Chương 1: Tổng quan vấn đề nghiên cứu Chương 2: Thực trạng thực hiện chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng của một số dự án trên địa bàn Quận Hoàng Mai Chương 3: Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng của một số dự án trên quận Hoàng Mai 4 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở lý luận về thu hồi đất, bồi thƣờng, giải phóng mặt bằng 1.1 Một số khái niệm Theo Luật đất đai 2013, các thuật ngữ về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được định nghĩa như sau: - Thu hồi đất là việc nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai (Khoản 11, Điều 3) [12]. - Bồi thường là đền bù những thiệt hại tổn thất gây ra. Đền bù là trả lại tương xứng với giá trị hoặc công lao. Như vậy, bồi thường là trả lại tương xứng với giá trị hoặc công lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì hành vi của chủ thể khác.
Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người sử dụng đất (Khoản 12, Điều 3). - Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất bị thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển (Khoản 14, Điều 3) [12]. - Tái định cư là việc bố trí chỗ ở mới ổn định cho người bị thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở. Theo quy định của pháp luật thì khu tái định cư phải được xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ, đảm bảo đủ điều kiện bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ.
- Giải phóng mặt bằng là quá trình tổ chức thực hiện các công việc liên quan đến di dời nhà cửa, cây cối và các công trình xây dựng trên phần đất nhất định được quy định cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một công trình mới trên đó [12].2 Đặc điểm của công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng Trong công tác giải phóng mặt bằng thì chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đảm bảo việc bồi hoàn đất đai, tài sản trên đất bị thu hồi đúng đối tượng, đúng chính sách và hơn nữa là đảm bảo ổn định đời sống cho người bị thu hồi đất bằng những chính sách phù hợp để tạo hướng phát triển nghề nghiệp ổn định. Có thể thấy bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất là một quá trình đa dạng và phức tạp nó không đơn thuần là bồi thường về vật chất mà còn phải đảm bảo được lợi ích của các bên tham gia và lợi ích của toàn xã hội. - Tính đa dạng thể hiện: mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác 5 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com nhau với điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội dân cư khác nhau. Khu vực nội thành, mật độ dân cư cao, ngành nghề đa dạng, giá trị đất và tài sản trên đất lớn; khu vực ven đô, mức độ tập trung dân cư khá cao, ngành nghề dân cư phức tạp, hoạt động sản xuất đa dạng: công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại, buôn bán nhỏ; khu vực ngoại thành, hoạt động sản xuất chủ yếu của dân cư là sản xuất nông nghiệp.
Do đó mỗi khu vực bồi thường, GPMB có những đặc trưng riêng và được tiến hành với những giải pháp riêng phù hợp với những đặc điểm riêng của mỗi khu vực và từng dự án cụ thể. - Tính phức tạp: Đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng trong đời sống kinh tế - xã hội đối với mọi người dân. Đối với khu vực nông thôn, dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai lại là tư liệu sản xuất quan trọng trong khi trình độ sản xuất của nông dân thấp, khả năng chuyển đổi nghề nghiệp khó khăn do đó tâm lý dân cư vùng này là giữ được đất để sản xuất, thậm chí họ cho thuê đất còn được lợi nhuận cao hơn là sản xuất nhưng họ vẫn không cho thuê. Mặt khác, cây trồng, vật nuôi trên vùng đó cũng đa dạng dẫn đến công tác tuyên truyền, vận động dân cư tham gia di chuyển, định giá bồi thường rất khó khăn và việc hỗ trợ chuyển nghề nghiệp là điều cần thiết để đảm bảo đời sống dân cư sau này.
- Đối với đất ở lại càng phức tạp hơn do những nguyên nhân sau: + Đất ở là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với đời sống và sinh hoạt của người dân mà tâm lý, tập quán là ngại di chuyển chỗ ở. + Nguồn gốc sử dụng đất khác nhau qua nhiều thời kỳ với chế độ quản lý khác nhau, cơ chế chính sách không đồng bộ dẫn đến tình trạng lấn chiếm đất đai xây nhà trái phép diễn ra thường xuyên. + Thiếu quỹ đất do xây dựng khu tái định cư cũng như chất lượng khu tái định cư thấp chưa đảm bảo được yêu cầu. + Dân cư một số vùng sống chủ yếu bằng nghề buôn bán nhỏ và sống bám vào các trục đường giao thông của khu dân cư làm kế sinh nhai nay chuyển đến ở khu vực mới thì điều kiện kiếm sống bị thay đổi nên họ không muốn di chuyển.
Từ các đặc điểm trên cho thấy công tác bồi thường giải phóng mặt bằng khi 6 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com Nhà nước thu hồi đất tại mỗi địa bàn khác nhau và những đặc điểm khác nhau. Từ đó phải có những phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư sao cho phù hợp và thỏa đáng đối với chủ sử dụng đất bị thu hồi đất.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng Có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, có thể tổng hợp những yếu tố chính như sau [6]: - Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Lập và quản lý chặt chẽ hồ sơ địa chính (HSĐC) có vai trò quan trọng hàng đầu để quản lý chặt chẽ đất đai trong thị trường bất động sản là cơ sở xác định tính pháp lý của đất đai. Nơi nào công tác quản lý đất đai tốt như hoàn chỉnh bản đồ địa chính có cất lượng, làm rõ nguồn gốc đất, xác định rõ được hạn mức diện tích đất ở và đất canh tác thì khâu đo đạc xác định tính pháp lý của đất để áp giá bồi thường hoặc hỗ trợ di chuyển tái định cư thuận lợi. Ngược lại, những nơi công tác quản lý đất đai chưa tốt thì việc đền bù GPMB gặp rất nhiều khó khăn.
Từ trước đến nay việc lập hồ sơ địa chính ở Quận Hoàng Mai chưa triển khai thực hiện một cách bài bản, chưa đầy đủ, chưa đồng nhất. Vì các tài liệu đo đạc bản đồ này có độ chính xác chưa cao nên đã làm nảy sinh nhiều vấn đề phức tạp trong quản lý đất đai và không đủ cơ sở để giải quyết tranh chấp đất đai, khó khăn trong giải quyết bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Vì vậy, việc đo vẽ lại bản đồ địa chính chính quy để thay thế các bản đồ cũ và lập lại HSĐC là rất cần thiết. Công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đăng ký đất đai là một thành phần cơ bản quan trọng nhất của hệ thống quản lý đất đai, đó là quá trình lập hồ sơ về quyền sở hữu đất, lập hồ sơ về quyền sở hữu đất đai, bất động sản là sự đảm bảo và những thông tin về quyền sở hữu đất.
Ở nước ta, theo quy định của Luật đất đai, người sử dụng đất phải đăng ký quyền sử dụng đất với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (cụ thể là Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất) và được cấp GCNQSDĐ. Trong công tác bồi thường GPMB, GCNQSDĐ là căn cứ để xác định đối tượng được bồi thường, loại đất diện tích đất tính bồi thường. Hiện nay, công tác 7 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com đăng ký đất đai ở nước ta vẫn còn nhiều yếu kém, đặc biệt là công tác đăng ký biến động về sử dụng đất; việc cấp GCNQSDĐ vẫn chưa hoàn tất. Chính vì vậy mà công tác bồi thường GPMB đã gặp rất nhiều khó khăn.
Làm tốt công tác đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ thì công tác bồi thường GPMB sẽ thuận lợi, góp phần tiến độ GPMB sẽ nhanh hơn. - Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Quy hoạch sử dụng đất đai là biện pháp quản lý không thể thiếu được trong tổ chức sử dụng đất của các ngành kinh tế - xã hội và các địa phương, là công cụ thể hiện sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế, có tác dụng quyết định để cân đối giữa nhiệm vụ an toàn lương thực với nhiệm vụ công nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nước nói chung và các địa phương nói riêng. Thông qua việc lập, xét duyệt và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất để tổ chức việc bồi thường GPMB thực sự trở thành sự nghiệp của cộng đồng mà Nhà nước đóng vai trò là người tổ chức. Bất kỳ một phương án bồi thường GPMB nào đều dựa trên một quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất nhằm đạt được các yêu cầu như là phương án có hiệu quả kinh tế xá hội cao nhất.
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động đến chính sách bồi thường đất đai trên hai khía cạnh sau: Thứ nhất quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan trọng nhất để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, mà theo quy định của Luật đất đai, việc giao đất, cho thuê đất chỉ được thực hiện khi có quyết định thu hồi đất đó của người đang sử dụng; Thứ hai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnh hưởng tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất; từ đó tác động tới giá đất tính tiền bồi thường. Tuy nhiên chất lượng quy hoạch nói chung và quy hoạch sử dụng đất nói riêng còn thấp, thiếu đồng bộ, chưa hợp lý, tính khả thi thấp, đặc biệt là thiếu tính bền vững. Phương án quy hoạch chưa dự báo sát tình hình, quy hoạch còn mang nạng tính chủ quan duy ý chí, áp đặt, nhiều trường hợp quy hoạch theo phong trào.