Thực trạng và giải pháp phát triển bất động sản tại Hà Nội - Nghiên cứu từ các dự án quân đội

Luận văn thạc sĩ nghiên cứu thực trạng và các giải pháp phát triển bất động sản tại một số dự án do quân đội quản lý trên địa, đánh giá hiện trạng, phân tích vấn đề, đề xuất biện

• Tác giả: Nguyễn Xuân Hiển
• Người hướng dẫn: PGS.TS Ngô Đức Phúc
• Trường học: Đại học Quốc gia Hà Nội
• Chuyên ngành: Quản lý đất đai
• Đề tài: Giải Pháp Phát Triển Bất Động Sản Tại Hà Nội
• Loại tài liệu: Luận văn thạc sĩ
• Năm xuất bản: 2018
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• LỜI CẢM ƠN
• 1. CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
• 1.1. Cơ sở lý luận về bất động sản
• 1.1.1. Bất động sản
• 2. CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN DO QUÂN ĐỘI QUẢN LÝ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI
• 2.1. Khái quát về các dự án phát triển bất động sản nhà ở do quân đội thực hiện trên địa bàn thành phố Hà Nội
• 2.2. Thực trạng phát triển bất động sản tại một số dự án do quân đội quản lý
• 2.2.1. Dự án 1: Dự án khu nhà ở Thạch Bàn, Long Biên, Hà Nội
• 2.2.1.1. Tổng quan dự án
• 2.2.1.2. Các căn cứ pháp lý thực hiện dự án
• 2.2.1.3. Thực trạng công tác thu hồi đất, GPMB để xây dựng bất động sản
• 2.2.1.4. Thực trạng sử dụng quỹ đất và tiến độ xây dựng, tạo lập BĐS
• 2.2.1.5. Thực trạng công tác phân phối và bán nhà ở
• 2.2.1.6. Thực trạng cấp GCN quyền sở hữu nhà ở
• 2.2.1.7. Thực trạng công tác quản lý nhà ở
• 2.2.2. Dự án 2: Dự án khu nhà ở Bộ Tư Lệnh Thủ đô, Yên Nghĩa, Hà Đông, Hà Nội
• 2.2.2.1. Tổng quan dự án
• 2.2.2.2. Các căn cứ pháp lý thực hiện dự án
• 2.2.2.3. Thực trạng công tác thu hồi đất, GPMB để xây dựng bất động sản
• 2.2.2.4. Thực trạng sử dụng quỹ đất và tiến độ xây dựng, tạo lập BĐS
• 2.2.2.5. Thực trạng công tác phân phối và bán nhà ở
• 2.2.2.6. Thực trạng cấp GCN quyền sở hữu nhà ở
• 2.2.2.7. Thực trạng công tác quản lý nhà ở
• 2.3. Tổng hợp ý kiến đánh giá của cư dân đối với phát triển bất động sản do quân đội thực hiện tại các dự án nghiên cứu
• 2.4. Đánh giá chung về những thuận lợi và khó khăn tồn tại trong phát triển bất động sản do quân đội thực hiện
• 3. CHƯƠNG 3: ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ PHÁT TRIỂN BẤT ĐỘNG SẢN DO QUÂN ĐỘI THỰC HIỆN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI
• 3.1. Cơ sở pháp lý đề xuất giải pháp
• 3.2. Các giải pháp nâng cao hiệu quả phát triển bất động sản
• 3.2.1. Giải pháp về chính sách pháp luật
• 3.2.2. Giải pháp về GPMB
• 3.2.3. Giải pháp về tài chính, vốn đầu tư
• 3.2.4. Giải pháp về phân phối, giao dịch nhà ở
• 3.2.5. Giải pháp về cơ chế quản lý nhà ở
• KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
• TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Tổng quan về phát triển bất động sản tại Hà Nội

Phát triển bất động sản tại Hà Nội đang trở thành một trong những vấn đề nóng bỏng trong bối cảnh đô thị hóa nhanh chóng. Với sự gia tăng dân số và nhu cầu về nhà ở, thị trường bất động sản Hà Nội đã chứng kiến sự bùng nổ về các dự án xây dựng. Tuy nhiên, việc phát triển này cũng đặt ra nhiều thách thức về quy hoạch, quản lý và chính sách. Để hiểu rõ hơn về tình hình này, cần xem xét các yếu tố ảnh hưởng đến sự phát triển bất động sản tại thành phố.

1.1. Tình hình thị trường bất động sản Hà Nội hiện nay

Thị trường bất động sản Hà Nội hiện nay đang trong giai đoạn phát triển mạnh mẽ với nhiều dự án lớn được triển khai. Tuy nhiên, sự cạnh tranh giữa các nhà đầu tư và các vấn đề về pháp lý vẫn là những thách thức lớn.

1.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến phát triển bất động sản

Nhiều yếu tố như chính sách của nhà nước, nhu cầu thực tế của người dân và tình hình kinh tế vĩ mô có ảnh hưởng lớn đến sự phát triển của thị trường bất động sản tại Hà Nội.

II. Vấn đề và thách thức trong phát triển bất động sản tại Hà Nội

Mặc dù thị trường bất động sản Hà Nội đang phát triển, nhưng vẫn tồn tại nhiều vấn đề và thách thức cần giải quyết. Các vấn đề này không chỉ ảnh hưởng đến các nhà đầu tư mà còn đến người dân và chính quyền địa phương.

2.1. Khó khăn trong quy hoạch đô thị

Quy hoạch đô thị chưa đồng bộ và thiếu tính khả thi dẫn đến tình trạng lộn xộn trong phát triển bất động sản. Nhiều dự án không tuân thủ quy hoạch, gây ra sự bất cập trong hạ tầng.

2.2. Vấn đề giải phóng mặt bằng

Giải phóng mặt bằng là một trong những vấn đề nan giải trong phát triển bất động sản. Nhiều dự án gặp khó khăn trong việc thu hồi đất, ảnh hưởng đến tiến độ thi công.

III. Giải pháp nâng cao hiệu quả phát triển bất động sản tại Hà Nội

Để phát triển bền vững thị trường bất động sản tại Hà Nội, cần có những giải pháp đồng bộ và hiệu quả. Các giải pháp này không chỉ giúp cải thiện tình hình hiện tại mà còn tạo ra nền tảng vững chắc cho tương lai.

3.1. Cải cách chính sách pháp luật

Cần có những cải cách trong chính sách pháp luật để tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư và đảm bảo quyền lợi cho người dân. Việc đơn giản hóa thủ tục hành chính sẽ giúp thu hút đầu tư hơn.

3.2. Tăng cường quản lý nhà nước

Quản lý nhà nước cần được tăng cường để đảm bảo các dự án phát triển bất động sản tuân thủ quy hoạch và pháp luật. Việc này sẽ giúp giảm thiểu tình trạng lộn xộn và nâng cao chất lượng công trình.

IV. Ứng dụng thực tiễn và kết quả nghiên cứu về phát triển bất động sản

Nghiên cứu thực trạng phát triển bất động sản tại Hà Nội cho thấy nhiều kết quả tích cực nhưng cũng chỉ ra những vấn đề cần khắc phục. Việc áp dụng các giải pháp đã đề xuất sẽ giúp cải thiện tình hình hiện tại.

4.1. Kết quả từ các dự án thực tế

Nhiều dự án bất động sản đã thành công trong việc cung cấp nhà ở cho người dân, nhưng vẫn cần cải thiện về chất lượng và dịch vụ.

4.2. Đánh giá từ cư dân và nhà đầu tư

Phản hồi từ cư dân và nhà đầu tư cho thấy sự hài lòng về một số dự án, nhưng cũng chỉ ra những điểm cần cải thiện trong quản lý và dịch vụ.

V. Kết luận và tương lai của phát triển bất động sản tại Hà Nội

Tương lai của phát triển bất động sản tại Hà Nội phụ thuộc vào nhiều yếu tố, bao gồm chính sách, quy hoạch và sự tham gia của các bên liên quan. Việc thực hiện các giải pháp đã đề xuất sẽ giúp thị trường bất động sản phát triển bền vững.

5.1. Triển vọng phát triển trong tương lai

Dự báo thị trường bất động sản Hà Nội sẽ tiếp tục phát triển mạnh mẽ trong những năm tới, với nhiều dự án mới được triển khai.

5.2. Vai trò của chính sách trong phát triển

Chính sách phát triển bất động sản cần được điều chỉnh để phù hợp với thực tiễn và nhu cầu của thị trường, đảm bảo sự phát triển bền vững.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Trong bối cảnh gia tăng dân số và tập trung dân cư vào các đô thị, nhu cầu về nhà ở tại các thành phố lớn như Hà Nội ngày càng trở nên cấp thiết. Theo ước tính, các dự án bất động sản (BĐS) do quân đội quản lý tại Hà Nội đã góp phần quan trọng trong việc giải quyết nhu cầu nhà ở cho cán bộ, sĩ quan quân đội cũng như người dân có thu nhập thấp. Tuy nhiên, quá trình phát triển các dự án này vẫn còn nhiều khó khăn, đặc biệt trong công tác giải phóng mặt bằng (GPMB), xây dựng, phân phối và quản lý nhà ở. Mục tiêu nghiên cứu là đánh giá thực trạng phát triển BĐS tại một số dự án do quân đội quản lý trên địa bàn Hà Nội, cụ thể là dự án khu nhà ở Thạch Bàn (Long Biên) và khu nhà ở Bộ Tư Lệnh Thủ đô (Yên Nghĩa, Hà Đông), từ đó đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý và phát triển BĐS. Nghiên cứu tập trung trong giai đoạn từ năm 2010 đến 2018, với phạm vi không gian tại hai dự án tiêu biểu trên địa bàn thành phố Hà Nội. Kết quả nghiên cứu có ý nghĩa quan trọng trong việc hoàn thiện chính sách phát triển nhà ở chính sách, đồng thời góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội và đảm bảo an ninh quốc phòng.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn dựa trên các lý thuyết và mô hình nghiên cứu về bất động sản và thị trường bất động sản, bao gồm:

• Khái niệm bất động sản (BĐS): Theo Bộ luật Dân sự Việt Nam 2015, BĐS bao gồm đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất và các tài sản khác liên quan. BĐS có đặc tính không thể di dời, tồn tại lâu dài và có giá trị kinh tế.

• Thị trường bất động sản: Là nơi diễn ra các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê BĐS, chịu sự chi phối mạnh mẽ của yếu tố pháp luật và có tính khu vực, địa phương. Thị trường BĐS được phân loại theo công dụng, loại hình hoạt động, khu vực và trình tự gia nhập thị trường.

• Vai trò quản lý nhà nước: Nhà nước tạo lập môi trường pháp lý, quy hoạch xây dựng, cung cấp dịch vụ tư vấn pháp luật, tổ chức định giá BĐS và thực hiện các chính sách vĩ mô nhằm thúc đẩy sự phát triển lành mạnh của thị trường BĐS.

• Cơ sở pháp lý phát triển BĐS tại Việt Nam: Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014, Luật Xây dựng 2014, Luật Kinh doanh BĐS 2014 cùng các nghị định, thông tư hướng dẫn thi hành, đặc biệt là các quy định liên quan đến phát triển nhà ở chính sách và nhà ở xã hội do quân đội quản lý.

Phương pháp nghiên cứu

• Nguồn dữ liệu: Nghiên cứu sử dụng cả dữ liệu thứ cấp và sơ cấp. Dữ liệu thứ cấp gồm các văn bản pháp luật, nghị định, thông tư, hồ sơ dự án, báo cáo của UBND thành phố Hà Nội và Tổng công ty Đầu tư Phát triển Nhà và Đô thị Bộ Quốc phòng. Dữ liệu sơ cấp được thu thập qua khảo sát xã hội học với 110 cư dân tại hai dự án nghiên cứu.

• Phương pháp phân tích: Sử dụng phương pháp thống kê mô tả để tổng hợp số liệu về diện tích đất, tiến độ xây dựng, số lượng căn hộ phân phối, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (GCN), chi phí sinh hoạt và ý kiến đánh giá của cư dân. Phân tích đánh giá tổng hợp được thực hiện để xác định thuận lợi, khó khăn và đề xuất giải pháp.

• Timeline nghiên cứu: Thu thập dữ liệu từ năm 2010 đến 2018, trong đó khảo sát xã hội học được tiến hành vào năm 2017-2018 nhằm đánh giá thực trạng và hiệu quả quản lý dự án.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

1. Thực trạng giải phóng mặt bằng (GPMB): Dự án khu nhà ở Thạch Bàn có tổng diện tích đất khoảng 14,2 ha, trong đó diện tích đất nông nghiệp chiếm 94.894 m², đất đường mương nội đồng 35.483 m². Việc GPMB gặp nhiều khó khăn, đặc biệt với 10.933,6 m² đất nghĩa trang chưa thể giải phóng do thiếu quỹ đất tái định cư và các vấn đề liên quan đến môi trường. Tiến độ GPMB bị chậm trễ khoảng 4 năm so với kế hoạch ban đầu (dự kiến hoàn thành năm 2010, thực tế đến năm 2014 mới hoàn thành phần lớn).

2. Tiến độ xây dựng và tạo lập BĐS: Dự án Thạch Bàn đã xây dựng đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các công trình nhà ở cao tầng, thấp tầng với tổng diện tích đất xây dựng nhà cao tầng là 25.570 m² và nhà thấp tầng 19.960 m². Tuy nhiên, tiến độ xây dựng bị ảnh hưởng bởi chậm trễ trong GPMB và thủ tục pháp lý.

3. Công tác phân phối và bán nhà ở: Các dự án do quân đội quản lý đã thực hiện phân phối nhà ở chính sách với mức giá thấp hơn thị trường từ 25-30%, thậm chí có dự án giảm tới 50%. Qua khảo sát 110 cư dân, 47% người mua nhà theo diện chính sách đánh giá giá nhà phù hợp với thu nhập, trong khi 53% người mua nhà thương mại hoặc chuyển nhượng cho rằng giá còn cao so với khả năng chi trả.

4. Cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (GCN): Tỷ lệ cấp GCN tại dự án Thạch Bàn đạt khoảng 85% căn hộ đã bán, còn lại 15% do vướng mắc thủ tục pháp lý và chậm trễ trong xử lý hồ sơ. Tại dự án Bộ Tư Lệnh Thủ đô, tỷ lệ cấp GCN đạt khoảng 90%.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân chính của các khó khăn trong phát triển BĐS do quân đội quản lý là sự phức tạp trong thủ tục pháp lý liên quan đến đất đai, đặc biệt là GPMB các khu đất có nguồn gốc phức tạp như đất nghĩa trang và đất có nguồn gốc không rõ ràng. So với các nghiên cứu trong ngành, tỷ lệ cấp GCN tại các dự án quân đội tương đối cao nhưng vẫn chưa đạt mức tối ưu do các vướng mắc về thủ tục hành chính. Việc giá bán nhà ở chính sách thấp hơn thị trường đã góp phần giảm áp lực về nhà ở cho cán bộ quân đội, tuy nhiên vẫn cần cân nhắc để đảm bảo hiệu quả tài chính cho chủ đầu tư. Dữ liệu có thể được trình bày qua biểu đồ tiến độ GPMB, bảng thống kê diện tích đất và tỷ lệ cấp GCN, cũng như biểu đồ đánh giá mức độ hài lòng của cư dân về giá nhà và chất lượng quản lý.

Đề xuất và khuyến nghị

1. Tăng cường phối hợp giữa các cơ quan quản lý: Đề nghị UBND thành phố Hà Nội, Bộ Quốc phòng và các đơn vị liên quan thiết lập cơ chế phối hợp chặt chẽ hơn trong công tác GPMB, đặc biệt với các khu đất có nguồn gốc phức tạp, nhằm rút ngắn thời gian giải phóng mặt bằng và giảm thiểu tranh chấp.

2. Hoàn thiện thủ tục pháp lý và cấp GCN: Cải tiến quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, áp dụng công nghệ thông tin để minh bạch, nhanh chóng xử lý hồ sơ, đảm bảo tỷ lệ cấp GCN đạt trên 95% trong vòng 12 tháng sau khi bàn giao nhà.

3. Đa dạng hóa hình thức tài chính và hỗ trợ vốn: Khuyến khích áp dụng các hình thức tài chính linh hoạt như cho vay ưu đãi, hỗ trợ lãi suất dài hạn cho cán bộ quân đội mua nhà, nhằm nâng cao khả năng tiếp cận nhà ở chính sách trong vòng 3 năm tới.

4. Nâng cao chất lượng quản lý và dịch vụ sau đầu tư: Chủ đầu tư cần tăng cường công tác quản lý khu dân cư, bảo trì hạ tầng kỹ thuật, đảm bảo an ninh trật tự và vệ sinh môi trường, nâng cao sự hài lòng của cư dân trong vòng 1-2 năm sau khi dự án hoàn thành.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

1. Cơ quan quản lý nhà nước về đất đai và xây dựng: Giúp hoàn thiện chính sách, quy trình quản lý dự án BĐS do quân đội thực hiện, đặc biệt trong công tác GPMB và cấp giấy chứng nhận.

2. Các đơn vị quân đội và chủ đầu tư dự án BĐS: Hỗ trợ nâng cao hiệu quả quản lý, phân phối nhà ở chính sách, đồng thời cải thiện chất lượng dịch vụ và quản lý sau đầu tư.

3. Nhà nghiên cứu và sinh viên chuyên ngành quản lý đất đai, bất động sản: Cung cấp cơ sở lý luận và thực tiễn về phát triển BĐS trong bối cảnh đặc thù của các dự án do quân đội quản lý.

4. Người mua nhà và cư dân tại các dự án BĐS do quân đội quản lý: Giúp hiểu rõ về quyền lợi, quy trình mua bán, cấp giấy chứng nhận và các chính sách hỗ trợ liên quan.

Câu hỏi thường gặp

1. Quá trình giải phóng mặt bằng tại các dự án do quân đội quản lý gặp những khó khăn gì?
   Khó khăn chủ yếu là do nguồn gốc đất phức tạp, đặc biệt là đất nghĩa trang không có quỹ đất tái định cư, vướng mắc về thủ tục pháp lý và sự không đồng thuận của người dân. Ví dụ, tại dự án Thạch Bàn, diện tích đất nghĩa trang 10.933,6 m² chưa thể giải phóng.

2. Tỷ lệ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở tại các dự án này như thế nào?
   Tỷ lệ cấp GCN đạt khoảng 85-90% căn hộ đã bán, còn lại do vướng mắc thủ tục và chậm trễ xử lý hồ sơ. Việc cải tiến quy trình cấp GCN đang được đề xuất nhằm nâng cao tỷ lệ này.

3. Giá bán nhà ở chính sách do quân đội quản lý có ưu đãi như thế nào?
   Giá bán thấp hơn thị trường từ 25-30%, có dự án giảm tới 50%, giúp cán bộ quân đội tiếp cận nhà ở với chi phí hợp lý. Tuy nhiên, vẫn cần cân đối để đảm bảo hiệu quả tài chính cho chủ đầu tư.

4. Các giải pháp nào được đề xuất để nâng cao hiệu quả phát triển BĐS do quân đội quản lý?
   Bao gồm tăng cường phối hợp quản lý, hoàn thiện thủ tục pháp lý, đa dạng hóa hình thức tài chính hỗ trợ, và nâng cao chất lượng quản lý sau đầu tư.

5. Ai là đối tượng chính được hưởng lợi từ các dự án BĐS do quân đội quản lý?
   Chủ yếu là cán bộ, sĩ quan quân đội có nhu cầu nhà ở chính sách, đồng thời người dân có thu nhập thấp tại Hà Nội cũng được hưởng lợi từ các dự án nhà ở xã hội do quân đội thực hiện.

Kết luận

• Đã đánh giá thực trạng phát triển BĐS tại hai dự án do quân đội quản lý trên địa bàn Hà Nội, chỉ ra các khó khăn về GPMB, tiến độ xây dựng, phân phối và cấp giấy chứng nhận.
• Phân tích các yếu tố pháp lý, kinh tế và xã hội ảnh hưởng đến hiệu quả phát triển BĐS trong bối cảnh đặc thù của quân đội.
• Đề xuất các giải pháp cụ thể nhằm nâng cao hiệu quả quản lý và phát triển BĐS, tập trung vào cải thiện thủ tục pháp lý, tài chính và quản lý sau đầu tư.
• Nghiên cứu có ý nghĩa thực tiễn trong việc hoàn thiện chính sách nhà ở chính sách cho cán bộ quân đội và phát triển nhà ở xã hội tại Hà Nội.
• Khuyến nghị các bước tiếp theo bao gồm triển khai các giải pháp đề xuất trong giai đoạn 2020-2025 và mở rộng nghiên cứu sang các dự án khác do quân đội quản lý trên toàn quốc.

Các cơ quan quản lý, chủ đầu tư và nhà nghiên cứu cần phối hợp chặt chẽ để triển khai các giải pháp nhằm phát triển bền vững thị trường bất động sản do quân đội quản lý, góp phần đảm bảo an sinh xã hội và quốc phòng an ninh.

Trích đoạn nội dung tài liệu

đặt vấn đề như vậy, nên tại Điều 107 Bộ luật Dân sự năm 2015 đã quy định “Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng; các tài sản khác gắn liền với đất đai và các tài sản khác theo pháp luật quy định”. Bất động sản do đặc tính tự nhiên, được hiểu là các tài sản không thể di, dời được do bản chất tự nhiên cấu tạo nên tài sản đó, bao gồm: + Đất đai: Đất đai trong giao lưu dân sự được xác định bằng diện tích đất cùng vị trí của mảnh đất đó. Điều này được thể hiện trên bản đồ địa chính, được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận thông qua quyết định giao đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó. 6 TIEU LUAN MOI download : [e-mail] + Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai : Nhà, công trình trên đất cũng được coi là một dạng bất động sản do đặc tính tự nhiên nếu nó được xây dựng gắn liền với đất bằng một kết cấu chặt chẽ chứ không đơn thuần “đặt” trên đất.

Vì vậy, một lều xiếc hay một lán chợ dựng tạm không được coi là bất động sản. + Cây cối, hoa màu và các tài sản khác trên đất: Khoáng sản, cây cối hoa màu trên đất cũng được coi là bất động sản chừng nào người ta chưa khai thác, chặt cây, hay hái lượm. Nếu chúng được tách khỏi đất thì chúng trở thành động sản. Giả sử khoáng sản, cây cối, hoa màu tuy vẫn chưa được khai thác nhưng đã là đối tượng của hợp đồng mua bán trước, việc mua bán trước này có làm cho khoáng sản, cây cối hoa màu trở thành động sản hay không, cho dù nó vẫn còn ở trên đất? Luật pháp các nước đều cho rằng các tài sản này, trong trường hợp trên, đã trở thành động sản.

Bất động sản do pháp luật quy định: Ngoài những tài sản là bất động sản kể trên, khi cần thiết, bằng các văn bản pháp luật cụ thể, pháp luật có thể quy định những tài sản khác là bất động sản. Ví dụ theo Luật dân sự của Nga thì tàu thủy,máy bay, phương tiện vũ trụ cũng được công nhận là BĐS. Ở nước ta do đặc thù về sở hữu toàn dân, người sử dụng được chuyển quyền sử dụng đất nên thực tế quyền sử dụng đất gắn với đất đai là bất động sản. Tóm lại BĐS là một tài sản bao gồm đất đai và những tài sản khác gắn liền với lô đất đó.

Những tài sản khác có thể là [7]: - Toà nhà hoặc những công trình xây dựng trên lô đất, công trình ngầm dưới mặt đất. - Cây trồng lâu năm, nguồn nước trong phạm vi lô đất. - Công trình kỹ thuật kết nối lô đất với các hạ tầng kỹ thuật khu vực và trung tâm. - Những trang thiết bị tiện ích cố định trong phạm vi lô đất… BĐS là tài sản vật chất không thể di dời, tồn tại và ổn định lâu dài thoả mãn một số điều kiện như: - Là yếu tố vật chất có ích cho con người 7 TIEU LUAN MOI download : [e-mail] - Được chiếm giữ bởi cá nhân hoặc cộng đồng - Có thể đo lường bằng giá trị - Không thể di dời hoặc di dời rất hạn chế để tính chất, công năng, hình thái của nó không thay đổi - Tồn tại lâu dài.

Thị trƣờng bất động sản a. Khái niệm thị trường bất động sản Thị trường là phạm trù kinh tế tổng hợp gắn liền với quá trình sản xuất và lưu thông hàng hoá. Một thị trường phát triển phải có đủ 3 yếu tố: chủ thể, khách thể và giới trung gian. Thị trường bất động sản được hiểu là nơi mà người mua BĐS và người bán BĐS giao dịch với nhau.

Người mua và người bán có thể ở cùng một địa điểm, có thể liên hệ thông qua trung gian (người môi giới) hoặc thông qua phương tiện thông tin liên lạc khác, thông qua đó giá cả bất động sản được xác định. Tuy nhiên, hiện nay cũng có nhiều quan niệm khác nhau về thị trường bất động sản. Có ý kiến cho rằng thị trường BĐS là nơi hình thành các quyết định về việc ai tiếp cận được BĐS và BĐS đó được sử dụng như thế nào và sử dụng vào mục đích gì. Bên cạnh đó, có khái niệm cho rằng thị trường BĐS là đầu mối thực hiện và chuyển dịch giá trị của hàng hoá BĐS hoặc thị trường BĐS là "nơi" thực hiện các giao dịch về BĐS, gồm các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ hỗ trợ như môi giới, tư vấn.

Phân loại thị trường bất động sản Dựa vào công dụng của bất động sản có thể phân ra thị trường đất đai, thị trường công trình thương mại, dịch vụ; thị trường công trình công nghiệp; thị trường nhà ở; thị trường công trình đặc biệt. Dựa vào loại hình hoạt động có thể phân ra thị trường mua bán, chuyển nhượng bất động sản; thị trường cho thuê BĐS; thị trường thế chấp và bảo hiểm BĐS; thị trường dịch vụ BĐS; thị trường các giao dịch khác như: góp vốn LD, cổ phần hoá. 8 TIEU LUAN MOI download : [e-mail] Dựa vào khu vực có thể phân ra: thị trường BĐS khu vực đô thị; thị trường BĐS khu vực nông thôn; thị trường BĐS khu vực giáp ranh. Dựa vào trình tự bất động sản gia nhập thị trường có thể phân ra: thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp.

Dựa vào mức độ kiểm soát có thể chia ra thị trường chính thức hay phi chính thức. Thị trường bất động sản có một số đặc điểm sau [19]: Là thị trường đầu mối, có quan hệ mật thiết với nhiều loại thị trường khác của nền kinh tế, đặc biệt là thị trường tài chính. Giao dịch bất động sản là giao dịch quyền và lợi ích chứa đựng trong BĐS; Thị trường BĐS mang tính khu vực, địa phương. Thị trường bất động sản phản ứng “trễ” của cung so với cầu Thị trường bất động sản biến động có tính chu kỳ.

Thị trường bất động sản có tính thanh khoản thấp. Thị trường bất động sản là thị trường khó thâm nhập, cạnh tranh không hoàn hảo, dễ nảy sinh tình trạng độc quyền và cần đến các dịch vụ trung gian. Thị trường bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của yếu tố pháp luật. Cơ cấu thị trường bất động sản Xét trên khía cạnh tổ chức, cũng như các thị trường khác, thị trường bất động sản gồm: bên cung, bên cầu và các tổ chức dịch vụ hỗ trợ thị trường như các sàn giao dịch BĐS cầu nối giữa cung và cầu và các dịch vụ hỗ trợ khác như môi giới, định giá, quảng cáo, tư vấn pháp lý., các dịch vụ hỗ trợ cũng như tư vấn đầu tư, các tổ chức tài chính, tín dụng hỗ trợ vốn và các dịch vụ quản lý sử dụng, bảo hiểm, dịch vụ công.

và sự tham gia của các cơ quan quản lý nhà nước. Xét theo trình tự bất động sản tham gia thị trường có thể phân ra thị trường sơ cấp, thị trường thứ cấp. Thị trường sơ cấp bắt đầu từ khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Thị trường đầu tư (trong lĩnh vực bất động sản còn có thể gọi là thị trường xây dựng) là việc tạo lập ra hàng hóa bất động sản bao gồm các hoạt động lựa chọn tư vấn, nhà thầu, chuyển nhượng dự án.

Thị trường thứ cấp là thị trường mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp giữa các chủ sở hữu, chủ sử dụng với người có nhu cầu.[9] 9 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail. Vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản Hoạt động của nhà nước đặc biệt có tác dụng trong việc vạch ra và bảo hiểm cho con đường đưa người mua và người bán đến với nhau để xác định giá cả và sản lượng. Nghĩa là chính phủ, với những mục tiêu cụ thể của mình, phải thông qua thị trường để giải quyết 3 vấn đề then chốt về kinh tế là sản xuất cái gì, sản xuất thế nào và sản xuất cho ai. Hàng hoá và dịch vụ gì sẽ sản xuất được xác định bằng lá phiếu bằng tiền mà người tiêu dùng chi ra hàng ngày.

Các hàng hoá được sản xuất như thế nào được xác định bằng sự cạnh tranh giữa những nhà sản xuất. Hàng hoá sản xuất cho ai - ai là người tiêu dùng và tiêu dùng bao nhiêu - phụ thuộc lớn vào mức cung - cầu các yếu tố sản xuất trên thị trường: lao động, đất đai, vốn. Việc phân phối thu nhập giữa các cá nhân được xác định bằng lượng các yếu tố sở hữu (giờ làm việc, diện tích đất đai có được.) và giá cả của các yếu tố đó. * Nhà nước tạo lập môi trường pháp lý cho TTBĐS - Trong nền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước, hoạt động của thị trường được điều chỉnh bằng pháp luật và pháp luật tạo môi trường pháp lý cho sự phát triển lành mạnh, khắc phục được các khuyết thiếu vốn có của thị trường.

Đối với TTBĐS, yếu tố pháp luật có tính chất quy định sự hình thành và phát triển. Hệ thống pháp luật quy định điều kiện thực hiện, phạm vi, nội dung… của các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê… BĐS. Đồng thời hệ thống pháp luật còn hướng dẫn thực hiện các giao dịch đó: Hợp đồng chuyển nhượng, hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mướn; quy định về thế chấp, về góp vốn…cùng với quy định các phương tiện, công cụ thực hiện các giao dịch đó. * Quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất, thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản - Quy hoạch xây dựng và quy hoạch sử dụng đất là một nhiệm vụ của Nhà nước nhằm thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật.

Thông qua công tác quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, Nhà nước thực hiện ý đồ phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội, bảo vệ môi trường, điều chỉnh việc sử dụng đất đai, xây dựng… ngăn chặn những tiêu cực trong sử dụng đất dai và trong xây dựng. 10 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.