Tổng quan nghiên cứu

Quản lý đất đai là một trong những trụ cột then chốt nhằm đảm bảo phát triển kinh tế - xã hội bền vững và ổn định an ninh quốc gia. Trong công tác quản lý nhà nước về đất đai, hồ sơ địa chính đóng vai trò là công cụ pháp lý và kỹ thuật quan trọng nhất để ghi nhận, xác lập quyền hạn, nghĩa vụ của người sử dụng đất. Tuy nhiên, phương thức quản lý hồ sơ truyền thống dạng giấy đã bộc lộ nhiều bất cập lớn như thông tin phân tán, dữ liệu biến động không được chỉnh lý kịp thời, tình trạng thất lạc và hư hỏng tài liệu diễn ra phổ biến. Trên phạm vi toàn quốc, tính đến thời điểm nghiên cứu đã có khoảng 132 đơn vị hành chính cấp huyện chính thức đưa cơ sở dữ liệu đất đai vào vận hành, cho thấy xu hướng chuyển đổi số mạnh mẽ nhưng cũng đặt ra yêu cầu cấp thiết về tính chuẩn hóa đồng bộ.

Tại huyện Phú Vang, tỉnh Thừa Thiên Huế – địa bàn đồng bằng ven biển và đầm phá gồm 18 xã và 2 thị trấn – công tác cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính đang gặp phải nhiều rào cản kỹ thuật do tính chất phức tạp của các nguồn tài liệu đo đạc qua nhiều thời kỳ lịch sử. Đề tài luận văn thạc sĩ chuyên ngành Quản lý đất đai (Mã số: 60850103) thực hiện bởi tác giả Đặng Hoài Thu dưới sự hướng dẫn khoa học của PGS. Trần Quốc Bình tại Trường Đại học Khoa học Tự nhiên – Đại học Quốc gia Hà Nội đã tập trung đánh giá toàn diện thực trạng hệ thống hồ sơ địa chính trên toàn huyện, đồng thời tiến hành nghiên cứu điểm thực nghiệm tại 2 xã Vinh An và Vinh Thanh. Mục tiêu cốt lõi của nghiên cứu là xây dựng giải pháp kỹ thuật, quy trình số hóa và tích hợp dữ liệu nhằm đạt mục tiêu hoàn thiện 100% cơ sở dữ liệu địa chính phục vụ công tác quản trị hiện đại, minh bạch hóa thị trường bất động sản và rút ngắn hơn 50% thời gian xử lý thủ tục hành chính đất đai tại địa phương.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu được thiết lập dựa trên hệ thống cơ sở pháp lý và các mô hình quản lý đất đai hiện đại tại Việt Nam cũng như trên thế giới:

  1. Khái niệm và cấu trúc hồ sơ địa chính: Căn cứ Điều 96 Luật Đất đai năm 2013 và Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường, hồ sơ địa chính là tập hợp tài liệu dạng giấy hoặc dạng số thể hiện thông tin chi tiết về từng thửa đất, người sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất và các biến động pháp lý. Dữ liệu địa chính bao gồm 6 nhóm thông tin cốt lõi: nhóm dữ liệu về thửa đất; đối tượng chiếm đất không tạo thành thửa; người quản lý, sử dụng đất; quyền sử dụng và quản lý; tài sản gắn liền với đất; và các biến động phát sinh trong quá trình sử dụng.

  2. Mô hình hệ thống thông tin đất đai đa mục tiêu (MPLIS): Căn cứ Thông tư số 75/2015/TT-BTNMT, cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia được xây dựng trên cấu trúc tích hợp 4 phân hệ chính: cơ sở dữ liệu địa chính, cơ sở dữ liệu quy hoạch sử dụng đất, cơ sở dữ liệu giá đất và cơ sở dữ liệu thống kê - kiểm kê đất đai. Trong đó, cơ sở dữ liệu địa chính giữ vị trí hạt nhân định vị không gian và liên kết toàn bộ các thuộc tính pháp lý.

  3. Bài học kinh nghiệm quốc tế: Luận văn tổng hợp mô hình quản lý từ Hàn Quốc với 5 giai đoạn phát triển từ năm 1988 đến năm 2017 chuyển từ số hóa sang tích hợp thông tin địa lý di động; hệ thống hạ tầng thông tin đất đai quốc gia NALIS của Malaysia thành lập từ năm 1997 chia sẻ dữ liệu liên ngành qua mạng truyền thông; và mô hình xã hội hóa đo đạc, đăng ký đất đai theo tiêu chuẩn Liên minh châu Âu của Hà Lan.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu sử dụng hệ thống các phương pháp khoa học chuyên ngành kết hợp chặt chẽ giữa lý thuyết và thực tiễn:

  • Cỡ mẫu và phương pháp chọn mẫu: Nghiên cứu thực hiện thu thập dữ liệu tổng thể trên toàn bộ 20 đơn vị hành chính cấp xã, thị trấn của huyện Phú Vang với quy mô khảo sát hơn 20.000 hồ sơ tài liệu lưu trữ. Phương pháp chọn mẫu có chủ đích được áp dụng để lựa chọn 2 xã điểm là Vinh An và Vinh Thanh – hai địa bàn đại diện điển hình cho khu vực ven biển, đầm phá có sự đa dạng về các loại đất nông nghiệp, đất ở và có khối lượng biến động đất đai lớn qua các thời kỳ.
  • Nguồn dữ liệu và phân tích: Tác giả tiến hành điều tra, thu thập hồ sơ địa chính qua 4 giai đoạn lịch sử (từ trước năm 1991 đến nay), bản đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2016, sổ mục kê, sổ địa chính và các bản trích đo thửa đất. Lý do lựa chọn phương pháp phân tích không gian kết hợp đối soát thuộc tính là nhằm giải quyết triệt để sự sai lệch giữa dữ liệu hình học và thông tin pháp lý trên giấy chứng nhận. Toàn bộ quy trình xây dựng cơ sở dữ liệu tuân thủ nghiêm ngặt quy trình 11 bước kỹ thuật quy định tại Thông tư số 05/2017/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Thiết bị quét quang học được cấu hình chuẩn hệ màu RGB với độ phân giải tối thiểu 150 DPI để số hóa tài liệu pháp lý và xuất sổ địa chính điện tử định dạng PDF, kết hợp chuyển đổi cấu trúc không gian sang định dạng XML và Shapefile.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Quá trình điều tra và thực nghiệm kỹ thuật đã mang lại 4 kết quả định lượng nổi bật:

  1. Sự không đồng nhất của tài liệu đo đạc qua 4 thời kỳ: Hồ sơ địa chính huyện Phú Vang tồn tại sự đan xen phức tạp giữa bản đồ giải thửa theo Chỉ thị 299/TTg năm 1980 đo bằng thước dây, bàn đạc thủ công; bản đồ lập theo Quyết định số 220/QĐ-ĐC năm 1991 (tỷ lệ 1/1.000, 1/2.000); bản đồ đo vẽ theo Quyết định số 720/1999/QĐ-ĐC và hệ thống phân loại đất theo Thông tư số 28/2004/TT-BTNMT; đến bản đồ số đo bằng công nghệ toàn đạc điện tử và GPS theo Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT. Sự thay đổi công nghệ dẫn tới sai lệch ranh giới và diện tích thửa đất từ 10% đến hơn 25% giữa các thời kỳ đo đạc, gây khó khăn lớn cho công tác cấp đổi Giấy chứng nhận.

  2. Thực trạng xuống cấp và phân tán dữ liệu giấy: Qua thống kê, hơn 30% tài liệu sổ sách dạng giấy tại cấp xã bị rách nát, tẩy xóa hoặc thất lạc do điều kiện bảo quản nhiệt ẩm cao vùng duyên hải miền Trung; tỷ lệ cập nhật chỉnh lý biến động định kỳ tại các sổ mục kê, sổ bộ địa chính cấp xã đạt mức dưới 40%, tạo ra độ trễ thông tin rất lớn so với thực tế sử dụng đất.

  3. Kết quả thử nghiệm số hóa tại 2 xã Vinh An và Vinh Thanh: Nghiên cứu đã thực hiện chuẩn hóa, bóc tách và chuyển đổi thành công 100% các lớp dữ liệu không gian đất đai nền và địa chính từ phần mềm chuyên ngành Gcadadas sang định dạng trung gian TMV, Shapefile và XML. Xây dựng hoàn chỉnh bảng tham chiếu số tờ, số thửa và diện tích giữa bản đồ cũ và mới, xử lý thành công hơn 95% các lỗi chồng đè ranh giới và hở biên giáp ranh giữa các đơn vị hành chính.

  4. Rào cản công nghệ và phần mềm quản trị: Hiện trạng ứng dụng công nghệ tại địa phương cho thấy sự thiếu đồng bộ khi cùng lúc tồn tại nhiều giải pháp phần mềm như ViLIS, Gcadadas, TMV.LIS hay ELIS giữa cấp huyện và cấp tỉnh, gây ách tắc trong quá trình tích hợp cơ sở dữ liệu địa chính đồng bộ vào hệ thống thông tin đất đai đa mục tiêu.

Thảo luận kết quả

Sự sai lệch giữa bản đồ đo vẽ qua các thời kỳ xuất phát từ sự phát triển vượt bậc của công nghệ trắc địa bản đồ, từ các phương pháp đo thủ công chuyển sang công nghệ định vị vệ tinh viễn thám độ chính xác cao. Dữ liệu đối soát có thể được trình bày trực quan thông qua bảng so sánh đối chiếu số tờ - số thửa giữa hệ quy chiếu cũ và hệ quy chiếu quốc gia VN-2000, kết hợp biểu đồ cột thể hiện tỷ lệ phần trăm hồ sơ đã được cấp Giấy chứng nhận qua từng giai đoạn đo đạc.

So với bức tranh quản lý đất đai tại 132 huyện đã vận hành cơ sở dữ liệu trên toàn quốc, nguyên nhân cốt lõi khiến tiến độ tại Phú Vang bị chậm xuất phát từ hạn chế về trang thiết bị công nghệ thông tin tại 100% UBND cấp xã và năng lực số hóa hồ sơ của đội ngũ cán bộ địa chính cơ sở. Nếu không có giải pháp kỹ thuật bài bản và lộ trình chuẩn hóa dữ liệu đầu vào, việc xây dựng cơ sở dữ liệu sẽ tiêu tốn nhiều ngân sách nhưng dữ liệu nhanh chóng trở thành dữ liệu "chết", không thể khai thác vận hành phục vụ các giao dịch thực tế.

Đề xuất và khuyến nghị

Nhằm giải quyết triệt để các tồn tại và hoàn thiện hệ thống cơ sở dữ liệu địa chính huyện Phú Vang, tác giả đề xuất hệ thống 4 nhóm giải pháp chiến lược:

  1. Chuẩn hóa quy trình kỹ thuật số hóa dữ liệu không gian và thuộc tính: Áp dụng nghiêm ngặt quy trình 11 bước theo Thông tư số 05/2017/TT-BTNMT; triển khai rà soát, làm sạch dữ liệu và thiết lập bảng tham chiếu số tờ, số thửa cho 100% các thửa đất có biến động. Đặt mục tiêu số hóa toàn bộ tài liệu pháp lý bằng máy quét màu chuẩn RGB tối thiểu 150 DPI, hoàn thành việc xuất sổ địa chính điện tử định dạng PDF và dữ liệu không gian XML trong lộ trình 12 đến 18 tháng. Chủ thể thực hiện: Văn phòng Đăng ký đất đai chi nhánh huyện Phú Vang phối hợp cùng các đơn vị tư vấn đo đạc bản đồ.

  2. Đẩy nhanh tiến độ cấp đổi Giấy chứng nhận và đăng ký biến động đất đai: Thực hiện chiến dịch đo đạc chỉnh lý biến động đồng loạt tại thực địa bằng máy toàn đạc điện tử và công nghệ GPS cho 18 xã và 2 thị trấn; xử lý dứt điểm các vướng mắc về đất dồn điền đổi thửa, đất chuyển nhượng qua nhiều chủ sử dụng không qua thủ tục hành chính. Mục tiêu nâng tỷ lệ cấp đổi Giấy chứng nhận theo bản đồ địa chính mới đạt trên 95% diện tích đất cần quản lý. Chủ thể thực hiện: UBND huyện Phú Vang và UBND các xã, thị trấn.

  3. Hiện đại hóa hạ tầng công nghệ thông tin và đồng nhất nền tảng phần mềm: Đầu tư trang bị hệ thống máy chủ, máy trạm cấu hình cao, đường truyền cáp quang nội bộ bảo mật và thiết bị lưu trữ dữ liệu an toàn cho Phòng Tài nguyên và Môi trường và 20 đơn vị hành chính cấp xã. Thống nhất áp dụng một nền tảng phần mềm chuẩn quốc gia có khả năng tích hợp liên thông dữ liệu không gian và thuộc tính giữa cấp huyện và cấp tỉnh Thừa Thiên Huế. Chủ thể thực hiện: Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Thừa Thiên Huế chủ trì.

  4. Nâng cao năng lực nhân sự và cơ chế tài chính bền vững: Tổ chức các khóa đào tạo chuyên sâu về quản trị hệ thống thông tin đất đai, kỹ năng biên tập dữ liệu trên môi trường số cho 100% cán bộ công chức địa chính xã; thiết lập cơ chế trích lập nguồn kinh phí cố định hàng năm từ nguồn thu tiền sử dụng đất để duy trì, cập nhật thường xuyên biến động cơ sở dữ liệu. Chủ thể thực hiện: Phòng Nội vụ và Phòng Tài chính - Kế hoạch huyện Phú Vang.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Nội dung và kết quả nghiên cứu của luận văn là tài liệu chuyên khảo có giá trị ứng dụng cao cho 4 nhóm đối tượng chính:

  1. Cơ quan quản lý nhà nước về tài nguyên và môi trường: Lãnh đạo và chuyên viên tại Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Thừa Thiên Huế, Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Phú Vang, Văn phòng Đăng ký đất đai các cấp có thể sử dụng luận văn làm cẩm nang hướng dẫn nghiệp vụ đối soát hồ sơ, xây dựng phương án thi công cơ sở dữ liệu địa chính và lập kế hoạch ngân sách hàng năm.

  2. Chuyên viên kỹ thuật và đơn vị tư vấn đo đạc địa chính: Các kỹ sư trắc địa, chuyên viên phân tích GIS thuộc các doanh nghiệp tư vấn có thể áp dụng trực tiếp quy trình bóc tách dữ liệu Gcadadas, quy đổi bảng tham chiếu số tờ - số thửa và kỹ thuật xử lý sai lệch ranh giới đã được thực nghiệm thành công tại 2 xã Vinh An và Vinh Thanh.

  3. Giảng viên, nghiên cứu sinh và sinh viên ngành Quản lý đất đai: Giảng viên và học viên chuyên ngành Quản lý đất đai, Địa chính, Hệ thống thông tin địa lý (GIS) tại các trường đại học khối tài nguyên môi trường có thể tham khảo luận văn như một công trình mẫu mực về phương pháp tiếp cận hệ thống trong giải quyết xung đột dữ liệu đất đai lịch sử.

  4. Tổ chức tài chính, ngân hàng và doanh nghiệp bất động sản: Các chuyên viên thẩm định giá, tư vấn pháp lý dự án có thể tham khảo cấu trúc cơ sở dữ liệu địa chính và quy trình tra cứu biến động pháp lý để đánh giá rủi ro quy hoạch, xác minh tính pháp lý của tài sản thế chấp trên địa bàn ven biển miền Trung.

Câu hỏi thường gặp

1. Vì sao có sự sai lệch lớn về diện tích và ranh giới thửa đất giữa các thời kỳ đo đạc? Sự sai lệch xuất phát từ sự thay đổi công nghệ đo đạc qua 4 giai đoạn lịch sử: trước năm 1991 đo thô sơ bằng thước dây, bàn đạc cải tiến theo Chỉ thị 299/TTg; trong khi các giai đoạn sau áp dụng máy toàn đạc điện tử và công nghệ GPS theo Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT. Độ chính xác hình học cao hơn dẫn đến diện tích thực tế sai lệch từ 10% đến 25% so với số liệu ghi trên giấy tờ cũ.

2. Cơ sở dữ liệu địa chính theo tiêu chuẩn quốc gia bao gồm những hợp phần nào? Căn cứ Thông tư số 75/2015/TT-BTNMT, cơ sở dữ liệu địa chính gồm 4 thành phần kỹ thuật: dữ liệu không gian đất đai nền (thủy hệ, giao thông, mốc địa giới); dữ liệu không gian địa chính (ranh giới thửa đất, hành lang bảo vệ); dữ liệu thuộc tính đất đai (thông tin chủ sử dụng, số tờ, số thửa, tình trạng pháp lý); và siêu dữ liệu địa chính mô tả nguồn gốc, hệ tọa độ VN-2000.

3. Quy trình 11 bước xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính được quy định ở đâu? Quy trình kỹ thuật chuẩn gồm 11 bước được quy định tại Thông tư số 05/2017/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường, bắt đầu từ khâu lập kế hoạch thi công, thu thập rà soát hồ sơ, quét giấy tờ pháp lý chuẩn 150 DPI RGB, xây dựng lớp không gian và thuộc tính, đến nghiệm thu và tích hợp hoàn chỉnh vào hệ thống máy chủ vận hành.

4. Hai xã Vinh An và Vinh Thanh đạt được kết quả cụ thể nào khi thực hiện nghiên cứu điểm? Tại 2 xã điểm, đề tài đã xử lý làm sạch và chuyển đổi thành công 100% dữ liệu không gian sang cấu trúc số hóa chuẩn Shapefile và XML, xây dựng bảng tham chiếu liên kết chính xác giữa số hiệu thửa đất cũ và mới, đồng thời số hóa toàn bộ bản lưu Giấy chứng nhận đạt chuẩn kỹ thuật lưu trữ điện tử, giảm thiểu nguy cơ sai lệch dữ liệu.

5. Giải pháp nào để khắc phục tình trạng phân tán phần mềm quản lý đất đai hiện nay? Cần thực hiện thống nhất một nền tảng phần mềm lõi trên toàn tỉnh Thừa Thiên Huế, chuẩn hóa chuẩn mở kết xuất dữ liệu sang XML và dịch vụ WebGIS theo tiêu chuẩn Thông tư số 75/2015/TT-BTNMT. Đồng thời, tổ chức đào tạo chuẩn hóa kỹ năng cho 100% cán bộ chuyên trách tại 20 xã, thị trấn của huyện Phú Vang nhằm bảo đảm dữ liệu được cập nhật liên tục, trực tuyến và đồng bộ 2 cấp.

Kết luận

  • Luận văn đã phân tích toàn diện lịch sử hình thành và thực trạng hệ thống hồ sơ địa chính huyện Phú Vang qua 4 thời kỳ đo đạc, chỉ rõ các nguyên nhân gây sai lệch dữ liệu và tình trạng xuống cấp của tài liệu lưu trữ dạng giấy.
  • Khẳng định vai trò hạt nhân của cơ sở dữ liệu địa chính trong cấu trúc 4 phân hệ của hệ thống thông tin đất đai đa mục tiêu (MPLIS) theo chuẩn Thông tư số 75/2015/TT-BTNMT.
  • Thực nghiệm thành công quy trình số hóa, chuyển đổi và tích hợp dữ liệu không gian - thuộc tính tại 2 xã Vinh An và Vinh Thanh theo quy trình 11 bước quy chuẩn tại Thông tư số 05/2017/TT-BTNMT.
  • Đề xuất hệ thống 4 nhóm giải pháp mang tính khả thi cao về chuẩn hóa kỹ thuật, cấp đổi Giấy chứng nhận, đầu tư hạ tầng công nghệ thông tin và đào tạo nguồn nhân lực cho toàn bộ 18 xã và 2 thị trấn.
  • Xác lập lộ trình triển khai từ 1 đến 3 năm nhằm đưa huyện Phú Vang trở thành đơn vị kiểu mẫu về chuyển đổi số quản lý đất đai của tỉnh Thừa Thiên Huế; khuyến khích các nhà quản lý và nhà nghiên cứu ứng dụng ngay các phát hiện của công trình để thúc đẩy tiến trình hiện đại hóa nền hành chính đất đai địa phương.