Khóa luận tốt nghiệp: Giải pháp mở rộng cho vay mua nhà tại Vietcombank Bình Dương

Luận văn tốt nghiệp kinh tế nghiên cứu tốt nghiệp giải pháp mở rộng cho vay mua nhà tại ngân hàng thương mại cổ phần ngoại thương việt nam, điều tra thực trạng, phân tích số liệu,

• Tác giả: Nguyễn Thu An
• Người hướng dẫn: Ts. Nguyễn Ngọc Mai
• Trường học: Trường Đại học Thủ Dầu Một
• Chuyên ngành: Tài chính – Ngân hàng
• Đề tài: Giải Pháp Mở Rộng Cho Vay Mua Nhà Tại Ngân Hàng Thương Mại Cổ Phần Ngoại Thương Việt Nam (Vietcombank) - Chi Nhánh Bình Dương
• Loại tài liệu: Báo cáo tốt nghiệp
• Năm xuất bản: 2020
• Địa điểm: Bình Dương

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• LỜI CẢM ƠN
• DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
• DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU
• DANH MỤC CÁC HÌNH
• DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ
• PHẦN MỞ ĐẦU
• 1. CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
• 1.1. KHÁI QUÁT VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
• 1.1.1. Khái niệm về Ngân hàng Thương mại (NHTM)
• 1.1.2. Tổng Quan Về Hoạt Động Cho Vay Bất Động Sản
• 1.1.2.1. Khái niệm cho vay
• 1.1.2.2. Phân loại cho vay mua bất động sản
• 1.1.2.3. Vai trò của cho vay bất động sản
• 1.1.2.3.1. Đối với nền kinh tế - xã hội
• 1.1.2.3.2. Đối với các ngân hàng thương mại
• 1.1.2.3.3. Đối với khách hàng
• 1.1.2.4. Sự cần thiết cho vay mua nhà
• 1.2. HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ
• 1.2.1. Nguyên tắc và điều kiện cho vay mua nhà
• 1.2.2. Phương pháp cho vay mua nhà
• 1.2.3. Xác định kỳ hạn trả nợ
• 1.2.4. Phương thức cho vay
• 1.2.5. Đối tượng vay mua nhà
• 1.2.6. Quy mô và kỳ hạn của khoản vay
• 1.2.7. Các Nhân Tố Ảnh Hưởng Đến Hoạt Động Cho Vay Mua Nhà
• 1.2.7.1. Nhân tố khách quan
• 1.2.7.2. Nhân tố chủ quan
• 1.2.8. Các Chỉ Tiêu Đánh Giá Hoạt Động Cho Vay Mua Nhà
• 1.2.8.1. Chỉ tiêu phản ánh doanh số cho vay mua nhà
• 1.2.8.2. Chỉ tiêu phản ánh về dư nợ cho vay mua nhà
• 1.2.8.3. Chỉ tiêu phản ánh chất lượng cho vay mua nhà
• 1.2.8.4. Vòng quay vốn tín dụng (vòng)
• 1.3. LƯỢC KHẢO TÀI LIỆU
• 2. CHƯƠNG 2: PHÂN TÍCH VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN NGOẠI THƯƠNG VIỆT NAM – CHI NHÁNH BÌNH DƯƠNG
• 2.1. THÔNG TIN CHUNG VỀ NGÂN HÀNG TMCP THƯƠNG MẠI VIỆT NAM (VIETCOMBANK)
• 2.1.1. Lịch sử hình thành và phát triển của Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam Vietcombank - Chi nhánh Bình Dương
• 2.1.2. Tầm nhìn, sứ mệnh, giá trị cốt lõi và triết lý kinh doanh
• 2.1.3. Tổng quan về lĩnh vực hoạt động của Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam – Chi nhánh Bình Dương
• 2.1.4. Các sản phẩm và dịch vụ ngân hàng
• 2.1.5. Hệ thống tổ chức
• 2.1.5.1. Sơ đồ cơ cấu tổ chức
• 2.1.6. Tổng quan về tình hình nhân sự của VIETCOMBANK
• 2.1.7. Một số kết quả hoạt động kinh doanh của Ngân hàng Vietcombank – CN Bình Dương từ năm 2017 - 2019
• 2.2. PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP VIETCOMBANK
• 2.2.1. Cơ sở pháp lý của hoạt động cho vay mua nhà
• 2.2.2. Quy chế cho vay mua nhà
• 2.2.3. Quy trình thực hiện cho vay mua nhà
• 2.2.4. Hình thức cho vay mua nhà
• 2.2.5. Một số kết quả từ hoạt động cho vay mua nhà tại Vietcombank – Chi nhánh Bình Dương
• 2.2.5.1. Doanh số cho vay mua nhà
• 2.2.5.2. Dư nợ cho vay mua nhà
• 2.2.5.2.1. Dư nợ cho vay mua nhà theo loại hình sản phẩm
• 2.2.5.3. Tình hình doanh số thu nợ cho vay mua nhà
• 2.2.5.4. Tình hình nợ quá hạn và nợ xấu cho vay mua nhà
• 2.2.5.4.1. Tình hình nợ quá hạn
• 2.2.5.4.2. Tình hình nợ xấu
• 2.2.5.5. Phân tích vòng quay vốn tín dụng
• 2.3. ĐÁNH GIÁ CHUNG VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ
• 2.3.1. Nguyên nhân từ phía Ngân hàng
• 2.3.2. Nguyên nhân khách quan
• 2.3.3. Thách thức
• 3. CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ TẠI NGÂN HÀNG TMCP NGOẠI THƯƠNG VIỆT NAM – CHI NHÁNH BÌNH DƯƠNG
• 3.1. ĐỊNH HƯỚNG, MỤC TIÊU, PHÁT TRIỂN CỦA NGÂN HÀNG VIETCOMBANK - CHI NHÁNH BÌNH DƯƠNG
• 3.2. GIẢI PHÁP MỞ RỘNG CHO VAY MUA NHÀ TẠI NGÂN HÀNG VIETCOMBANK – CHI NHÁNH BÌNH DƯƠNG
• 3.2.1. Xây dựng chiến lược kinh doanh cụ thể
• 3.2.2. Hoàn thiện quy trình cho vay
• 3.2.3. Các đề xuất cơ chế, chính sách cho vay
• 3.2.3.1. Tăng tỷ trọng vay trên giá trị TSĐB
• 3.2.3.2. Thời gian vay vốn
• 3.2.3.3. Linh hoạt chấp nhận hồ sơ vay tiền
• 3.2.3.4. Xây dựng cơ chế lãi suất phù hợp
• 3.2.4. Công tác thẩm định
• 3.2.5. Cải tiến chất lượng dịch vụ
• 3.2.6. Đẩy mạnh hoạt động marketing
• 3.2.7. Hiện đại hóa công nghệ Ngân hàng
• 3.2.8. Huy động mở rộng nguồn vốn
• 3.2.9. Các giải pháp về tăng doanh số và xử lý nợ quá hạn
• 3.2.9.1. Giải pháp về tăng doanh số
• 3.2.9.2. Giải pháp nâng cao dư nợ cho vay
• 3.3. MỘT SỐ KIẾN NGHỊ VỚI NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC
• TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Tổng quan về giải pháp mở rộng cho vay mua nhà tại Vietcombank Bình Dương

Giải pháp mở rộng cho vay mua nhà tại Vietcombank Bình Dương là một chủ đề quan trọng trong bối cảnh thị trường bất động sản đang phát triển mạnh mẽ. Vietcombank, với vai trò là một trong những ngân hàng thương mại hàng đầu tại Việt Nam, đã có những bước đi chiến lược nhằm đáp ứng nhu cầu vay mua nhà của người dân. Việc mở rộng cho vay không chỉ giúp ngân hàng gia tăng doanh thu mà còn góp phần vào sự phát triển kinh tế địa phương.

1.1. Tình hình thị trường bất động sản tại Bình Dương

Thị trường bất động sản tại Bình Dương đang trên đà phát triển với nhu cầu nhà ở ngày càng tăng cao. Sự gia tăng dân số và tốc độ đô thị hóa nhanh chóng đã tạo ra áp lực lớn về nhà ở. Theo thống kê, dân số Bình Dương đã đạt khoảng 2,5 triệu người vào năm 2025, với tỷ lệ dân số đô thị chiếm 40%. Điều này tạo ra cơ hội lớn cho các ngân hàng trong việc cung cấp các sản phẩm cho vay mua nhà.

1.2. Vai trò của Vietcombank trong thị trường cho vay mua nhà

Vietcombank đã khẳng định được vị thế của mình trong lĩnh vực cho vay mua nhà thông qua các sản phẩm đa dạng và chính sách lãi suất cạnh tranh. Ngân hàng không chỉ cung cấp các gói vay linh hoạt mà còn hỗ trợ khách hàng trong việc hoàn thiện hồ sơ vay mua nhà. Điều này giúp Vietcombank thu hút được nhiều khách hàng tiềm năng và nâng cao uy tín trên thị trường.

II. Những thách thức trong hoạt động cho vay mua nhà tại Vietcombank Bình Dương

Mặc dù Vietcombank đã có những bước tiến đáng kể trong việc mở rộng cho vay mua nhà, nhưng vẫn tồn tại nhiều thách thức cần phải vượt qua. Các yếu tố như tình hình kinh tế, lãi suất, và quy định pháp lý có thể ảnh hưởng đến khả năng cho vay của ngân hàng.

2.1. Tình hình kinh tế và ảnh hưởng đến cho vay

Tình hình kinh tế Việt Nam trong những năm gần đây đã có nhiều biến động, đặc biệt là sau đại dịch Covid-19. Sự suy giảm kinh tế đã dẫn đến việc nhiều khách hàng gặp khó khăn trong việc trả nợ, từ đó ảnh hưởng đến chất lượng tín dụng của ngân hàng. Vietcombank cần có các biện pháp để giảm thiểu rủi ro này.

2.2. Quy định pháp lý và ảnh hưởng đến hoạt động cho vay

Các quy định pháp lý liên quan đến cho vay mua nhà thường xuyên thay đổi, điều này tạo ra khó khăn cho ngân hàng trong việc điều chỉnh các sản phẩm cho vay. Vietcombank cần theo dõi sát sao các thay đổi này để đảm bảo tuân thủ và điều chỉnh kịp thời.

III. Giải pháp mở rộng cho vay mua nhà tại Vietcombank Bình Dương

Để mở rộng hoạt động cho vay mua nhà, Vietcombank cần triển khai một số giải pháp cụ thể nhằm nâng cao hiệu quả và thu hút khách hàng.

3.1. Cải tiến quy trình thẩm định hồ sơ vay

Quy trình thẩm định hồ sơ vay cần được cải tiến để giảm thiểu thời gian xử lý và tạo điều kiện thuận lợi cho khách hàng. Việc áp dụng công nghệ thông tin trong quy trình này sẽ giúp tăng cường hiệu quả và độ chính xác trong việc đánh giá hồ sơ vay.

3.2. Đưa ra các gói vay linh hoạt và hấp dẫn

Vietcombank nên phát triển các gói vay linh hoạt với lãi suất cạnh tranh và thời gian vay dài hơn. Điều này sẽ giúp khách hàng dễ dàng tiếp cận nguồn vốn và giảm áp lực tài chính trong quá trình trả nợ.

IV. Ứng dụng thực tiễn và kết quả nghiên cứu tại Vietcombank Bình Dương

Việc áp dụng các giải pháp mở rộng cho vay mua nhà đã mang lại nhiều kết quả tích cực cho Vietcombank Bình Dương. Ngân hàng đã ghi nhận sự gia tăng đáng kể trong doanh số cho vay và sự hài lòng của khách hàng.

4.1. Doanh số cho vay mua nhà tăng trưởng

Trong năm 2023, doanh số cho vay mua nhà tại Vietcombank Bình Dương đã tăng trưởng 20% so với năm trước. Điều này cho thấy sự hiệu quả của các chiến lược marketing và cải tiến quy trình cho vay.

4.2. Khách hàng hài lòng với dịch vụ

Khảo sát khách hàng cho thấy 85% khách hàng hài lòng với dịch vụ cho vay mua nhà tại Vietcombank. Sự hỗ trợ tận tình từ nhân viên ngân hàng và quy trình đơn giản đã tạo ra trải nghiệm tích cực cho khách hàng.

V. Kết luận và triển vọng tương lai của cho vay mua nhà tại Vietcombank Bình Dương

Với những giải pháp đã triển khai, Vietcombank Bình Dương có triển vọng phát triển mạnh mẽ trong lĩnh vực cho vay mua nhà. Ngân hàng cần tiếp tục cải tiến dịch vụ và mở rộng sản phẩm để đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của thị trường.

5.1. Định hướng phát triển trong tương lai

Vietcombank sẽ tiếp tục đầu tư vào công nghệ và đào tạo nhân viên để nâng cao chất lượng dịch vụ. Ngân hàng cũng sẽ mở rộng các kênh phân phối để tiếp cận nhiều khách hàng hơn.

5.2. Tăng cường hợp tác với các đối tác

Việc hợp tác với các nhà phát triển bất động sản và các tổ chức tín dụng khác sẽ giúp Vietcombank mở rộng mạng lưới và gia tăng khả năng cung cấp sản phẩm cho vay mua nhà.

Nội dung chính

Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Nhu cầu về nhà ở luôn là một trong những nhu cầu thiết yếu hàng đầu trong đời sống xã hội. Tại Việt Nam, quy mô dân số đạt khoảng 97,128 triệu người với diện tích tự nhiên 310.060 km², mật độ dân số xấp xỉ 315 người/km² (thuộc nhóm 15 quốc gia đông dân nhất thế giới, mật độ cao gấp 7–8 lần chuẩn quốc tế). Cơ cấu dân số trẻ cùng tốc độ đô thị hóa nhanh đã tạo ra áp lực lớn về nhà ở tại các trung tâm kinh tế và khu vực đô thị. Tính đến cuối năm 2019, cả nước có khoảng 4,1 triệu cán bộ, công chức và 19,8 triệu công nhân lao động làm việc tại các khu công nghiệp, khu chế xuất và khu công nghệ cao, trong đó có khoảng 890 nghìn người gặp khó khăn lớn về nhà ở. Đại bộ phận lao động trẻ, người có thu nhập trung bình và thấp khó có khả năng tích lũy đủ tiền mặt để mua nhà đất khi giá bất động sản liên tục tăng cao, dẫn đến sự phụ thuộc lớn vào nguồn vốn tài trợ từ các ngân hàng thương mại.

Bình Dương là một trong những địa phương phát triển công nghiệp mạnh mẽ, thu hút đông đảo lực lượng lao động nhập cư, khiến nhu cầu vay vốn tạo lập nhà ở gia tăng liên tục. Tuy nhiên, bối cảnh kinh tế giai đoạn 2019–2020 chịu nhiều ảnh hưởng phức tạp từ dịch bệnh Covid-19, gây suy giảm tăng trưởng, gia tăng nguy cơ nợ xấu và tác động tiêu cực đến thanh khoản thị trường bất động sản. Thực tế này đòi hỏi các ngân hàng thương mại phải cân đối giữa mục tiêu mở rộng quy mô tín dụng và kiểm soát rủi ro cho vay. Nhận thức được yêu cầu cấp thiết đó qua quá trình thực tập tại Trung tâm thẩm định và phê duyệt tín dụng cá nhân, tác giả đã lựa chọn đề tài nghiên cứu về hoạt động cho vay mua nhà tại Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam (Vietcombank) – Chi nhánh Bình Dương.

Báo cáo tốt nghiệp xác định các mục tiêu nghiên cứu cụ thể sau:

1. Tìm hiểu và phân tích hoạt động kết quả kinh doanh tại Vietcombank – Chi nhánh Bình Dương.
2. Phân tích chi tiết về thực trạng hoạt động cho vay mua nhà tại Vietcombank – Chi nhánh Bình Dương.
3. Nhận diện các điểm mạnh, điểm yếu, cơ hội và thách thức trong quá trình thực hiện cho vay mua nhà tại chi nhánh.
4. Đề xuất hệ thống giải pháp và kiến nghị nhằm phát triển, mở rộng hoạt động cho vay mua nhà tại đơn vị trong giai đoạn tiếp theo.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

• Đối tượng nghiên cứu: Hoạt động cho vay mua nhà đối với khách hàng cá nhân tại Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam – Chi nhánh Bình Dương.
• Phạm vi không gian: Vietcombank – Chi nhánh Bình Dương (trụ sở tại số 314 Đại lộ Bình Dương, Phường Phú Hòa, Thành phố Thủ Dầu Một, Tỉnh Bình Dương cùng 4 phòng giao dịch trực thuộc gồm PGD Thủ Dầu Một, PGD VSIP, PGD Tân Uyên, PGD Bắc Tân Uyên).
• Phạm vi thời gian: Dữ liệu và số liệu thực tế được thu thập, phân tích trong giai đoạn từ năm 2017 đến năm 2019.

---

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Khung lý thuyết của đề tài được xây dựng dựa trên các khái niệm nền tảng về ngân hàng thương mại, tín dụng tiêu dùng và tín dụng bất động sản:

• Khái niệm về ngân hàng thương mại theo nghiên cứu của Lê Thị Tuyết Hoa (2017), xác định ngân hàng là định chế tài chính trung gian thực hiện huy động vốn, cấp tín dụng và cung ứng dịch vụ thanh toán.
• Định nghĩa cho vay theo Mục 1 Điều 3 Quyết định số 1627/2001/QĐ-NHNN của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam về quy chế cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng.
• Khái niệm bất động sản căn cứ theo Điều 174 Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam.
• Phân loại các sản phẩm tín dụng bất động sản theo Công văn số 5659/NHNN-CSTT của Ngân hàng Nhà nước.
• Quy chế và điều kiện cấp tín dụng bán lẻ theo Quyết định số 1864/QĐ-VCB.CSSPBL của Vietcombank.

Hệ thống công thức và chỉ tiêu kinh tế dùng trong phân tích:

• Doanh số và dư nợ cho vay mua nhà (tuyệt đối, tương đối, tỷ trọng) theo lý thuyết quản trị tín dụng của Nguyễn Minh Kiều.
• Phương pháp tính tiền trả gốc định kỳ: $$A = \frac{V}{n}$$ (Trong đó: $A$ là số tiền gốc thanh toán định kỳ; $V$ là số tiền vay trong hợp đồng tín dụng; $n$ là số kỳ hạn trả nợ).
• Phương pháp tính lãi gộp (Add-on method): $$L = V \times n \times r$$ (Trong đó: $L$ là tổng lãi phải trả; $V$ là số tiền vay; $n$ là số kỳ hạn; $r$ là lãi suất một kỳ hạn).
• Phương pháp phân bổ lãi theo đường thẳng ($I = \frac{L}{n}$) và phương pháp tính lãi hiệu dụng (quy tắc 78).
• Chỉ tiêu chất lượng tín dụng: Tỷ lệ thu nợ đến hạn, tỷ lệ nợ quá hạn (gồm nhóm 2 đến nhóm 5), tỷ lệ nợ xấu (từ nhóm 3 đến nhóm 5 theo phân loại của Nguyễn Đăng Dờn), vòng quay vốn tín dụng.

Phương pháp nghiên cứu thực tế được triển khai:

• Phương pháp thu thập và tổng hợp dữ liệu: Tổng hợp tài liệu pháp lý, quy chế nội bộ của Vietcombank, báo cáo tài chính, báo cáo nhân sự và báo cáo kết quả hoạt động tín dụng tại Vietcombank Bình Dương từ năm 2017 đến năm 2019.
• Phương pháp phân tích số liệu: Sử dụng các chỉ tiêu số tuyệt đối và số tương đối để đánh giá sự biến động về doanh số, dư nợ, cơ cấu nợ và nợ xấu qua các năm tài chính.
• Phương pháp so sánh: So sánh chuỗi số liệu qua 3 năm (2017, 2018, 2019) nhằm đánh giá xu hướng tăng trưởng, hiệu quả quản lý dòng tiền và các chỉ số an toàn tín dụng của chi nhánh.

Nguồn dữ liệu sử dụng trong bài nghiên cứu bao gồm số liệu thống kê nội bộ từ Phòng Kế toán, Phòng Hành chính – Nhân sự, Phòng Khách hàng bán lẻ thuộc Vietcombank – Chi nhánh Bình Dương; các văn bản quy phạm pháp luật của Ngân hàng Nhà nước; niên giám thống kê và các nghiên cứu học thuật đã công bố.

---

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1: Cơ sở lý thuyết về hoạt động cho vay mua nhà tại các Ngân hàng Thương mại

Chương này tập trung hệ thống hóa các vấn đề lý luận về hoạt động kinh doanh ngân hàng và tín dụng bất động sản. Tác giả phân tích các nghiệp vụ cơ bản của ngân hàng thương mại, bao gồm: huy động vốn (từ tiền gửi dân cư, vay Ngân hàng Nhà nước, vay liên ngân hàng, phát hành giấy tờ có giá), hoạt động cho vay (thương mại, tiêu dùng, tài trợ dự án) và các dịch vụ trung gian thanh toán, ngoại hối, đầu tư.

Hoạt động cho vay mua nhà được định vị là một phân khúc quan trọng của tín dụng tiêu dùng, có các đặc thù riêng:

• Quy mô và thời hạn: Khoản vay có quy mô vốn lớn, thời gian vay dài (dao động từ 10 năm đến 30 năm, thực tế tối đa 15–20 năm).
• Tài sản đảm bảo: Chủ yếu thế chấp bằng chính bất động sản hình thành từ vốn vay hoặc bất động sản độc lập khác có tính pháp lý hoàn chỉnh.
• Rủi ro tín dụng: Chịu ảnh hưởng lớn từ chu kỳ biến động của thị trường bất động sản, sự biến động thu nhập của người vay và tính thanh khoản của tài sản khi phát mại.
• Phương thức trả nợ: Áp dụng trả góp định kỳ (gốc chia đều hoặc theo tiến độ, lãi trả theo dư nợ giảm dần hoặc tính gộp).

Tác giả phân tích các nhóm nhân tố tác động đến hoạt động cho vay mua nhà:

• Nhân tố khách quan: Khả năng tài chính và tính ổn định trong thu nhập của khách hàng; đạo đức và thiện chí trả nợ của người vay; giá trị và tính pháp lý của tài sản đảm bảo; điều kiện kinh tế vĩ mô và môi trường pháp lý.
• Nhân tố chủ quan: Định hướng chiến lược bán lẻ; năng lực tài chính và quy mô vốn của ngân hàng; chính sách tín dụng và khẩu vị rủi ro; trình độ chuyên môn, đạo đức nghề nghiệp của cán bộ tín dụng; trình độ hạ tầng công nghệ thông tin.

Phần tổng quan nghiên cứu lược khảo 6 công trình khoa học tiêu biểu trong nước:

• Lê Minh Sơn (2009) về phát triển cho vay tiêu dùng tại Vietcombank.
• Lê Tấn Phước (2013) về nâng cao hiệu quả tín dụng bất động sản tại các NHTM TP.HCM giai đoạn 2013–2017.
• Đoàn Thị Thu Hiền (2015) về nâng cao hiệu quả cho vay tại Agribank Chi nhánh An Lão.
• Vương Thị Tuyết Trang (2011) về mở rộng cho vay mua nhà trả góp tại Habubank – Sở giao dịch Hà Nội.
• Nguyễn Thị Ánh Hồng (2014) về mở rộng cho vay mua nhà tại Maritimebank – Chi nhánh Hà Nội.
• Trần Hồng Hạnh (2011) về phát triển cho vay tiêu dùng tại Techcombank – Chi nhánh Hoàn Kiếm.

Từ kết quả lược khảo, tác giả chỉ ra khoảng trống nghiên cứu: các đề tài trước chủ yếu tập trung vào môi trường nội bộ, trong khi báo cáo này mở rộng phân tích các yếu tố môi trường bên ngoài kết hợp với nhu cầu, thị hiếu thực tế của người vay mua nhà trên địa bàn tỉnh Bình Dương.

Chương 2: Phân tích về hoạt động cho vay mua nhà tại Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam – Chi nhánh Bình Dương

Chương 2 trình bày tổng quan về quá trình hình thành và phát triển của Vietcombank Bình Dương từ ngày thành lập (08/07/1998) và chính thức hoạt động (01/09/1999). Chi nhánh trải qua 21 năm hoạt động, trở thành một trong ba ngân hàng thương mại lớn nhất trên địa bàn tỉnh và nằm trong Top 5 chi nhánh quy mô lớn nhất hệ thống Vietcombank. Mạng lưới hoạt động gồm Hội sở chi nhánh và 4 phòng giao dịch.

Cơ cấu nhân sự của chi nhánh giai đoạn 2017–2019 duy trì ổn định với 229 người (năm 2017) và 234 người (năm 2018, 2019). Chất lượng nguồn nhân lực ở mức cao: năm 2019 có 26 cán bộ trình độ trên đại học (11,1%), 178 cán bộ trình độ đại học (76,1%), tỷ lệ cán bộ có trình độ đại học trở lên chiếm 87,2%. Về độ tuổi, nhóm từ 22–40 tuổi chiếm đa số với 154 người (65,8%), tạo lợi thế về sự năng động và khả năng ứng dụng công nghệ. Tỷ lệ lao động nữ chiếm 67,5% (158 người) do đặc thù khối quầy giao dịch dịch vụ khách hàng có 24 quầy.

Về kết quả kinh doanh tổng quát:

• Năm 2017, doanh thu đạt 294.061 triệu đồng, tăng trưởng 18,2% so với năm 2016.
• Năm 2018, doanh thu tăng trưởng 33,6%, đạt 392.784 triệu đồng nhờ chiến lược đẩy mạnh 3 trụ cột (bán lẻ - dịch vụ - kinh doanh vốn và đầu tư), tốc độ tăng chi phí chỉ ở mức 14,7%.
• Năm 2019, doanh thu đạt trên 457 tỷ đồng, tốc độ tăng trưởng có dấu hiệu chậm lại do ảnh hưởng của dịch bệnh Covid-19 và chi phí y tế, hỗ trợ hạ lãi suất tăng 16,2%.

Phân tích thực trạng nghiệp vụ cho vay mua nhà tại chi nhánh:

• Quy chế và điều kiện cấp tín dụng: Căn cứ theo Quyết định 1627/2001/QĐ-NHNN và Quyết định 1864/QĐ-VCB.CSSPBL. Điều kiện khách hàng gồm: tuổi từ 18 đến tối đa 65 tuổi tại thời điểm xem xét vay; đạt từ 75/100 điểm trở lên theo hệ thống xếp hạng tín dụng nội bộ của Vietcombank; không có nợ từ nhóm 2 đến nhóm 5 tại thời điểm vay (kiểm tra qua hệ thống CIC); thu nhập tối thiểu 5.000.000 đồng/tháng đối với cá nhân hoặc 10.000.000 đồng/tháng đối với trường hợp cả hai vợ chồng cùng cam kết trả nợ.
• Hình thức triển khai: Áp dụng hình thức cho vay trực tiếp người mua nhà hoặc tài trợ liên kết theo thỏa thuận ba bên giữa Ngân hàng – Khách hàng – Chủ đầu tư dự án.
• Đánh giá thực trạng: Hoạt động cho vay mua nhà tại chi nhánh tăng trưởng về doanh số và dư nợ trong giai đoạn 2017–2018, tuy nhiên năm 2019 gặp áp lực về nợ quá hạn và nợ xấu do ảnh hưởng của thị trường bất động sản và suy giảm thu nhập của khách hàng dưới tác động của dịch Covid-19. Công tác thẩm định thực tế và xử lý tài sản đảm bảo khi phát sinh rủi ro gặp nhiều rào cản pháp lý phức tạp.

Chương 3: Giải pháp và kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay mua nhà tại Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam – Chi nhánh Bình Dương

Dựa trên định hướng phát triển mảng bán lẻ của Vietcombank, tác giả xây dựng hệ thống giải pháp toàn diện cho chi nhánh:

1. Chiến lược kinh doanh và thị trường: Xây dựng mục tiêu tăng trưởng tín dụng bán lẻ cụ thể theo từng phân khúc khách hàng mục tiêu; phân loại khách hàng theo mức thu nhập và tính chất ổn định để thiết kế gói sản phẩm phù hợp.
2. Hoàn thiện quy trình và chính sách tín dụng:
   • Nâng tỷ trọng cho vay tối đa trên giá trị tài sản đảm bảo một cách linh hoạt dựa trên xếp hạng tín dụng của khách hàng.
   • Kéo dài thời gian vay vốn phù hợp với khả năng tích lũy thu nhập của các gia đình trẻ.
   • Linh hoạt trong việc tiếp nhận và hướng dẫn hoàn thiện hồ sơ chứng minh thu nhập thực tế.
   • Thiết lập cơ chế lãi suất cạnh tranh, áp dụng các gói lãi suất ưu đãi cố định giai đoạn đầu kết hợp biên độ thả nổi rõ ràng, minh bạch.
3. Nâng cao chất lượng thẩm định và dịch vụ: Tăng cường đào tạo chuyên môn và đạo đức nghề nghiệp cho đội ngũ cán bộ tín dụng; nâng cao chất lượng khảo sát thực địa và định giá tài sản đảm bảo độc lập; đẩy mạnh hoạt động tiếp thị, liên kết chặt chẽ với các chủ đầu tư dự án nhà ở uy tín.
4. Hiện đại hóa công nghệ và nguồn vốn: Số hóa quy trình nộp và phê duyệt hồ sơ tín dụng trực tuyến; đa dạng hóa các sản phẩm huy động tiền gửi trung và dài hạn để cân đối kỳ hạn vốn cho vay bất động sản.
5. Kiểm soát nợ quá hạn và nợ xấu: Tăng cường theo dõi sau giải ngân, giám sát dòng tiền trả nợ định kỳ của khách hàng; chủ động cơ cấu lại thời hạn trả nợ cho khách hàng gặp khó khăn tạm thời do dịch bệnh; phối hợp chặt chẽ với cơ quan chức năng để xử lý dứt điểm các khoản nợ xấu tồn đọng.
6. Kiến nghị đối với Ngân hàng Nhà nước: Hoàn thiện khung khổ pháp lý về giao dịch bảo đảm và đăng ký thế chấp; duy trì chính sách tiền tệ ổn định; tạo điều kiện thuận lợi trong việc tái cấp vốn cho các chương trình phát triển nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá thấp.

---

Kết quả và đóng góp

Báo cáo tốt nghiệp đã tổng hợp và phân tích hệ thống dữ liệu thực tế tại Vietcombank – Chi nhánh Bình Dương trong giai đoạn 2017–2019.

Chỉ tiêu nhân sự & kinh doanh	Năm 2017	Năm 2018	Năm 2019
Tổng số lượng nhân sự (người)	229	234	234
- Trình độ Trên đại học (người)	20	25	26
- Trình độ Đại học (người)	178	179	178
- Trình độ Cao đẳng (người)	31	30	30
- Độ tuổi 22 – 40 tuổi (người)	145	150	154
- Lao động nữ (người)	143	158	158
- Lao động nam (người)	86	76	76
Tổng doanh thu hoạt động (triệu đồng)	294.061	392.784	> 457.000
- Tốc độ tăng trưởng doanh thu so với năm trước (%)	18,2%	33,6%	Chậm lại
- Tốc độ tăng trưởng chi phí (%)	—	14,7%	16,2%

Các đóng góp chính của đề tài:

• Về mặt lý luận: Hệ thống hóa cơ sở lý thuyết về hoạt động cho vay mua nhà tại các ngân hàng thương mại, làm rõ các phương pháp tính lãi, công thức phân bổ nợ và các tiêu chuẩn đánh giá an toàn tín dụng.
• Về mặt thực tiễn: Phản ánh bức tranh hoạt động cấp tín dụng nhà ở tại một chi nhánh ngân hàng thương mại nhà nước lớn trên địa bàn phát triển công nghiệp năng động (Bình Dương); chỉ ra các rào cản về thẩm định thu nhập, định giá tài sản và quản lý nợ quá hạn.
• Đóng góp mới: Khác với các nghiên cứu trước đây vốn chỉ tập trung vào quy trình nội bộ ngân hàng, nghiên cứu đã phân tích tác động tổng hợp của các nhân tố khách quan bên ngoài (áp lực dân số đô thị, người lao động tại các khu công nghiệp, dịch bệnh Covid-19) kết hợp với khảo sát thực tiễn tại Trung tâm thẩm định và phê duyệt tín dụng cá nhân để đưa ra các đề xuất điều chỉnh tỷ lệ cho vay/TSĐB, thời hạn vay và chính sách lãi suất phù hợp.

---

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

Hạn chế của nghiên cứu:

• Phạm vi dữ liệu thực nghiệm giới hạn trong phạm vi một đơn vị cụ thể là Vietcombank – Chi nhánh Bình Dương, chưa so sánh đối chứng với các ngân hàng thương mại cổ phần tư nhân khác trên cùng địa bàn.
• Chuỗi thời gian phân tích từ năm 2017 đến năm 2019, chưa bao quát được toàn bộ các giai đoạn biến động sâu rộng của thị trường bất động sản và các chính sách thắt chặt tiền tệ trong giai đoạn hậu dịch bệnh.

Hướng phát triển của đề tài:

• Mở rộng phạm vi khảo sát định lượng về mức độ hài lòng và các rào cản tiếp cận vốn vay của khách hàng cá nhân tại nhiều tổ chức tín dụng khác nhau trên địa bàn tỉnh Bình Dương.
• Nghiên cứu mô hình định lượng đánh giá các nhân tố ảnh hưởng đến rủi ro vỡ nợ của các khoản vay mua nhà cá nhân trong bối cảnh thị trường bất động sản biến động.

---

Giá trị tham khảo

Tài liệu là nguồn tư liệu thực tế hữu ích cho:

• Sinh viên và học viên chuyên ngành Tài chính – Ngân hàng, Quản trị Kinh doanh: Tham khảo phương pháp phân tích hoạt động kinh doanh ngân hàng, cơ cấu nhân sự, quy trình tín dụng tiêu dùng và kỹ năng xử lý số liệu báo cáo thực tập tốt nghiệp.
• Cán bộ tín dụng và nhân sự quản lý tại các ngân hàng thương mại: Tham khảo các tiêu chuẩn phê duyệt tín dụng nội bộ, phương pháp thẩm định dòng tiền thu nhập cá nhân, quy tắc quản lý rủi ro và các giải pháp liên kết với chủ đầu tư dự án bất động sản.

---

Câu hỏi thường gặp

1. Điều kiện thu nhập tối thiểu để khách hàng cá nhân được xem xét vay mua nhà tại Vietcombank Chi nhánh Bình Dương là bao nhiêu?
Theo quy chế áp dụng tại chi nhánh, thu nhập tối thiểu của khách hàng cá nhân đứng tên vay là 5.000.000 đồng/tháng. Trong trường hợp cả hai vợ chồng cùng cam kết tham gia trả nợ, tổng thu nhập tối thiểu của hai vợ chồng phải đạt từ 10.000.000 đồng/tháng trở lên.

2. Khách hàng cần đạt điều kiện gì về điểm xếp hạng tín dụng và lịch sử nợ tại thời điểm đề nghị vay vốn?
Khách hàng phải đạt từ 75/100 điểm trở lên theo hệ thống Xếp hạng tín dụng nội bộ của Vietcombank, đồng thời không có nợ thuộc nhóm 2, nhóm 3, nhóm 4 và nhóm 5 tại Vietcombank cũng như tại bất kỳ tổ chức tín dụng nào khác theo dữ liệu tra cứu trên Trung tâm Thông tin Tín dụng (CIC).

3. Cơ cấu trình độ chuyên môn của đội ngũ nhân sự tại Vietcombank Chi nhánh Bình Dương giai đoạn 2017–2019 có đặc điểm gì?
Nguồn nhân lực của chi nhánh có chất lượng chuyên môn cao. Tính đến năm 2019, trong tổng số 234 cán bộ nhân viên, có 26 người đạt trình độ trên đại học (chiếm 11,1%) và 178 người đạt trình độ đại học (chiếm 76,1%). Tổng tỷ lệ nhân sự có trình độ từ đại học trở lên đạt 87,2%, trong khi trình độ cao đẳng chỉ chiếm 12,8%.

4. Báo cáo sử dụng những phương pháp cụ thể nào để phân tích dữ liệu thực tế?
Báo cáo sử dụng phương pháp tổng hợp dữ liệu thứ cấp từ các phòng ban chức năng; phương pháp phân tích số tuyệt đối và số tương đối để xác định quy mô, tỷ trọng và tốc độ tăng trưởng; phương pháp so sánh số liệu liên tục qua 3 năm tài chính (2017, 2018, 2019) để đánh giá thực trạng tín dụng và kết quả kinh doanh.

5. Tác giả đề xuất những điều chỉnh nào đối với cơ chế và chính sách cho vay mua nhà tại chi nhánh?
Tác giả đề xuất tăng tỷ trọng cho vay tối đa trên giá trị tài sản đảm bảo một cách linh hoạt; nới rộng thời gian cho vay phù hợp với khả năng chi trả của người vay; linh hoạt trong việc chấp nhận các nguồn hồ sơ chứng minh thu nhập hợp pháp; xây dựng gói lãi suất cạnh tranh và minh bạch biên độ sau ưu đãi.

---

Kết luận

Báo cáo tốt nghiệp của sinh viên Nguyễn Thu An đã phản ánh toàn diện cơ sở lý luận và thực trạng hoạt động cho vay mua nhà tại Vietcombank – Chi nhánh Bình Dương trong giai đoạn 2017–2019. Thông qua việc phân tích cơ cấu tổ chức, chất lượng nhân sự, kết quả kinh doanh và quy trình cấp tín dụng, nghiên cứu đã chỉ rõ các thành tựu tăng trưởng cũng như những hạn chế trong công tác quản trị rủi ro nợ quá hạn. Hệ thống giải pháp đề xuất tập trung vào việc hoàn thiện chính sách lãi suất, quy trình thẩm định, điều kiện tài sản đảm bảo và liên kết thị trường, mang lại giá trị thực tiễn cho hoạt động phát triển tín dụng bán lẻ tại chi nhánh.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1. KHÁI QUÁT VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1. Khái niệm về Ngân hàng Thương mại (NHTM) 1. Khái niệm Theo Lê Thị Tuyết Hoa.

(2017): “Ngân hàng thương mại là một định chế tài chính trung gian có vị trí quan trọng trong nền kinh tế nói chung và trên thị trường tài chính nói riêng. Hoạt động của NHTM đa dạng và tổng hợp nhiều nghiệp vụ, dịch vụ khác nhau. Các NHTM thu hút nguồn vốn trước hết bằng cách huy động tiền gửi không kỳ hạn, tiền gửi có kỳ hạn, tiền gửi tiết kiệm, các hình thức huy động khác như phát hành kỳ phiếu, trái phiếu ngân hàng. Sau đó họ dùng số vốn này để thực hiện cho vay sản xuất kinh doanh, cho vay tiêu dùng, cho vay bất động sản,.

Ngoài các hoạt động của NHTM là nhận tiền gửi và cho vay kể trên thì còn có dịch vụ thanh toán và các dịch vụ khác như chuyển tiền, bảo lãnh, ủy thác,. NHTM là loại hình ngân hàng ra đời sớm nhất gắn liền với sự xuất hiện của hoạt động ngân hàng. Chức năng Các hoạt động cơ bản của Ngân hàng thương mại Những hoạt động sơ khai của NHTM là đổi tiền, đúc tiền, giữ hộ tiền và cho vay. Ngày nay bản chất các hoạt động của NHTM vẫn vậy, tuy nhiên nhu cầu về dịch vụ trong ngân hàng của con người ngày càng phát triển vì thế các hoạt động ngân hàng cũng ngày càng được đa dạng hóa để phù hợp với các nhu cầu đó.

Hoạt động của ngân hàng ngày nay bao gồm các lĩnh vực khác như: bảo hiểm, mua giới, đầu tư,. a) Hoạt động huy động vốn Huy động vốn là một trong những hoạt động quan trọng hàng đầu của NHTM. Vì nó ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng hoạt động của toàn bộ ngân hàng. NHTM huy động vốn thông qua các loại hình huy động tiền gửi và đi vay.

Vốn từ hoạt động này chiếm tỷ trọng lớn trong nguồn vốn của NHTM và đó chính là mục tiêu tăng trưởng hàng năm của ngân hàng. Có nhiều hình thức huy động vốn khác nhau trong ngân hàng đó là: 5 - Vốn huy động từ tiền gửi: Vốn từ hoạt động này chiếm tỷ trọng lớn trong nguồn vốn của NHTM và đó chính là mục tiêu tăng trưởng hàng năm của ngân hàng. Có nhiều hình thức huy động khác nhau trong ngân hàng: Tiền gửi thanh toán, tiền gửi tiết kiệm của dân cư, tiền gửi có kỳ hạn của các doanh nghiệp và nhiều loại tiền gửi khác - Vốn vay từ NHNN: Đây là khoản vay nhằm phục vụ cho nhu cầu cấp bách trong chi trả của NHTM. Trong trường hợp thiếu hụt dự trữ (thiếu hụt dữ trữ bắt buộc, dự trữ thanh toán), NHTM thường vay NHNN.

Ngân hàng nhà nước có thể cấp tín dụng cho mỗi NHTM với một hạn mức tín dụng và để vay các NH trả lãi suất theo quy định. - Vốn vay từ các TCTD: Đây là nguồn vốn các ngân hàng vay mượn lẫn nhau và vay các tổ chức tín dụng trên thị trường liên ngân hàng. Các ngân hàng đang thiếu hụt có nhu cầu vay mượn tức thời để đảm bảo khả năng thanh toán. - Vay trên thị trường vốn: Cũng gống như nhiều doanh nghiệp khác, các NHTM cũng vay mượn bằng cách phát hành các giấy nợ như kỳ phiếu, trái phiếu, tín phiếu.

đây là các khoản vay mà các ngân hàng tương đối chủ động trong kinh doanh của mình. Ngân hàng thường vay trung dài hạn với quy mô lớn, lãi suất cao. để phục vụ cho ngân hàng tài trợ cho các dự án công trình. đảm bảo khả năng cung cấp vốn của ngân hàng.

b) Hoạt động cho vay Cho vay của NHTM là việc chuyển nhượng tạm thời một lượng giá trị từ NHTM (người sở hữu) sang khách hàng (người đi sử dụng) sau một thời gian nhất định quay trở lại NHTM để hoàn trả lượng vốn vay ban đầu và lãi. Căn cứ theo mụch đích sử dụng khoản vay của khách hàng, NH có các hoạt động cho vay như sau: - Cho vay thương mại: là hoạt động mà NH chiết khấu thương phiếu, cho khách hàng sử dụng tiền, tài sản đảm bảo là khoản phải thu trên thương phiếu mà khách hàng cung cấp cho NH. Cho vay tiêu dùng: là hoạt động mà NH cho khách hàng vay vào mục đích chi tiêu vào các nhu cầu như sinh hoạt, mua sắm, mua nhà, học tập. Do xã hội ngày càng phát triển vì thế nhu cầu sinh hoạt của người dân ngày càng phong phú nên hoạt động cho vay tiêu dùng của NH ngày càng phát triển.

Tuy nhiên đây là hoạt động cho vay mà rủi ro cũng rất cao. Thời hạn trong cho vay tiêu dùng khá đa dạng bao gồm cả ngắn hạn, trung hạn và dài hạn. 6 - Cho vay tài trợ: Bên cạnh hoạt động cho vay ngắn hạn NH càng ngày càng quan tâm đến cho vay trung và dài hạn. Các hoạt động cho vay trung và dài hạn chủ yếu là cho khách hàng vay để sử dụng vào mụch đích như: xây dựng nhà máy, phát triển công nghệ cao, đầu tư.

Bên cạnh các hình thức cho vay trên, tuỳ theo cách phân loại mà NHTM có rất nhiều hình thức cho vay khác nữa như: + Căn cứ theo thời hạn: bao gồm cho vay ngắn hạn, trung hạn và dài hạn. Các hình thức cho vay này dựa vào thời gian thoả thuận của NH và khách hàng trong hợp đồng tín dụng từ đó khách hàng phải trả gốc và lãi theo thỏa thuận + Căn cứ vào khách hàng vay vốn: bao gồm cho vay khách hàng cá nhân, doanh nghiệp, chính phủ và các tổ chức tài chính khác. + Căn cứ theo mức độ tín nhiệm đối với khách hàng: bao gồm cho vay có đảm bảo và cho vay không đảm bảo. + Căn cứ theo phương thức vay: bao gồm cho vay từng lần, cho vay theo hạn mức tín dụng, cho vay thấu chi, cho vay luân chuyển, cho vay trả góp, cho vay gián tiếp.

Tuỳ vào mụch đích quản lý khác nhau mà mỗi NH có thể phân loại các khoản vay theo các tiêu thức khác nhau phù hợp với mục đích đó. Trên thực tế việc kết hợp nhiều tiêu thức với nhau thường được các NH sử dụng. Trong tất cả các hình thức cho vay thì vấn đề được NH và khách hàng quan tâm nhiều nhất đó chính là lãi suất của khoản vay. c) Các hoạt động khác - Thanh toán: Trong hoạt động này NH làm vai trò trung gian để thực hiện sự trao đổi giữa các khách hàng của mình bằng các hình thức như thu, chi dùng tiền mặt và không dùng tiền mặt, quản lý các công cụ kinh doanh tín dụng như séc, giấy chuyển tiền, thẻ thanh toán.

Ngoài ra NH còn thực hiện các hình thức thanh toán giữa các ngân hàng với nhau trong hệ thống liên NH. - Đầu tư: Giúp các NH sử dụng và khai thác tối đa các nguồn vốn huy động, đồng thời mang lại thu nhập cho NH. NH thường đầu tư vào chứng khoán Chính phủ ngắn hạn, cổ phiếu, trái phiếu của các doanh nghiệp. - Mua bán ngoại tệ: là một trong những hoạt động NH được ưu tiên hàng đầu.

Trong hoạt động này NH thực hiện trao đổi giữa các ngoại tệ với nhau, và đổi đồng ngoại tệ lấy động nội tệ. 7 Ngoài ra tại NH còn có rất nhiều hoạt động khác như: Bảo lãnh, thanh toán quốc tế, đầu tư, cho thuê tài chính. Hoạt động cho vay của NH luôn mang lại thu nhập cao, tuy nhiên hoạt động này lại chứa đựng không ít rủi ro cho NH. Do vậy để mở rộng hoạt động cho vay, bên cạnh việc phải xây dựng và sử dụng các chính sách tín dụng đúng đắn phải không ngừng đa dạng hoá các loại hình cho vay của NHTM phù hợp với nhu cầu của khách hàng và mục tiêu quản lý của NH.

Tổng Quan Về Hoạt Động Cho Vay Bất Động Sản 1. Khái niệm cho vay Theo Mục 1 – Điều 3 quyết định 1627/QĐ – NHNN về quy chế cho vay của TCTD với khách hàng quy định: “Cho vay là một hình thức cấp tín dụng, theo đó tổ chức tín dụng giao cho khách hàng sử dụng một khoản tiền để sử dụng vào mục đích và thời gian nhất định theo thoả thuận với nguyên tắc có hoàn trả cả gốc và lãi”. Khái niệm cho vay bất động sản: Theo Bộ Luật Dân sự năm 2005 của nuớc Cộng hoà Xã Hội Chủ Nghĩa (XHCN) Việt Nam, tại Điều 174 có quy định: “BĐS tà các tài sản bao gồm: Đất đai: Nhà, công trinh xây dụng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định". (BLDS Cộng hòa XHCN Việt Nam, 2005) Như vậy, với khái niệm bất động sản rất da dạng và đều có sự quy định cụ thể bằng pháp luật của mỗi nước, theo đó pháp luật của mỗi nước sẽ quy định những hàng mục tài sản nào được đưa vào mình bất động sản vả những tài sản nào được đưa vào hạng mục động sản.

Quan điểm của cá nhân đưa ra khái niệm về bất động sản là những tài sản không thể dịch chuyển được bao gồm đất đai và các tài sản khác gắn liền với đất. Đặc điểm Cho vay mua bất động sản (CVMBĐS) là một trong các loại hình cho vay tiêu dùng nên nó mang các đặc trưng của cho vay tiêu dùng. Tuy nhiên, chính nhưng đặc điểm riêng của đối tượng được tài trợ mà CVMBĐS có nhưng đặc điểm khác biệt so với những loại hình khác. - Quy mô khoản vay: Quy mô của các khoản CVMBĐS thường lớn hơn nhiều so với quy mô trung bình của các khoản vay tiêu dùng thông thường.

8 - Thời gian cho vay: Cho vay mua bất động sản là loại hình tín dụng tiêu dùng có kỳ hạn dài nhất, giao động từ 10 năm cho đến 30 năm. - Tài sản đảm bảo: Khi mua bất động sản, khách hàng thường thế chấp bằng chính bất động sản đó hoặc bất động sản khác tùy theo quy định riêng của từng ngân hàng. - Rủi ro: CVMBĐS chứa đựng rủi ro tiềm ẩn rất cao mà chủ yếu là rủi ro tín dụng, là rủi ro khách hàng không trả được nợ gốc, lãi, hoặc cả gốc và lãi đúng hạn gây tổn thất cho ngân hàng.