CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1. Cơ sở lý luận về giao đất, cho thuê đất. Lịch sử hình thành và phát triển của xã hội loài người cho thấy, đất đai là một sản phẩm sẵn có mà tự nhiên đã ban tặng cho cả xã hội loài người chứ không phải do một cá nhân hay một nhóm người nào đó tạo nên và cùng với quá trình lịch sử phát triển kinh tế - xã hội thì đất đai còn là điều kiện lao động, gắn liền với hoạt động của con người; quyết định cho sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người. Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, phát triển kinh tế - văn hóa - xã hội và quốc phòng an ninh.
Khi xem xét về quyền sở hữu thì quyền này là một cấu trúc gồm nhiều loại quyền, trong đó chủ yếu là ba quyền năng cơ bản, gồm: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt. Theo đó, người có quyền sở hữu thì đương nhiên có quyền sử dụng; nhưng người có quyền sử dụng thì không nhất thiết phải là người có quyền sở hữu đối với tài sản sử dụng đó. Đất đai xuất hiện, tồn tại ngoài ý chí và nhận thức của con người, là sản phẩm của tự nhiên, là điều kiện tự nhiên của lao động. Cùng với quá trình phát triển, mỗi giai đoạn phát triển thì con người tiến hành khai phá, cải tạo, bảo vệ và chiếm giữ mỗi vùng đất đai riêng biệt.
Để từ đó, mỗi vùng đất đai sẽ trở thành tài sản chiếm giữ và sở hữu riêng của từng tập đoàn người, thường là một quốc gia. Lúc này, quyền sở hữu Nhà nước về đất đai được hình thành, Nhà nước là người đại diện chung cho cộng đồng người trong việc chiếm hữu, bảo vệ và định đoạt các phần đất đai của lãnh thổ nước đó. Từng cá nhân riêng lẻ chỉ có vai trò tiếp tục cải tạo, bồi dưỡng đất đai trong quá trình sử dụng. Nhà nước với tư cách là người có quyền sở hữu tối cao, sẽ giao một phần quyền sở hữu cho người dân và các tổ chức trong xã hội mà trước hết là quyền sử dụng đất.
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Quyền sử dụng đất là một loại tài sản và hàng hoá đặc biệt, nhưng không phải là quyền sở hữu, thông qua việc giao đất, cho thuê đất, Nhà nước trao cho người sử dụng đất thực hiện trong thời hạn thuê đất được xác định cụ thể phù hợp với từng loại đất, từng đối tượng và hình thức giao đất, cho thuê đất. 10 Ở Việt Nam, thì kể từ khi Luật Đất đai năm 1987 đầu tiên ra đời, quy định: Nhà nước có quyền được giao đất và thu hồi đất đã giao. Luật Đất đai 1993 có một số sửa đổi, bổ sung so với Luật Đất đai 1987, trong đó: Nhà nước không chỉ có quyền được giao đất và thu hồi đất mà còn có quyền cho thuê đất [Luật đất đai 1993].
Đất đai ngày càng trở nên khan hiếm, nhu cầu sử dụng đất đai ngày càng tăng thì xu hướng cho thuê sẽ trở nên phổ biến. Việc cho thuê đất đai thực chất là cho thuê quyền sử dụng đất đai. Với quyền này, đối tượng sử dụng đất đã được mở rộng khá lớn, bao gồm không chỉ những tổ chức, cá nhân được giao đất mà cả những tổ chức và cá nhân được thuê đất. Nếu như người sử dụng đất trong diện giao đất chủ yếu là hộ nông dân thì người sử dụng đất trong diện thuê đất lại chủ yếu là các tổ chức, cá nhân ở đô thị.
Đây là một bước tiến quan trọng trong quá trình sử dụng đất, đáp ứng nhu cầu sử dụng đất của các cá nhân, tổ chức cũng như việc sử dụng đất ở các đô thị. Luật Đất đai 2003 quy định việc giao đất, cho thuê đất theo các hình thức: giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất; Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm và Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. Các đối tượng giao đất, cho thuê đất cũng được mở rộng và quy định cụ thể. Hiện nay, Luật Đất đai năm 2013 về cơ bản vẫn kế thừa Luật Đất đai 2003 về hình thức giao đất, cho thuê đất nhưng cũng có nhiều đổi mới trong công tác giao đất, cho thuê đất.
Một trong những điểm mới đáng chú ý là thu hẹp các trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, giao đất không thu tiền sử dụng đất và cơ bản chuyển sang thuê đất nhằm sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả. Quy định hình thức giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất để đảm bảo tính công khai minh bạch, đồng thời huy động được nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Bên cạnh đó, quy định cụ thể điều kiện để nhà đầu tư được giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án phát triển kinh tế, xã hội; đồng thời có chế tài đồng bộ, cụ thể để xử lý nghiêm, dứt điểm các trường hợp đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, nhưng sử dụng lãng phí, không đúng mục đích, đầu cơ đất, chậm đưa đất vào sử dụng; không bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất, giá trị đã đầu tư vào đất đối với các trường hợp bị thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai. 11 Trên cơ sở giao đất, cho thuê đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất nói chung cũng như quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân cũng được Luật Đất đai 2013 quy định rõ.
Tổ chức sử dụng đất. Khái niệm về tổ chức sử dụng đất. Tổ chức sử dụng đất (hay còn gọi là đối tượng sử dụng đất) là tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng hoặc được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với đất đang sử dụng, được Nhà nước giao đất để quản lý, quy định trong Luật này bao gồm: - Các tổ chức trong nước bao gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự(sau đây gọi chung là tổ chức) được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất; tổ chức kinh tế nhận chuyển quyền sử dụng đất; - Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất; - Tổ chức sự nghiệp công lập là tổ chức do cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội thành lập, có chức năng thực hiện các hoạt động dịch vụ công theo quy định của pháp luật; - Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư. Loại hình tổ chức sử dụng đất Theo Thông tư số 28/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất thì loại hình tổ chức được phân loại theo đối tượng sử dụng đất, cụ thể gồm: 12 * Tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, bao gồm: Ủy ban nhân dân cấp xã, tổ chức kinh tế, cơ quan, đơn vị của Nhà nước, tổ chức khác.
- Ủy ban nhân dân cấp xã: Là người sử dụng đất được Nhà nước giao đất sử dụng vào các mục đích: đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích công ích; đất làm trụ sở Uỷ ban nhân dân, Hội đồng nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội của cấp xã; đất được Nhà nước giao cho UBND cấp xã xây dựng các công trình công cộng về văn hoá, giáo dục, y tế, thể dục - thể thao, vui chơi giải trí, chợ, nghĩa trang, nghĩa địa và các công trình công cộng khác của địa phương. Đối với các công trình công cộng do các tổ chức được công nhận là pháp nhân hoặc do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng thì không thống kê vào đối tượng Uỷ ban nhân dân cấp xã sử dụng. - Tổ chức kinh tế: Là tổ chức trong nước bao gồm các doanh nghiệp (doanh nghiệp tư nhân, công ty cổ phần, công ty TNHH, công ty hợp danh) được thành lập hoạt động theo Luật Doanh nghiệp; Hợp tác xã, Liên hiệp Hợp tác xã được thành lập theo Luật hợp tác xã; các tổ chức kinh tế thành lập theo luật đầu tư, trừ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. - Cơ quan, đơn vị của Nhà nước: Là các tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước (kể cả UBND cấp xã); tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội; đơn vị quốc phòng, an ninh; - Tổ chức khác: Là các tổ chức trong nước sử dụng đất bao gồm: Tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, các tổ chức khác không phải là cơ quan, đơn vị của Nhà nước, không phải là tổ chức kinh tế.
* Tổ chức nước ngoài: Là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài hoặc tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước cho thuê đất; bao gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao. +Doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài: Là tổ chức kinh tế của nhà đầu tư nước ngoài, do nhà đầu tư nước ngoài thành lập tại Việt Nam, tự quản lý và tự chịu trách nhiệm về kết quả kinh doanh thực hiện dự án đầu tư được Nhà nước cho thuê đất.