Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Trong hoạt động kinh doanh của các ngân hàng thương mại, tín dụng là mảng nghiệp vụ mang lại nguồn thu nhập chủ yếu nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro nợ xấu. Nhằm phòng ngừa rủi ro tín dụng và tạo cơ sở pháp lý để thu hồi vốn khi khách hàng mất khả năng thanh toán, việc nhận tài sản bảo đảm là yêu cầu then chốt. Trong cơ cấu tài sản thế chấp tại các ngân hàng thương mại Việt Nam, bất động sản luôn chiếm tỷ trọng chi phối nhờ tính ổn định và giá trị lớn. Kết quả định giá bất động sản là căn cứ trực tiếp để ngân hàng phê duyệt hồ sơ vay, xác định hạn mức và thời hạn cấp tín dụng.

Tuy nhiên, hoạt động định giá bất động sản tại các ngân hàng thương mại trong nước nhìn chung vẫn còn nhiều hạn chế, quy trình chưa thật sự hoàn thiện, dẫn đến sai lệch trong việc xác định giá trị thị trường của tài sản thế chấp và góp phần làm gia tăng nợ xấu. Ngân hàng TMCP Xuất Nhập khẩu Việt Nam (Eximbank) – Chi nhánh Quảng Ninh được thành lập từ năm 2007, dù đã mở rộng mạng lưới hoạt động nhưng công tác định giá tài sản nói chung và định giá bất động sản nói riêng vẫn bộc lộ nhiều điểm yếu về quy trình, phương pháp và nhân sự.

Mục tiêu nghiên cứu của chuyên đề thực tập tốt nghiệp gồm ba nhiệm vụ cụ thể:

  1. Khảo sát và phân tích thực trạng hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại Eximbank Chi nhánh Quảng Ninh.
  2. Đánh giá những kết quả đạt được, chỉ rõ các tồn tại, điểm yếu và nguyên nhân hạn chế trong hoạt động định giá tại chi nhánh.
  3. Đề xuất hệ thống giải pháp và kiến nghị thực tiễn nhằm nâng cao hiệu quả công tác định giá bất động sản tại ngân hàng.
  • Đối tượng nghiên cứu: Hoạt động định giá bất động sản thế chấp phục vụ công tác cấp tín dụng tại Ngân hàng TMCP Xuất Nhập khẩu Việt Nam – Chi nhánh Quảng Ninh.
  • Phạm vi nghiên cứu: Thực trạng hoạt động kinh doanh và nghiệp vụ định giá bất động sản tại Eximbank Chi nhánh Quảng Ninh giai đoạn từ năm 2012 đến năm 2015 và các dữ liệu cập nhật năm 2016.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Khóa luận thiết lập khung lý luận dựa trên các quy định pháp luật hiện hành và các chuẩn mực định giá chuyên ngành tại Việt Nam:

  • Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật: Bộ luật Dân sự năm 2005 và Bộ luật Dân sự năm 2015 (Điều 107 quy định về tài sản và bất động sản); Luật Giá số 11/2012/QH13; Luật Đất đai số 45/2013/QH13; Luật Kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13; Nghị định số 89/2013/NĐ-CP về thẩm định giá; Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP, Nghị định số 45/2014/NĐ-CP của Chính phủ; các Thông tư số 158/2014/TT-BTC, Thông tư số 28/2015/TT-BTC, Thông tư số 126/2015/TT-BTC ban hành Hệ thống Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam (Tiêu chuẩn số 01 đến số 10); Thông tư số 45/2013/TT-BTC về quản lý và trích khấu hao tài sản cố định; cùng các quy định của UBND tỉnh Quảng Ninh về khung giá đất và đơn giá xây dựng.
  • Quy định nội bộ Eximbank: Quyết định số 4642/2016/EIB/QĐ-TGĐ ngày 12/09/2016 ban hành Quy định về tổ chức và hoạt động thẩm định giá tài sản và Quy trình nghiệp vụ thẩm định giá tài sản tại Eximbank.
  • Khung lý thuyết định giá: Bao gồm 12 nguyên tắc định giá (sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất, đóng góp, dự báo tương lai, thay thế, cung - cầu, thay đổi, cân đối, cạnh tranh, phù hợp, nhất quán, thực tế, ngoại ứng) và 5 phương pháp định giá phổ biến: phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chi phí, phương pháp đầu tư/vốn hóa trực tiếp, phương pháp dòng tiền chiết khấu và phương pháp thặng dư.

Phương pháp nghiên cứu được tác giả vận dụng là phương pháp duy vật biện chứng, kết hợp các phương pháp cụ thể bao gồm: phân tích - tổng hợp dữ liệu, so sánh đối chiếu, phương pháp lịch sử và phương pháp thống kê mô tả logic nhằm làm rõ thực trạng hoạt động qua các năm.

Nguồn dữ liệu sử dụng trong đề tài bao gồm báo cáo tổng kết kinh doanh nội bộ giai đoạn 2012–2015 của Eximbank Chi nhánh Quảng Ninh, báo cáo thống kê hoạt động định giá tài sản thế chấp (2012–2015), các biểu mẫu, hướng dẫn kỹ thuật nội bộ của Eximbank và hồ sơ các tình huống định giá thực tế phát sinh tại chi nhánh.

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1: Tổng quan về Ngân hàng TMCP Xuất Nhập khẩu Việt Nam - Chi nhánh Quảng Ninh

Chương này trình bày lịch sử hình thành Eximbank (thành lập ngày 24/05/1989 theo Quyết định số 140/CT) và Eximbank Chi nhánh Quảng Ninh (thành lập theo Quyết định số 415/QĐ-NHNN ngày 27/02/2007, chính thức hoạt động từ ngày 05/03/2007 tại số 14-16 Trần Hưng Đạo, TP. Hạ Long). Chi nhánh quản lý 5 phòng giao dịch trực thuộc gồm: PGD Hạ Long, PGD Uông Bí, PGD Cẩm Phả, PGD Quảng Yên và PGD Móng Cái. Cơ cấu tổ chức tại chi nhánh bao gồm Phòng Khách hàng doanh nghiệp, Phòng Khách hàng cá nhân, Phòng Ngân quỹ - Hành chính, Phòng Dịch vụ khách hàng và các Ban nghiệp vụ tại phòng giao dịch.

Chỉ tiêu tài chính 2012 2013 2014 2015
Tăng trưởng huy động vốn 35,58% 13,59% 10,47% 17,47%
Tăng trưởng dư nợ cho vay 4,26% 9,79% 5,12% 5,70%
Tỷ lệ Nợ xấu / Tổng dư nợ 1,30% 1,98% 2,07% 1,89%
Tăng trưởng doanh thu -14,23% -39,83% -4,84% 1,28%
Tăng trưởng lợi nhuận -29,83% -63,51% -8,37% -14,82%

Nguồn vốn huy động tăng trưởng đều qua các năm, đến cuối năm 2015 đạt 4.823 tỷ đồng; tổng dư nợ cho vay đạt 4.209 tỷ đồng. Tỷ lệ nợ xấu sau khi đạt đỉnh 2,07% vào năm 2014 đã giảm xuống 1,89% vào năm 2015 nhờ các biện pháp xử lý tài sản bảo đảm và bán nợ xấu cho VAMC. Lợi nhuận năm 2015 sụt giảm 14,82% chủ yếu do chi phí trích lập dự phòng rủi ro lớn khi chuyển nợ xấu sang VAMC.

Hoạt động định giá bất động sản 2012 2013 2014 2015
Số lượng hồ sơ (Bộ) 334 382 378 383
- Chi nhánh tự định giá và phê duyệt 60 63 73 82
- Trung tâm thẩm định giá kiểm soát/phê duyệt 274 319 305 301
Tổng giá trị bất động sản định giá (Tỷ đồng) 1.436 1.382 1.280 1.278
- Chi nhánh tự định giá và phê duyệt 121 135 146 154
- Trung tâm thẩm định giá kiểm soát/phê duyệt 1.315 1.247 1.134 1.124

Số lượng hồ sơ chi nhánh tự xử lý tăng đều từ 60 bộ (2012) lên 82 bộ (2015). Tổng giá trị định giá giảm nhẹ do số món vay thế chấp quy mô nhỏ tăng lên; trung bình mỗi tháng chi nhánh xử lý khoảng 32 bộ hồ sơ với giá trị bình quân 3,6 tỷ đồng/bất động sản.

Chương 2: Thực trạng hoạt động định giá bất động sản tại Ngân hàng TMCP Xuất Nhập khẩu Việt Nam chi nhánh Quảng Ninh

Chương 2 tập trung phân tích thực trạng các điều kiện tác động và quy trình kỹ thuật định giá bất động sản thế chấp tại Eximbank Chi nhánh Quảng Ninh:

  • Cơ cấu tài sản thế chấp: Bất động sản chiếm tỷ trọng lớn nhất với 60,3% tổng giá trị tài sản bảo đảm tại chi nhánh, máy móc thiết bị chiếm 38,4%, giấy tờ có giá chiếm 1,3%. Các loại hình bất động sản thế chấp chủ yếu gồm: quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, đất nông nghiệp và tài sản gắn liền với đất.
  • Nguồn nhân lực và cơ sở vật chất: Chi nhánh không có Tổ định giá độc lập mà bố trí trong Phòng Tín dụng. Nhân sự chuyên trách chỉ có 01 chuyên viên thẩm định giá có chứng chỉ chuyên môn, còn lại 02 cán bộ tín dụng kiêm nhiệm định giá các tài sản đơn giản. Về công cụ, chi nhánh chủ yếu sử dụng máy tính cá nhân, Microsoft Excel, Google Maps và lưu trữ dữ liệu bằng hồ sơ giấy truyền thống, chưa số hóa dữ liệu so sánh.
  • Phân cấp thẩm quyền và thuê ngoài theo Quyết định số 4642/2016/EIB/QĐ-TGĐ:
Nhóm bất động sản Hạn mức thẩm quyền định giá Hạn mức thẩm quyền phê duyệt
Nhóm 1 & Nhóm 2 (Đất phi nông nghiệp, đất hỗn hợp) $\le$ 5 tỷ đồng $\le$ 3 tỷ đồng
Nhóm 3 (Hỗn hợp, diện tích đất NN > Phi NN) $\le$ 4 tỷ đồng $\le$ 2 tỷ đồng
Nhóm 4 (Đất nông nghiệp, giá thị trường thấp hơn giá NN) $\le$ 2 tỷ đồng $\le$ 1 tỷ đồng
Đất nông nghiệp định giá theo giá Nhà nước Không giới hạn Không giới hạn

Chi nhánh bắt buộc phải thuê đơn vị thẩm định giá độc lập trong các trường hợp: tài sản của đối tượng liên quan có giá trị từ 50 tỷ đồng trở lên; bất động sản bảo đảm có giá trị từ 200 tỷ đồng trở lên; hoặc bất động sản đặc thù, kỹ thuật phức tạp.

  • Quy trình 6 bước định giá nội bộ: (1) Tiếp nhận và xác định tổng quát bất động sản; (2) Lập kế hoạch định giá; (3) Khảo sát thực tế và thu thập thông tin thị trường; (4) Phân tích thông tin bất động sản; (5) Xác định giá trị bằng các phương pháp thích hợp; (6) Lập Biên bản định giá, Phiếu báo kết quả định giá và lưu trữ hồ sơ.
  • Quy định kỹ thuật xác định tỷ lệ hao mòn tài sản gắn liền với đất: Văn bản nội bộ hướng dẫn chi tiết tỷ lệ chất lượng còn lại của từng kết cấu chính (móng, khung cột, tường, nền sàn, kết cấu đỡ mái, mái) và trọng số giá trị của các kết cấu này theo từng cấp nhà (nhà cấp 4, cấp 2-3, nhà 2–5 tầng, nhà lắp ghép, biệt thự) để tính giá trị công trình xây dựng.
  • Phân tích 3 tình huống nghiên cứu điển hình:
    • Tình huống 1 (08/09/2016): Định giá quyền sử dụng 200m² đất tại tổ 60A khu 5, phường Hồng Hà, TP. Hạ Long. Do chỉ có 1 cán bộ chuyên trách phụ trách nhiều hồ sơ cùng lúc, báo cáo định giá bị hoàn thành muộn 1 ngày (13/09/2016), làm chậm tiến độ cấp tín dụng.
    • Tình huống 2: Định giá lại lô đất 124m² tại Ô số 28 lô B07 KDC lấn biển Vựng Đâng, phường Yết Kiêu, TP. Hạ Long để xử lý nợ. Thẩm định viên áp dụng phương pháp so sánh với 3 bất động sản lân cận (lô B5, B15, A7). Do thiên hướng thận trọng quá mức và áp đặt tỷ lệ điều chỉnh chủ quan (hạ thấp yếu tố vị trí 2 mặt tiền và quy mô), mức giá trung bình tính ra chỉ đạt 10.333.000 đồng/m² (làm tròn thành 10.000.000 đồng/m²), thấp hơn nhiều so với giá trị giao dịch thực tế trên thị trường, làm giảm hạn mức vay của khách hàng.
    • Tình huống 3 (15/01/2015): Khách hàng Lê Đình Đức nộp hồ sơ giả mạo quyền sử dụng đất và dấu công chứng để vay vốn. Cán bộ định giá vì tin tưởng khách hàng quen nên không đối chiếu bản chính và không xác minh thực địa tại cơ quan địa chính. Đến ngày 15/05/2016, khi khách hàng bỏ trốn, ngân hàng kiểm tra lại mới phát hiện tài sản thuộc sở hữu của người khác, dẫn đến nguy cơ mất vốn hoàn toàn.

Chương 3: Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động định giá bất động sản tại Ngân hàng TMCP Xuất Nhập khẩu Việt Nam – Chi nhánh Quảng Ninh

Dựa trên các tồn tại đã chỉ ra, chương 3 đưa ra các giải pháp cụ thể:

  • Giải pháp nội bộ tại Chi nhánh và Eximbank:
    1. Nâng cao trình độ cán bộ thẩm định: Tổ chức các khóa đào tạo chuyên sâu về kỹ năng định giá bất động sản, bồi dưỡng kiến thức pháp lý và cập nhật diễn biến thị trường địa phương.
    2. Thành lập Tổ định giá tài sản độc lập: Tách bạch hoàn toàn hoạt động định giá ra khỏi Phòng Tín dụng nhằm loại bỏ xung đột lợi ích, đảm bảo tính khách quan của kết quả định giá.
    3. Hoàn thiện phương pháp định giá: Chuẩn hóa bảng tiêu chí và biên độ điều chỉnh tỷ lệ phần trăm cho phương pháp so sánh trực tiếp, tránh định giá tùy tiện hoặc cố tình ép giá quá thấp.
    4. Siết chặt quy trình nghiệp vụ: Bắt buộc kiểm tra, đối chiếu bản chính hồ sơ pháp lý, xác minh tình trạng tranh chấp và quy hoạch tại Văn phòng Đăng ký đất đai trước khi phát hành chứng thư.
    5. Tăng cường hợp tác với tổ chức định giá chuyên nghiệp: Thiết lập mạng lưới đối tác thẩm định giá độc lập để xử lý các tài sản phức tạp, giúp giảm chi phí và thời gian thuê ngoài.
    6. Hiện đại hóa cơ sở dữ liệu: Xây dựng phần mềm quản lý dữ liệu giá đất số hóa nội bộ thay thế cho hệ thống hồ sơ giấy.
  • Kiến nghị đối với cơ quan quản lý và khách hàng:
    1. Xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu định giá liên ngân hàng và chia sẻ thông tin lịch sử giao dịch tài sản.
    2. Hoàn thiện sự thống nhất giữa Luật Giá năm 2012 và Luật Đất đai năm 2013 nhằm đồng bộ tiêu chuẩn định giá đất.
    3. Yêu cầu khách hàng nâng cao tính trung thực và trách nhiệm pháp lý khi kê khai, cung cấp hồ sơ tài sản bảo đảm.

Kết quả và đóng góp

  • Kết quả nghiên cứu: Khóa luận đã hệ thống hóa đầy đủ cơ sở lý luận, chỉ rõ bất động sản chiếm 60,3% cơ cấu tài sản bảo đảm tại Eximbank Quảng Ninh. Công trình cung cấp số liệu thực tế về 383 bộ hồ sơ định giá năm 2015, làm rõ hạn chế về nhân sự (chỉ có 1 chuyên trách và 2 kiêm nhiệm) và minh chứng bằng 3 tình huống thực tế về các sai số định giá, chậm trễ tiến độ và rủi ro giả mạo giấy tờ nhà đất.
  • Đóng góp thực tiễn: Khóa luận cung cấp các giải pháp có tính ứng dụng trực tiếp tại chi nhánh, trọng tâm là đề xuất mô hình Tổ định giá độc lập và quy trình đối chiếu xác minh thực địa để ngăn chặn gian lận hồ sơ tín dụng.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

  • Hạn chế: Các số liệu và tình huống khảo sát chỉ tập trung tại phạm vi một chi nhánh ngân hàng (Eximbank Quảng Ninh) trong giai đoạn 2012–2016, chưa so sánh chéo với mô hình định giá tại các ngân hàng thương mại cổ phần khác trên cùng địa bàn.
  • Hướng nghiên cứu tiếp: Mở rộng nghiên cứu sang mô hình thẩm định giá tập trung tại các trung tâm định giá vùng của hệ thống ngân hàng hoặc phát triển các mô hình định giá tự động dựa trên cơ sở dữ liệu không gian địa lý (GIS).

Giá trị tham khảo

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp là tài liệu tham khảo thiết thực cho sinh viên các chuyên ngành Thẩm định giá, Quản trị Ngân hàng, Kinh doanh Bất động sản và Tài chính doanh nghiệp. Đồng thời, tài liệu cung cấp nguồn tư liệu hữu ích cho các chuyên viên quản lý rủi ro, cán bộ tín dụng và nhân viên thẩm định giá tài sản bảo đảm tại các ngân hàng thương mại khi giải quyết các bài toán về quy trình kiểm soát hồ sơ và kỹ thuật điều chỉnh giá đất.

Câu hỏi thường gặp

1. Bất động sản chiếm tỷ trọng bao nhiêu trong cơ cấu tài sản bảo đảm tại Eximbank Chi nhánh Quảng Ninh?
Bất động sản chiếm tỷ trọng lớn nhất với 60,3%; máy móc, thiết bị chiếm 38,4%; và giấy tờ có giá chiếm tỷ trọng nhỏ nhất là 1,3%.

2. Hạn mức thẩm quyền phê duyệt kết quả định giá đất phi nông nghiệp (Nhóm 1 và Nhóm 2) của Chi nhánh theo Quyết định số 4642/2016/EIB/QĐ-TGĐ là bao nhiêu?
Chi nhánh được quyền định giá tài sản bảo đảm nghĩa vụ nợ không vượt quá 5 tỷ đồng và thẩm quyền phê duyệt kết quả định giá không vượt quá 3 tỷ đồng đối với bất động sản Nhóm 1 và Nhóm 2.

3. Khóa luận nêu tình huống rủi ro gian lận hồ sơ pháp lý bất động sản nào xảy ra tại chi nhánh?
Tình huống khách hàng Lê Đình Đức (ngày 15/01/2015) đã làm giả sổ đỏ và dấu công chứng để vay vốn. Cán bộ không đối chiếu bản chính và không xác minh địa chính, dẫn đến việc khi khách hàng mất khả năng chi trả (15/05/2016), ngân hàng phát hiện bất động sản thuộc quyền sở hữu của người khác.

4. Giải pháp tổ chức nhân sự quan trọng nhất được tác giả đề xuất cho Chi nhánh là gì?
Chi nhánh cần tách hoạt động định giá ra khỏi Phòng Tín dụng và thành lập một Tổ định giá tài sản độc lập nhằm bảo đảm tính khách quan, trung thực và loại trừ xung đột lợi ích giữa việc chạy chỉ tiêu giải ngân và đánh giá rủi ro tài sản.

Kết luận

Chuyên đề tốt nghiệp đã phản ánh toàn diện thực trạng công tác định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng TMCP Xuất Nhập khẩu Việt Nam – Chi nhánh Quảng Ninh giai đoạn 2012–2015. Bằng phương pháp phân tích thực chứng kết hợp các tình huống nghiên cứu cụ thể, tác giả đã chỉ rõ các lỗ hổng về nhân sự kiêm nhiệm, cơ sở dữ liệu giấy và quy trình kiểm tra hồ sơ. Hệ thống giải pháp được đề xuất mang tính đồng bộ từ mô hình tổ chức đến kỹ thuật điều chỉnh giá, góp phần hạn chế rủi ro tín dụng và nâng cao hiệu quả quản trị tài sản bảo đảm tại ngân hàng.