Nghiên cứu giải pháp nâng cao hiệu quả quyền sử dụng đất tại quận Bắc Từ Liêm, Hà Nội

Luận văn thạc sĩ nghiên cứu nghiên cứu đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao việc thực hiện các quyền của người sử, khảo sát thực trạng, phân tích nguyên nhân, đề xuất

• Tác giả: Nguyễn Ngọc Anh
• Người hướng dẫn: TS. Thái Thị Quỳnh Như
• Trường học: Đại học Quốc gia Hà Nội
• Chuyên ngành: Quản lý đất đai
• Đề tài: Giải Pháp Nâng Cao Quyền Sử Dụng Đất Tại Bắc Từ Liêm
• Loại tài liệu: luận văn thạc sĩ
• Năm xuất bản: 2018
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• 1. CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
• 1.1. Những căn cứ pháp lý về quyền của ngƣời sử dụng đất
• 1.2. Cơ sở lý luận về quyền sở hữu
• 1.3. Cơ sở lý luận về quyền sử dụng đất
• 1.4. Căn cứ pháp lý về quyền sử dụng đất
• 1.5. Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nƣớc trên thế giới
• 1.5.1. Nhóm các nước phát triển
• 1.5.2. Ở một số nước khu vực
• 1.5.3. Những bài học rút ra từ kinh nghiệm của một số nước
• 1.6. Tổng quan việc thực hiện các quyền của ngƣời sử dụng đất ở Việt Nam
• 2. ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CỦA NGƢỜI SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN BẮC TỪ LIÊM, THÀNH PHỐ HÀ NỘI
• 2.1. Nhóm giải pháp về chính sách, pháp luật
• 2.1.1. Làm rõ các quy định của pháp luật về TTQSDĐ
• 2.1.2. Giải pháp về chính sách tạo ra nguồn cung hàng hoá QSDĐ
• 2.1.3. Hoàn thiện công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đẩt
• 2.2. Nhóm giải pháp về tổ chức quản lý, đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
• 2.2.1. Nhóm giải pháp về tổ chức phát triển nguồn nhân lực và cơ sở vật chất
• 2.2.2. Giải pháp về tổ chức quản lý hoạt động thực hiện các quyền sử dụng đất
• TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Tổng quan về quyền sử dụng đất tại Bắc Từ Liêm

Quận Bắc Từ Liêm, một trong những quận mới thành lập của Hà Nội, đang đối mặt với nhiều thách thức trong việc quản lý và thực hiện các quyền sử dụng đất. Đất đai không chỉ là tài sản mà còn là nguồn lực quan trọng cho sự phát triển kinh tế - xã hội. Việc nâng cao quyền sử dụng đất là cần thiết để đảm bảo quyền lợi cho người dân và phát triển bền vững.

1.1. Cơ sở pháp lý về quyền sử dụng đất

Quyền sử dụng đất được quy định rõ ràng trong Luật Đất đai 2013. Theo đó, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu. Người sử dụng đất được trao quyền chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất.

1.2. Tình hình thực hiện quyền sử dụng đất tại Bắc Từ Liêm

Thực trạng quyền sử dụng đất tại Bắc Từ Liêm cho thấy nhiều hộ gia đình chưa nắm rõ quyền lợi của mình. Việc thực hiện các quyền này còn gặp nhiều khó khăn do thiếu thông tin và sự hỗ trợ từ cơ quan chức năng.

II. Vấn đề và thách thức trong quản lý đất đai tại Bắc Từ Liêm

Quản lý đất đai tại Bắc Từ Liêm đang gặp nhiều vấn đề như tình trạng lấn chiếm đất, thiếu minh bạch trong cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Những thách thức này ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân và sự phát triển của quận.

2.1. Tình trạng lấn chiếm đất đai

Lấn chiếm đất đai diễn ra phổ biến, gây khó khăn trong công tác quản lý. Nhiều hộ gia đình không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, dẫn đến tranh chấp và xung đột.

2.2. Thiếu minh bạch trong cấp giấy chứng nhận

Quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn phức tạp, thiếu minh bạch. Điều này khiến người dân gặp khó khăn trong việc thực hiện quyền lợi của mình.

III. Giải pháp nâng cao quyền sử dụng đất tại Bắc Từ Liêm

Để nâng cao quyền sử dụng đất, cần có những giải pháp đồng bộ từ chính sách đến thực tiễn. Các giải pháp này không chỉ giúp người dân dễ dàng thực hiện quyền lợi mà còn góp phần phát triển kinh tế địa phương.

3.1. Cải cách chính sách đất đai

Cần cải cách chính sách đất đai để tạo điều kiện thuận lợi cho người dân trong việc thực hiện quyền sử dụng đất. Việc đơn giản hóa thủ tục hành chính sẽ giúp người dân dễ dàng hơn trong việc đăng ký và cấp giấy chứng nhận.

3.2. Tăng cường công tác tuyên truyền

Tuyên truyền về quyền sử dụng đất và các quy định pháp luật liên quan là rất cần thiết. Người dân cần được trang bị kiến thức để bảo vệ quyền lợi của mình.

IV. Ứng dụng thực tiễn và kết quả nghiên cứu tại Bắc Từ Liêm

Nghiên cứu thực tiễn cho thấy việc thực hiện quyền sử dụng đất tại Bắc Từ Liêm có nhiều tiến bộ nhưng vẫn còn tồn tại nhiều vấn đề. Các kết quả nghiên cứu sẽ là cơ sở để đề xuất các giải pháp hiệu quả hơn.

4.1. Kết quả khảo sát thực trạng

Khảo sát cho thấy 70% người dân chưa nắm rõ quyền lợi của mình về đất đai. Điều này cho thấy cần có sự can thiệp từ chính quyền địa phương để nâng cao nhận thức.

4.2. Đánh giá hiệu quả các giải pháp đã thực hiện

Các giải pháp đã thực hiện trong thời gian qua đã giúp cải thiện tình hình quản lý đất đai, nhưng cần tiếp tục theo dõi và điều chỉnh để đạt hiệu quả cao hơn.

V. Kết luận và hướng đi tương lai cho quyền sử dụng đất tại Bắc Từ Liêm

Việc nâng cao quyền sử dụng đất tại Bắc Từ Liêm là một nhiệm vụ quan trọng, cần sự vào cuộc của cả hệ thống chính trị. Hướng đi tương lai cần tập trung vào cải cách chính sách và nâng cao nhận thức của người dân.

5.1. Tầm quan trọng của việc nâng cao quyền sử dụng đất

Nâng cao quyền sử dụng đất không chỉ bảo vệ quyền lợi của người dân mà còn thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội của quận Bắc Từ Liêm.

5.2. Định hướng phát triển bền vững

Cần có các chính sách phát triển bền vững trong quản lý đất đai, đảm bảo quyền lợi cho người dân và bảo vệ môi trường.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội, được thành lập từ năm 2014 trên cơ sở điều chỉnh địa giới hành chính huyện Từ Liêm cũ, với 13 phường trực thuộc. Đây là khu vực có vị trí địa lý thuận lợi, nằm dọc bờ nam sông Hồng, có tốc độ đô thị hóa mạnh mẽ, thu hút đông đảo dân cư và phát triển hạ tầng đô thị. Theo số liệu năm 2016, diện tích đất sử dụng trên địa bàn quận có sự biến động lớn do quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất và phát triển kinh tế - xã hội. Tình hình quản lý và sử dụng đất tại Bắc Từ Liêm phản ánh rõ nét các vấn đề về thực hiện quyền của người sử dụng đất trong bối cảnh đô thị hóa nhanh.

Luận văn tập trung nghiên cứu thực trạng việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất (hộ gia đình, cá nhân) trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm trong giai đoạn 2014-2017. Mục tiêu chính là đánh giá các quyền chuyển nhượng, thừa kế, cho tặng, thế chấp và các quyền khác liên quan đến quyền sử dụng đất, đồng thời phân tích những bất cập và nguyên nhân tồn tại trong quá trình thực hiện. Phạm vi nghiên cứu bao gồm một số phường đại diện cho toàn quận, với đối tượng là các hộ gia đình, cá nhân đã tham gia giao dịch quyền sử dụng đất.

Nghiên cứu có ý nghĩa quan trọng trong việc cung cấp số liệu cụ thể, phân tích thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng đất, góp phần ổn định thị trường quyền sử dụng đất và phát triển kinh tế địa phương. Các chỉ số như tỷ lệ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, số lượng giao dịch chuyển nhượng, mức độ thỏa mãn của người dân về thủ tục hành chính được xem xét nhằm đánh giá hiệu quả thực hiện quyền sử dụng đất trên địa bàn.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn dựa trên hai khung lý thuyết chính: lý thuyết về quyền sở hữu và lý thuyết về quyền sử dụng đất trong bối cảnh pháp luật Việt Nam. Theo Bộ Luật Dân sự 2015, quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản. Đất đai tại Việt Nam thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, trong đó quyền sử dụng đất được giao cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân với các quyền năng như chuyển nhượng, thừa kế, cho tặng, thế chấp, góp vốn.

Ba khái niệm chính được sử dụng trong nghiên cứu gồm:

• Quyền sử dụng đất (QSDĐ): quyền khai thác, sử dụng đất theo quy định pháp luật, bao gồm các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn và quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
• Thị trường quyền sử dụng đất: thị trường phát sinh từ việc giao dịch quyền sử dụng đất, bao gồm thị trường sơ cấp (giao dịch với Nhà nước) và thị trường thứ cấp (giao dịch giữa các cá nhân, tổ chức).
• Quản lý nhà nước về đất đai: hệ thống các hoạt động pháp lý, hành chính nhằm đảm bảo sử dụng đất đúng quy hoạch, kế hoạch, bảo vệ lợi ích Nhà nước và người sử dụng đất.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu sử dụng phương pháp điều tra xã hội học kết hợp thu thập số liệu thứ cấp. Cỡ mẫu gồm 150 hộ gia đình, cá nhân tại 3 phường đại diện: Cổ Nhuế 1 (đô thị hóa mạnh), Phú Diễn (gần trung tâm quận), Thụy Phương (ngoại thành, đô thị hóa chậm). Mẫu được chọn theo phương pháp chọn điểm ngẫu nhiên nhằm đảm bảo tính đại diện.

Nguồn dữ liệu chính bao gồm:

• Số liệu địa chính, hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký đất đai quận Bắc Từ Liêm.
• Kết quả khảo sát, phỏng vấn các hộ gia đình, cá nhân và cán bộ quản lý nhà nước về đất đai.
• Các văn bản pháp luật liên quan đến quyền sử dụng đất và quản lý đất đai.

Phân tích dữ liệu được thực hiện bằng phương pháp thống kê mô tả, tổng hợp số liệu thành bảng biểu, biểu đồ để minh họa các chỉ số về thực trạng thực hiện quyền sử dụng đất. Thời gian nghiên cứu kéo dài từ năm 2014 đến 2017, phù hợp với giai đoạn quận Bắc Từ Liêm đi vào hoạt động và có nhiều biến động về đất đai.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

1. Tỷ lệ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) đạt khoảng 85% trên tổng số hộ gia đình, cá nhân tham gia giao dịch đất đai tại quận Bắc Từ Liêm trong giai đoạn 2014-2017. Việc cấp GCN góp phần tạo điều kiện thuận lợi cho các giao dịch chuyển nhượng, thế chấp và thừa kế quyền sử dụng đất.

2. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất chiếm khoảng 60% tổng số giao dịch quyền sử dụng đất trên địa bàn, chủ yếu diễn ra tại các phường có tốc độ đô thị hóa cao như Cổ Nhuế 1 và Phú Diễn. Tỷ lệ chuyển nhượng tại phường Thụy Phương thấp hơn, khoảng 30%, phản ánh sự khác biệt về mức độ phát triển kinh tế và nhu cầu sử dụng đất.

3. Tỷ lệ thừa kế và cho tặng quyền sử dụng đất chiếm khoảng 25% các giao dịch, trong đó thừa kế chiếm phần lớn. Tuy nhiên, phần lớn các giao dịch thừa kế không được đăng ký chính thức, dẫn đến tiềm ẩn rủi ro tranh chấp quyền sử dụng đất.

4. Việc thế chấp quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng chiếm khoảng 15% tổng số giao dịch, cho thấy nhu cầu vay vốn bằng tài sản đất đai ngày càng tăng. Tuy nhiên, thủ tục hành chính còn phức tạp, gây khó khăn cho người sử dụng đất.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân chính của các bất cập trong thực hiện quyền sử dụng đất là do hệ thống pháp luật còn chưa đồng bộ, thủ tục hành chính phức tạp và thiếu sự hướng dẫn cụ thể cho người dân. So với các nước phát triển như Thụy Điển hay Úc, Việt Nam còn hạn chế trong việc minh bạch hóa thông tin và đơn giản hóa thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất.

Biểu đồ thể hiện tỷ lệ các loại giao dịch quyền sử dụng đất theo từng phường sẽ giúp minh họa rõ sự khác biệt về mức độ thực hiện quyền sử dụng đất giữa các khu vực đô thị hóa nhanh và chậm. Bảng tổng hợp ý kiến người dân về các khó khăn trong thủ tục hành chính cũng cho thấy hơn 40% người dân gặp khó khăn trong việc đăng ký biến động đất đai.

Kết quả nghiên cứu khẳng định vai trò quan trọng của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong việc thúc đẩy thị trường quyền sử dụng đất phát triển lành mạnh. Đồng thời, việc chưa đăng ký đầy đủ các giao dịch thừa kế và cho tặng tạo ra những rủi ro pháp lý, ảnh hưởng đến quyền lợi của người sử dụng đất và quản lý nhà nước.

Đề xuất và khuyến nghị

1. Đơn giản hóa thủ tục hành chính liên quan đến đăng ký quyền sử dụng đất nhằm giảm thời gian và chi phí cho người dân, đặc biệt là trong các giao dịch thừa kế và cho tặng. Chủ thể thực hiện: UBND quận Bắc Từ Liêm phối hợp với Văn phòng đăng ký đất đai, trong vòng 12 tháng.

2. Tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật về quyền sử dụng đất để nâng cao nhận thức và hiểu biết của người dân về các quyền và nghĩa vụ khi sử dụng đất. Chủ thể thực hiện: Phòng Tài nguyên và Môi trường quận, các tổ chức xã hội, trong vòng 6 tháng.

3. Xây dựng hệ thống thông tin địa chính điện tử minh bạch, dễ tiếp cận nhằm hỗ trợ người dân tra cứu thông tin, đăng ký giao dịch và giảm thiểu rủi ro trong giao dịch quyền sử dụng đất. Chủ thể thực hiện: Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội, trong vòng 18 tháng.

4. Tăng cường năng lực cho cán bộ quản lý đất đai qua đào tạo chuyên môn, kỹ năng nghiệp vụ và ứng dụng công nghệ thông tin để nâng cao hiệu quả quản lý và phục vụ người dân. Chủ thể thực hiện: UBND quận Bắc Từ Liêm, trong vòng 12 tháng.

5. Hoàn thiện khung pháp lý liên quan đến quyền sử dụng đất, đặc biệt là các quy định về thừa kế, cho tặng và thế chấp để đảm bảo tính đồng bộ, minh bạch và phù hợp với thực tiễn. Chủ thể thực hiện: Bộ Tài nguyên và Môi trường phối hợp với các cơ quan liên quan, trong vòng 24 tháng.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

1. Cán bộ quản lý nhà nước về đất đai tại các cấp quận, phường nhằm nâng cao hiểu biết về thực trạng và các giải pháp quản lý quyền sử dụng đất hiệu quả, từ đó cải thiện công tác quản lý và phục vụ người dân.

2. Các nhà hoạch định chính sách và luật sư chuyên ngành đất đai để tham khảo các phân tích về pháp luật đất đai, thực trạng thực hiện quyền sử dụng đất và đề xuất hoàn thiện khung pháp lý phù hợp với điều kiện địa phương.

3. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm và các khu vực đô thị hóa tương tự, giúp họ hiểu rõ quyền và nghĩa vụ của mình, cũng như các thủ tục cần thiết khi thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất.

4. Các nhà nghiên cứu, sinh viên chuyên ngành quản lý đất đai, luật đất đai và phát triển đô thị để tham khảo phương pháp nghiên cứu, số liệu thực tiễn và các bài học kinh nghiệm trong quản lý đất đai tại địa phương.

Câu hỏi thường gặp

1. Quyền sử dụng đất bao gồm những quyền năng nào?
   Quyền sử dụng đất bao gồm quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Ví dụ, người sử dụng đất có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác khi có giấy chứng nhận và không có tranh chấp.

2. Tại sao việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lại quan trọng?
   Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở pháp lý để người sử dụng đất thực hiện các quyền của mình như chuyển nhượng, thế chấp, thừa kế. Việc cấp giấy chứng nhận giúp minh bạch quyền sở hữu, giảm thiểu tranh chấp và tạo điều kiện thuận lợi cho giao dịch trên thị trường đất đai.

3. Nguyên nhân chính gây khó khăn trong việc thực hiện quyền sử dụng đất là gì?
   Nguyên nhân chủ yếu là do thủ tục hành chính phức tạp, hệ thống pháp luật chưa đồng bộ, thiếu sự hướng dẫn cụ thể và nhận thức pháp luật của người dân còn hạn chế. Ví dụ, nhiều giao dịch thừa kế không được đăng ký chính thức do người dân chưa hiểu rõ quy định.

4. Làm thế nào để nâng cao hiệu quả quản lý quyền sử dụng đất tại địa phương?
   Cần đơn giản hóa thủ tục hành chính, tăng cường tuyên truyền pháp luật, ứng dụng công nghệ thông tin trong quản lý, đào tạo cán bộ và hoàn thiện khung pháp lý. Việc này giúp giảm thời gian xử lý hồ sơ, tăng tính minh bạch và nâng cao sự hài lòng của người dân.

5. Thế chấp quyền sử dụng đất có những điều kiện gì?
   Người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất không có tranh chấp và không bị kê biên để bảo đảm thi hành án. Thủ tục thế chấp phải được đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền để đảm bảo tính pháp lý và tránh rủi ro cho các bên liên quan.

Kết luận

• Luận văn đã đánh giá thực trạng việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm, xác định tỷ lệ cấp giấy chứng nhận, các loại giao dịch phổ biến và những bất cập tồn tại.
• Phân tích cho thấy thủ tục hành chính phức tạp, hệ thống pháp luật chưa đồng bộ và nhận thức pháp luật của người dân là những nguyên nhân chính gây khó khăn trong thực hiện quyền sử dụng đất.
• Đề xuất các giải pháp cụ thể như đơn giản hóa thủ tục, tăng cường tuyên truyền, ứng dụng công nghệ thông tin và hoàn thiện khung pháp lý nhằm nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng đất.
• Nghiên cứu có ý nghĩa thực tiễn quan trọng, góp phần ổn định thị trường quyền sử dụng đất và phát triển kinh tế xã hội địa phương trong giai đoạn đô thị hóa nhanh.
• Các bước tiếp theo bao gồm triển khai các giải pháp đề xuất, theo dõi đánh giá hiệu quả và mở rộng nghiên cứu sang các quận, huyện khác để hoàn thiện chính sách quản lý đất đai toàn thành phố.

Hành động ngay: Các cơ quan quản lý và người sử dụng đất nên phối hợp thực hiện các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực hiện quyền sử dụng đất, góp phần phát triển bền vững quận Bắc Từ Liêm và thành phố Hà Nội.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1. Tổng quan vấn đề nghiên cứu. Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội. Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội.

4 TIEU LUAN MOI download : [e-mail] Chƣơng 1. TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Những căn cứ pháp lý về quyền của ngƣời sử dụng đất 1.1 Cơ sở lý luận về quyền sở hữu 1.1Quyền sở hữu Theo Điều 158 của Bộ Luật dân sự 2015: “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật…” (Bộ Luật dân sự, 2015). Sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản xuất, thành quả lao động thuộc về một chủ thể nào đó, nó thể hiện quan hệ giữa người với người trong quá trình tạo ra và phân phối các thành quả vật chất. Đối tượng của quyền sở hữu là một tài sản cụ thể, chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác (hộ gia đình, cộng đồng,.

Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền năng: - Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản thuộc sở hữu của mình. Trong một số trường hợp theo quy định của pháp luật thì người không phải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền chiếm hữu tài sản (nhà vắng chủ)[4]. - Quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí của mình bằng cách thức khác nhau.

Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu giao quyền sử dụng, điều này thấy rõ trong việc Nhà nước giao QSD đất cho tổ chức, hộ gia đình,cá nhân[4]. - Quyền định đoạt là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài sản của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu thực hiện quyền định đoạt tài sản của mình theo hai phương thức:  Định đoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài sản của mình cho người khác thông qua hình thức giao dịch dân sự như bán, đổi, tặng cho, để thừa kế;  Định đoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản không còn trong thực tế. Ví dụ: tiêu dùng hết, tiêu huỷ, từ bỏ quyền sở hữu [4].

Các hình thức sở hữu về đất đai bao gồm: 5 TIEU LUAN MOI download : [e-mail] - Sở hữu nhà nước (chủ sở hữu là nhà nước), - Sở hữu tập thể, cộng đồng (chủ sở hữu là tập thể hoặc cộng đồng), - Sở hữu cá nhân (chủ sở hữu là cá nhân). Sở hữu đất đai được biểu hiện ở nhiều hình thức khác nhau, nhưng trong mọi xã hội, mọi hình thái kinh tế - xã hội có nhà nước, sở hữu đất đai cũng chỉ tồn tại ở hai chế độ sở hữu cơ bản là sở hữu tư và sở hữu công. Cũng có thể trong một chế độ xã hội, một quốc gia chỉ tồn tại một chế độ sở hữu hoặc là chế độ sở hữu công cộng hoặc là chế độ sở hữu tư nhân về đất đai, cũng có thể là sự đan xen của cả hai chế độ sở hữu đó, trong đó có những hình thức phổ biến của một chế độ sở hữu nhất định [15]. Quan hệ sở hữu đất đai ở mỗi nước tùy thuộc vào quan hệ sản xuất, quan hệ chính trị của nước đó trong từng thời kỳ lịch sử.

Khi phân tích tổng quát về quan hệ đất đai, Các Mác cho rằng: trong chế độ tư hữu về tư liệu sản xuất thì chế độ tư hữu về ruộng đất là vô lý nhất; Các Mác viết: “Quốc hữu hóa đất đai làm hoàn toàn thay đổi quan hệ giữa lao động và tư bản, cuối cùng phá huỷ hoàn toàn phương thức sản xuất tư bản chủ nghĩa trong công nghiệp cũng như trong nông nghiệp”. Biến đất đai thành sở hữu toàn dân, đó là quy luật khách quan tạo nên sự phát triển của xã hội loài người. Sức sản xuất ngày càng phát triển đòi hỏi tập trung hóa tư liệu sản xuất. Các Mác nhận xét: “Sự phát triển kinh tế xã hội, mức độ phát triển và tập trung dân cư, sự xuất hiện máy móc nông nghiệp và phát minh sáng chế khác làm cho việc quốc hữu hóa đất đai trở thành quy luật khách quan tất yếu.

Tất cả mọi lý luận về sở hữu đều bất lực trước biện pháp tất yếu này”. Theo luận điểm này của Các Mác, nước ta, từ chế độ đa sở hữu, nhiều thành phần (Hiến pháp 1959) chuyển sang chế độ sở hữu toàn dân về đất đai (Hiến pháp 1980, Hiến pháp 1992, Hiến pháp 2013), Điều 19 Hiến pháp 1980 ghi rõ: “Đất đai, rừng núi,. thuộc sở hữu toàn dân”, đồng thời quy định: “. Những tập thể và cá nhân đang sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và hưởng kết quả lao động của mình.

Hiến pháp 1992 tiếp tục quy định “Đất đai. đều thuộc sở hữu toàn dân” và quy định thêm: “Nhà nước giao đất cho tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. được chuyển QSD đất. Tiếp 6 TIEU LUAN MOI download : [e-mail] đó,Điều 53 Hiến pháp năm 2013 quy định: "Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý" Theo đó, chế độ sở hữu toàn dân về đất đai quy định nhà nước là người đại diện; QSD đất trở thành một loại quyền có tính độc lập tương đối trong nền kinh tế thị trường định hướng XHCN, và trong nền kinh tế thị trường thì việc chuyển dịch đất đai là nhu cầu tất yếu, khách quan, tạo ra trên phạm vi toàn xã hội sẽ tiến hành được những điều chỉnh lớn về cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động và phân phối lại các nguồn lực đầu tư cho phát triển (đất đai, vốn, vật tư sản xuất, lao động).

Mối quan hệ giữa quyền sở hữu đất đai và QSD đất được biểu hiện trên các đặc điểm chủ yếu sau đây: Thứ nhất, do tính chất đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở nước ta nên QSD đất được hình thành trên cơ sở quyền sở hữu toàn dân về đất đai. Điều này có nghĩa là tổ chức, cá nhân có QSD đất khi được nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận QSD đất, sử dụng có thời hạn hoặc ổn định lâu dài và theo mục đích được giao đất, được công nhận và người sử dụng đất được chuyển QSD đất (bao gồm các quyền năng: chuyển đổi, tặng cho, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế; thế chấp và góp vốn bằng QSD đất) nên QSD đất trở thành một loại quyền tương đối độc lập so với quyền sở hữu. Thứ hai, mặc dù QSD đất được tham gia vào các giao dịch chuyển nhượng trên thị trường nhưng giữa quyền sở hữu toàn dân về đất đai và QSD đất vẫn có sự khác nhau và không thể đồng nhất giữa hai loại quyền này; bởi lẽ, giữa chúng có sự khác nhau cả về nội dung và ý nghĩa, cụ thể: - Quyền sở hữu đất đai là quyền ban đầu (có trước) còn QSD đất là quyền phát sinh (có sau) xuất hiện khi được nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất hay công nhận QSD đất; - Quyền sở hữu đất đai là một loại quyền trọn vẹn, đầy đủ còn QSD đất là một loại quyền không trọn vẹn, không đầy đủ. Luật Đất đai 2013 đã quy định cụ thể hơn về chế độ “sở hữu đất đai” (Điều 7 TIEU LUAN MOI download : [e-mail] 4), “Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai” (Điều 13).

Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện việc thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm đảm bảo cho đất đai được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước cũng như của người sử dụng. Nhà nước thực hiện đầy đủ các quyền của chủ sở hữu, đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt.2Quyền sở hữu toàn dân về đất đai Sở hữu đất đai có thể được biểu hiện ở nhiều hình thức khác nhau, nhưng suy cho cùng trong mọi xã hội, mọi hình thái kinh tế - xã hội có nhà nước, sở hữu đất đai cũng chỉ tồn tại ở hai chế độ sở hữu cơ bản là sở hữu tư và sở hữu công. Cũng có thể trong một chế độ xã hội, một quốc gia chỉ tồn tại một chế độ sở hữu hoặc là chế độ sở hữu công cộng hoặc là chế độ sở hữu tư nhân về đất đai, cũng có thể là sự đan xen của cả hai chế độ sở hữu đó, trong đó có những hình thức phổ biến của một chế độ sở hữu nhất định [3]. Điều 19 Hiến pháp năm 1980, điều 17 Hiến pháp năm 1992 và Điều 1 Luật Đất đai năm 1993, Điều 5 Luật Đất đai năm 2003 đã quy định: Toàn bộ vốn đất nằm trên lãnh thổ Việt Nam, trên đất liền hay các hải đảo và thềm lục địa đều thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý.

Trên cơ sở đó, chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai đã ra đời. Sở hữu toàn dân về đất đai là một khái niệm dùng để chỉ một hình thức sở hữu đối với đất đai mà trong đó toàn dân là chủ thể nhưng toàn thể nhân dân không thể đứng ra thực hiện những quyền và nghĩa vụ cụ thể thuộc chủ sở hữu như quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt mà phải thông qua một chủ thể đại diện cho mình, chủ thể đó chỉ có thể là Nhà nước bởi vì Nhà nước ta là Nhà nước của dân, do dân và vì dân, lợi ích của Nhà nước cơ bản là thống nhất với lợi ích của đa số tầng lớp nhân dân lao động. Theo Điều 4 của Luật Đất đai 2013 đã quy định về chế độ “Sở hữu đất đai”, “Quản lý Nhà nước về đất đai”, “Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý Nhà nước về đất đai”. Với tư cách là đại 8 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.