Chương 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ CÔNG TÁC QUẢN LÝ HOẠT ĐỘNG CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1. Chuyển quyền sử dụng đất 1. Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất Là việc người có quyền sử dụng đất hợp pháp chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho người khác tuân theo các quy định của Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất * Chuyển đổi quyền sử dụng đất Là hình thức chuyển quyền sử dụng đất trong đó các bên chuyển giao đất và chuyển quyền sử dụng đất cho nhau theo các nội dung, hình thức chuyển LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com quyền sử dụng đất theo quyết định của các cơ quan có thẩm quyền được quy định trong bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai.
* Chuyển nhượng quyền sử dụng đất Là hình thức chuyển quyền sử dụng đất trong đó người sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho người được chuyển nhượng, còn người được chuyển nhượng trả tiền cho người chuyển nhượng. * Cho thuê quyền sử dụng đất Là hình thức chuyển quyền sử dụng đất có thời hạn trong đó bên cho thuê chuyển giao đất cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, còn bên thuê phải sử dụng đất đúng mục đích, trả tiền thuê và trả lại đất khi hết thời hạn thuê. * Thế chấp quyền sử dụng đất Là hình thức chuyển quyền sử dụng đất không đầy đủ, trong đó bên thế chấp dùng quyền sử dụng đất để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự. Bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp.
Thông thường việc thế chấp đất đô thị thường đi liền với thế chấp về nhà ở hoặc thế chấp về nhà ở nhưng thực chất là thế chấp cả về đất ở. * Thừa kế quyền sử dụng đất Là việc chuyển quyền sử dụng đất của người chết sang người thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật phù hợp với quy định của bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai. Những điều kiện pháp lý liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất * Những điều kiện được chuyển quyền sử dụng đất LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com + Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các loại giấy tờ hợp lệ khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của pháp luật về đất đai. + Trong thời hạn còn được quyền sử dụng đất và chỉ được chuyển quyền sử dụng đất trong thời hạn được chuyển quyền sử dụng còn lại.
+ Tuân thủ các quy định của bộ luật dân sự và luật đất đai; đất chuyển quyền sử dụng không thuộc diện thu hồi, không thuộc khu vực có quy hoạch, không có tranh chấp ở vào thời điểm chuyển quyền sử dụng đất, phải sử dụng đúng mục đích. * Thẩm quyền và thủ tục chuyển quyền sử dụng đất + Đối với việc chuyển đổi quyền sử dụng đất ở đô thị phải tiến hành làm thủ tục tại UBND thành phố thuộc tỉnh, thị xã, quận huyện. Đối với chuyển nhượng phải làm thủ tục tại UBND thành phố trực thuộc trung ương. + Việc chuyển quyền sử dụng đất phải được các bên thoả thuận thực hiện thông qua hợp đồng.
Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản có chứng thực của Uỷ ban nhân dân có thẩm quyền (trừ văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất thì được tiến hành theo luật thừa kế). Giá chuyển quyền sử dụng đất do các bên thoả thuận hoặc do pháp luật quy định. + Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Nội dung quản lý Nhà Nước về hoạt động chuyển quyền sử dụng đất ở đô thị 1.
Quản lý tình hình đất ở đô thị trên địa bàn LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Đất đô thị là đất thuộc các khu vực nội thành, nội thị xã, thị trấn được quy hoạch sử dụng để xây dựng nhà ở, trụ sở các cơ quan, các tổ chức, các cơ sở sản xuất, kinh doanh, các cơ sở hạ tầng phục vụ lợi ích công cộng, quốc phòng an ninh, và các mục đích khác. Ngoài ra, theo quy định tại Nghị định 88/CP ngày 17/08/1994 của chính phủ về quản lý đất đô thị và đất ngoại thành, ngoại thị xã, những loại đất này nếu đã có quy hoạch của cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để phát triển đô thị thì cũng được tính vào đất đô thị. Việt Nam được xếp vào một trong các quốc gia có tỷ trọng dân số đô thị thấp trên thế giới, với khoảng 20% dân số chính thức ở các đô thị. Tuy nhiên, trong những năm gần đây tốc độ đô thị hoá tăng nhanh kéo theo sự gia tăng của dân số đô thị chính thức và nhiều hơn là sự gia tăng dân số đô thị phi chính thức.
Chính sự gia tăng nhanh chóng của dân số đô thị trong khi các điều kiện cơ sở hạ tầng đô thị tăng chậm đang tạo ra những sức ép lớn về giải quyết các nhu cầu sinh hoạt đô thị. Việc mở rộng thêm diện tích đất đai cho phát triển đô thị đang gặp phải nhiều giới hạn: giới hạn về quỹ đất hiện có có thể mở rộng; giới hạn về địa hình bề mặt và nhất là giới hạn cho phép phát triển quy mô đô thị. Chính những giới hạn trên đang làm tăng thêm mâu thuẫn giữa cung và cầu về đất đai các đô thị ở nước ta. Do đó, việc quản lý tình hình đất đai phải luôn được cập nhật, theo dõi chủ yếu thông qua các công tác quản lý: * Xác định địa giới hành chính Địa giới hành chính là giới hạn (ranh giới) đất đai theo đơn vị hành chính.
Theo điều 16 Luật đất đai 1993, việc xác định địa giới hành chính được thực hiện thống nhất từ trung ương đến địa phương. Chính phủ sẽ chỉ đạo việc xác định địa giới hành chính và quản lý hồ sơ địa giới hành chính các cấp trong phạm vi cả LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail. Bộ nội vụ quy định về trình tự, thủ tục xác định địa giới hành chính, quản lý mốc địa giới và hồ sơ địa giới hành chính. Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về kỹ thuật và định mức kinh tế trong việc cắm mốc địa giới hành chính, lập hồ sơ địa giới hành chính các cấp.
Uỷ ban nhân dân các cấp tổ chức thực hiện việc xác định địa giới hành chính trên thực địa, lập hồ sơ địa giới hành chính trong phạm vi địa phương. * Lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính Hồ sơ địa giới hành chính bao gồm: - Quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc thành lập đơn vị hành chính hoặc điều chỉnh địa giới hành chính (nếu có) - Bản đồ địa giới hành chính: là bản đồ thể hiện các mốc địa giới hành chính và các yếu tố địa vật, địa hình có liên quan đến mốc địa giới hành chính. - Sơ đồ vị trí các mốc địa giới hành chính - Bảng toạ độ các mốc địa giới hành chính, các điểm đặc trưng trên đường địa giới hành chính - Bảng mô tả tình hình chung về địa giới hành chính - Biên bản xác nhận mô tả đường địa giới hành chính - Phiếu thống kê về các yếu tố địa lý có liên quan đến địa giới hành chính - Biên bản bàn giao mốc địa giới hành chính - Tài liệu thống kê về địa giới hành chính của các đơn vị cấp dưới Quản lý hồ sơ địa giới hành chính: Hồ sơ địa giới hành chính cấp nào được lưu trữ tại Uỷ ban nhân dân cấp đó, Uỷ ban nhân dân cấp trên, Bộ Nội vụ và Bộ Tài nguyên Môi trường LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Hồ sơ địa giới hành chính cấp dưới do Uỷ ban nhân dân cấp trên trực tiếp xác nhận, hồ sơ địa giới hành chính cấp Tỉnh, Thành phố thuộc trung ương do Bộ Nội vụ xác nhận Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn quản lý mốc địa giới hành chính trên thực địa tại địa phương nếu xảy ra hư hỏng, xê dịch phải báo cáo Uỷ ban nhân dân cấp trên trực tiếp * Lập và quản lý bản đồ địa chính Bản đồ địa chính là bản đồ thực hiện các thửa đất và các yếu tố địa lý có liên quan, lập theo đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn, được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận. Bộ Tài nguyên Môi trường chỉ đạo khảo sát, đo đạc, lập và quản lý bản đồ địa chính trong phạm vi cả nước Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố thuộc trung ương tổ chức thực hiện khảo sát, đo đạc, lập và quản lý bản đồ địa chính địa phương Bản đồ địa chính được quản lý, lưu trữ tại các cơ quan quản lý đất đai của tỉnh, thành phố thuộc trung ương (Sở Tài nguyên Môi trường), huyện, quận (Phòng Tài nguyên Môi trường), Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn.
* Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất. Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất: Là một nội dung quan trọng của quản lý Nhà nước về đất đai. Trên cơ sở này, nhà nước mới nắm chắc được toàn bộ vốn đất đai về cả số lượng lẫn chất lượng để từ đó mới có phương hướng và các chính sách sử dụng, bảo vệ, cải tạo LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com đất đai có hệ thống, có căn cứ khoa học trên phạm vi từng vùng, từng địa phương. Việc khảo sát, đo đạc đất đai được thực hiện thống nhất từ trung ương đến địa phương.
Các cơ quan quản lý đất đai và các cơ quan thuộc hệ thống Nhà nước thực hiện quá trình khảo sát, đo đạc, và nghiên cứu thực địa để nắm chắc toàn bộ số lượng đất đai (tổng hợp diện tích tự nhiên) và từng loại đất đai (đất nông nghiệp, đất ở…) của toàn quốc, cũng như của từng địa phương. Đánh giá và phân hạng đất đai thực chất là đánh giá chất lượng của đất đai và trên cơ sở đó xác định giá trị kinh tế từng loại hạng đất theo chất lượng. Đánh giá giá trị đất đô thị: giá trị của đất đựơc hiểu là giá trị hiện hành của các luồng thu nhập mang lại từ đất đai đó. Do vậy giá đất sẽ phụ thuộc vào mục đích có thể sử dụng và lợi ích mang lại từ hoạt động đó.