Tổng quan luận án

Công tác tạo quỹ đất giữ vai trò then chốt trong việc phân bổ lại nguồn lực tài nguyên, hình thành mặt bằng sạch để thu hút đầu tư, hoàn thiện hệ thống kết cấu hạ tầng kỹ thuật và đáp ứng các mục tiêu kinh tế - xã hội của địa phương. Tại thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên – đô thị được Thủ tướng Chính phủ công nhận là đô thị loại I trực thuộc tỉnh vào năm 2010 và được xác định là đô thị hạt nhân, động lực phát triển của Vùng trung du và miền núi phía Bắc, trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa, y tế, giáo dục đào tạo, khoa học kỹ thuật của tỉnh và của toàn vùng, đồng thời là trung tâm trên tuyến hành lang kinh tế Hà Nội - Thái Nguyên - Bắc Kạn - Cao Bằng – nhu cầu chuyển dịch đất đai sang mục đích phi nông nghiệp diễn ra rất mạnh mẽ. Tuy nhiên, việc tạo lập quỹ đất trên địa bàn thành phố thời gian qua bộc lộ nhiều hạn chế: sự tồn tại song song của nhiều đơn vị sự nghiệp công lập cùng thực hiện nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng; khiếu nại về giá đất bồi thường; tiến độ bố trí tái định cư chậm; cơ chế thỏa thuận giữa nhà đầu tư và người sử dụng đất phát sinh nhiều bất cập; và nguồn kinh phí phục vụ bồi thường còn hạn chế.

Về khoảng trống nghiên cứu, tác giả chỉ rõ: mặc dù đã có một số công trình nghiên cứu tổng quát về quản lý đất đai hoặc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ở các góc độ khác nhau, song trên địa bàn thành phố Thái Nguyên chưa có công trình khoa học nào đánh giá một cách toàn diện thực trạng tạo quỹ đất, nhận diện đầy đủ và lượng hóa mức độ ảnh hưởng của từng yếu tố tác động đến công tác tạo quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội. Luận án được thực hiện nhằm lấp đầy khoảng trống này, cung cấp luận cứ khoa học và thực tiễn cho công tác quản lý đất đai tại địa phương.

Mục tiêu nghiên cứu của luận án được xác định rõ:

  1. Đánh giá thực trạng tạo quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội và xác định được các yếu tố ảnh hưởng đến tạo quỹ đất tại thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên.
  2. Đề xuất các giải pháp khi thực hiện tạo quỹ đất nhằm đảm bảo hài hòa lợi ích của Nhà nước, nhà đầu tư và người sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên.

Giả thuyết nghiên cứu của đề tài là: Công tác tạo quỹ đất tại thành phố Thái Nguyên bị tác động đồng thời bởi nhiều yếu tố khác nhau và mức độ ảnh hưởng của các yếu tố này có sự khác biệt rõ rệt.

Các câu hỏi nghiên cứu được đặt ra gồm:

  1. Thực trạng công tác tạo quỹ đất tại thành phố Thái Nguyên diễn ra như thế nào?
  2. Các yếu tố nào ảnh hưởng đến việc tạo quỹ đất tại thành phố Thái Nguyên?
  3. Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến việc tạo quỹ đất tại thành phố Thái Nguyên như thế nào?

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

  • Đối tượng nghiên cứu: Quá trình và kết quả tạo quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội (tập trung chủ yếu vào hình thức Nhà nước thu hồi đất để tạo quỹ đất) trên địa bàn thành phố Thái Nguyên.
  • Phạm vi không gian: Địa bàn thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên.
  • Phạm vi thời gian: Đánh giá số liệu thứ cấp về kết quả tạo quỹ đất giai đoạn 2004 - 2015; thời gian thực hiện điều tra, phỏng vấn khảo sát số liệu sơ cấp diễn ra từ tháng 01/2014 đến tháng 12/2014; định hướng dự báo nhu cầu và khả năng tạo quỹ đất đến năm 2035.

Tổng quan tài liệu và vị trí của luận án

Trong luận án, tác giả đã hệ thống hóa khối lượng lớn tài liệu học thuật và văn bản quy phạm pháp luật trong nước cũng như quốc tế liên quan đến đất đai và công tác tạo quỹ đất theo các nhóm nội dung cụ thể:

Nhóm nghiên cứu về bản chất kinh tế, xã hội và pháp lý của đất đai: Tác giả điểm lại quan điểm của FAO (1996), Phan Văn Thọ và cs. (2013), Vũ Văn Phúc và cs. khẳng định đất đai là tài nguyên cơ bản, tài sản quốc gia và nguồn lực phát triển. Smyth et al. (1998) và Yuong (1998) tiếp cận đất đai dưới góc độ một diện tích bề mặt trái đất tích hợp các yếu tố sinh thái tự nhiên và kết quả lao động của con người. Samualson (2002) chỉ ra rằng giá trị đất đai phụ thuộc chủ yếu vào giá trị của sản phẩm tạo ra trên đất. Đoàn Ngọc Phương và cs. phân tích về sự tồn tại khách quan của cơ chế hai giá đất trên thị trường. Smyth và Dumanski (1993), Steel (1967) đề xuất 5 nguyên tắc sử dụng đất bền vững gồm duy trì sản xuất, giảm rủi ro, bảo vệ tài nguyên, khả thi kinh tế và được xã hội chấp nhận. Begg et al. (2007) nhấn mạnh tính chất cố định về mặt diện tích của đất đai trong cả ngắn hạn và dài hạn. Về ý nghĩa chính trị - pháp lý, Đinh Xuân Hảo và cs., Tôn Gia Huyên và Nguyễn Đình Bồng (2006) làm rõ tính chất phức tạp của quan hệ sở hữu đất đai.

Nhóm nghiên cứu về sở hữu đất đai, địa tô và chuyển dịch đất đai: Hồ Thị Lam Trà và cs., Nguyễn Ngọc Vinh (2013), Nguyễn Văn Khánh (2013) phân tích hai mô hình sở hữu trên thế giới là đa sở hữu và đơn sở hữu (như Trung Quốc, Mông Cổ, Triều Tiên). Nguyễn Quốc Dũng (2010) và Nguyễn Đình Kháng (2013) làm rõ nguồn gốc lịch sử và bản chất của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai do Nhà nước đại diện chủ sở hữu tại Việt Nam. Về mặt kinh tế chính trị, Các Mác - Ăng Ghen (1994) xác định đất đai vừa là tư liệu sản xuất vừa là tư liệu lao động chung. Tôn Gia Huyên và Nguyễn Đình Bồng (2006), Phan Văn Thọ (2010) cung cấp số liệu cho thấy bất động sản chiếm khoảng 3/4 tài sản quốc gia ở các nước đang phát triển và khoảng 50% ở các nước phát triển. Vũ Anh Tuấn và cs. phân tích 3 loại địa tô tư bản chủ nghĩa (địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối, địa tô độc quyền). Nguyễn Thị Song Hiền (2012) phân tích vai trò chủ đạo của Nhà nước trong việc điều tiết địa tô chênh lệch phát sinh do đầu tư cơ sở hạ tầng để tái phân phối phúc lợi cho cộng đồng. Lambin et al. (2001, 2003), Monrton et al. chứng minh quá trình chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất chịu sự chi phối tổng hòa từ các yếu tố kinh tế, xã hội, di cư và chính sách. Thomas et al. xây dựng mô hình chu trình luân chuyển sử dụng đất từ khâu quy hoạch đến khai thác và tái tạo quỹ đất.

Nhóm nghiên cứu về cơ chế tạo quỹ đất và các yếu tố ảnh hưởng: Đặng Hùng Võ (2010) chỉ rõ thực tế áp dụng phổ biến cơ chế Nhà nước thu hồi đất để giao trực tiếp cho nhà đầu tư thay vì đấu giá hay đấu thầu. Nguyễn Mạnh Khang (2010) nhấn mạnh vai trò của tổ chức phát triển quỹ đất trong việc chủ động can thiệp, điều tiết thị trường sơ cấp và cung ứng đất sạch. Ngân hàng Thế giới (2011) khảo sát thực trạng tiếp cận đất đai của cộng đồng doanh nghiệp tại Việt Nam. Mai Hạnh Nguyên (2012) nghiên cứu hình thức góp vốn bằng quyền sử dụng đất như một dạng vốn hóa đất đai. Hoàng Văn Cường (2010) phân tích các nguyên nhân dẫn đến sai lệch giữa giá đất do Nhà nước quy định và giá thị trường. Đào Trung Chính (2003), Nguyễn Thanh Tuyền và Nguyễn Lê Anh (2015), Nguyễn Thúy Hà (2013) tập trung vào các chính sách hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp, đào tạo việc làm và phục hồi sinh kế cho người có đất bị thu hồi. Nguyễn Quang Tuyến và Nguyễn Xuân Trọng (2010), Nguyễn Thị Doan (2016), Nguyễn Đắc Nhẫn (2010), Tôn Gia Huyên (2010) luận giải vai trò của khung khổ pháp luật và công cụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trong quản lý nhà nước.

Kinh nghiệm quốc tế về tạo quỹ đất:

  • Trung Quốc: Wang et al. (2008), Tổng cục Quản lý đất đai (2011), Bộ Tài nguyên và Môi trường (2015) ghi nhận sự hình thành các trung tâm dự trữ đất đai từ năm 1996 (tại Thượng Hải, sau đó mở rộng ra Chu Hải) vận hành theo 3 mô hình: mô hình nhà nước, mô hình thị trường và mô hình chính phủ - thị trường, thực hiện trưng thu, giải phóng mặt bằng thành đất sạch trước khi đưa ra đấu thầu, đấu giá.
  • Hàn Quốc: Tổng cục Quản lý đất đai (2012), Phương Thảo (2013) làm rõ hoạt động của Tổng Công ty Đất đai và Nhà ở Hàn Quốc (LH) thành lập năm 2009, đảm nhiệm chu trình khép kín từ quy hoạch chi tiết, bồi thường giải phóng mặt bằng, xây dựng hạ tầng kỹ thuật đến phân phối sản phẩm. Cơ chế định giá bồi thường được thực hiện độc lập bởi 2 đến 3 tổ chức tư vấn định giá, lấy mức giá trung bình và bồi thường thiệt hại hoa màu bằng 2 lần thu nhập hàng năm.
  • Liên bang Úc: Đỗ Thị Thanh Vân và cs. (2013), Bộ Tài nguyên và Môi trường (2012c) phân tích mô hình Công ty đất đai của các bang, cơ chế ngân hàng đất đai (land bank), quy trình thu hồi đất tự nguyện thông qua thỏa thuận thị trường và thu hồi bắt buộc vì mục đích công cộng với sự hỗ trợ của hệ thống Tòa án đất đai chuyên trách.
  • Singapore: Tuấn Bằng (2013), Phạm Văn Bình (2008) chỉ rõ mô hình quản lý đất công (chiếm gần 90% diện tích quốc gia), áp dụng Luật Thu hồi đất với lộ trình thông báo trước 2 - 3 năm, điều tiết phần giá trị gia tăng từ hạ tầng vào ngân sách và cơ chế cung cấp nhà ở công cộng của Ủy ban Nhà ở và Phát triển (HDB) đáp ứng chỗ ở cho hơn 85% dân số.

Vị trí của luận án: Kế thừa các cơ sở lý luận trên, luận án định vị là công trình nghiên cứu chuyên sâu, áp dụng phương pháp phân tích nhân tố khám phá (EFA) kết hợp phân tích ma trận SWOT để làm sáng tỏ các mối quan hệ tác động đến công tác tạo quỹ đất tại một địa bàn đô thị loại I thuộc tỉnh trung du miền núi phía Bắc, đưa ra các luận cứ thực nghiệm để giải quyết bài toán hài hòa lợi ích giữa các bên.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Cơ sở lý thuyết, khái niệm và khung phân tích

Luận án vận dụng các khái niệm và phạm trù pháp lý, kinh tế cơ bản:

  • Đất đai, quỹ đất đai, giá trị đất đai, giá đất (biểu hiện bằng tiền của giá trị quyền sử dụng đất).
  • Thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo Luật Đất đai năm 2003 và Luật Đất đai năm 2013.
  • Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.
  • Thiết chế Tổ chức phát triển quỹ đất (Nghị định 69/2009/NĐ-CP, Nghị định 43/2014/NĐ-CP, Thông tư liên tịch số 16/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC) và Quỹ phát triển đất (Quyết định số 40/2010/QĐ-TTg, Điều 111 Luật Đất đai 2013, Nghị định 45/2014/NĐ-CP, Nghị định 46/2014/NĐ-CP).
  • Lý thuyết địa tô của Các Mác và cơ chế phân phối lại phần giá trị thặng dư tạo ra từ đầu tư cơ sở hạ tầng công cộng.
  • Khung phân tích chu trình luân chuyển sử dụng đất của Thomas et al. làm cơ sở kết nối quy hoạch, tạo quỹ đất, đầu tư hạ tầng và phát triển kinh tế - xã hội.

Phương pháp nghiên cứu

Luận án kết hợp đồng bộ các phương pháp nghiên cứu định tính và định lượng:

  1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp: Thu thập các báo cáo thống kê kinh tế - xã hội, báo cáo quản lý và sử dụng đất đai, số liệu dự án giải phóng mặt bằng, hồ sơ quy hoạch của Ủy ban nhân dân tỉnh Thái Nguyên, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Thái Nguyên, Ủy ban nhân dân thành phố Thái Nguyên, Phòng Tài nguyên và Môi trường, Trung tâm Phát triển quỹ đất thành phố Thái Nguyên và Tổng cục Quản lý đất đai.
  2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu: Lựa chọn địa bàn thành phố Thái Nguyên - đô thị trung tâm vùng trung du miền núi Bắc Bộ, nơi có tốc độ đô thị hóa nhanh và áp lực chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất lớn.
  3. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp: Thực hiện khảo sát thực tế trong thời gian từ tháng 01/2014 đến tháng 12/2014 với quy mô 500 phiếu điều tra, đối tượng khảo sát gồm cán bộ quản lý đất đai, các tổ chức/doanh nghiệp sử dụng đất, các hộ gia đình bị thu hồi đất và hộ gia đình không bị thu hồi đất trên địa bàn.
  4. Phương pháp xử lý, phân tích, tổng hợp số liệu (định lượng):
    • Thống kê mô tả các chỉ tiêu diện tích, kinh phí, tiến độ bồi thường.
    • Đánh giá độ tin cậy thang đo các biến quan sát bằng hệ số Cronbach's Alpha.
    • Phân tích nhân tố khám phá (Exploratory Factor Analysis - EFA) bằng phần mềm SPSS phiên bản 23.0 để trích xuất các nhân tố tác động, kiểm định tính tương thích của dữ liệu và xác định mức độ tác động của từng nhóm yếu tố đến công tác tạo quỹ đất.
  5. Phương pháp phân tích ma trận SWOT: Sử dụng để đánh giá điểm mạnh (Strengths), điểm yếu (Weaknesses), cơ hội (Opportunities) và thách thức (Threats) trong cơ cấu tổ chức và vận hành của các đơn vị sự nghiệp công lập làm nhiệm vụ tạo quỹ đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên.

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1: Cơ sở lý luận và thực tiễn về tạo quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội

Chương này tập trung làm rõ hệ thống lý luận về đất đai, quyền đại diện chủ sở hữu của Nhà nước, các hình thức tạo quỹ đất (Nhà nước thu hồi đất và nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua thỏa thuận), vai trò của Quỹ phát triển đất và Trung tâm phát triển quỹ đất. Luận án phân tích cơ chế tài chính tạo quỹ đất, sự hình thành chênh lệch địa tô từ đầu tư công và sự cần thiết phải phân phối lại giá trị thặng dư này. Phân tích kinh nghiệm quốc tế tại Trung Quốc (các mô hình dự trữ đất ở Thượng Hải, Chu Hải), Hàn Quốc (mô hình Tổng Công ty Đất đai và Nhà ở LH), Úc (Luật Thu hồi đất, mô hình công ty đất đai, ngân hàng đất đai) và Singapore (Luật Thu hồi đất, cơ chế điều tiết thặng dư hạ tầng và chương trình nhà ở xã hội HDB), từ đó rút ra các bài học về hoàn thiện thể chế, bảo toàn vốn Quỹ phát triển đất, xác định giá đất độc lập và quy hoạch đồng bộ.

Chương 2: Nội dung và phương pháp nghiên cứu

Chương này mô tả chi tiết quy trình tổ chức nghiên cứu:

  • Thiết kế hệ thống chỉ tiêu nghiên cứu gắn liền với điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và công tác quản lý đất đai tại thành phố Thái Nguyên.
  • Thiết kế bảng hỏi và thu thập 500 phiếu khảo sát sơ cấp.
  • Thiết lập quy trình phân tích dữ liệu định lượng trên phần mềm SPSS 23.0: kiểm định Cronbach's Alpha nhằm loại các biến quan sát có hệ số tương quan biến - tổng nhỏ hơn 0,3; phân tích EFA với phương pháp trích hệ số Principal Axis Factoring hoặc Principal Components, phép quay Varimax để xác định cấu trúc các nhóm nhân tố.
  • Xây dựng khung phân tích ma trận SWOT cho các đơn vị sự nghiệp công lập thực hiện nhiệm vụ tạo quỹ đất.

Chương 3: Kết quả và thảo luận

Chương này trình bày toàn bộ các phát hiện nghiên cứu thực nghiệm tại địa bàn thành phố Thái Nguyên:

1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và hiện trạng quản lý sử dụng đất: Thành phố Thái Nguyên có tốc độ tăng trưởng kinh tế duy trì ở mức cao trong giai đoạn 2004 - 2015. Cơ cấu kinh tế chuyển dịch theo hướng tăng nhanh tỷ trọng công nghiệp - xây dựng và thương mại - dịch vụ, giảm dần tỷ trọng nông - lâm - thủy sản. Hiện trạng sử dụng đất phân bố qua các năm cho thấy diện tích đất phi nông nghiệp liên tục gia tăng nhằm phục vụ mở rộng không gian đô thị, phát triển hạ tầng và các khu, cụm công nghiệp.

2. Kết quả tạo quỹ đất giai đoạn 2004 - 2015: Trong giai đoạn 2004 - 2015, thành phố Thái Nguyên đã thực hiện tạo lập quỹ đất cho 624 dự án với tổng diện tích đạt 9.061.339,96 m2. Hình thức tạo quỹ đất do Nhà nước thu hồi đất chiếm tỷ trọng áp đảo tuyệt đối so với hình thức nhà đầu tư tự thỏa thuận với người dân.

Chỉ tiêu phân loại Số dự án Tỷ lệ số dự án (%) Diện tích (m2) Tỷ lệ diện tích (%)
Hình thức tạo quỹ đất
- Nhà nước thu hồi đất 585 93,75 8.796.884,96 97,08
- Thỏa thuận nhận chuyển nhượng 39 6,25 264.455,00 2,92
Tổng cộng 624 100,00 9.061.339,96 100,00
Mục đích sử dụng đất tạo lập
- Đất sản xuất, kinh doanh - - 2.724.410,63 30,07
- Đất khu dân cư, khu đô thị - - 2.382.136,37 26,29
- Đất công trình công cộng - - 2.124.762,15 23,45
- Đất an ninh, quốc phòng - - 80.891,00 0,89
- Đất các mục đích khác (trụ sở, giáo dục, tôn giáo...) - - 1.749.139,81 19,30

3. Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến tạo quỹ đất qua EFA: Xử lý dữ liệu từ 500 phiếu điều tra trên phần mềm SPSS 23.0, qua kiểm định chất lượng thang đo Cronbach's Alpha và phân tích nhân tố khám phá EFA, tác giả đã sàng lọc và xác định được 22 yếu tố ảnh hưởng có ý nghĩa thống kê, được quy về 5 nhóm nhân tố. Thứ tự mức độ ảnh hưởng của các nhóm yếu tố được xếp hạng như sau:

  1. Nhóm yếu tố tài chính (mức độ ảnh hưởng cao nhất, bao gồm nguồn kinh phí chi trả bồi thường, khả năng huy động vốn, hoạt động của Quỹ phát triển đất, giá đất bồi thường).
  2. Nhóm yếu tố chính sách pháp luật (quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, chính sách thu hút đầu tư, sự ổn định của khung pháp lý).
  3. Nhóm yếu tố kinh tế, xã hội (trình độ dân trí, thu nhập của người dân, tốc độ đô thị hóa, chuyển đổi nghề nghiệp).
  4. Nhóm yếu tố điều kiện tự nhiên và cơ sở hạ tầng (vị trí địa lý, địa hình, mức độ kết nối giao thông và hạ tầng kỹ thuật hiện hữu).
  5. Nhóm yếu tố quy hoạch (chất lượng quy hoạch sử dụng đất, sự thống nhất giữa quy hoạch đất đai và quy hoạch xây dựng đô thị).

4. Nhu cầu và khả năng tạo quỹ đất đến năm 2035: Đến năm 2035, tổng diện tích tự nhiên của thành phố Thái Nguyên được định hướng là 22.313,6 ha. Trong đó, quỹ đất xây dựng đô thị dự kiến khoảng 8.700 ha, đất xây dựng các cơ sở kinh tế kỹ thuật đô thị tại khu vực ngoại thị khoảng 2.000 ha. Cơ cấu sử dụng đất nông nghiệp và phi nông nghiệp sẽ có biến động rất lớn, đòi hỏi nhu cầu vốn giải phóng mặt bằng khổng lồ.

5. Đánh giá mặt đạt được, tồn tại và ma trận SWOT:

  • Mặt đạt được: Cung cấp diện tích mặt bằng lớn cho các dự án khu đô thị, hạ tầng giao thông và các khu công nghiệp, thúc đẩy chuyển dịch cơ cấu kinh tế địa phương.
  • Tồn tại, hạn chế: Khiếu kiện về giá đất bồi thường kéo dài; tiến độ giải phóng mặt bằng một số dự án chậm trễ do thiếu vốn bố trí chi trả kịp thời; trên địa bàn có nhiều cơ quan cùng làm nhiệm vụ bồi thường giải phóng mặt bằng (Trung tâm Phát triển quỹ đất, Ban Bồi thường GPMB và QLDA) gây phân tán nguồn lực và thiếu thống nhất. Kết quả phân tích ma trận SWOT làm rõ nhu cầu bức thiết phải kiện toàn lại mô hình tổ chức bộ máy.

Kết quả và những đóng góp mới

Những đóng góp mới về mặt lý luận và thực tiễn

  • Về mặt lý luận: Luận án bổ sung và hoàn thiện cơ sở lý luận về tạo quỹ đất trong điều kiện kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa tại Việt Nam; hệ thống hóa các mô hình tổ chức phát triển quỹ đất và kinh nghiệm quốc tế; ứng dụng phương pháp phân tích định lượng (EFA) để lượng hóa cụ thể mức độ tác động của 22 yếu tố thuộc 5 nhóm nhân tố ảnh hưởng đến công tác tạo quỹ đất đô thị.
  • Về mặt thực tiễn: Luận án cung cấp bức tranh chi tiết, số liệu đầy đủ về kết quả tạo quỹ đất tại thành phố Thái Nguyên qua 12 năm (2004 - 2015) với 624 dự án, chỉ rõ sự phụ thuộc chủ yếu vào hình thức Nhà nước thu hồi đất (chiếm 97,08% diện tích); xác định rõ thứ tự ưu tiên các yếu tố tác động (tài chính đứng đầu, tiếp đến là chính sách pháp luật, kinh tế - xã hội, điều kiện tự nhiên - hạ tầng và quy hoạch); đồng thời dự báo quy mô biến động quỹ đất đến năm 2035 làm căn cứ hoạch định chính sách cho địa phương.

Các nhóm giải pháp đề xuất

Luận án đề xuất 5 nhóm giải pháp đồng bộ nhằm nâng cao hiệu quả tạo quỹ đất và bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người sử dụng đất:

  1. Nhóm giải pháp về tài chính:
    • Đảm bảo nguồn cấp vốn cho Quỹ phát triển đất thông qua việc thực hiện nghiêm túc quy định trích từ 30% đến 50% nguồn thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, đấu giá quyền sử dụng đất hàng năm của địa phương.
    • Đa dạng hóa các hình thức huy động vốn: cho phép nhà đầu tư tự nguyện ứng trước kinh phí bồi thường, giải phóng mặt bằng và được khấu trừ vào nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định; huy động vốn vay từ các tổ chức tín dụng.
    • Hoàn thiện cơ chế định giá đất bồi thường tiệm cận với giá thị trường tại thời điểm thu hồi, thuê các đơn vị tư vấn thẩm định giá độc lập để xác định giá đất cụ thể.
  2. Nhóm giải pháp về chính sách:
    • Hoàn thiện cơ chế bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; xây dựng khu tái định cư hoàn chỉnh hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội trước khi thực hiện thu hồi đất.
    • Chú trọng chính sách an sinh xã hội: đào tạo nghề, giới thiệu việc làm, chuyển đổi sinh kế bền vững cho các hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp bị thu hồi đất.
    • Minh bạch hóa chính sách đối với các trường hợp doanh nghiệp tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án sản xuất, kinh doanh.
  3. Nhóm giải pháp về quy hoạch:
    • Nâng cao chất lượng lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện; đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ giữa quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch giao thông và quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội.
    • Khắc phục tình trạng "quy hoạch treo", dự án chậm triển khai; công khai, minh bạch bản đồ và phương án quy hoạch để người dân dễ dàng tiếp cận, giám sát.
  4. Nhóm giải pháp về tổ chức thực hiện:
    • Sắp xếp, tinh gọn các đơn vị làm nhiệm vụ tạo quỹ đất trên địa bàn thành phố theo hướng hợp nhất các đơn vị sự nghiệp công lập về một đầu mối thống nhất là Trung tâm Phát triển quỹ đất.
    • Nâng cao năng lực chuyên môn, phẩm chất đạo đức của đội ngũ cán bộ thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng.
  5. Nhóm giải pháp khác:
    • Tăng cường công tác phổ biến, giáo dục pháp luật đất đai cho người dân nhằm nâng cao nhận thức, trách nhiệm và sự đồng thuận xã hội.
    • Đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính, giải quyết kịp thời và dứt điểm các đơn thư khiếu nại, tố cáo về đất đai ngay từ cấp cơ sở.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

Hạn chế của luận án:

  • Về phạm vi thời gian dữ liệu: Khảo sát số liệu sơ cấp bằng phiếu điều tra được thực hiện trong năm 2014; chuỗi số liệu thứ cấp đánh giá kết quả tạo quỹ đất kết thúc ở mốc năm 2015.
  • Về phạm vi nội dung: Luận án tập trung đánh giá chuyên sâu vào hình thức Nhà nước thu hồi đất để tạo quỹ đất, trong khi hình thức nhà đầu tư thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất với người dân chỉ chiếm tỷ trọng nhỏ (2,92% diện tích) nên chưa được khảo sát định lượng chuyên biệt ở quy mô lớn.
  • Về phạm vi không gian: Nghiên cứu được thực hiện tại địa bàn thành phố Thái Nguyên nên một số hệ số định lượng có thể mang tính đặc thù của đô thị này.

Hướng nghiên cứu tiếp theo:

  • Mở rộng nghiên cứu cơ chế và các yếu tố ảnh hưởng đối với hình thức nhà đầu tư tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất để sản xuất kinh doanh.
  • Kiểm chứng mô hình 22 yếu tố ảnh hưởng tại các đô thị khác có điều kiện tương đồng trong Vùng trung du và miền núi phía Bắc.
  • Cập nhật và đánh giá biến động tạo quỹ đất trong các giai đoạn tiếp theo dưới sự điều chỉnh của các văn bản pháp luật đất đai sửa đổi, bổ sung.

Giá trị tham khảo

Luận án là tài liệu tham khảo có giá trị chuyên môn cao cho nhiều nhóm đối tượng:

  • Nghiên cứu sinh, học viên cao học và sinh viên: Chuyên ngành Quản lý đất đai, Bất động sản, Kinh tế tài nguyên và Quản trị công có thể tham khảo phương pháp luận kết hợp phân tích EFA trên SPSS với ma trận SWOT trong nghiên cứu quản lý nhà nước về đất đai.
  • Giảng viên các trường đại học, viện nghiên cứu: Bổ sung tư liệu thực tiễn và số liệu nghiên cứu phục vụ giảng dạy các học phần Quản lý nhà nước về đất đai, Thị trường bất động sản, Kinh tế đất và Định giá đất.
  • Nhà quản lý, cán bộ hoạch định chính sách: Cán bộ Sở Tài nguyên và Môi trường, Ủy ban nhân dân cấp huyện, Phòng Tài nguyên và Môi trường, Trung tâm Phát triển quỹ đất có thể áp dụng các giải pháp về trích lập vốn Quỹ phát triển đất, hợp nhất tổ chức bộ máy và quy trình bồi thường, hỗ trợ nhằm giảm thiểu khiếu kiện trên địa bàn.

Câu hỏi thường gặp

1. Trong giai đoạn 2004 - 2015, thành phố Thái Nguyên đã tạo lập được bao nhiêu diện tích quỹ đất và theo hình thức chủ đạo nào? Trong giai đoạn 2004 - 2015, thành phố Thái Nguyên đã tạo lập được 9.061.339,96 m2 đất cho 624 dự án. Hình thức Nhà nước thu hồi đất chiếm ưu thế chủ đạo với 585 dự án (chiếm 93,75% tổng số dự án) và 8.796.884,96 m2 (chiếm 97,08% tổng diện tích tạo lập); hình thức nhà đầu tư tự thỏa thuận chỉ chiếm 39 dự án (6,25% số dự án) và 264.455,00 m2 (2,92% diện tích).

2. Quỹ đất tạo lập trên địa bàn thành phố phục vụ mục đích sử dụng nào là lớn nhất và mục đích nào thấp nhất? Theo kết quả thống kê của luận án, quỹ đất sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh được tạo lập lớn nhất với 2.724.410,63 m2 (chiếm 30,07%), tiếp theo là đất phát triển khu dân cư, khu đô thị với 2.382.136,37 m2 (chiếm 26,29%), đất công trình công cộng đạt 2.124.762,15 m2 (chiếm 23,45%) và quỹ đất sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng là thấp nhất với 80.891,00 m2 (chiếm 0,89%).

3. Kết quả phân tích nhân tố khám phá EFA xác định được bao nhiêu yếu tố và thứ tự tác động của các nhóm yếu tố ra sao? Phân tích EFA từ 500 phiếu điều tra sơ cấp trên phần mềm SPSS 23.0 đã xác định được 22 yếu tố ảnh hưởng có ý nghĩa thống kê, được phân thành 5 nhóm nhân tố có mức độ ảnh hưởng theo thứ tự giảm dần: (1) Nhóm yếu tố tài chính; (2) Nhóm yếu tố chính sách pháp luật; (3) Nhóm yếu tố kinh tế, xã hội; (4) Nhóm yếu tố điều kiện tự nhiên và cơ sở hạ tầng; (5) Nhóm yếu tố quy hoạch.

4. Quy hoạch đến năm 2035 của thành phố Thái Nguyên dự kiến phân bổ các loại đất xây dựng đô thị như thế nào? Đến năm 2035, tổng diện tích tự nhiên của thành phố Thái Nguyên dự kiến đạt 22.313,6 ha. Trong đó, quỹ đất xây dựng đô thị dự kiến bố trí khoảng 8.700 ha và quỹ đất xây dựng các cơ sở kinh tế kỹ thuật đô thị tại khu vực ngoại thị dự kiến khoảng 2.000 ha.

5. Luận án đề xuất giải pháp tài chính cụ thể nào đối với Quỹ phát triển đất địa phương? Luận án đề xuất Ủy ban nhân dân tỉnh cần thực hiện nghiêm quy định trích từ 30% đến 50% nguồn thu hàng năm từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền đấu giá quyền sử dụng đất để bổ sung vốn cho Quỹ phát triển đất, bảo đảm nguồn vốn ổn định ứng cho Tổ chức phát triển quỹ đất thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng tạo đất sạch theo quy hoạch.

Kết luận

Luận án tiến sĩ của tác giả Nguyễn Thị Hương đã giải quyết thành công mục tiêu nghiên cứu thông qua việc đánh giá toàn diện thực trạng tạo lập 9.061.339,96 m2 đất tại thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2004 - 2015. Bằng phương pháp phân tích nhân tố khám phá EFA từ 500 phiếu khảo sát và phân tích SWOT, công trình đã xác định định lượng 22 yếu tố thuộc 5 nhóm nhân tố ảnh hưởng đến công tác tạo quỹ đất, trong đó yếu tố tài chính giữ vị trí tác động mạnh nhất. Hệ thống 5 nhóm giải pháp được đề xuất về tài chính, chính sách, quy hoạch, tổ chức thực hiện và tuyên truyền pháp luật mang tính đồng bộ, cung cấp cơ sở khoa học thiết thực nhằm tháo gỡ khó khăn, nâng cao hiệu quả quản lý đất đai và bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người sử dụng đất.