Chương 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN CỦA QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ĐÔ THỊ 1. Những khái niệm cơ bản 1. Khái niệm đô thị và khu đô thị mới * Khái niệm đô thị Có nhiều cách tiếp cận nghiên cứu đô thị, mỗi cách tiếp cận lại đưa ra định nghĩa khác nhau về đô thị. Xét về khía cạnh quy hoạch xây dựng đô thị, thì đô thị được hiểu như sau: Đô thị là khu vực tập trung dân cư sinh sống có mật độ cao và chủ yếu hoạt động trong lĩnh vực kinh tế phi nông nghiệp, là trung tâm chính trị, hành chính, kinh tế, văn hoá hoặc chuyên ngành, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của quốc gia hoặc một vùng lãnh thổ, một địa phương, bao gồm nội thành, ngoại thành của thành phố; nội thị, ngoại thị của thị xă; thị trấn [23].
- Những đô thị là trung tâm tổng hợp khi chúng có vai trò và chức năng nhiều mặt về chính trị, kinh tế, văn hoá xã hội. (Ví dụ: những thành phố, thị xã tỉnh lỵ, những thị trấn huyện lỵ. đều là trung tâm tổng hợp của một tỉnh hoặc một huyện). - Những đô thị là trung tâm chuyên ngành khi chúng có vai trò chức năng chủ yếu về một mặt nào đó như: công nghiệp, cảng, du lịch, nghỉ ngơi, đầu mối giao thông.(thành phố Việt Trì, thành phố Hải Phòng, thành phố Huế, thị xã Sầm Sơn, thị trấn Sa Pa.
Việc xác định đô thị là trung tâm tổng hợp hay trung tâm chuyên ngành còn phải căn cứ vào vị trí của đô thị đó trong một vùng lãnh thổ nhất định. Phạm vi của đô thị bao gồm nội thị và ngoại thị. Các đơn vị hành chính của nội thị bao gồm quận, phường; các đơn vị hành chính của ngoại thị bao gồm huyện, xã. - Cơ sở hạ tầng đô thị Cơ sở hạ tầng đô thị là yếu tố phản ánh mức độ phát triển và tiện nghi sinh hoạt của người dân theo lối sống đô thị.
Cơ sở hạ tầng đô thị gồm: + Hạ tầng kỹ thuật như: Giao thông, điện, nước, cống rãnh thoát nước, năng 5 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com lượng và thông tin, vệ sinh môi trường. + Hạ tầng xã hội như: Nhà ở tiện nghi, các công trình dịch vụ công cộng văn hoá, xã hội, giáo dục, y tế, nghiên cứu khoa học, cây xanh, vui chơi giải trí. Cơ sở hạ tầng đô thị được xác định dựa trên chỉ tiêu đạt được của từng đô thị ở mức độ tối thiểu. Ví dụ: Mật độ đường phố (km/km2), tỷ lệ tẩng cao xây dựng… * Khái niệm KĐT mới Đô thị mới là đô thị dự kiến hình thành trong tương lai theo định hướng quy hoạch tổng thể hệ thống đô thị quốc gia, được đầu tư xây dựng từng bước đạt các tiêu chí của đô thị theo quy định của pháp luật [23].
“Khu đô thị mới” là khu xây dựng mới tập trung theo dự án đầu tư phát triển hạ tầng kỹ thuật và phát triển nhà hoàn chỉnh, đồng bộ của toàn khu, được gắn bó với một đô thị hiện có hoặc với một đô thị mới đang hình thành, có ranh giới và chức năng được xác định phù hợp với quy hoạch xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt [8]. Như vậy, KĐT mới là một khu vực trong đô thị, được đầu tư xây dựng mới đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và nhà ở. Khái niệm đất đô thị và quy hoạch đô thị * Khái niệm đất đô thị Theo Luật đất đai năm 1993 và điều I, Nghị định số 88/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ về quản lí đất đai đô thị thì: Đất đô thị là đất nội thành, nội thị xã thị trấn được xây dựng nhà ở, trụ sở cơ quan, tổ chức, các cơ sở sản xuất, kinh doanh, cơ sở hạ tầng phục vụ công cộng, an ninh quốc phòng và các mục đích khác. Đất ngoại thành ngoại thị xã đã được quy hoạch do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để phát triển đô thị cũng là đất đô thị và được sử dụng như đất đô thị.
Luật Đất đai năm 1993 có xếp đất đô thị là một trong 6 loại đất được Nhà nước quản lý (đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu dân cư nông thôn, đất đô thị, đất chuyên dùng, đất chưa sử dụng), nhưng đến Luật Đất đai năm 2003 lại bỏ loại đất đô thị, chỉ còn đất nông nghiệp, phi nông nghiệp. Cách phân loại như thế đã không đánh giá được đúng vai trò của đô thị trong yêu cầu phát triển chung của đất 6 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail. Hậu quả, bây giờ không ai thống kê được diện tích đất đô thị là bao nhiêu, hiện chỉ có thống kê đất công sở, đất nhà ở, đất quốc phòng an ninh… - Cơ cấu chức năng đất đai phát triển đô thị: Chọn đất và chọn hướng phát triển đô thị phải bảo đảm mối quan hệ hữu cơ bên trong và bên ngoài của các khu đất không ảnh hưởng lẫn nhau trong quá trình phát triển. Ðất dành cho xây dựng đô thị có 6 loại chính là: + Ðất dân dụng + Ðất công nghiệp và các khu vực sản xuất + Ðất kho tàng bến bãi + Ðất giao thông đối ngoại + Ðất cây xanh và thể dục thể thao + Ðất đặc biệt - Cơ cấu chức năng tổng hợp có tính chất lý thuyết được biểu hiện theo 4 chức năng cơ bản của đô thị: + Khu đất dân dụng + Khu đất sản xuất công nghiệp + Khu đất cây xanh nghỉ ngơi, giải trí + Khu đất giao thông đối ngoại Mối quan hệ cơ bản của các loại đất tạo thành một cơ cấu thống nhất, hài hoà và hỗ trợ cho nhau cùng phát triển [2].
Cây xanh tập trung Cây xanh cách ly Khu Dân Dụng Khu Công nghiệp Giao thông đối ngoại Hình 1.1: Mối quan hệ giữa các chức năng đất đai [2] 7 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com * Khái niệm quy hoạch đô thị Quy hoạch đô thị là việc tổ chức không gian, kiến trúc, cảnh quan đô thị, hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình hạ tầng xã hội và nhà ở để tạo lập môi trường sống thích hợp cho người dân sống trong đô thị, được thể hiện thông qua đồ án quy hoạch đô thị [23]. + Quy hoạch đô thị gồm các loại sau đây: +) Quy hoạch chung được lập cho thành phố trực thuộc trung ương, thành phố thuộc tỉnh, thị xã , thị trấn và đô thị mới; +) Quy hoạch phân khu được lập cho các khu vực trong thành phố, thị xã và đô thị mới; +) Quy hoạch chi tiết được lập cho khu vực theo yêu cầu phát triển, quản lý đô thị hoặc nhu cầu đầu tư xây dựng. Khái niệm và phân loại quy hoạch xây dựng Quy hoạch xây dựng là việc tổ chức hoặc định hướng tổ chức không gian vùng, không gian đô thị và điểm dân cư, hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, tạo lập môi trường sống thích hợp cho người dân sống tại các vùng lãnh thổ đó, đảm bảo kết hợp hài hòa giữa lợi ích quốc gia và lợi ích cộng đồng, đáp ứng được các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh và bảo vệ môi trường [7]. Quy hoạch xây dựng phải được lập, phê duyệt làm cơ sở cho các hoạt động xây dựng tiếp theo.
Quy hoạch xây dựng được lập cho năm năm, mười năm và định hướng phát triển lâu dài. Quy hoạch xây dựng phải được định kỳ xem xét điều chỉnh để phù hợp với tình hình phát triển kinh tế - xã hội trong từng giai đoạn. Việc điều chỉnh quy hoạch xây dựng phải bảo đảm tính kế thừa của các quy hoạch xây dựng trước đã lập và phê duyệt. Theo Luật Xây dựng năm 2003, quy hoạch xây dựng được phân thành ba loại: * Quy hoạch xây dựng vùng Quy hoạch xây dựng vùng là việc tổ chức hệ thống điểm dân cư, hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong địa giới hành chính của một tỉnh 8 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com hoặc liên tỉnh phù hợp với yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ.
Quy hoạch xây dựng vùng phải bảo đảm các nội dung chính sau đây: + Xác định hệ thống các đô thị, các điểm dân cư để phục vụ công nghiệp, nông nghiệp, lâm nghiệp, du lịch, các khu vực bảo vệ môi trường, tài nguyên thiên nhiên và các khu chức năng khác; + Bố trí hệ thống các công trình hạ tầng kỹ thuật, không gian và các biện pháp bảo vệ môi trường; + Định hướng phát triển các công trình chuyên ngành; + Xác định đất dự trữ để phục vụ cho nhu cầu phát triển; sử dụng đất có hiệu quả. * Quy hoạch xây dựng đô thị Quy hoạch xây dựng đô thị là việc tổ chức không gian kiến trúc và bố trí công trình trên một khu vực lãnh thổ trong từng thời kỳ, làm cơ sở pháp lý cho việc chuẩn bị đầu tư xây dựng, quản lý xây dựng và phát triển kinh tế xã hội. Quy hoạch xây dựng đô thị gồm: quy hoạch chung xây dựng đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị [9]. - Quy hoạch chung là việc tổ chức không gian, hệ thống các công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình hạ tầng xã hội và nhà ở cho một đô thị phù hợp với sự phát triển kinh tế - xã hội của đô thị, bảo đảm quốc phòng, an ninh và phát triển bền vững.
Quy hoạch chung xây dựng đô thị là việc tổ chức không gian đô thị, các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đô thị phù hợp với quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch phát triển ngành, bảo đảm quốc phòng, an ninh của từng vùng và của quốc gia trong từng thời kỳ. Nội dung quy hoạch chung xây dựng đô thị gồm: + Quy hoạch chung xây dựng đô thị phải bảo đảm xác định tổng mặt bằng sử dụng đất của đô thị theo quy mô dân số của từng giai đoạn quy hoạch; phân khu chức năng đô thị; mật độ dân số, hệ số sử dụng đất và các chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật khác của từng khu chức năng và của đô thị; bố trí tổng thể các công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị, xác định chỉ giới xây dựng, chỉ giới đường đỏ của các tuyến đường giao thông chính đô thị, xác định cốt xây dựng khống chế của từng khu vực và toàn đô thị. 9 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.