giới: mô hình có chuyển dịch quyền sở hữu thông qua cơ chế Nhà nước thu hồi đất bắt buộc và mô hình không chuyển dịch quyền sở hữu thông qua cơ chế thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nghiên cứu cũng kế thừa các bài học kinh nghiệm quốc tế như mô hình Tổng công ty Đất đai và Nhà ở Hàn Quốc với cơ chế đa dạng hóa nguồn vốn khi đất tư nhân chiếm 70%, cùng hệ thống định giá bồi thường độc lập và chi trả qua ngân hàng tại Bulgaria.

Khung lý thuyết của luận văn vận dụng các khái niệm nền tảng trong khoa học quản lý đất đai:

• Quỹ đất đai: Toàn bộ diện tích đất tự nhiên thuộc phạm vi địa giới hành chính được Nhà nước phân bổ cho các mục đích nông nghiệp, phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng.
• Tạo quỹ đất: Hoạt động quy tụ, giải phóng mặt bằng, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và đầu tư hạ tầng nhằm đưa đất vào trạng thái sẵn sàng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội.
• Tổ chức phát triển quỹ đất: Đơn vị sự nghiệp công lập có chức năng tạo lập, phát triển, quản lý và khai thác quỹ đất sạch, tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật. Theo thống kê của Bộ Tài nguyên và Môi trường, cả nước đã có 62/63 tỉnh thành và 337/696 đơn vị cấp huyện thành lập tổ chức này.
• Cơ sở hạ tầng và chỉnh trang đô thị: Tổ hợp công trình kỹ thuật giao thông, năng lượng, cấp thoát nước và công trình xã hội y tế, giáo dục, không gian công cộng phục vụ nâng cao chất lượng sống dân cư.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu kết hợp chặt chẽ giữa nguồn dữ liệu thứ cấp và dữ liệu sơ cấp thực chứng:

• Thu thập dữ liệu thứ cấp: Tiếp cận số liệu niên giám thống kê, báo cáo kiểm kê đất đai giai đoạn 2011 - 2016 từ Chi cục Thống kê, Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Nam Định, hồ sơ quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Nam Định.
• Thu thập dữ liệu sơ cấp: Tiến hành điều tra khảo sát thực tế trong tháng 6 và tháng 7 năm 2017. Cỡ mẫu điều tra người dân gồm 97 hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi, được lựa chọn theo phương pháp chọn mẫu ngẫu nhiên xác suất từ tổng số 3.534 hộ bị ảnh hưởng bởi 57 dự án trên địa bàn 14 phường và 4 xã với sai số cho phép là 10%. Cỡ mẫu cán bộ gồm 48 cán bộ, công chức, viên chức liên quan trực tiếp đến công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng, bao gồm 2 cán bộ Sở Tài nguyên và Môi trường, 3 cán bộ Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố, 3 cán bộ Trung tâm Phát triển quỹ đất, 3 cán bộ Ban Quản lý Đầu tư và Xây dựng, 1 lãnh đạo UBND thành phố, 18 lãnh đạo UBND xã, phường và 18 công chức địa chính cơ sở.
• Phương pháp phân tích và xử lý số liệu: Sử dụng phần mềm thống kê chuyên dụng để tổng hợp bảng biểu, phân tích tần số, tỷ lệ phần trăm và so sánh định lượng. Lý do lựa chọn phương pháp này nhằm đối chiếu khách quan giữa quy định pháp luật hiện hành với kết quả thực tế, đồng thời đánh giá mức độ hài lòng của các bên liên quan. Toàn bộ quá trình nghiên cứu được triển khai thực hiện từ tháng 4/2016 đến tháng 10/2017.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Thứ nhất, cơ cấu sử dụng đất của thành phố Nam Định năm 2016 có sự chuyển biến mạnh theo hướng đô thị hóa. Diện tích đất nông nghiệp đạt 1.580,81 ha (chiếm 34,06% diện tích tự nhiên), đất phi nông nghiệp đạt 3.053,02 ha (chiếm 65,78%) và đất chưa sử dụng chỉ còn 7,59 ha (chiếm 0,16%). Tỷ trọng đất phi nông nghiệp tăng liên tục phản ánh nhu cầu mở rộng không gian xây dựng hạ tầng là rất lớn.

Thứ hai, kết quả tạo quỹ đất giai đoạn 2011 - 2016 ghi nhận việc triển khai 57 dự án hạ tầng kỹ thuật và chỉnh trang đô thị với tổng diện tích tạo lập được là 125,60 ha, trung bình mỗi năm thực hiện thành công khoảng 9 dự án. Tiến độ tạo quỹ đất có sự dao động mạnh theo từng năm: năm 2011 đạt quy mô lớn nhất với 16 dự án, diện tích thu hồi lên tới 85,15 ha; trong khi năm 2014 chỉ hoàn thành 2 dự án với quy mô vỏn vẹn 0,17 ha do khó khăn về nguồn vốn và cơ chế điều chỉnh giá đất.

Thứ ba, công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư bộc lộ nhiều điểm nghẽn hành chính và cơ chế. Việc thành phố giao cho Ban Quản lý Đầu tư và Xây dựng thành phố Nam Định thực hiện công tác bồi thường giải phóng mặt bằng là chưa đúng theo quy định của Luật Đất đai 2013 (vốn quy định giao cho Trung tâm Phát triển quỹ đất hoặc Hội đồng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cấp huyện). Việc xác định nguồn gốc đất và đối tượng được bồi thường của 3.534 hộ dân còn chậm do hồ sơ địa chính chưa được số hóa và cập nhật thường xuyên.

Thảo luận kết quả

Quá trình phân tích số liệu cho thấy nguyên nhân sâu xa của các tồn tại xuất phát từ cả yếu tố chủ quan lẫn khách quan. Về mặt kinh tế - xã hội, lực lượng lao động phi nông nghiệp của thành phố tăng từ 93,12% năm 2011 lên 95,08% năm 2016, song tỷ lệ thất nghiệp cũng tăng từ 3,41% lên 4,61%. Điều này chứng minh công tác hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề và tạo việc làm cho nông dân sau khi bị thu hồi đất nông nghiệp chưa đạt hiệu quả đồng bộ, gây tâm lý lo lắng và cản trở tiến độ bàn giao mặt bằng.

Về phương diện tài chính, nguồn vốn ứng từ Quỹ phát triển đất và ngân sách địa phương luôn trong tình trạng thiếu hụt, chậm tiến độ so với kế hoạch phê duyệt. Khi so sánh với kinh nghiệm quản trị quỹ đất tại Hàn Quốc và các nước phát triển, việc Nam Định thiếu một đơn vị chuyên trách vận hành độc lập theo cơ chế thị trường đã làm phân tán nguồn lực. Để làm rõ mối quan hệ giữa biến động nguồn vốn và tiến độ bàn giao mặt bằng của 57 dự án, các dữ liệu nghiên cứu có thể được trực quan hóa qua biểu đồ cột thể hiện diện tích đất sạch tạo lập qua từng năm kết hợp biểu đồ tròn phân tích cơ cấu khiếu nại của 97 hộ dân, qua đó phản ánh sinh động các nút thắt trong công tác giải tỏa mặt bằng.

Đề xuất và khuyến nghị

Nhằm hoàn thiện công tác tạo quỹ đất xây dựng cơ sở hạ tầng và chỉnh trang đô thị tại thành phố Nam Định trong giai đoạn tiếp theo, nghiên cứu đề xuất 4 nhóm giải pháp trọng tâm:

1. Kiện toàn tổ chức bộ máy và chuẩn hóa thẩm quyền thực hiện giải phóng mặt bằng: Chấm dứt việc giao nhiệm vụ bồi thường cho Ban Quản lý Đầu tư và Xây dựng; chuyển giao toàn bộ chức năng tạo quỹ đất và giải phóng mặt bằng sang Chi nhánh Trung tâm Phát triển quỹ đất thành phố Nam Định theo đúng tinh thần Luật Đất đai 2013 và Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Chủ thể thực hiện là UBND tỉnh Nam Định và Sở Tài nguyên và Môi trường, hoàn thành kiện toàn trong vòng 6 tháng.

2. Đa dạng hóa các kênh huy động vốn cho Quỹ phát triển đất: Nâng tỷ lệ trích từ nguồn thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và đấu giá quyền sử dụng đất hàng năm từ 30% đến 50% để bổ sung vốn điều lệ cho Quỹ phát triển đất tỉnh; chủ động mở rộng liên doanh, liên kết và vay vốn từ các tổ chức tín dụng thương mại. Mục tiêu bảo đảm cung ứng 100% nhu cầu vốn bồi thường trước khi ban hành quyết định thu hồi đất, do UBND thành phố phối hợp Sở Tài chính thực hiện thường niên giai đoạn 2018 - 2025.

3. Hiện đại hóa và số hóa toàn diện hệ thống hồ sơ địa chính: Đẩy mạnh đo đạc, chỉnh lý biến động và xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính số đồng bộ tại 20 phường và 5 xã; thiết lập quy chế phối hợp liên thông giữa UBND cấp xã với Văn phòng Đăng ký đất đai nhằm rút ngắn thời gian thẩm định nguồn gốc đất xuống dưới 15 ngày làm việc. Chủ thể thực hiện là Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Nam Định trong lộ trình 18 tháng.

4. Nâng cao hiệu quả chính sách an sinh, bồi thường và đào tạo nghề: Xây dựng bảng giá đất bồi thường cụ thể tiệm cận sát giá giao dịch thực tế trên thị trường thông qua việc thuê tổ chức tư vấn định giá đất độc lập; bố trí tái định cư đi trước một bước với hạ tầng hoàn chỉnh; tổ chức các khóa đào tạo nghề chuyển đổi sinh kế cho tối thiểu 80% lao động nông nghiệp bị thu hồi đất. Chủ thể thực hiện là UBND thành phố Nam Định phối hợp Sở Lao động - Thương binh và Xã hội thực hiện định kỳ theo từng dự án.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Nội dung và kết quả nghiên cứu của luận văn mang lại giá trị ứng dụng thiết thực cho 4 nhóm đối tượng chính:

• Cơ quan quản lý nhà nước về tài nguyên, môi trường và quy hoạch đô thị: Lãnh đạo và chuyên viên tại Sở Tài nguyên và Môi trường, Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện, UBND các cấp có thể sử dụng kết quả nghiên cứu để rà soát quy trình ban hành quyết định thu hồi đất, xây dựng phương án bồi thường tái định cư chuẩn hóa và tối ưu hóa quy hoạch sử dụng đất cấp huyện.
• Đơn vị sự nghiệp phát triển quỹ đất và ban quản lý dự án: Các Trung tâm Phát triển quỹ đất và Ban quản lý dự án đầu tư xây dựng có thể áp dụng các bài học thực tiễn để thiết lập quy trình giải phóng mặt bằng rút gọn, nâng cao tính minh bạch trong đối thoại với người dân và quản lý quỹ đất sạch hiệu quả.
• Giảng viên, nhà khoa học và học viên chuyên ngành Quản lý đất đai: Nghiên cứu cung cấp tài liệu tham khảo giá trị về phương pháp khảo sát thực tế với cỡ mẫu 97 hộ dân và 48 cán bộ, bổ sung khung phân tích lý luận và dữ liệu thực chứng cho các đề tài về thị trường bất động sản và kinh tế đất đô thị.
• Chủ đầu tư và các doanh nghiệp phát triển hạ tầng, bất động sản: Giúp các nhà đầu tư nắm bắt cơ chế vận hành tạo quỹ đất công, đánh giá rủi ro pháp lý về tiến độ bàn giao mặt bằng và xây dựng phương án hợp tác công - tư hiệu quả trong các dự án chỉnh trang đô thị.

Câu hỏi thường gặp

Thực trạng tạo quỹ đất xây dựng cơ sở hạ tầng tại thành phố Nam Định giai đoạn 2011 - 2016 đạt kết quả như thế nào? Thành phố đã hoàn thành tạo quỹ đất cho 57 dự án với tổng diện tích 125,60 ha, trung bình 9 dự án mỗi năm. Giai đoạn cao điểm là năm 2011 thực hiện 16 dự án với 85,15 ha đất sạch, góp phần mở rộng không gian đô thị và mạng lưới giao thông huyết mạch.

Phương pháp chọn mẫu khảo sát thực địa trong luận văn được tiến hành ra sao? Nghiên cứu áp dụng công thức chọn mẫu ngẫu nhiên xác suất với sai số cho phép 10%, chọn ra 97 hộ gia đình trong tổng số 3.534 hộ bị thu hồi đất tại 14 phường và 4 xã. Đồng thời, luận văn phỏng vấn trực tiếp 48 cán bộ chuyên môn từ cấp sở đến cấp xã để đối chiếu đa chiều.

Những hạn chế lớn nhất trong công tác tạo quỹ đất tại địa bàn nghiên cứu là gì? Có 3 tồn tại chính: Việc giao nhiệm vụ bồi thường giải phóng mặt bằng cho Ban Quản lý Đầu tư và Xây dựng chưa phù hợp Luật Đất đai 2013; nguồn vốn cấp ứng từ Quỹ phát triển đất bị chậm; và hồ sơ địa chính cơ sở cập nhật biến động chưa kịp thời, gây khó khăn cho việc xác minh nguồn gốc đất.

Luận văn đã tham khảo kinh nghiệm quốc tế nào để đề xuất giải pháp? Tác giả đã phân tích mô hình quản lý đất đai của Hàn Quốc, Trung Quốc, Úc và Bulgaria. Nổi bật là cơ chế định giá đất độc lập, đa dạng hóa nguồn vốn qua phát hành trái phiếu và chi trả bồi thường bắt buộc qua tài khoản ngân hàng để đảm bảo tính minh bạch.

Chỉ tiêu quỹ đất phát triển cơ sở hạ tầng của thành phố Nam Định đến năm 2020 là bao nhiêu? Theo quy hoạch sử dụng đất đã phê duyệt, thành phố đặt chỉ tiêu diện tích đất dành cho cơ sở hạ tầng là 1.300,93 ha, tăng thêm 368,10 ha so với năm 2010 nhằm hoàn thiện tiêu chí đô thị loại I và thúc đẩy tăng trưởng kinh tế bền vững.

Kết luận

• Đánh giá toàn diện 57 dự án tạo quỹ đất với quy mô 125,60 ha trên địa bàn thành phố Nam Định giai đoạn 2011 - 2016, làm rõ vai trò then chốt của quỹ đất đối với tiến trình đô thị hóa.
• Nhận diện chính xác các rào cản về cơ cấu tổ chức khi phân công giải phóng mặt bằng sai chức năng và sự thiếu hụt nguồn vốn từ Quỹ phát triển đất.
• Khảo sát thực chứng 97 hộ dân và 48 cán bộ chuyên môn, cung cấp số liệu thực tế về đời sống, việc làm và mức độ đồng thuận sau thu hồi đất.
• Đề xuất hệ sinh thái 4 giải pháp đồng bộ về thể chế tổ chức, cơ chế tài chính, số hóa hồ sơ địa chính và chính sách an sinh xã hội.
• Xác lập luận cứ khoa học vững chắc giúp thành phố Nam Định hiện thực hóa mục tiêu đạt 1.300,93 ha đất hạ tầng đô thị trong giai đoạn tiếp theo.

Đóng góp chính của luận văn là đã hệ thống hóa cơ sở lý luận và thực tiễn về tạo quỹ đất đô thị cấp tỉnh, chỉ ra các sai lệch trong thực thi Luật Đất đai 2013 và đưa ra các giải pháp khắc phục có tính ứng dụng trực tiếp. Về lộ trình tiếp theo, chính quyền địa phương cần khẩn trương kiện toàn bộ máy Trung tâm Phát triển quỹ đất và hoàn thành số hóa cơ sở dữ liệu đất đai trong giai đoạn 2018 - 2022. Độc giả quan tâm có thể khai thác toàn văn công trình nghiên cứu để làm tài liệu đối sánh và vận dụng cho các đô thị có điều kiện tương đồng.

Trích đoạn nội dung tài liệu

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM PHẠM THANH TÙNG NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP TẠO QUỸ ĐẤT XÂY DỰNG CƠ SỞ HẠ TẦNG VÀ CHỈNH TRANG ĐÔ THỊ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ NAM ĐỊNH, TỈNH NAM ĐỊNH Ngành: Quản lý đất đai Mã Số: 8850103 Người hướng dẫn khoa học: PGS. Nguyễn Thanh Trà NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2018 c LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo vệ lấy bất kỳ học vị nào. Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc. Hà Nội, ngày tháng năm 2017 Tác giả luận văn Phạm Thanh Tùng i c LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình.

Tôi xin chân thành cảm ơn UBND thành phố Nam Định, Phòng Tài Nguyên và Môi trường thành phố Nam Định, Ban quản lý dự án và đầu tư thành phố Nam Định cùng UBND các phường, xã thuộc thành phố Nam Định đã giúp đỡ tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài. Tôi xin chân thành cảm ơn Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ môn Quản Lý Đất Đai, Khoa Quản Lý Đất Đai – Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn. Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến Thầy giáo PGS. Nguyễn Thanh Trà đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài.

Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành luận văn tốt nghiệp. Trong luận văn tốt nghiệp, khó tránh khỏi sai sót, rất mong nhận được ý kiến đóng góp của Thầy, Cô để luận văn được hoàn thiện tốt hơn. Một lần nữa xin trân trọng cảm ơn. Hà Nội, ngày tháng năm 2017 Tác giả luận văn Phạm Thanh Tùng ii c MỤC LỤC Lờı cam đoan.

ii Mục lục. iii Danh mục chữ vıết tắt. vi Danh mục bảng. vii Danh mục hình.

viii Trích yếu luận văn. ix Thesıs abstract. Tính cấp thiết của đề tài. Mục tiêu nghiên cứu.

Phạm vi nghiên cứu. Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn. Tổng quan tàı lıệu. Một số lý luận về tạo quỹ đất.

Một số khái niệm liên quan đến tạo quỹ đất. Sự cần thiết phải tạo quỹ đất. Các yếu tố ảnh hưởng đến tạo quỹ đất. Những quy định về tạo quỹ đất.

Công tác tạo quỹ đất của một số nước trên thế giới. Công tác tạo quỹ đất ở Hàn Quốc. Công tác phát triển quỹ đất ở Trung Quốc. Công tác tạo quỹ đất ở Úc.

Công tác tạo quỹ đất tại cộng hòa Bun-ga-ri. Kinh nghiệm tạo quỹ đất tại các nước nghiên cứu. Công tác tạo quỹ đất tại Việt Nam và tỉnh Nam Định. Tạo quỹ đất tại Việt Nam.

Tạo quỹ đất tại tỉnh Nam Định. Nộı dung và phương pháp nghıên cứu. Địa điểm nghiên cứu. Thời gian nghiên cứu.

Đối tượng nghiên cứu. Nội dung nghiên cứu. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tại thành phố Nam Định. Tình hình quản lý, sử dụng đất tại thành phố Nam Định.

Thực trạng tạo quỹ đất xây dựng cơ sở hạ tầng và chỉnh trang đô thị trên địa bàn thành phố Nam Định. Đánh giá công tác tạo quỹ đất xây dựng cơ sở hạ tầng và chỉnh trang đô thị tại thành phố Nam Định. Giải pháp hoàn thiện công tác tạo quỹ đất xây dựng cơ sở hạ tầng và chỉnh trang đô thị tại thành phố Nam Định. Phương pháp nghiên cứu.

Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp. Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu sơ cấp. Phương pháp thống kê, tổng hợp và xử lý số liệu. Phương pháp so sánh, đánh giá.

Kết quả và thảo luận. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Nam Định. Điều kiện tự nhiên. Điều kiện kinh tế - xã hội.

Nhận xét chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Nam Định. Tình hình quản lý, sử dụng đất tại thành phố Nam Định. Tình hình quản lý đất đai. Tình hình sử dụng đất.

Biến động đất đai giai đoạn 2011 – 2016. Thực trạng tạo quỹ đất xây dựng cơ sở hạ tầng và chỉnh trang đô thị của thành phố Nam Định. Tổng quát việc tạo quỹ đất xây dựng cơ sở hạ tầng và chỉnh trang đô thị của thành phố Nam Định. Thực trạng tạo quỹ đất xây dựng cơ sở hạ tầng.

Thực trạng tạo quỹ đất chỉnh trang đô thị. Công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Công tác bố trí vốn tạo quỹ đất. Đánh giá công tác tạo quỹ đất xây dựng cơ sở hạ tầng và chỉnh trang đô thị tại thành phố Nam Định.

Đánh giá về công tác tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Đánh giá về đời sống của người dân sau khi bị thu hồi đất. Đánh giá của cán bộ về công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Đánh giá của cán bộ về các yếu tố ảnh hưởng khi tạo quỹ đất.

Đánh giá của cán bộ về người bị thu hồi đất và các cấp chính quyền. Những khó khăn khi thực hiện công tác tạo quỹ đất. Những đề xuất của các cán bộ nhằm hoàn thiện công tác tạo quỹ đất. Đánh giá chung về công tác tạo quỹ đất xây dựng cơ sở hạ tầng và chỉnh trang đô thị tại thành phố Nam Định.

Đề xuất giải pháp hoàn thiện công tác tạo quỹ đất xây dựng cơ sở hạ tầng và chình trang đô thị thành phố Nam Định. Giải pháp hoàn thiện cơ cấu tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Giải pháp huy động vốn tạo quỹ đất. Giải pháp quản lý và cập nhật hồ sơ địa chính.

Kết luận và kıến nghị. 72 Tàı lıệu tham khảo. 76 v c DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Nghĩa tiếng Việt BT, HT, TĐC Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư CSHT Cơ sở hạ tầng ĐKTN Điều kiện tự nhiên KDC Khu dân cư KT-XH Kinh tế - xã hội PNN Phi nông nghiệp PTKT Phát triển kinh tế PTQĐ Phát triển quỹ đất QHSDĐ Quy hoạch sử dụng đất QL Quốc lộ QSDĐ Quyền sử dụng đất GPMB Giải phóng mặt bằng TN & MT Tài nguyên và môi trường TW Trung ương UBND Uỷ ban nhân dân vi c DANH MỤC BẢNG Bảng 3. Số lượng phiếu điều tra người liên quan đến THĐ, BT, hỗ trợ TĐC.

Dân số, lao động thành phố Nam Định giai đoạn 2011 – 2016. Tăng trưởng kinh tế và chuyển dịch cơ cấu kinh tế giai đoạn 2011 - 2016. Hiện trạng sử dụng đất thành phố Nam Định năm 2016. Biến động diện tích theo mục đích sử dụng đất.

Tổng hợp các dự án xây dựng cơ sở hạ tầng và chỉnh trang đô thị giai đoạn 2011 – 2016. Kết quả tạo quỹ đất xây dựng cơ sở hạ tầng giai đoạn 2011 – 2016. Kết quả tạo quỹ đất chỉnh trang đô thị giai đoạn 2011 – 2016. Kết quả bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất để tạo quỹ đất giai đoạn 2011 – 2016.

Kết quả bố trí vốn tạo quỹ đất giai đoạn 2011 -2016. Đánh giá của người bị thu hồi đất về tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất. Đánh giá của người bị thu hồi đất về đời sống, việc làm, thu nhập sau khi bị thu hồi đất. Đánh giá của cán bộ về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất.

Đánh giá của cán bộ về vốn, áp lực công việc, nhân lực, cơ sở vật chất khi tạo quỹ đất. Đánh giá của cán bộ về người bị thu hồi đất và các cấp chính quyền. Những khó khăn khi thực hiện công tác tạo quỹ đất. Ý kiến đề xuất của cán bộ nhằm hoàn thiện công tác tạo quỹ đất.

65 vii c DANH MỤC HÌNH Hình 4. Sơ đồ vị trí địa lý thành phố Nam Định, tỉnh Nam Định. Tuyến đường mới từ dự án xây dựng cơ sở hạ tầng. Kết quả của dự án chỉnh trang đô thị.

Một số hình ảnh thực tế khu tái định cư. 56 viii c TRÍCH YẾU LUẬN VĂN Tên tác giả: Phạm Thanh Tùng. Tên luận văn: “Nghiên cứu thực trạng và đề xuất tạo quỹ đất xây dựng cơ sở hạ tầng và chỉnh trang đô thị trên địa bàn thành phố Nam Định – Tỉnh Nam Định”. Ngành: Quản lý đất đai.

Mã số: 8850103 Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam. Mục đích nghiên cứu - Đánh giá thực trạng và xác định các yếu tố ảnh hưởng đến công tác tạo quỹ đất để xây dựng cơ sở hạ tầng và chỉnh trang đô thị trên địa bàn thành phố Nam Định, tỉnh Nam Định. - Đề xuất một số giải pháp tạo quỹ đất xây dựng cơ sở hạ tầng và chỉnh trang đô thị cho thành phố Nam Định. Phương pháp nghiên cứu Để thực hiện các nội dung của đề tài, chúng tôi sử dụng các phương pháp sau: Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp; Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp; Phương pháp thống kê, tổng hợp, xử lý số liệu; phương pháp so sánh và đánh giá.

Kết quả chính và kết luận - Thành phố Nam Định thuộc 1 tỉnh miền Bắc vùng đồng bằng sông Hồng có diện tích tự nhiên là 4641,42 ha bao gồm 20 phường và 5 xã, dân số thành phố năm 2016 là 252. Thành phố Nam Định là đô thị loại 1 trực thuộc tỉnh, trung tâm văn hóa, chính trị, kinh tế của tỉnh.