Chương 1: Tổng quan về vấn đề nghiên cứu. Chương 2: Thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Hải Dương. Chương 3: Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Hải Dương. 5 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com CHƢƠNG 1.
TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1. Đăng ký đất đai và bất động sản 1. Đất đai, bất động sản, thị trường bất động sản 1. Đất đai a) Về mặt thổ nhưỡng (soil) Đất là vật thể thiên nhiên có cấu tạo độc lập, được hình thành do kết quả tác động của nhiều yếu tố: khí hậu, địa hình, đá mẹ, sinh vật và thời gian.
Giá trị tài nguyên đất được đo bằng số lượng diện tích và độ phì. Winkler (1968) xem đất như một vật thể sống vì trong nó có chứa nhiều sinh vật: vi khuẩn, nấm, tảo, thực vật, động vật,… do đó đất cũng tuân thủ những quy luật sống, đó là: phát sinh, phát triển, thoái hóa và già cỗi. Tùy thuộc vào thái độ của con người đối với đất mà đất có thể trở nên phì nhiêu hơn, cho năng suất cây trồng cao hơn hoặc ngược lại. Cũng cách nhìn nhận như vậy, các nhà sinh thái học còn cho rằng đất là một “vật mang” (carrier) của tất cả các hệ sinh thái tồn tại trên trái đất.
Như vậy, đất luôn luôn mang trên mình nó các hệ sinh thái và các hệ sinh thái này chỉ bền vững khi “vật mang” bền vững. Con người tác động vào đất cũng chính là tác động vào các hệ sinh thái mà đất “mang” trên mình nó. Một vật mang, lại có tính chất đặc thù, độc đáo của độ phì nhiêu nên đất là cơ sở cần thiết, vững chắc, giúp cho các hệ sinh thái tồn tại và phát triển. b) Về tài nguyên, tài sản (land) Đất đai là tài nguyên không thể tái tạo, là tài sản vô cùng quý giá của mỗi quốc gia với vai trò, ý nghĩa đặc trưng: đất đai là nơi ở, nơi xây dựng cơ sở hạ tầng của con người và là tư liệu sản xuất đặc biệt.
Theo đó đất đai được định nghĩa : “Đất là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất , bao gồm tất cả các đặc tính sinh quyển ngay trên hay dưới bề mặt đó gồm có : Yếu tố khí hậu gần bề mặt trái đất; các dạng thổ nhưỡng và địa hình, thủy văn bề mặt (gồm: hồ, sông, suối và đầm lầy nước cạn); lớp trầm tích và kho dự trữ nước ngầm sát bề mặt trái đất; tập đoàn thực vật và động vật; trạng thái định cư của con người và những thành quả vật chất do các hoạt động của con người trong quá khứ và hiện tại tạo ra” 1. Bất động sản 6 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, tại Điều 174 có quy định: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”. Các quy định về bất động sản trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở. Bất động sản bao gồm đất đai, vật kiến trúc và các bộ phận không thể tách rời khỏi đất đai và vật kiến trúc.
Bất động sản có những đặc tính sau đây: có vị trí cố định, không di chuyển được, tính lâu bền, tính thích ứng, tính dị biệt, tính chịu ảnh hưởng của chính sách, tính phụ thuộc vào năng lực quản lý, tính ảnh hưởng lẫn nhau. Thị trường bất động sản a) Khái niệm Thị trường bất động sản là cơ chế, trong đó hàng hoá dịch vụ bất động sản được trao đổi TTBĐS được hiểu theo nghĩa hẹp chỉ bao gồm các hoạt động có liên quan đến giao dịch BĐS như: Mua bán, cho thuê, thừa kế, thế chấp BĐS. TTBĐS theo nghĩa rộng không chỉ bao gồm các hoạt động liên quan đến giao dịch BĐS mà bao gồm cả các lĩnh vực liên quan đến việc tạo lập BĐS. Thị trưòng Bất động sản (TTBĐS ) là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường.
Thị trường Bất động sản liên quan chặt chẽ với các thị trường khác như: Thị trường hàng hoá, thị trường chứng khoán, thị trường lao động, thị trường khoa học công nghệ. b) Tính chất - Thị trường bất động sản chịu chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá: quy luật giá trị, quy luật cung cầu - Thị trường bất động theo mô hình chung của thị trường hàng hoá với 3 yếu tố xác định: sản phẩm, số lượng và giá cả. - Phạm vi hoạt động của TTBĐS do pháp luật của mỗi nước quy định nên cũng không đồng nhất. Ví dụ: Pháp luật Ôxtrâylia quy định không hạn chế quyền được mua, bán, 7 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com thế chấp, thuê BĐS và tất cả các loại đất, BĐS đều được mua, bán, cho thuê, thế chấp; Pháp luật Trung Quốc quy định giao dịch BĐS bao gồm chuyển nhượng BĐS, Thế chấp BĐS và cho thuê nhà.
c) Đặc điểm - Thị trường bất động sản không chỉ là giao dịch bản thân bất động sản mà cái cơ bản là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản. - Thị trường bất động sản mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc. - Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của pháp luật - Thị trường bất động sản luôn có nội dung phong phú nhưng thực tế lại là thị trường không hoàn hảo - Cung về bất động sản phản ứng chậm so với cầu về bất động sản. d) Chức năng của thị trường Bất động sản - Đưa người mua và người bán BĐS đến với nhau; - Xác định giá cả cho các BĐS giao dịch; - Phân phối BĐS theo quy luật cung cầu; - Phát triển BĐS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường.
e) Vai trò, vị trí của thị trường bất động sản Thị trường BĐS có vị trí quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân: - Tham gia vào việc phân bố và sử dụng hợp lý, có hiệu quả BĐS - tài nguyên thiên nhiên, tài sản Quốc gia quan trọng; -Tác động tới tăng trưởng kinh tế thông qua việc khuyến khích đầu tư phát triển BĐS; -Tác động trực tiếp tới thị trường tài chính, thị trường chứng khoán, thị trường hàng hoá, thị trường lao động; - Liên quan đến một số lĩnh vực xã hội như: lao động, việc làm, nhà ở. g) Các yếu tố của thị trường bất động sản - Quyền của người bán được bán BĐS và quyền của người mua được mua BĐS được pháp luật quy định và bảo hộ; Ví dụ: TTBĐS Ôxtraylia: pháp luật không giới hạn quyền mua, bán thế chấp 8 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com BĐS; không phân biệt trong việc giao dịch BĐS đối với các loại đất nông nghiệp, công nghiệp, thương mại, đất ở; các đại lý về BĐS giúp người bán tìm người mua bằng thông tin, quảng cáo việc bán đất; Hệ thống thông tin BĐS là hệ thống mở cung cấp thông tin khách quan cho mọi đối tượng có nhu cầu; BĐS được định giá nhưng giá mua bán và và mức cho vay thế chấp do các bên tham gia giao dịch BĐS quyết định; Việc đăng ký bất động sản là bắt buộc, thực hiện tại cơ quan đăng ký BĐS; TTBĐS Trung Quốc: người được Nhà nước giao đất có thu tiền được quyền sử dụng đất và được phép chuyển quyền sử dụng đất; khi chuyển nhượng thế chấp BĐS thì đồng thời chuyển nhượng và thế chấp quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất; Nhà nước thực hiện chế độ định giá và báo giá BĐS; Nhà nước thực hiện chế độ Đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở; Tổ chức phục vụ môi giới BĐS gồm: Cơ quan tư vấn, cơ quan bình giá tài sản nhà đất, cơ quan kinh doanh nhà đất. - Biện pháp để người mua và người bán BĐS đến với nhau; - Biện pháp cung cấp thông tin khách quan liên quan đến BĐS cho người mua (quyền sử dụng đất, quyền sở hữu, hưởng lợi tài sản trên đất liên quan đến BĐS của người bán; nghĩa vụ về tài chính và những tồn tại đối với người bán; mối liên quan giữa BĐS của người bán với các BĐS liền kề cũng như sự liên quan đến quy hoạch sử dụng đất của Nhà nước.; - Thoả thuận giá mua bán; - Hình thức hợp đồng giữa người bán và người mua có thể thực hiện và được cộng đồng chấp nhận; - Biện pháp đảm bảo chuyển quyền sở hữu BĐS cho người mua tại cơ quan đăng ký BĐS; - Biện pháp đảm bảo cho người mua BĐS có thể vay tiền bằng thế chấp mà BĐS là vật bảo đảm cũng như đảm bảo quyền lợi của người cho vay; - Biện pháp đảm bảo các nguồn thu của nhà nước từ hoạt động của TTBĐS. Đăng ký đất đai, bất động sản 9 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.
Khái niệm về đăng ký đất đai Đăng ký Nhà nước về đất đai: Các quyền về đất đai được bảo đảm bởi Nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính. Khái niệm này chỉ rõ: - Đăng ký đất đai thuộc chức năng, thẩm quyền của Nhà nước, chỉ có cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật mới có quyền tổ chức đăng ký đất đai; - Dữ liệu địa chính (hồ sơ địa chính) là cơ sở đảm bảo tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của việc đăng ký đất đai ; - Khái niệm này cũng chỉ rõ trách nhiệm của Nhà nước trong việc xây dựng dữ liệu địa chính (hồ sơ địa chính). Vai trò, lợi ích của đăng ký Nhà nước về đất đai Đăng ký đất đai là một công cụ của nhà nước để bảo vệ lợi ích nhà nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích công dân.